(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 3-2. 부자의 셈을 알면 투자가 쉬워진다 : 대출

평범한 삶을 벗어나 부자의 길로 탈출하는 송사무장의 부동산 투자 노하우

결혼해서 소형 아파트에 전세로 들어갔습니다. 어쩔 수 없이 전세자금대출을 받았지만 '빚이 있다'라는 것이 찝찝했습니다. 때문에 월급을 받으면 저축하듯 원금을 갚아 나갔습니다. 그 당시 계산으로는 전세자금대출 이자가 4%였고(그 때는 요즘같은 저금리는 아니었습니다.) 중도상환 수수료가 없었기 때문에 저축하듯 빚을 갚아 나갔습니다. 

 

청약을 통해 내 집을 마련할 기회가 있었습니다. 하지만 대출을 받는 것이 싫었기 때문에 망설였고, 청약하지 않았습니다. 물론 청약을 했다고 해서 되었을까는 잘 모르겠지만 시도조차 해보지 않은 것이 지금 돌이켜보면 후회스럽습니다. 

 

한참 후에야 '레버리지'라는 개념을 깨닫게 되었고 '대출'에 대한 거부감이 없어졌습니다. 하지만 이 사실을 조금 더 일찍 알았다면 얼마나 좋았을까라는 생각을 지금도 하고 있습니다. 

 

모든 물건이 마찬가지이듯(당근마켓에서조차도 치열하게 흥정을 하고 값을 깎습니다.) 부동산도 최대한 싸게 사야 합니다. 당연히 호가보다 싸게 사야 하고, 일반 시세보다도 저렴하게 사면 좋고, 급매보다도 싸게 사사면 좋습니다.(그렇기 때문에 경매를 하는 것 아닐까요?) 그리고 대출(레버리지)을 활용하여 투자금을 최소한으로 투입해야 합니다. 대출을 활용하여 내 투자금을 최소화하면서 물건을 싸게 매수하는 것이 가장 중요한 부동산 전략 중 하나라고 생각합니다. 

 

송사무장님은 두 가지 사례를 통해 레버리지의 중요성을 강조했습니다.

<사례 1> 향이 가장 좋지 않았던 오피스텔을 대출을 연이율 5%로 2,700만원을 받고 3,910만원에 매수하였으며 이것을 다시 보증금 500만원에 월 48만원을 주고 세를 놓았습니다. 이럴 경우 수익률은?  - 취등록세 : 156만원(송사무장님의 구입시점 당시 기준)  - 대출이자 : 월 112,500원(=2,700만원 x 0.05 / 12개월)  - 실투자 금액 : 3,910만원(매입가) + 156만원(취등록세) - 2,700만원(대출금액) - 500만원(보증금) = 866만원  - 임대수익 : (480,000원 - 112,500원) x 12 = 4,410,000원 = 연 수익률(%) : (임대수익 / 실투자 금액) x 100 = 441만원 / 866만원 = 50.9%

866만원이라는 돈을 투자하여(물론 큰 돈이지만 직장인 관점에서 보면 어느 정도는 감당 가능한 금액입니다.) 50.9%의 수익률을 달성한 사례입니다. 물론 저기서 각종 부대비용이나 인테리어비 같은 것들을 포함하지 않았기 때문에 실제 수익률은 저것보다는 훨씬 낮을 수 있겠지만 그런 것들을 감안해도 충분히 대단한 수익률입니다. 

 

<사례 2> 일반적인 투자자들이 선호하지 않는 2층 상가(보통 상가는 1층 상가를 선호하는 경우가 많습니다.)를 대출을 연이율 5%로 6,900만원을 받고 9,870만원에 매수하였으며 이것을 다시 보증금 2,000만원에 월 110만원을 주고 세를 놓았습니다. 이럴 경우 수익률은?  - 취등록세 : 395만원(송사무장님의 구입시점 당시 기준)  - 대출이자 : 월 287,500원(=6,900만원 x 0.05 / 12개월)   - 실투자 금액 : 9,870만원(매입가)+395만원(취등록세) - 6,900만원(대출금액) - 2,000만원(보증금) = 1,365만원  - 임대수익 : (1,100,000원 - 287,500원) x 12 = 9,750,000원 = 연 수익률(%) : (임대수익 / 실투자 금액) x 100 = 975만원 / 1365만원 = 71.4%

상가를 투자하는 데 975만원밖에 안 된다는 것도 놀라운데 연수익률 71.4%...각종 부대비용이나 인테리어비 등을 고려하지 않았다고 해도 대단한 수치입니다. 만약 보증금을 높이고 월세를 살짝 줄일 경우 내 투자금은 더욱 줄어들 수 있었을 것이고, 그렇게 되면 더욱 높은 수익률을 달성할 수 있었을 겁니다. 

 

때문에 송사무장님은 레버리지의 효과와 함께 이 물건을 투자하는 데 얼마 정도를 예상하고 얼마의 임대수익을 달성할 수 있을지'를 파악하는 능력이 중요하다는 것을 실제 사례를 통해 알려주셨습니다.