고금리 여파와 저가매물 소진으로 부동산 시장에서 관망세가 나타난 가운데 아파트 매매가격 상승세도 주춤하는 분위기다. 노원구와 강북구 등 서울 외곽지역은 하락세로 돌아섰고 강남권의 상승세도 보합권에 진입했다.
9일 한국부동산원 11월 첫째주(6일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 매매가격은 지난주보다 0.03% 상승을 기록했다. 이는 전주 0.04% 대비 줄어든 상승세다. 수도권과 서울도 각각 0.04%, 0.05% 오르면서 상승폭이 전주(0.07%)보다 줄었다. 지난달 셋째주까지 0.07%를 기록했던 상승률은 10월 넷째주 0.05%, 10월 다섯째 주 0.04%를 기록했고, 이어 이번주 한차례 더 상승폭을 줄였다.
서울에서는 노원구와 강북구가 모두 0.01% 내려 하락 전환했다. 강남구와 구로구는 보합 전환했고, 서초구와 도봉구는 0.01% 상승에 그치면서 서울 전역의 아파트가격 상승세가 둔화했다.
상승 지역도 나왔지만 대부분 오름폭이 줄었다. 암사·명일동 대단지 위주로 오른 강동구(0.13%)가 가장 높은 상승률을 기록했고 동대문구(0.12%)는 휘경·회기동 대단지, 용산구(0.11%)는 이촌·도원동 주요단지, 송파구(0.11%)는 잠실·가락동 주요단지, 강서구(0.09%)는 방화·가양동, 영등포구(0.09%)는 여의도·문래동을 중심으로 가격이 올랐다. 다만 이들 지역 역시 지난주보다는 상승폭이 좁아졌다.
부동산원 관계자는 "시중 대출금리의 상승과 매도·매수인간 희망가격 격차로 인해 거래가 활발하지 않고 전체적으로 관망세를 보이며 지난주 대비 상승폭이 축소됐다"고 설명했다.
지난주 0.02% 상승했던 인천은 이번주 0.02% 하락했다. 경기 역시 0.05% 오르면서 전주 0.08% 대비 완만한 오름세가 나타났다. 일부 지역이 하락 전환하면서 전반적인 오름폭이 둔화했다. 안성시(-0.10%)는 당왕동·공도읍, 의정부시(-0.06%)는 용현·신곡동에서 낙폭이 컸다. 성남 중원구(-0.04%), 용인 기흥구(-0.02%), 평택(-0.03%), 남양주(-0.01%) 등에서 하락세가 나타났다.
반면 서울 아파트 전세가격은 상승폭을 키웠다. 전세가격은 이번주 0.21% 오르며 지난주 0.19% 대비 가파르게 올랐다.전국 단위로는 0.12% 오르며 지난주와 같은 상승폭을 나타냈다. 금리 상승으로 매매시장에서 관망세가 나타나자 실수요자 중심으로 전세 선호가 지속된 영향이다.
주택 시장이 다시 꽁꽁 얼어붙고 있다. 고금리가 장기화될 경우 내년 상반기까지는 집값이 답보 내지 하락할 것이란 전망이 많아지고 있다.
전문가들은 실수요자라면 집값이 하락 추세를 보이는 이때 시장 탐색에 나서면서 바닥 여부를 살펴볼 필요가 있다고 조언한다.
김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 지난 8일 NH투자증권 100세시대연구소 ‘부동산 프렌드 2024’ 강연에서 “올해와 내년 금리 등 금융시장의 요인들이 강하게 영향을 미칠 것”이라며 “국고채 10년물 금리 추이에 따라 주택담보대출 금리도 큰 영향을 받을 것”이라고 분석했다.
그러면서 “지난해 10월 수준까지 금리가 올라간다면 서울 아파트 가격은 6% 하락하는 것으로 나타난다”며 “소폭 하락하거나 정체하는 수준으로 폭락하지 않을 것으로 예상한다”고 평가했다.
앞서 지난 1일 한국건설산업연구원은 ‘2024년 건설·부동산 경기 전망’을 주제로 연 세미나에서 내년 전국 주택 매매가격이 2% 떨어질 것이라고 내다봤다.
김성환 건산연 부연구위원은 “2024년에는 정책 대출을 포함한 전반적 대출 태도의 경직성이 강화됐고, 고금리 장기화가 우려되면서 주택시장이 다시금 하락 반전할 것”이라고 예상했다.
삼성증권도 2024 주택시장 전망 보고서를 통해 내년 주택시장은 구매력 저하와 거래 침체가 지속될 것이라며, 2024년 침체기를 지나 2025년 점차 회복기에 진입할 것을 전망했다.
전문가들은 주택 시장 역시 세계적 불황의 여파를 피할 수 없기 때문에 당분간 신중하게 접근하라고 조언한다.
다만, 주택은 주식과는 달리 실수요상품이라는 점에서 어느 순간 바닥이 형성될 수밖에 없는 만큼, 내 집 마련 계획이 있는 실수요자라면 주의 깊게 시장을 관찰할 필요가 있다는 지적도 적지 않다. 가격 하락세가 심화될 경우 정부가 추가 대책을 마련할 가능성도 있기 때문이다.
김성환 부연구위원은 “정책 실현 수준과 추가적인 규제 완화가 있을 경우 시장 상황의 변화 가능성은 열려 있다”고 말했다.
김경민 교수는 수요 측면에서 ‘갈아타기 수요’에 주목해야 한다고 강조했다. 그는 “서울에서 아파트 매수 후 갈아타는 기간이 평균 7년”이라며 “2015~2017년에 거래된 아파트 물량이 약 36만건으로 이들이 ‘갈아타기’ 목적으로 시장에 등장할 수 있다”고 진단했다.
김광석 리얼하우스 대표는 “실수요자는 당분간은 서두르지 말고 좋은 가격의 매물이 나오는지 기다려보는 것이 나을 것”이라며 “거래 중단과 금융권 대출 부실화 등은 정부도 우려하는 상황이기 때문에 가격 하락세가 심화될 경우 정부가 추가 대책을 마련할 가능성도 있다”고 설명했다.
실제 올 초 정부가 ‘부동산 연착륙’을 목표로 1·3대책을 통해 규제를 대거 풀고, 특례보금자리론을 출시하면서 집값이 가파르게 반등했다. 고점 대비 ‘반토막’ 수준까지 떨어졌던 송파구 주요 단지들은 최고점의 90% 수준까지 회복했고, 미분양을 걱정했던 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공)은 국민평형(전용면적 84㎡) 입주권에 ‘프리미엄’이 6억원 넘게 붙었다.
김 대표는 “올해 주택 관련 착공, 인허가, 준공 물량이 일제히 가파른 내리막길을 걷고 있기 때문에 경제 회복기엔 주택 시장이 다시 강세를 띨 수 있다”며 “실수요자라면 가용 자금 내에서 저렴한 매물을 계속 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.
도곡동 쌍용예가 8억 하락 거래에 ‘술렁’ 하락 거래 늘어나자 비정상 거래에도 충격 도곡렉슬, 도곡래미안 등도 4억 넘게 하락
서울 강남구 내에서도 ‘학군 프리미엄’으로 유명한 도곡동 아파트 단지에서 최근 하락 거래가 이어지고 있다. 4억원 넘게 실거래 가격이 하락하는 등 하락세가 계속되며 집주인 사이에선 특수 거래라는 반응과 가격 하락에 대비해야 한다는 반응이 엇갈리고 있다. 현장에선 일부 특수 거래 사례가 있지만, 특정 단지를 제외하고 하락세가 있는 것은 사실이란 반응이다.
9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동 도곡쌍용예가 전용 107㎡는 이달 14억원에 중개 거래됐다. 단지는 같은 크기가 2021년 23억4000만원에 거래되며 신고가를 기록한 뒤 하락세가 계속됐는데, 지난 4월에는 19억5000만원에 거래되기도 했다. 이후 지난 8월에 같은 크기가 다시 22억원에 거래되며 반등을 기록했는데, 이번에 비정상적인 하락 거래가 발생한 것이다.
강남구의 한 공인중개사무소 관계자는 “정상적인 거래로 볼 수 없는 가격으로, 최근 가족 간 거래도 중개 거래 형식으로 거래하는 경우가 많다”면서도 “주변 집주인들에게 큰 충격을 준 거래라 관련 문의가 많다”고 설명했다.
강남 집주인들이 비정상적인 하락 거래에 놀란 것은 최근 주변 단지 하락세가 크기 때문이다. 인근 도곡렉슬의 경우, 최근 전용 114㎡가 35억원에 거래됐는데, 지난 7월 거래가(39억원) 대비 4억원 하락하며 충격을 줬다. 해당 크기는 2021년 당시 41억원에 거래되며 신고가를 기록했었는데, 지난 2월엔 28억5000만원에 거래되며 큰 하락 폭을 보였다. 이후 반등세가 계속되다가 다시 하락 거래가 발생하자 벌써 반등세가 꺾인 것 아니냐는 반응이 나오는 것이다.
단지 옆 도곡삼성래미안 역시 가격 하락세가 뚜렷하다. 단지 전용 122㎡는 지난달 28억원에 거래됐는데 지난 9월 같은 크기가 32억1500만원에 거래됐던 것과 비교하면 한 달 새 4억원 이상 가격이 내린 셈이다. 호가 역시 최근 30억원대에 매물을 올렸던 일부 집주인이 28억원 이하로 가격을 내리면서 추가 하락 거래가 발생할 수 있다는 집주인 사이 우려는 더 커졌다.
현장에선 강남 고가 아파트 사이에서 계속됐던 상승세는 꺾였다는 반응이다. 도곡동 A공인중개사무소 대표는 “같은 동네 안에서도 타워팰리스 같은 상징성 있는 단지는 여전히 상승 거래가 있지만, 다른 단지에선 최근 하락 거래가 계속되고 있다”며 “반등세가 꺾였다고 보는 것이 맞아 보인다”고 설명했다.
올해 1.4%·내년 2.2%로 각각 0.1%p 하향 수출 회복세에도 민간소비 위축이 경제 발목
국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 올해와 내년 경제성장률 전망치를 나란히 하향 조정했다. 수출 부진은 완화되겠지만 고금리 여파로 내수가 회복이 더딘 흐름이 내년까지 이어진다는 얘기다. 반면 올해와 내년 물가상승률은 기존 전망치보다 올려 잡아 서민물가 부담은 내년에도 지속될 전망이다.
KDI가 9일 발표한 2023년 하반기 경제전망을 보면 올해 국내총생산(GDP) 성장률은 1.4%로 직전 전망치(1.5%)에서 0.1%포인트 내려잡았다. 정부(1.4%)와 한국은행(1.4%), 국제통화기금(IMF·1.4%)과 같고 아시아개발은행(ADB·1.3%)보다는 높은 수준이다.
지난해 5월 올해 성장률 전망치로 2.3%를 제시했던 KDI는 그 해 11월 1.8%로 하향 조정했고 올해 5월 1.5%로 내린데 이어 1.4%까지 네 차례 연속 끌어내렸다.
반도체 수요 회복으로 수출은 살아날 조짐을 보이고 있지만 내수 부진이 발목을 잡는다고 평가했다. 고금리 영향으로 민간소비가 얼어붙었다는 것이다.
민간소비는 기존 전망(2.5%)보다 낮은 1.9% 증가에 그칠 것으로 봤다. 상품소비를 중심으로 소비 증가세는 둔화되고 소비심리도 위축될 것으로 전망됐다.
설비투자 증가율은 0.2%로 기존 전망치(1.1%)에서 내려 잡았다. 반면 올해 소비자물가 상승률은 유가 상승에 따라 0.1% 올려 잡아 3.6%에 이를 것으로 내다봤다.
정규철 KDI 경제전망실장은 “지난 8월에 생각했던 것보다 고금리 기조가 조금 장기화되고 시장금리도 많이 올라갔다”며 “이런 부분이 우리 경제 회복세를 조금 더 늦추고 있는 상황”이라고 설명했다.
이같은 상황은 내년에도 이어진다. KDI는 내년 경제성장률을 직전 전망치 2.3%에서 0.1%포인트 하향한 2.2%로 제시했다. 수출은 완만한 회복세를 보이겠지만 내수 부진으로 회복 속도가 더딜 것이란 진단이다.
고금리와 고물가 기조 속에 상품소비가 부진해 내년 민간소비 증가율 전망치는 지난 8월 예상한 2.4%에서 석달만에 1.8%로 대폭 끌어내렸다. 올해 수준(1.9%)에도 미치지 못할 것으로 예상됐다. 할 것으로 예상했다.
상품수출은 소폭 증가할 것으로 봤다. 반도체를 중심으로 한 회복세를 감안해 기존 전망(3.4%)보다 0.1%포인트 오른 3.5%로 추산했다. 서비스 수출도 여행 수요 회복에 따라 높은 증가세를 보일 것으로 내다봤다.
경상수지 전망치도 하향조정했다. 지난 8월에는 내년 경상수지 흑자가 451억달러에 이를 것으로 봤지만 이번에는 426억원으로 눈높이를 낮췄다.
물가 전망치는 높아졌다. 내년 소비자물가 상승률은 2.6%로 기존 전망보다 0.1%포인트 높였다. 근원물가도 2.4%로 직전 전망(2.3%)보다 0.1%포인트 높였다. 내년 물가가 안정화되는 속도가 석달전 예상했던 것보다 더딜 것이라는 의미다.
올해 전망치(3.6%)보다 다소 내려간 2.6%를 기록할 것으로 봤다. 내수 증가세가 둔화된 영향으로 풀이된다. 근원물가는 올해(3.5%)보다 낮은 2.4%에 머물 것으로 전망된다. 직전 전망보다는 각각 0.1%포인트 올려 잡은 수치다.
고용은 부진하다. 내년 취업자 수는 올해(32만명)보다 줄어든 21만명 증가에 그칠 전망이다. 반면 실업률은 올해 2.7%에서 3.0%로 오를 것으로 내다봤다.
경기 위험 주요 요인으로는 지정학적 갈등과 중국 부동산 불안을 꼽았다.
KDI는 “이스라엘-하마스 전쟁이 여타 중동 지역으로 확산돼 국제유가가 급등하면 생산비용 상승과 실질소득 감소로 이어져 경기 회복이 지연될 수 있다”며 “중국 부동산 경기 급락으로 중국 건설업체의 재무건전성이 악화되고 실물투자가 크게 둔화되는 경우에도 성장세가 둔화될 수 있다”고 했다.
환율 떨어지며 ‘엔테크’ 열풍 “쌀때 미리 사두자” 환차익 노리고 日여행객 늘며 환전 규모도 급증 전문가 “단기 차익은 기대 어려워”
환차익을 노리고 이른바 ‘엔테크’(엔화+재테크)에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 달러-엔 환율이 달러당 150엔을 넘어서고, 하나은행이 고시하는 원-엔 재정환율이 100엔당 860원대로 내려가면서 엔화 가치가 바닥을 쳤다는 인식이 퍼졌기 때문이다.
8일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·농협은행)의 엔화 예금 잔액은 3일 기준으로 1조1110억 엔(약 9조6686억 원)으로 나타났다. 지난해 말 6732억 엔(약 5조8507억 원) 규모였던 5대 은행의 엔화 예금 잔액은 4월 말 5978억 엔(약 5조1954억 원)으로 감소한 뒤 9월 말 1조 엔을 넘어섰다(1조335억 엔·약 8조6909억 원).
이러한 엔화 예금 잔액의 상당 부분은 기업 예금이지만 환차익을 기대하는 일반 금융소비자의 예금도 적지 않다. 시중은행 관계자는 “최근 며칠 동안 영업점에 일반 금융소비자의 엔화 예금 관련 문의가 꽤 들어왔다”고 했다. 시중은행들은 달러화와 유로화 정기예금에 각각 4∼5%, 2∼3% 정도의 금리를 주는 것과 달리 엔화 정기예금에는 0% 금리를 적용하고 있다. 금리를 통한 수익을 기대할 수 없지만 그 이상의 환차익을 노린 엔화 수요가 몰린 것이다.
역대급 ‘엔저 현상’에 일본으로 떠나는 여행객이 올해 대폭 늘며 엔화 환전 규모도 지난해보다 4배로 불어났다. 올해 들어 지난달 말까지 5대 은행의 엔화 매도액은 약 3138억 엔(약 2조7327억 원)으로 지난해 같은 기간(770억 엔·약 6703억 원)의 4배 수준에 달한다. 국토교통부는 지난해 300만9252명이던 일본행 국내 여행객은 올해는 1800만 명에 달할 것으로 전망하고 있다.
당분간 엔테크 수요는 지속될 것으로 전망된다. 일본 정부가 고질적인 디플레이션(경기 침체 속 물가 하락) 해결과 수출 경쟁력 제고를 위해 완화적인 통화정책을 여전히 고수하고 있기 때문이다. 올해 4월 1000원 안팎이었던 원-엔 재정환율은 이달 6일 867.59원으로 2008년 2월 이후 15년 9개월 만에 가장 낮은 수준까지 떨어졌다.
다만 전문가들은 환율 움직임을 예측해 단기 수익을 추구하는 것은 위험하다고 지적한다. 양승현 하나은행 압구정금융센터 PB팀장은 “미국 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 기조가 완전히 종료되기 전까지 일본 엔화로 환차익을 얻기는 쉽지 않다”며 “엔화 가치가 널뛰는 상황이라 환차익을 위한 투자를 굳이 한다면 분할 매수가 적절해 보인다”고 말했다.
