소형주택이나 저가주택를 보유한 유주택자들도 무주택자로 인정을 받으면서 민영단지 특별 공급에 도전할 수 있게 됐다. 청약 기회 확대가 주택공급 활성화로 이어지는 효과를 기대하기 위해서다.
28일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난달 ‘주택공급 활성화 방안’의 후속 조치로 공시가격 기준 수도권 1억3000만원, 지방 8000만원이던 소형·저가주택의 가격 기준을 수도권 1억6000만원, 지방 1억원으로 상향 조정했다. 또 소형·저가주택 1세대를 소유한 경우 공공임대주택을 제외한 모든 주택의 공급에서 무주택자로 인정을 받게 됐다.
전문가들은 수도권과 비수도권의 양극화가 심화하고 있다는 분석이다. 특별공급 수혜 범위가 넓어졌지만 아직 주택시장이 회복되지 않은 만큼 지역적인 분위기에 영향을 받을 수밖에 없다는 설명이다.
권일 부동산인포 팀장은 “규칙 개정에 대한 수요층의 인지도가 아직 부족한 상황이라 규제 완화 효과가 직접적으로 드러나고 있지는 않으나, 점차 수도권 주요지역을 중심으로 특별공급 접수가 증가할 것으로 예상된다”며 “다만 지방이나 수도권 외곽의 비인기 지역의 경우에는 시장 분위기가 비교적 위축된 상황만큼 개정 효과가 나타나는 데에는 시간이 걸릴 전망”이라고 말했다.
이달 서울 아파트 평균 거래가격이 12억원을 넘어선 것으로 나타났다. 강남권 일부 초고가 단지를 중심으로 신고가 거래가 이뤄져 평균 가격을 끌어올린 것으로 풀이된다. 최근 서울 아파트 거래가 줄고 있어 추가 상승 동력은 약하다는 분석이다.
28일 KB부동산 월간주택시장동향에 따르면 이달 서울 아파트 평균 매매가격은 12억39만원으로 집계됐다. 지난달(11억9663만원)보다 376만원 높아졌다. 지난 3월(12억972만원) 이후 8개월 만에 12억원대를 회복했다.
이달 강남구와 서초구 일부 단지에서 신고가 거래가 이어져 서울 아파트 평균 매매가격이 올랐다는 분석이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 25일 강남구 개포동 ‘래미안블레스티지’ 전용면적 126㎡는 44억8000만원에 손바뀜해 최고가를 갈아치웠다. 7월 최고가(43억원) 이후 4개월여 만에 몸값이 1억8000만원 높아졌다. 6일에는 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 165㎡가 최고가인 58억원에 거래됐다.
하지만 업계에서는 서울 아파트 평균 거래가격이 계속해서 높아지긴 어려울 것이라고 보고 있다. 거래량이 대폭 줄어 가격 상승 동력이 떨어졌기 때문이다. KB부동산의 11월 서울 아파트 매매가 변동률은 0.04%로, 지난달(0.23%)에 비해 상승폭이 크게 줄었다. 서울 아파트 거래 건수도 지난달 2304건을 기록해 9월(3372건)보다 크게 줄었다. 아직 거래 신고 기한(30일)이 남았지만 한 달 만에 거래가 1000건가량 줄어든 셈이다.
집값 전망도 밝지 않다. KB부동산의 이달 서울 매매가격 전망지수는 지난달보다 15.4포인트 하락한 82.8을 기록했다. 매매가격 전망지수는 전국 6000여 중개업소를 대상으로 2~3개월 뒤 집값 전망을 조사한 지표로, 100보다 낮을수록 집값 하락 전망이 많다는 의미다.
서울 12월 입주물량 없어...내년엔 올해보다 63% 입주 감소 서울 입주난, 12월부터 시작… 내년 전세난 불 보듯
올해 12월 신축 아파트 입주 물량이 9년 만에 가장 적을 것으로 집계되면서 내년 예상되는 전세난 속도가 더 빨라지게 됐다. 12월 서울은 입주 물량이 전혀 없는 상황에서 특히 서울 전세난이 더 빨리 시작될 것으로 부동산 전문가들은 우려하고 있다. 일찍부터 내년 입주물량 급감으로 전세난이 예상된 바 있지만, 정작 올 12월 입주물량 급감이 시작되면서 전국적으로 전세난 시계가 빨라진 것이다. 특히 서울은 내년 입주 물량이 올해에 비해 63%나 줄어들 것으로 보여 공급부족으로 인한 전세난과 전세가 상승이 우려되는 상황이다.
전문가들은 내년 서울지역은 공급부족과 신축 희소성 등의 원인으로 올해 12월부터 시작하는 입주난이 내년 전셋값 상승 압력으로 작용할 것으로 봤다.
28일 부동산 플랫폼업체 직방 조사에 따르면 올해 12월 전국에 총 2만 2196세대의 아파트가 입주한다. 이는 전월 3만2206가구 대비 31%, 전년동월 2만4028가구 대비 8% 가량 적으며 12월 물량으로만 봤을때 2014년 1만6495가구 이후 가장 적은 물량이다.
이같은 입주물량 감소는 서울과 인천에 공급이 전혀 없는 등 수도권 입주물량이 줄었기 때문이다. 특히 서울은 올해 5월 이후 처음으로 입주물량이 없고 경기에서만 7518세대가 입주한다.
지방은 1만 4678가구 입주하며 전월 1만 4919가구와 비슷한 수준을 유지한다. 부산(3796가구), 충남(2492가구), 경남(2475가구), 대구(2279가구) 등 다양한 지역에서 입주물량이 공급된다.
전셋값 급등은 올해 하반기부터 시작돼 지금까지 이어지고 있다. 지난해 하반기부터 금리가 급등하면서 전세가 비싸지고 상대적으로 월세가 싸 임대차 수요가 월세로 몰렸으나 올해 하반기 다시 월세가가 오르고 전세 대출 금리가 연 3~4%대로 낮아지면서 전세가 다시 인기를 끌게됐다. 또 전세사기 등으로 빌라·오피스텔 등에 대한 전세 기피 현상이 일어난 것도 아파트 전셋값을 밀어올렸다.
실제로 최근 전세가는 지속적으로 상승중이다. 한국부동산원이 발표하는 11월 셋쨰주(20일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과 전국 전세가격은 0.10% 증가했다. 이 수치는 11월 첫쨰주 0.12% 11월 둘째주 0.11% 등 꾸준히 상승세를 이어오고 있다.
진짜 문제는 내년이다. 벌써부터 내년 서울 지역 입주 물량이 급감해 전세난이 본격화할 것이라는 예상이 나오고 있다. 기본적으로 입주 물량이 부족한데다 여기에 한국은행의 고금리 기조와 가계 대출 규제·경기 부진 등으로 경제 전망이 좋지 않아 매매수요보다 전세 수요가 크게 늘 전망이지만 이를 감당할 만한 전세 물량이 절대 부족하기 때문이다.
실제로 직방 통계에 따르면 내년 전국 입주물량은 올해보다 5%줄어 수치상으로 큰 차이가 없을 예정이다. 그러나 특히 서울 물량 감소폭이 크다. 내년 서울은 1만 1376세대가 입주하며 올해 3만 470가구보다 63% 가량 적은 물량이 입주한다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 수도권 중심으로 아파트 전세가격 상승세가 이어지는 가운데 공급 부족, 신축 희소성 등이 반영되며 수도권 아파트 전셋값 오름세는 당분간 이어질 가능성이 높아 보인다”고 말했다.
지난달 은행권 가계대출 평균 금리가 8개월만에 5%대를 넘어섰다. 미국의 긴축 장기화 불안으로 은행채 등 시장금리가 상승한 영향을 받았다. 다만 이같은 대출금리 상승세에도 불구하고 주택담보대출을 중심으로 가계대출 증가세가 꺾이지 않고 있어 가계의 빚 부담이 갈수록 커지고 있다.
한국은행이 28일 발표한 ‘금융기관 가중평균 금리’ 통계를 보면 예금은행의 10월 가계대출 평균 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 연 5.04%로 9월(4.90%)보다 0.14%포인트 올랐다. 가계대출 금리는 지난 8월부터 3월 연속 오름세를 유지했고, 5%를 웃돈 것은 올해 2월(5.22%) 이후 8개월 만이다. 서정석 한은 금융통계팀장은 “은행채와 코픽스(COFIX) 등 지표금리가 오른 데 가장 큰 영향을 받았다”고 설명했다.
대출 종류별로 주택담보대출(4.56%)과 일반 신용대출(6.81%) 금리가 각각 0.21%포인트, 0.22%포인트 높아졌다. 주담대는 다섯달, 신용대출은 네달 연속 금리가 올랐다. 특히 주담대 가운데 고정형 금리(4.53%)가 한달만에 0.23%포인트 올라 변동형 금리(4.64%·0.13%포인트) 상승폭을 웃돌았다. 이에 따라 변동·고정금리 금리차도 한 달 새 0.21%포인트에서 0.11%포인트로 줄면서, 주담대 가운데 고정금리 비중이 75.2%에서 67.2%로 8%포인트 줄었다.
문제는 대출금리가 오르면 오르는대로, 내리면 내리는대로 가계대출 증가세가 멈추지 않고 있다는 점이다. 지난 8일 한은 발표에 따르면 10월 은행의 가계대출은 한달 동안 6조8000억원 불어난 상태다. 11월 들어서는 주담대 준거금리인 은행채 5년물 금리가 하락하면서 대출금리가 떨어진 것으로 보이지만, 대출금리 하락으로 주담대를 받으려는 수요가 더 늘어났을 것으로 예측된다. 실제 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대는 이달 들어 24일까지 3조4000억원 가량 불어난 것으로 집계됐다.
이에 시중은행들은 자체적으로 대출 관리에 나선 상태다. 신한은행과 우리은행 등은 다음 달부터 주담대 중 다주택자 생활안정자금 대출 한도를 2억원 이하로 제한하기로 했다.
한편 지난달 은행권 기업 대출금리(5.33%)도 0.06%포인트 올랐다. 가계·기업 대출을 모두 반영한 전체 대출금리는 5.17%에서 5.24%로 0.07%포인트 올라 2개월째 상승세를 이어갔다.
예금은행의 저축성 수신(예금) 평균 금리도 연 3.95%로 전월보다 0.14%포인트 높아졌다. 은행 신규 취급액 기준 대출 금리와 저축성 수신 금리의 차이를 뜻하는 예대금리차는 1.29%포인트로 전월보다 0.07%포인트 줄었다. 예금 금리 인상폭이 대출 금리를 웃돌면서 두달 연속 축소됐다.
미국채 10년물 금리, 8bp 하락한 4.39% CME 페드워치, 내년 5월 기준금리 인하 전망 국고채, 금통위 전까지 박스권 흐름 전망 국내 기대인플레이션, 20개월 연속 3%대
미국 신규주택 판매가 예상치를 하회, 주택시장의 둔화 흐름이 이어진 가운데 미국채 10년물 금리는 8bp(1bp=0.01%포인트) 하락했다. 경기 둔화에 내년 5월 미국의 금리 인하 가능성에 힘이 실리는 분위기다.
간밤 미국채 10년물 금리는 전거래일 대비 8.2bp 하락한 4.390%에, 2년물 금리는 6.5bp 하락한 4.890%에 거래를 마쳤다. 채권 금리 하락은 가격 상승을 의미한다. 미국 10월 신규주택 판매가 전월 대비 5.6% 감소하면서 예상치 4.5% 감소 대비 큰 폭으로 줄었다.
이에 미국 연방기금(FF) 금리 선물시장에서 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 기대감이 채권시장에 긍정 재료로 작용했다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치 툴에 따르면 내년 5월 기준금리 인하 가능성은 55.8%에 달했다. 이는 지난 24일 기준 47.8% 대비 8%포인트 상승한 수치다.
이날 국내 국고채 시장은 간밤 미국 시장을 반영해 강세 출발할 것으로 보이지만 강세폭은 크지 않을 수 있다. 그간의 약세폭을 되돌리는 수준에 그칠 수 있다. 당분간 국고 10년물 금리 3.8%, 미국채 10년물 4.5%대를 상단으로 한 박스권 흐름이 예상된다. 한 시장 참여자는 “미국채 10년물 4.5%, 국고 10년물 3.8% 레벨에서 매수세가 꾸준히 들어오고 있다”고 짚었다.
꺾이지 않는 국내 기대인플레이션율은 부담 요인이다. 이날 한국은행이 발표한 ‘11월 소비자 동향조사 결과’에 따르면 향후 1년간의 물가상승률 전망을 보여주는 기대인플레이션율은 전월과 동일한 3.4%를 기록했다.
기대인플레이션율은 지난해 4월부터 20개월 연속 3%대를 웃돌고 있다. 향후 1년간 물가 상승에 영향을 미칠 주요 품목 응답 비중은 공공요금(64.6%), 농축수산물(39.4%), 석유류 제품(37.9%) 순이었다.
실제로 최근 이데일리가 국내 증권사 애널리스트와 경제연구소 연구원 13명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 올해와 내년 물가상승률 전망치는 각각 3.6%, 2.5%로 집계됐다. 한은의 8월 전망치(3.5%, 2.4%)와 비교하면 0.1%포인트씩 높아질 것이라는 전망이다. 물가가 여전히 높은 만큼 오는 30일 예정된 한국은행 금융통화위원회에서의 매파적 기조도 경계할 필요가 있다.
