전국 17개 시·도에서 아파트 매물이 빠른 속도로 일제히 쌓이는 것으로 나타났다. 상대적으로 수요가 많은 서울 아파트 매물만 8만 건에 육박하는 상황이다. 이처럼 매물은 크게 늘고 있지만 거래는 오히려 줄어드는 모습이다. 올해들어 회복세를 보였던 서울 아파트 시장이 다시 얼어붙으며 연말에 ‘집값 2차 조정기’가 오는 것 아니냐는 우려도 나온다.
20일 부동산 프롭테크 업체 아실에 따르면 지난 19일 기준 전국 아파트 매도물량은 52만 2494건으로 집계됐다. 지난달 매도 물량(50만 6163건)보다 1만 6331건 늘어난 수치다. 아실이 관련 통계를 내기 시작한 2020년 10월 이후 매물 적체규모는 역대 최대 수준이기도 하다.
지역별로 보면 경기도 아파트 매물건수가 전달(13만 6596건)보다 4.1% 늘어난 14만 2297건으로 가장 많았다. 매물 증가세가 가장 두드러진 곳은 세종시였다. 세종시 매도물량은 전달(6774건)보다 6.3% 증가한 7201건으로 나타났다.
서울 아파트 매물도 지난 10월 7만 6314건에서 이달 7만 8170건으로 늘었다. 반면 매매 거래량은 계속 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래건수는 지난 8월 3862건을 기록한 후 9월 3367건, 10월 2163건으로 계속 줄고 있다. 11월 아파트 거래량은 이날 기준 376건에 불과하다. 거래후 한달내로 신고하면 되기 때문에 다음달 말까지 집계기간이 남아있지만 이 같은 추세라면 또 한 차례 감소할 전망이다.
서울 아파트 평균 거래금액도 지난 8월 11억 3315만원에서 지난달 10억 4532만원으로 떨어졌다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “짧게는 연말, 길게는 내년 1분기까진 가격 조정이 있을 것으로 보인다”고 전망했다.
특별법 연내 통과 청신호에도 초과이익환수제 국회 표류 등 과제 이주계획 변수 있어 사업 지연될듯
1기 신도시를 재정비하는 '노후계획도시 정비를 위한 특별법'의 연내 국회 통과에 청신호가 켜졌지만 정비 사업 과정에서 가시밭길이 예고되고 있다. 단지별 개발 순서나 용적률 혜택 형평성, 이주 계획 등 변수가 적지않아 준공까지 10년 이상 걸릴 수 있어서다. 특히 재건축의 최대 과제인 재건축초과이익환수제 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 정책 효과 반감 우려도 제기된다.
20일 정치권과 정비업계에 따르면 국회 국토교통위원회는 오는 22일과 29일 법안심사소위원회를 열고, 노후계획도시 정비를 위한 특별법에 대해 논의할 예정이다. 이른바 1기 신도시 특별법으로 불리는 해당 법안은 20년 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지의 재건축·재개발 관련 규제를 완화하는 게 골자다. 리모델링 추진 단지에는 가구수를 최대 21% 늘릴 수 있는 특례도 적용한다. 특별법 적용이 가능한 지역은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시를 비롯해 서울 상계·중계, 목동, 대전 둔산 등 전국 51곳, 주택 103만여가구다.
특별법안은 지난 3월 발의된 뒤 국회에서 3차례에 걸쳐 심사했지만, 노후계획도시 범위 산정과 특정 지역 특혜 등 여야 입장차로 지지부진했다.
하지만 최근 윤석열 대통령의 법안 통과 촉구와 함께 더불어민주당이 연내 법안 통과로 입장을 선회하면서 사업 추진에 탄력을 받게 됐다. 풀어야 할 과제는 산적해 있다. 연내 특별법이 통과되면 내년에 마스터플랜인 정부의 정비기본방침이 수립되고, 1기 신도시 지자체는 정비기본계획을 세워 정비사업의 방향성을 제시할 것으로 보인다.
다만, 실제 사업 완공 까지는 상당한 시일이 소요될 전망이다. 단지별 개발 순서나 용적률 혜택 논의, 개발에 따른 이주 계획 등 다양한 과정을 거쳐야 하는 만큼 변수역시 적지 않아서다.
정비업계 관계자는 "변수가 많은 정비 사업은 최대 15~20년 가량 걸린다"며 "1기 신도시 처럼 대규모 정비 사업을 추진한 사례도 없고, 단계별로 추진돼 후순위로 밀리는 단지는 더 오래 걸릴 수 있어 주민들의 희망 고문이 커질 수 있다"고 내다봤다.
부동산 시장에는 뚜렷한 영향이 없다. 부동산R114에 따르면 지난 17일 기준 일산(-0.06%), 산본(-0.03%), 평촌(-0.02%), 분당(-0.01%)의 아파트 매매가격이 전주대비 떨어졌다. 중동은 보합(0.00%)를 기록했다. 1기 신도시는 지난 8월 말(-0.01%)부터 하락세가 이어지고 있다.
재건축초과이익환수제도 개정안이 국회에서 1년 넘게 표류중인 것도 부담이다. 재건축사업으로 상승한 집값 등 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도다. 개정안은 재건축초과이익 부담금 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 높이는 내용을 담고 있다. 여야 모두 공감하고 있지만 부담금 면제 기준금액과 부과구간 등 각론을 놓고 시각차를 보이고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1기 신도시의 용적률 등 인센티브가 각 단지별로 얼마나 적용되는지는 아직 미정"이라며 "향후 과제도 산적해 법안 통과로 사업이 순항할 것이라는 기대감은 높지 않은 분위기"라고 말했다.
3. 서울 정비사업 사라진 출혈 경쟁…'여의도 공작·노량진1구역' 잇단 유찰(MoneyS)
서울 지역 재건축과 재개발 대어로 꼽히는 서울 여의도 공작아파트와 동작구 노량진1재정비촉진구역(노량진1구역)이 시공사 선정 입찰을 진행했다. 알짜 사업지로 알려지며 치열한 수주전을 예상했지만 부동산 경기 불황과 낮은 사업성 등의 이유로 시공사들도 경쟁을 꺼리는 분위기다.
20일 정비업계에 따르면 서울 여의도 공작아파트 시공사 선정 입찰에서 참여의향서를 제출한 업체는 대우건설 한 곳뿐인 것으로 알려졌다. 앞서 대우건설은 지난 9월 1차 시공사 입찰에 이어 재입찰 때도 단독으로 참여하면서 유찰됐다. 두 차례 유찰 시 수의계약 요건이 성립되면서 추후 조합은 대우건설과 수의계약을 체결할 가능성이 높다.
시공사 선정을 위한 사전 현장설명회에도 대우건설과 동부건설만 참여했다. 다만 동부건설은 최종 입찰 때 참여 의사를 밝히진 않은 것으로 알려졌다.
같은 날 서울 동작구 노량진1구도 시공사 입찰이 마감됐다. 다만 입찰참여 자격 조건이 되는 '입찰마감일 이틀 전까지 입찰보증금 500억원을 납부'한 업체가 한 곳도 없어 시공사 선정은 무산됐다.
노량진1구역 시공사 선정 입찰공고에 따르면 3.3㎡당 공사비는 730만원 수준인 것으로 알려졌다. 유찰 배경엔 사업성이 떨어진 점도 한몫한 것으로 보여진다.
노량진1구역은 노량진뉴타운 중 시공사가 정해지지 않은 유일한 곳이다. 최근 구역 내에서 잡음이 발생하면서 다음 달 조합장 해임을 위한 임시총회도 개최하는 것으로 알려졌다.
은행권 주택담보대출의 최저금리가 연 3%대로 떨어졌다. 대출 원가에 해당하는 은행채 금리가 하락한 가운데 금융당국의 상생금융 압박이 더해진 결과로 풀이된다. 상생금융 압박이 금리 하락을 부추겨 가계부채 문제를 키우고 있다는 지적도 나온다.
20일 금융권에 따르면 국민은행의 혼합형(고정형) 주담대 금리는 이날 연 3.86~5.26%로 책정됐다. 직전 영업일인 지난 17일(연 4.03~5.26%)과 비교해 금리 하단이 0.17%포인트 내려갔다. 국민은행 주담대 최저금리가 연 3%대로 떨어진 것은 9월 22일(연 3.9%) 이후 2개월 만이다.
신한은행의 혼합형 주담대 금리도 같은 기간 연 4.66~5.97%에서 연 4.60~5.90%로 최저금리가 0.06%포인트 하락했다. 우리은행(0.06%포인트)과 농협은행(0.07%포인트)도 주담대 최저금리를 낮췄다.
은행들은 이달 초까지만 해도 금융당국의 가계대출 조이기 정책에 발맞춰 대출금리를 올렸다. 농협은행의 혼합형 주담대 최저금리는 지난달 4일 연 4.05%에서 이달 3일 연 4.81%로 한 달 새 0.76%포인트 뛰었고, 같은 기간 우리은행(0.53%포인트)과 국민은행(0.39%포인트)도 대출금리를 인상했다. 하지만 당국의 상생금융 압박이 본격화한 이달 둘째주부터 주담대 금리는 하락세로 바뀌었다. 국민은행의 주담대 최저금리는 이달 3일 연 4.39%에서 이날 연 3.86%로 17일 만에 0.53%포인트 하락했다.
은행들은 은행채 금리 하락에 따른 조달비용 감소로 주담대 금리를 낮췄다고 설명했다. 고정형 주담대 금리 산정의 기준이 되는 은행채 5년물(AAA·무보증) 평균 금리는 지난 3일 연 4.586%에서 17일 연 4.279%로 0.307%포인트 하락했다. 하지만 은행채 금리 하락폭보다 주담대 금리 낙폭이 더 큰 만큼 상생금융 압박이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 국민 신한 하나 우리 농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 이달 16일까지 689조5581억원으로 보름 새 3조5462억원 늘었다. 지난달 증가액(3조6825억원)에 육박하는 수준으로 대부분 주담대 증가분(3조4175억원)이었다.
에코프로머티가 20일 상한가를 달성하며 시가총액 5조 원을 돌파한 데 이어 에코프로 그룹주들도 강세 마감에 성공했다. 코스피도 2,500선에 근접한 채로 장을 마쳤다.
이날 코스피는 전 거래일(17일)보다 21.35포인트(0.86%) 오른 2,491.20에 장을 마감했다.
투자자별 매매동향을 살펴보면 개인은 5,395억 원을 팔아치웠지만, 외국인과 기관은 각각 1,004억 원과 4,375억 원을 순매수했다.
유가증권시장 시가총액 상위 종목들은 혼조세를 보였다. 삼성전자(+0.28%)와 LG에너지솔루션(+2.78%), SK하이닉스(+1.15%), POSCO홀딩스(+1.83%) 등은 강세 마감했다. 반면, 삼성바이오로직스(-0.41%)와 현대차(-0.43%), 기아(-0.94%) 등은 약세 마감했다.
코스닥 지수도 전장보다 14.02포인트(1.75%) 오른 813.08로 거래를 마쳤다.
매매 주체별로는 개인이 2,143억 원을 순매도했고, 외국인과 기관이 각각 1,709억 원과 533억 원 순매수했다.
코스닥 시장에서는 알테오젠(-1.16%)을 제외한 대부분 시총 상위 종목들이 일제히 빨간불을 켰다.
에코프로머티(+29.90%)가 상한가로 장을 마친 가운데, 에코프로비엠(+5.46%)과 에코프로(+6.77%)도 상승 마감했다. 에코프로머티는 상장 둘째 날에 단숨에 시총 5조 원을 돌파했다.
이 외에도 셀트리온헬스케어(+1.05%)와 엘앤에프(+1.35%), HLB(+0.97%), 셀트리온제약(+3.04%) 등이 전 거래일보다 상승한 채로 거래를 마쳤다.
최유준 신한투자증권 연구원은 "코스피는 엔비디아 실적과 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록 발표를 앞두고 업종별 차별화가 나타나고 있다"며 "미국 연방준비제도(Fed)의 금리 정점 발언에 금리 인상 종료 기대감과 유가 반등 속에 미국 증시가 상승했고, 삼성전자를 포함한 반도체에 대해 외국인 순매수가 지속됐다"고 말했다.
한편, 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전 거래일(1,296.0원)보다 5.3원 내린 1,291.6원에 마감했다.
