노원·강북 3주 연속 마이너스 도봉은 11월 셋째주 하락 전환 특례론 축소·주담대 금리 상승 탓 노도강 거래량 한달새 10% 줄어
'영끌족' 성지인 노도강(노원·도봉·강북구) 등 외곽지역 아파트 시장이 빠르게 식고 있다. 강남권에 비해 상대적으로 늦게 반등하고, 가장 빨리 꺽이는 양상이다. 이른바 영끌족의 매수세가 강한 지역으로 정책과 금리에 민감하게 움직이고 있다는 게 전문가들의 해석이다.
27일 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 보면 서울 노원구 아파트값은 지난 11월 첫째주(6일 기준) -0.01%의 변동률을 기록한 뒤 셋째주(20일 기준)까지 3주 연속 하락세다. 강북구 아파트값도 11월초부터 3주 연속 마이너스 하락률을 보이고 있다. 도봉구 아파트값도 11월 셋째주에 -0.01%의 변동률로 하락 전환했다.
'노도강'은 집값 회복흐름에 가장 늦게 올라탔던 곳이다. 이들 지역이 상승세를 탄 시점은 지난 7월 17일 조사때다. 서울 강남구의 경우 지난 4월 24일 조사때 플러스 변동률로 돌아선 점을 감안하면 3개월 가량 늦게 회복국면에 진입한 셈이다. 반면 아파트값 하락은 가장 먼저 시작되면서 7월 중순부터 시작된 반등국면은 약 4개월만에 막을 내렸다.
강북구 미아동 '삼성래미안 트리베라 2단지' 전용 84㎡는 지난달 8억2000만원에 거래됐다. 직전 거래가(8억7000만원)와 비교해 5000만원 내린 값이다. 노원구 상계동 '상계주공16단지' 전용 59.39㎡도 지난 13일 4억원에 거래됐다. 지난달에는 동일 평형대 매물이 4억8000만원에 팔렸다. 도봉구 창동 '창동주공 1단지' 전용 49㎡도 이달 13일 4억9500만원에 손바뀜됐다. 해당 아파트는 지난 2021년 8월 7억5000만원에 최고가를 경신한 바 있다. 올해 들어서는 전부 5억원대에 거래가 이뤄졌는데 10월에는 4억원대로 떨어진 것이다.
노원구 상계동 S공인 관계자는 "특례론이 축소되고, 금리가 오르면서 가장 먼저 타격을 받는 것 같다"며 "사려는 사람이 없어 호가도 조금씩 내려가면서 매물이 쌓이고 있다"라고 말했다.
거래량도 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 노동강 거래건수는 지난 9월 405건에서 10월에는 364건으로 10% 가량 감소했다. 11월에는 이날 현재까지 121건을 기록하고 있다.
부동산R114가 서울 아파트 매매거래 4700여건을 분석한 결과 전고점 대비 회복률은 11월 중순 기준 서울 평균이 93%로 조사됐다. 반면 노원구(87%), 강북구(88%), 도봉구(89%) 등은 90%에 도달하지 못했다.
노도강 등 외곽지역은 2030세대가 대출을 끼고 주택을 많이 구입하는 대표적인 곳이다. 여경희 부동산R114 연구원은 "고금리와 특례론 축소 등으로 서울 외곽 지역에서 이전 대비 가격을 낮춘 거래 비중이 높게 나타나고 있다"며 "과거 영끌 매수가 많았던 중저가 아파트 밀집지역에서 원리금상환 부담이 커지고 있다"고 말했다.
김광석 리얼하우스 대표는 "올해 들어 과천, 화성, 용인, 광명 등 경기 남부권 아파트 시장에 수요가 몰리면서 서울 외곽이 상대적으로 예전만큼 인기를 끌지 못하는 것도 영향이 컸다"고 분석했다.
29일 재초환 개정안 통과 유력 당초 10년 50% 안보다 완화 면제구간 8천만 vs 1억도 쟁점 "부담금 줄여야 주택공급 원활" 실거주 의무 폐지는 불투명
여야가 20년 이상 재건축 아파트를 장기 보유한 집주인에 대해 재건축초과이익 부담금의 70%까지 감면하는 방안에 합의한 것으로 확인됐다. 부담금 면제 금액과 관련한 견해차도 상당히 좁혀져 오는 29일 열리는 법안심사 소위원회에서 재건축초과이익환수에관한법률(재초환법) 개정안 통과가 유력하다. 다만 전문가들은 부담금 면제액을 대폭 상향하지 않으면 재건축 사업에 속도가 나지 않아 주택 공급에 차질이 빚어질 것이라는 우려를 내놓았다.
27일 국회와 국토교통부에 따르면 오는 29일 국회 국토교통위원회는 재초환법 개정안을 논의할 예정이다. 앞서 지난 22일 열린 소위원회에서는 1가구 1주택자 중 재건축 아파트를 20년 이상 장기 보유한 집주인에 대해 70%까지 부담금을 감면하는 방안에 여야가 합의했다. 이는 지난해 정부가 발표한 실수요자 배려 방안보다 감면 폭이 더 확대된 것이다.
현재는 주택 보유 기간이나 목적과 관계없이 일률적으로 부담금이 부과돼 장기 보유 1주택자의 주거 안정을 저해한다는 지적이 있었다. 이에 정부는 10년 이상 보유한 사람에 대해서는 부과금을 50% 감면하는 방안을 제시했다. 여기에 더해 국회는 20년 이상 보유자에게 추가 혜택을 부여하기로 했다.
다만 지난 소위에서 여야는 초과이익 면제 구간에 대해서는 합의하지 못했다. 정부와 여당은 집값 상승률을 고려할 때 면제 금액을 현행 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향해야 한다는 입장이다. 2006년 대비 집값이 3.3~3.4배 올라 면제 금액도 같은 수준으로 올려야 한다는 것이다.
반면 야당은 정부가 제시한 안이 과도한 특혜라는 입장이다. 심상정 정의당 의원은 "집값 상승률이 아닌 물가 상승률을 기준으로 면제금을 상향해야 한다"고 주장했다. 더불어민주당은 지난 23일 열린 민주당 의원총회에서 면제 금액을 8000만원까지 상향하기로 의견을 모았다. 김병욱 민주당 의원은 "재건축 부담금은 2006년 법 제정 이후 면제 금액이 한 번도 높아지지 않아 현실과 맞지 않는다는 공감대가 있다"며 "민주당은 면제 금액을 8000만원까지 높이는 방향으로 소위에서 논의할 예정"이라고 말했다.
면제 금액이 어느 정도에 맞춰지느냐에 따라 실제 부담금이 부과되는 단지 수에도 변화가 예상된다. 만약 면제 금액이 1억원이 될 경우 서울 8곳, 경기·인천 15곳, 지방 30곳 등 총 53개 단지가 부담금 대상에서 제외된다. 반면 8000만원으로 설정되면 서울 7곳, 경기·인천 12곳, 지방 25곳 등 면제 대상은 44곳으로 줄어든다.
다만 부동산 업계는 면제 구간이 대폭 상향되지 않으면 서울 주택공급이 부족해져 집값 상승을 부추길 수 있다고 우려한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "재건축 부담금을 전면 폐지하는 수준으로 법이 개정되지 않으면 재건축 사업이 속도를 내기 어렵다"며 "서울의 입주 물량이 줄어드는 상황에서 면제 금액이 일부 조정에 그치게 되면 향후 서울 집값 상승의 기폭제가 될 수 있다"고 말했다.
부담금 납부가 어려운 집주인의 경우 주택 처분 시점까지 부담금 납부를 유예해주는 방안도 소위에서 다시 논의될 예정이다. 재건축 부담금 전면 폐지를 주장하는 김희국 국민의힘 의원 외에는 이 안에 대해 소위 위원 간 큰 이견이 없는 것으로 파악됐다.
다만 분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안은 민주당의 반대로 국회 임기 내 통과가 불투명하다. 맹성규 민주당 의원은 앞선 소위에서 "실거주가 어려운 특별한 사유는 시행령을 개정해 구제할 수 있는 방안을 마련하는 것이 바람직하다"고 주장했다. 만약 주택법이 개정되지 않으면 오는 12월 전매 제한이 풀리는 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 등 분상제 아파트의 분양권 거래는 불가능해진다.
12월 전국 아파트 입주물량이 2만2000여가구로 조사됐다. 수도권 입주물량이 줄면서 12월 물량 중 2014년 이래 최저치다. 2024년에도 서울 입주물량 감소로 인해 수도권 신축 아파트는 감소할 전망이다. 전문가들은 ‘신축 품귀’ 현상으로 일부 수도권 전세값이 오를 수 있다고 내다봤다.
27일 직방에 따르면 올 12월은 총 2만2196가구(수도권 7518가구, 지방 1만4678가구)가 입주한다. 이는 전월(3만2206가구) 대비 31%, 전년동월(2만4028가구) 대비 8% 가량 적다. 12월 물량으로만 봤을 때 2014년(1만6495가구)이후 가장 적은 물량이다.
12월 입주물량 감소는 서울과 인천에 공급이 없어 수도권 입주물량이 줄었기 때문인 것으로 보인다. 수도권 입주물량은 전월(1만7287가구) 대비 57%, 전년동기(1만2710가구) 대비 41% 가량 적은 물량이다. 서울은 올해 5월 이후, 인천도 2021년 3월 이후 처음으로 입주물량이 없다. 12월에는 경기에서만 7518가구가 입주한다.
2024년 전국 입주물량은 올해와 비슷할 전망이다. 총 30만6403가구(수도권 14만737가구, 지방 16만5666가구)가 공급될 예정이다. 이는 올해 전국 입주물량인 총 32만1218가구 보다 약 5% 가량 적은 물량으로 큰 차이는 없을 예정이다. 다만, 내년 수도권 물량은 올해(17만2297가구) 보다 18%가 감소할 전망이다.
특히 서울 물량 감소폭이 크다. 2024년 서울은 1만1376가구가 입주하며 올해(3만470가구)보다 63% 가량 적은 물량이 입주한다. 때문에 부동산 업계는 최근 수도권 중심으로 아파트 전세가격 상승세가 이어지는 가운데 공급 부족, 신축 희소성 등이 반영되며 수도권 아파트 전셋값 오름세는 당분간 이어질 가능성이 높다고 봤다.
실제 KB부동산에 따르면 수도권 월간 아파트 전세가격지수 증감률은 올해 1월(-4.19%)에서부터 점차 하락폭을 축소하다 8월(0.06%) 상승전환됐다. 이후 9월(0.44%), 10월(0.57%), 11월(0.53%)로 상승세다. 서울 역시 1월(-3.98%)부터 하락폭을 줄이다 9월(0.42%) 상승전환돼 10월(0.62%), 11월(0.62%)로 오름세다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 시장에서 대폭 입주물량이 감소할 것으로 전망된다”며 “내년은 매매시장도 불안요인이 있는 상황이다. 집을 안 사면 임대차에 머무르려는 수요가 높아지면서 더 전세가격이 오르는 이유가 될 수 있다”고 말했다. 이어 “다만, 2025년 초 올림픽파크포레온(둔촌주공) 등 입주가 예정돼 있다”고 말했다.
