내년 전국 집값이 올해보다 2% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 정부의 가계대출 관리 강화와 고금리 장기화 우려, 경기 둔화 등이 겹쳐 집값 회복세가 멈춰설 것이란 설명이다. 전셋값은 매매 시장 침체로 실수요자가 유입되면서 반등할 것으로 분석됐다. 건설 경기는 내년에도 수주와 투자가 모두 위축될 것으로 전망됐다.
한국건설산업연구원은 1일 서울 논현동 건설회관에서 ‘2024년 건설·부동산 경기 전망’을 주제로 연 세미나에서 전국 주택 매매가격이 내년 2% 떨어질 것이라고 내다봤다.
김성환 건산연 부연구위원은 “올 하반기엔 시중금리 인하 효과로 유동성이 유입돼 전국적으로 주택 매매 가격이 강보합세를 나타냈다”면서도 “최근 시중금리가 오르고 경기 불확실성이 심화하면서 내년에는 가격 상승세가 이어지기 어려울 것”이라고 말했다. 시기적으로 상반기보다 하반기, 지역적으로 수도권(-1%)보다 지방(-3%) 하락 폭이 더 클 것으로 내다봤다.
한국부동산원에 따르면 올해 전국 주택 매매가격은 1분기(-3.4%)와 2분기(-0.7%) 하락한 뒤 3분기 0.4% 상승 전환한 것으로 집계됐다. 올 4분기에는 전국 집값이 보합세로 돌아서며 연 변동률이 -3.7%를 기록할 것이라는 게 건산연의 전망이다.
장기간 고금리가 이어질 것이란 우려가 커지면서 집값 전망이 밝지만은 않다. 삼성증권은 ‘2024 주택시장 전망’ 보고서에서 “내년 부동산 시장은 장기 고금리 가능성 때문에 정책 효과도 소진되면서 매매 시장 위축을 야기할 것”이라고 내다봤다.
다만 집값이 하락하더라도 내림 폭이 크지 않은 ‘약한 침체’ 쪽에 힘이 실린다. 추가 금리 인상 가능성이 낮은 데다 분양가 인상 압력, 공급물량 감소 우려 등으로 하락 폭이 크지 않을 가능성이 높아서다. 김 부연구위원은 “정부의 정책 이행 수준과 추가적인 규제 완화 등으로 상황의 변화 가능성이 있어 시장의 흐름에 관심을 기울여야 한다”고 강조했다.
올해 큰 폭의 하락으로 ‘역전세’ 우려를 키웠던 전세시장은 내년 반등할 것이란 전망을 내놨다. 올해 연간 4.8% 내린 뒤 내년 2.0% 오를 것으로 예상했다. 전세 시장으로 매매 수요가 유입되는 데다 앞으로 입주 물량이 줄어드는 점이 전셋값 상승 원인으로 꼽힌다.
주택 인허가와 분양 감소 등 공급 시장 위축은 내년에도 지속될 것이란 전망이 우세하다. 건산연은 내년 분양가구를 26만 가구로 예상했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 어려움으로 공급량이 급감한 올해 추정치(25만 가구)와 비슷한 수치다. 전국 분양 물량은 2020년 34만9029가구를 기록한 뒤 2021년 33만6533가구, 2022년 28만7624가구 등 매년 감소하는 추세다.
내년 인허가 물량도 올해(38만 가구)보다 3만 가구 이상 줄어든 35만 가구 수준에 그칠 것으로 내다봤다. 공공 부문 인허가가 올해보다 1만 가구 늘어나지만, 그보다 훨씬 더 큰 규모로 민간 부문 인허가가 감소할 것이란 예상이다.
내년 국내 건설 수주는 올해보다 1.5% 줄어든 187조3000억원을 기록하며 건설 경기 반등에 어려움을 겪을 것으로 전망됐다. 지난해 229조7000억원으로 역대 최대치를 찍었던 건설 수주 규모는 올해 17.3% 감소한 190조1000억원으로 쪼그라든 뒤 감소세를 보이고 있다. 건설 투자 규모도 내년 260조7000억원 수준으로, 올해보다 0.3% 줄어들 것으로 내다봤다.
박철한 건산연 연구위원은 “경기 회복을 위해선 정부의 적극적인 개입과 인프라 투자가 요구된다”며 “건설회사는 현금 유동성 확보, 사업 포트폴리오 수정, 맞춤형 대응 전략 수립 등을 해야 한다”고 조언했다.
서울 아파트 매물 7만9319건 기록 부담 커진 실수요자 매매거래 기피 매매건수 한달새 3분의 1 줄어들어 "매도·매수자간 힘겨루기 지속할 것"
서울 아파트 매맷값이 급상승하면서 수요가 줄고 있다. 아파트 매물은 약 8만건 가까이 쌓인 것으로 나타났다. 반면 서울 아파트 거래 건수는 줄면서 올 연말까지 부동산 시장의 관망 흐름이 이어질 수 있단 예상도 나온다.
1일 부동산 빅테이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 이날 기준 서울의 아파트 매물 건수는 7만 9319건으로 나타났다. 이는 아실이 통계 집계하기 시작한 2020년 10월 이후 가장 많은 수치다. 서울 아파트 매물 건수는 지난해 7월 6만 5000건대를 기록한 뒤 정부의 부동산 규제 완화 등에 힘입어 감소세를 보였지만 올 들어 다시 증가세를 나타내고 있다.
자치구 별로 보면 한 달 전에 비해 매물이 10% 이상 늘어난 곳이 25개 자치구 중 16곳에 달했다. 지난달 1일 대비 매물이 가장 많이 늘어난 곳은 중구(15.9%)로 1위를 차지했고 뒤이어 은평구(15.8%), 성북구(13.3%), 마포구(12.4%), 동작구(12.3%) 등의 순이었다. 아파트 매물이 증가하는 것은 수요자가 높은 매맷값에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 실거래가 기준으로 올 1~8월 사이 서울 아파트 매맷값은 17%나 상승했다. 지난해 1년 동안 하락한 것의 절반 이상을 회복한 것이다.
특히 서울 내 대표 단지들은 최근 전고점과 같은 수준이거나 90% 수준의 가격까지 실거래가 상승이 이어져 가파른 집값 반등세를 이어가고 있다. ‘KB부동산선도아파트50지수’는 지난 9월 기준 전월 대비 1.28% 상승했다. 지난 7월 1.0% 상승 이후 8월 1.22% 오르는 등 석 달 연속 1% 이상 매매가 상승세를 유지하고 있다. 아파트값이 고공 행진을 이어가면서 거래는 위축된 모습이다. 서울부동산정보광장 부동산거래현황에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 거래건수는 지난 9월 기준 3361건으로 8월 3851건 대비 500건 가까이 줄었다. 10월 거래건수는 거래 신고 기간이 남아 있다는 점을 고려해도 1209건에 그쳤다.
또 다른 시장 활성화 지표인 거래회전율도 하락한 모습이다. 법원 등기정보광장에 따르면 9월 기준 집합건물 거래회전율은 0.36%를 기록해 7개월 만에 최저 수준을 나타냈다. 거래회전율은 월별 소유권 이전 매매 신청 부동산을 말일 현재 소유권 이전 가능 부동산으로 나눈 값으로 수치가 낮을수록 거래가 잘 이뤄지지 않는단 의미다. 전문가들은 연말까지 아파트 가격 상승 흐름이 이어지면서 거래는 활발하지 않은 관망 흐름이 이어질 것으로 예상했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 기준 아파트 실거래가는 연말까지 상승폭이 13~15% 정도에 이를 전망이어서 지난해 하락분 22%를 상당 부분 만회할 것으로 본다”며 “아파트를 가진 사람들은 안도하겠지만 내 집 마련 수요자의 매수 기회는 사라져 갈수록 계륵장이 되고 있다”고 설명했다. 이어 박 수석전문위원은 “4분기 들어서는 대출 속도 조절과 금리상승, 급매소진, 역전세난 등으로 매맷값 상승률은 둔화할 것이지만 상승 기대 심리가 있기 때문에 매물 증가 등에도 (시장이) 곧바로 약세로 전환할 것 같진 않다”며 “당분간 매도자와 매수자 간의 힘겨루기가 진행될 것이다”고 덧붙였다.
지난달 서울 아파트 경매시장은 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)이 떨어지고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 오른 것으로 나타났다. 수요자들의 '옥석 가리기'가 본격화된 것이라는 분석이다.
경·공매 데이터 전문기업인 지지옥션은 지난달 서울의 아파트 경매 진행 건수는 총 238건으로 전달(216건)보다 22건 늘었다고 1일 밝혔다. 경매 진행 건수는 지난 5월 145건, 6월 159건, 7월 169건, 8월 190건, 9월 216건 등으로 매월 늘고 있다.
진행 건수는 늘었지만, 지난달 낙찰 건수는 63건으로 전달(68건)보다 줄어 낙찰률은 26.5%를 기록했다. 낙찰률이 30% 아래로 떨어진 것은 지난 6월 이후 넉 달 만이다.
반면 낙찰가율은 86.7%로 전달(85.2%)보다 상승했다. 낙찰률이 하락하는 가운데 낙찰가율이 상승한 것은 선호도가 높은 물건에만 수요자가 몰린 것으로 해석된다. 경매 물건 자체가 늘어난 것도 낙찰률 하락에 영향을 미쳤다는 분석이다.
지난달 서울에서 거래된 낙찰가율 상위 10개 아파트를 보면 이런 현상이 더 뚜렷하게 감지된다.
서울 여의도의 미성아파트 전용면적 93㎡는 지난 17일 경매에서 26명이 몰려 감정가(18억1천만원)보다 높은 18억4999만원에 낙찰됐다. 같은 지역 수정아파트 전용 151㎡도 4명이 응찰한 끝에 26억6700만원(감정가 25억원)에 낙찰됐다. 감정가 17억9천만원이 책정된 서울 송파구 파크리오 전용 84㎡ 역시 지난 30일 19억4800만원에 낙찰돼 낙찰가율이 108.8%였다.
수도권 아파트 경매도 비슷한 분위기다.
지난달 경기도에선 592건 가운데 234건이 낙찰돼 낙찰률이 39.5%를 기록했다. 지난 7~9월의 낙찰률은 모두 40%를 웃돌았다. 낙찰가율은 85.2%로 전달(84.8%)보다 상승했다.
인천 아파트의 10월 낙찰률은 39.1%로 전달(35.1%)보다 올랐고, 낙찰가율은 82.1%로 지난해 9월 이후 처음으로 80%를 넘었다.
10월 주담대 3조 증가 올해 들어 가장 ‘큰 폭’ 잡히지 않는 가계부채에 당국 추가규제 잇따를듯
가계부채 부실 우려가 커지면서 금융당국이 부랴부랴 ‘대출 조이기’에 나섰지만 지난달 말 기준 시중 4대은행(KB국민·신한·우리·NH농협은행)의 주택담보대출(주담대) 잔액은 전월 대비 3조1512억원 되레 늘어난 것으로 나타났다. 주담대가 올해 들어 최대폭으로 늘면서 전체 가계대출 규모도 6개월 연속 상승했다.
1일 4대은행으로부터 자료를 받아 집계한 ‘10월말 여·수신 현황’에 따르면 지난달 주담대 잔액은 424조1531억원으로 전월 대비 3조1512억원 증가했다. 증가폭으로는 올들어 가장 컸다. 감소세를 보이던 신용대출도 전월 대비 4064억원 증가한 90조2947억원으로 나타났다. 월별 기준 신용대출이 증가세를 보인건 올들어 처음이다.
대출 수요가 잡히지 않으면서 전체 가계대출 규모도 558조9919억원으로 전월 대비 3조3062억원 증가한 것으로 집계됐다. 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 만기를 최대 40년으로 축소하고, 부부합산 연 소득 1억원 초과 차주에게 제공하는 일반형 특례보금자리론 취급을 중단하는 등 가계부채 대책을 내놨지만 유의미한 효과는 나타나지 않고 있는 셈이다.
이에 대해 김현섭 KB국민은행 한남PB센터장은 “시장에 단기적으로 주택 공급이 늘지 않아 집값이 오를 것이란 기대감이 여전하다는 점과, 경기침체 영향으로 이미 주택을 보유한 사람들마저 자신들의 집을 담보로 추가 대출에 나섰을 가능성 등 복합적인 요인이 작용했을 것”이라고 분석했다.
가계대출 증가세가 꺾이지 않으면서 금융당국이 예고했던 추가 규제들을 시행할 가능성이 커졌다. 지난달 29일 대통령실과 국민의힘, 금융당국은 서울 삼청동 총리공관에서 ‘당·정·대 고위 협의회’를 열고 “변동금리 비중축소를 위한 스트레스 DSR을 연내에 도입하겠다”고 밝혔다.
스트레스 DSR이 도입되면 변동금리 대출상품의 DSR을 산정할 때 향후 금리 상승을 예상한 가산금리가 적용된다. 예를 들어 소득 5000만원 회사원이 변동금리 연 4.5%(50년 만기)로 대출할 경우, DSR 40%를 적용하면 최대 4억원까지 대출이 가능하다. 하지만 향후 금리 상승을 예상해 가산금리 1%포인트를 적용, 5.5%로 DSR을 산정하면 3억4000만원으로 대출 한도가 제한된다.
이밖에 전세보증금 반환 목적 대출 등 현재 DSR 규제 예외를 적용하고 있는 항목들을 줄일 가능성도 있다. 지난 정부 때 시행했던 대출총량제를 도입하는 방안도 검토될 수 있다.
글로벌 증시의 부진 속에 대안으로 떠오른 신흥국 베트남과 인도 주식시장의 희비가 엇갈리고 있다. 올해 하반기 들어 베트남 증시가 글로벌 고금리 영향의 직격탄을 맞으면서 하락세를 면치 못하는 반면, 인도 증시는 약보합으로 선방하는 모습이다.
1일 금융투자 업계에 따르면 최근 증권 업계에서는 '포스트 차이나'의 대표 수혜국으로 인도와 베트남을 꼽으며 증시 강세를 전망해왔다. 하지만 실제로는 두 나라 지수를 추종하는 상장지수펀드(ETF) 수익률이 현저한 차이를 보이며 분위기가 엇갈리고 있다.
국내에서 유일하게 베트남 주식에 투자할 수 있는 상품은 'ACE 베트남VN30(합성)' ETF가 있다. 올 하반기(7월 3일~11월 1일) 수익률은 -8.23%였다. 이 상품은 베트남 VN30지수에 투자한다. VN30지수는 베트남 호찌민 거래소 상장 종목 가운데 시가총액과 유동성 등 시장 대표성을 갖춘 대형주 30개 종목으로 구성돼 있다. 이 상품의 순자산총액은 지난달 31일 기준 2101억원으로, 올해 초 1375억원보다 700억원 넘게 증가했다.
베트남 ETF의 수익률 하락은 베트남 증시가 전 세계 경제 부진과 국제유가 강세 등 여파에 흔들리는 이머징마켓의 특징에서 비롯한다.
미국발 고금리 분위기가 이어지고 이스라엘·하마스 전쟁 등 중동발 대외 변수에 따라 베트남 경제가 민감하게 반응한다는 얘기다. 실제로 베트남 증시 벤치마크인 VN지수는 최근 1020선까지 밀려 연초 수준으로 돌아갔다. 지난달 말에는 베트남 최대 민간기업인 빈그룹이 2억5000만달러 규모의 해외 교환사채(EB)를 발행했다는 소식에 빈그룹주 주가가 일제히 가격제한폭(-7%)까지 떨어지기도 했다.
다만 올해 4월 베트남 인구가 1억명을 돌파한 데다 중위 연령이 32세로 젊은 층이 차지하는 비중도 커 여전히 중국을 대체할 곳으로 여겨진다. 특히 애플·삼성전자 등 글로벌 기업들이 베트남에서 스마트폰 공장을 운영하면서 베트남 전자산업의 연평균 성장률은 10%에 육박한다.
베트남과 달리 인도 증시를 추종하는 ETF의 수익률은 약보합으로 선방했다. 인도 니프티50지수를 추종하는 국내 ETF인 미래에셋자산운용의 'TIGER 인도니프티50'의 올 하반기 수익률은 -0.18%였다. 삼성자산운용의 KODEX 인도Nifty50도 -0.04% 수익률을 보였다. 니프티50지수는 인도 시장의 대표 지수로, 인도거래소(NSE) 상장 종목 중 유동비율 시가총액 기준 상위 50개를 담고 있다.
TIGER 인도니프티50은 올해 4월 상장한 뒤 1개월 만에 개인 순매수 100억원을 돌파했고, 현재 순자산은 1000억원을 넘어섰다.
인도는 14억 인구라는 거대한 소비시장을 바탕으로 전 세계에서 가장 빠르게 성장하는 나라로 꼽힌다. 중국을 넘어 세계에서 가장 많은 인구를 보유한 국가가 될 것으로 전망된다. 특히 인도 정부는 디지털 인프라 구축을 위해 올해 디지털 관련 규제만 4만개가 넘게 대거 폐지하는 등 정부가 디지털 시장 성장을 위한 정책 지원을 쏟고 있다. 백찬규 NH투자증권 연구원은 "인도는 전 세계 국가 중 긍정적인 경기 전망 등으로 외국인 자금 유입이 활발하다. IT·소프트웨어 산업 분위기도 좋다"며 "미·중 갈등 고조로 중국의 입지가 위태로워지고 있는 상황에서 인도의 입지가 더 커지고 있다"고 밝혔다.
