공공지원 민간임대는 매년 일정량이 공급돼도 재고 물량이 늘어날 가능성은 작다. 10년 의무 임대 기간이 끝나면 민간 아파트로 분양전환할 수 있도록 설계됐기 때문이다.
정비업계에선 2025년 이후 연 1만~2만 가구 규모로 기업형 임대 물량이 줄어들 것으로 예상하고 있다. 기업형 임대사업이 ‘뉴스테이’란 이름으로 처음 시작된 2015~2016년 입주자를 모집한 물량은 총 1만8000가구다. 2015년에만 경기 수원 권선(2400가구), 인천 도화(2105가구), 화성 동탄2(1135가구) 등 수도권에서 6000가구가 입주자를 모집했다. 당시엔 의무 임대 기간이 8년이었던 점을 감안하면 2025년부터는 임대를 마친 물량이 순차적으로 분양전환될 가능성이 크다.
전문가들은 임대차 시장을 안정시키기 위해선 분양전환이 아니라 임대 구조로 순환할 수 있도록 구조를 새로 짜야 한다고 지적한다. 이 사업은 주택도시기금과 민간이 함께 출자해 설립한 부동산투자회사(리츠)가 민간임대주택을 건설·매입해 운영한다. 민간이 보유한 리츠 지분 등을 또 다른 리츠나 펀드에 넘길 수 있도록 해야 한다는 것이다. 미국과 캐나다에선 연기금의 임대주택 투자가 일반화돼 있지만 국내 연기금의 부동산 투자는 오피스(업무시설)에 집중돼 있다.
임채욱 한국주택임대관리협회 회장은 “시행사와 건설사는 구조적으로 5년 이내에 투자비 전체를 회수하고 ‘엑시트’하는 것을 염두에 두고 사업에 참여한다”며 “외국처럼 공제회 보험사 등 기관투자가를 임대 운영에 적극 참여시켜야 한다”고 지적했다. 건설사와 시행사는 초기 투자파트너로 참여하고 준공 이후부터는 장기 운영과 현금 흐름을 원하는 기관투자가가 소유권을 확보하도록 하자는 설명이다.
임대료 수준을 현실화하고 월세 비중을 늘려야 한다는 지적도 나온다. 지금은 10년의 운영 기간 수익이 생기지 않아 분양전환을 통한 수익 실현에 집중할 수밖에 없는 구조다.
전세대출 금리 안정·규제 완화 시점부터 상승 반전…수억원 뛴 곳도 “내년 서울 입주 물량 63% 감소·고금리 영향 매매 포기는 위협 요소” “작년 급락 탓 착시·일부만 상승세”…부동산 전문가들도 엇갈린 전망
최근 서울과 수도권 일부 지역 아파트를 중심으로 전셋값이 수억원씩 뛰면서 ‘전세 대란’이 다시 나타나는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 상반기 시중은행 전세자금대출 금리가 낮아지고 보증금 반환대출 규제가 완화되면서 전세가를 밀어올린 것이다.
6일 한국부동산원 통계를 보면 지난 9월 전국 전세가격지수 변동률은 0.32%로 전월(0.15%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 서울과 수도권이 각각 0.45%, 0.62% 올랐다. 부동산R114 통계를 보더라도 서울 아파트 전세가격은 지난 9월 0.09% 하락했으나, 10월에는 0.17% 상승했다.
서울 전세가격은 지난 6월까지 하락을 거듭하다 7월부터 상승 전환하는 움직임을 보였다. 7월은 금융당국이 역전세 반환대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화한 시점이다. 반환대출 규제가 완화되면서 집주인들이 이전의 높은 전세 보증금을 임차인에게 돌려줄 여력이 생기자, 전셋값이 다시 올랐다는 해석이 나온다.
또 은행권에서 전세대출 금리가 낮아진 것도 전세 수요를 늘렸을 것으로 추정된다. 전세자금대출 금리가 연 4%대에서 횡보하면서 월세 수요가 전세로 전환된 효과가 생겼을 수 있기 때문이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 6일 기준 3만3898가구로 1월1일보다 37.9% 감소했다. 같은 기간 물량이 36.6% 줄어든 월세보다 매물이 더 빨리 줄고 있다는 뜻이다.
그러나 전세가 상승이 앞으로도 계속될지에 대해서는 전문가들도 해석이 엇갈린다. 우선 내년 서울 입주 물량이 올해보다 63%가량 감소한다는 점은 전세가를 끌어올릴 요인이 될 수 있다. 또 고금리 장기화 가능성이 높아지면서 매매를 미루고, 전세로 돌아서는 수요도 있다.
최근 한국건설산업연구원은 매매 수요의 전세 전환, 입주 물량 감소 등 복합적 요인을 합해 내년 전국 전셋값이 2.0% 상승할 것이라는 전망치를 내놨다.
윤지해 부동산R114 리서치센터장은 “금융위기 당시 매매가 줄면서 전월세 가격이 폭등했다”며 “내년 매매 거래가 절벽이 되면 전세 대란이 올 수 있다”고 내다봤다.
반면 전세가 상승 추세가 오래가지 못한다는 반론도 있다. 현재 서울 아파트 전세가가 오른 건 지난해 워낙 낮았던 전세가의 기저효과로 봐야 한다는 이야기다. 실제 서울 전세가격지수는 전년 동월과 비교하면 여전히 11.7% 낮다.
서울 안에서도 입지 및 주거 여건에 따라 전세가 추이가 다르기 때문에 크게 오른 지역으로 일반화해선 안 된다는 지적도 나온다. 서울 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 올초 8억3000만원에서 최근 3억원 이상 뛴 12억원에 전세 계약이 체결됐다. 반면 성동구 옥수동 극동그린 59.9㎡, 마포구 공덕1삼성래미안 84.94㎡는 모두 올초 전세가와 지난달 전세 거래가에 변동이 거의 없었다.
돈을 빌리는 입장에서는 금융 여건도 나빠지고 있다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 전세자금대출 금리는 최근 다시 올라 연 3.68~6.8%로 7%대를 바라보고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “여전히 시장 금리가 높기 때문에 올해 말까지 전세가는 변동이 없을 가능성이 높다”고 말했다.
코스피 5% 치솟으며 2500선 회복 코스닥 7% 껑충…한때 ‘사이드카’ 에코프로 등 2차전지주 상승 주도 원·달러 환율, 1200원대로 급락
공매도가 전면 금지된 첫날 국내 증시가 역대급으로 폭등했다. 외국인이 주식을 사들이고, 미국발 긴축 완화에 대한 기대가 커지면서 원·달러 환율은 급락해 1200원대로 내려섰다.
6일 코스피는 5% 넘게 올라 2500선을 회복했다. 이날 유가증권시장에서 코스피는 전날보다 134.03포인트(5.66%) 오른 2502.37에 거래를 마쳤다. 상승폭(134.03포인트)은 역대 최대 기록이며, 상승률(5.66%)은 2020년 3월25일 이후 최고치다. 외국인과 기관이 각각 7111억원, 2048억원 순매수했다. 개인은 9175억원을 순매도했다. 외국인 순매수액은 지난 5월26일(9112억원) 이후 가장 많았다.
코스닥지수는 57.40포인트(7.34%) 오른 839.45에 장을 마감했다. 이날 코스닥지수 상승폭(57.40포인트)은 2001년 1월22일 이후 약 22년 만에 최대였다. 코스닥은 현물과 선물이 동시에 급등하면서 오전 9시57분 변동성 완화 장치인 ‘사이드카’가 발동됐다. 코스닥시장에서 사이드카가 발동된 것은 2020년 6월16일 이후 처음이다. 코스닥시장에서는 외국인이 4702억원 순매수하고, 개인과 기관이 각각 4876억원, 63억원 순매도했다.
이날 국내 증시 상승세는 공매도 비중이 상대적으로 높은 2차전지주의 급등세가 주도했다. 공매도를 한 투자자들이 주가 상승에 따른 손실을 줄이기 위한 쇼트커버링(공매도한 주식을 되갚기 위한 매수)에 나서면서 매수세가 몰린 것으로 풀이된다. 코스닥시장에서 에코프로비엠은 전날보다 30.00% 오른 29만9000원, 에코프로는 29.98% 오른 82만8000원에 거래를 마치며 나란히 상한가를 기록했다. 지난 1일을 기준으로 에코프로비엠과 에코프로는 각각 공매도 잔액 비중이 코스닥시장에서 13위(5.25%), 4위(6.35%)였다. 증권가에서는 공매도 금지 조치가 야기할 외국인 자금 이탈 등 부정적 효과를 경계하고 있다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전 거래일 대비 25.1원 급락한 달러당 1297.3원에 마감했다. 종가 기준으로 지난 8월1일(1283.80원) 이후 3개월여 만에 최저치다. 채권금리는 하락했다. 서울 채권시장에서 3년 만기 국고채 금리는 전 거래일보다 0.072%포인트 내린 연 3.877%에 장을 마쳤다.
박 실장은 "우리 경제는 그동안 부진했던 세계 교역 회복에 힘입어 수출 및 관련 설비투자를 중심으로 2.1%의 완만한 성장세를 보일 것으로 전망된다"며 "다만 세계 수요 회복 등 성장의 핵심동력에 대한 불확실성과 고금리로 인한 하방위험은 유의할 필요가 있다"고 말했다.
GDP 항목별 증가율은 민간소비 2.1%→2.0%, 건설투자 2.5%→-1.6%, 설비투자 -1.4%→3.4%, 총수출 1.3%→2.6%, 총수입 2.5%→2.4%를 각각 기록할 것으로 예상됐다.
박 실장은 "민간소비자는 사회적 거리두기 해제로 인한 펜트업 효과가 감소하며 상승률이 둔화될 전망"이라며 "건설투자는 최근 수주, 허가, 착공 등 주요 선행지표의 악화에 따라 역성장할 것"이라고 내다봤다.
총수출은 전반적인 세계 교역 증가에 따라 개선될 것으로 예상됐다. 박 실장은 "설비투자 개선에 따라 재화수입은 확대되겠으나 기저효과로 인해 2024년 총수입 증가율은 2.4% 수준에 그칠 것"이라고 전망했다.
연간 소비자물가 상승률은 올해 3.6%에서 내년 2.6%로 낮아질 것이란 관측도 내놨다. 박 실장은 "경기회복세 미약, 고금리 부담에 따른 수요위축 등의 영향으로 점진적인 하락세를 보이겠으나 지정학적 위험 지속 및 원자재가격 불확실성, 인플레이션 기대심리 등으로 물가목표를 상회하는 수준을 이어갈 것"이라고 진단했다.
박 실장은 "내년 세계 경제는 성장세가 부진하고 고물가, 고금리가 지속하며 경기 하방위험이 높은 것으로 평가된다"며 "우리 경제는 완만한 회복세를 보일 것으로 전망되나 대내외 불확실성 및 고금리의 부정적 위험에 노출돼 있을 것"이라고 전망했다.
이어 "내년 경제정책 방향은 경기부양보다는 안정을 목표로, 시장 기능을 통한 부채 감축과 구조조정 등 건전성 확보를 우선시하는 것이 바람직할 것"이라고 덧붙였다.
이차전지주 뜨거운 관심 반영…반도체는 업황 바닥 기대감 바이오주 신약 개발 등 성과 저조…상장 때 기업가치 평가 박해
올해 기업공개(IPO)를 진행한 기업의 공모가가 업종별로도 희비가 엇갈린 모습을 보였다. 반도체·이차전지 관련 업체들의 공모가는 희망 범위를 초과한 경우가 많았던 반면, 바이오 기업들은 하단에 위치하거나 하회했다.
에프앤가이드에 따르면 올해 초부터 1027일까지 주식시장에 입성한 기업은 52개사다. 이들 중 공모가가 희망 범위 상단으로 결정되거나 초과한 기업은 41개사였다. 공모가를 초과한 기업은 퀄리타스반도체, 아이엠티, 필에너지, 신성에스티 등 24개사였다. 특히 희망 공모가를 뛰어넘은 기업 중 대부분은 반도체와 이차전지 관련주였다. 희망 공모가 1만500~1만2000원을 초과한 1만4000원으로 공모가를 확정했던 아이엠티는 반도체 장비 기업이다. 레이저와 이산화탄소(CO2) 건식 세정기술, 극자외선(EUV) 마스크 레이저 베이킹 장비(Mask Laser Baking) 등 초정밀 부품을 생산한다.
또 공모가 2만6000원으로 희망 범위 상단(2만4000원)을 넘긴 신성에스티는 전기자동차(EV)와 에너지저장장치(ESS)에 사용되는 부품인 버스바(busbar)를 생산하는 기업이다. 이차전지 관련주로 꼽힌다. 이와 함께 필에너지는 이차전지 조립 공정의 핵심 설비인 레이저 노칭(Laser Notching) 공정 설비와 스태킹(Stacking) 공정 설비를 주력 사업으로 영위하고 있다. 이 회사의 희망공모가는 2만6300~3만원이었지만 확정 공모가는 3만4000원이었다.
증권사 관계자는 "최근 이차전지 종목들이 큰 폭 조정을 받고 있지만, 올해 가장 뜨거운 관심을 받은 영향으로 풀이된다"고 분석했다. 또 반도체 관련주도 업황 바닥 기대감이 반영된 것으로 보인다.
생소한 사업을 영위하는 기업과 화장품 업체도 높은 공모가를 받았다. 지난 7월 상장한 와이랩은 웹툰 제작 밸류체인을 수직적으로 통합한 업계 첫 스튜디오형 제작사다. 공모 희망가 7000~8000원의 상단을 초과한 9000원으로 공모가를 확정했다. 또 첫 인플루언서 플랫폼인 레뷰코퍼레이션도 희망 공모범위였던 1만1500~1만3200원을 훌쩍 넘긴 1만5000원에 공모가를 확정했다.
또 화장품 업체인 마녀공장과 뷰티스킨은 코로나19 종식 수혜 등의 기대감으로 희망 공모가를 넘겼다. 마녀공장의 수요예측 범위는 1만2000~1만4000원이었느나 1만6000원으로, 뷰티스킨도 2만1000~2만4000원을 넘긴 2만6000원에 공모가를 확정했다.
희망공모가 하단 혹은 하회한 기업은 총 11개였다. 이 중 바이오 기업이 저조한 성적을 받는 경우가 많았다. 올해 주식시장에 상장한 바이오 및 의료기기 업체는 큐라티스, 파로스아이바이오 등 총 6개 종목이다. 이들 중 희망 공모가를 초과한 기업은 없었다. 상단에 있던 기업도 바이오인프라와 에스바이오메딕스뿐이었다.
이 중 파로스아이바이오와 큐리옥스바이오시스템즈는 희망 범위 하단에서 공모가가 정해졌다. 특히 지아이이노베이션와 큐라티스는 공모가를 하회했다. 지아이이노베이션은 희망 공모가인 1만6000~2만1000원을 밑도는 1만3000원이었다. 또 큐라티스는 6500~8000원을 하회하는 4000원에 공모가가 결정됐다.
바이오 기업의 IPO 잔혹사는 현재 진형 중이다. 국내 첫 키메릭항원수용체 T세포(CAR-T) 치료제 개발 전문 기업 큐로셀은 지난달 20일부터 5영업일 간 수요예측을 진행한 결과 공모가를 2만원으로 확정했다. 희망 공모가인 2만9800~3만3500원을 하회하는 금액이다.
바이오 업종의 경우 투자심리가 악화된 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 그동안 수많은 바이오 업체가 상장했지만 신약 개발과 같은 가시적인 성과를 내놓지 못하면서 신뢰성이 낮아졌다. 이렇다 보니 공모시장에서도 성과를 내기 어렵다는 것이다. 증권사 관계자는 "결국 시장의 밸류에이션을 바탕으로 공모가를 정한다"며 "바이오 기업이 비상장일 때 높은 가치를 인정받았더라도 막상 상장할 때는 주식시장을 따라가는 만큼 기업가치가 낮아질 수밖에 없다"고 설명했다.
