서울 아파트 경매 물건 7년 3개월 만에 월별 최대치 이자 부담 못 버틴 영끌족 주택 경매시장으로 유입
한국은행이 기준금리를 현 수준인 3.50%를 유지한 가운데, 시중은행 주택담보대출 금리가 연 7%를 넘어서면서 모든 대출을 끌어모아 내 집을 마련한 이른바 '영끌'(영혼까지 끌어모아)족들의 이자 부담이 커지고 있다.
최근 특례보금자리론 금리까지 오르면서 영끌족들이 집을 내놓아야 할 처지에 내몰리고 있다. 은행 이자를 갚지 못한 영끌족들의 집이 경매시장에 나올 것이라는 전망이 나온다.
실제 서울의 아파트 경매 물건이 7년 3개월 만에 월별 최대치를 기록했다. 경·공매 업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매진행 건수는 216건으로 집계됐다. 이는 2016년 6월(234건) 이후 7년 3개월 만에 월별 최대치다. 전달(190건)과 비교하면 13.7% 증가했다.
서울 아파트 경매진행 건수는 매월 두자릿수에 머물러지만, 지난해 10월(107건) 100건을 넘어선 뒤 꾸준히 증가하며 지난달 처음으로 200건대를 넘어섰다.
지난달 전국 아파트 경매 진행 건수도 전주(2372건)대비 줄었지만, 여전히 2091건으로 높은 수준이다. 전국 아파트 경매 건수는 올해 3월부터 2000건대를 유지하고 있다.
고금리 기조가 장기화하고 주담대를 상환하지 못한 영끌족들의 아파트 경매 물건이 늘어난 것으로 보인다. 지난달 임의경매를 통해 진행된 아파트 경매 건수만 912건으로, 전월 대비 11.9% 증가했다. 임의경매는 채무자가 빚을 갚지 못하면 은행 등 부동산 담보 채권자가 담보권을 실행하면서 진행된다.
한국은행 금융통화위원회가 지난 19일 기준금리를 동결했지만, 앞으로 시중금리는 더 오를 것으로 예상된다. 최근 금융 당국이 가계대출 조이기에 나서고, 고금리로 은행의 자금조달비용이 늘어나고 있기 때문이다. 일각에선 금리 상승세가 지속되면 연말에는 주담대 상단이 8%에 육박할 가능성이 있다는 관측도 나온다.
은행권 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스는 지난달 3.82%로 전월 대비 0.16%p(포인트) 올라 연중 최고치를 기록했다. 금융권에 따르면 17일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정금리(금융채 5년)는 4.14~6.584%로 나타났다. 변동금리(코픽스 신규)는 연 4.53~7.116%로 이미 7%를 돌파했다.
하반기 미국 등 각국의 기준금리 추가 인상이 예상되고, 대출 금리의 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높아지고 있다. 정부의 대대적인 규제 완화 이후 부동산 시장에서 거래가 다소 늘었으나, 이전처럼 기존 주택을 처분하기 힘든 상황이다. 이자 부담을 버티지 못하는 영끌쪽이 더 늘어날 것으로 전망된다.
전문가들은 이자 부담은 늘어나면서 버티지 못하는 영끌족이 주택이 경매시장으로 유입될 가능성이 커지고 있다고 진단했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "고금리 기조가 앞으로 계속 이어질 것으로 보인다"며 "높아진 금리에 늘어난 이자를 감당하지 못한 영끌족들이 늘어날 수 있다"고 설명했다.
권 교수는 "하반기 기준금리 변동성이 있고, 시중금리가 오르면서 이자 부담을 버티지 못하는 영끌족의 주택이 경매시장으로 유입될 가능성이 있다"며 "고금리 기조가 이어지면서 경매 물건이 늘어나는 현상이 나타날 것"이라고 덧붙였다.
10월 서울 매매 신고 383건뿐 ‘고점’ 인식 속 매수 심리 위축 특례보금자리론 대상 축소에 고금리 현상 장기화까지 겹쳐 시장 회복에도 ‘회의적’ 전망
이달 들어 아파트 거래량이 눈에 띄게 감소하고 가격 상승세도 주춤해졌다. 업계에선 추석 명절 영향보다 시중금리가 오르고 대출 규제는 강화되면서 매수 심리가 다시 둔화하고 있는 것으로 보고 있다.
19일 서울부동산정보광장을 보면 10월 서울 아파트 매매 신고 건수는 383건이다. 이는 지난 9월 748건(당월 18일 신고), 8월 589건(18일 신고)과 비교하면 반 토막 수준이다. 10월 최종 아파트 거래량은 11월 말 집계되지만, 남은 기간을 고려해도 8월이나 9월 수준에는 크게 못 미칠 것으로 보인다.
거래가 줄면서 시중에 매물이 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물 수는 7만6314건으로 지난달 19일(7만3563건)보다 2751건 늘었다. 1월(5만2276건)과 비교하면 31.5% 증가한 것이다.
서울 아파트 거래량이 지난 4월부터 5개월 연속 3000건대를 기록하다가 이달 들어 주춤한 것은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 유독 길었던 추석 연휴가 일부 영향을 줄 수 있지만 업계는 이를 제한적이라고 보고 있다. 마포 소재 공인중개사사무소 관계자는 “명절이 껴 있더라도 통상 전화 문의는 꾸준히 있을 수 있는데 이달 들어 부동산을 찾는 손님이나 전화가 일절 없다”며 “금리가 높고 경기가 안 좋은 데다가 집값도 완전히 회복되진 않은 상태라 손님들이 집 살 타이밍이라고 판단을 안 한다”고 말했다.
실제 서울 아파트값은 상반기 전반적으로 오른 것은 맞지만 지역별로 추이가 다르다. 마포구는 저점에서 큰 변화가 없다. 2021년 16억원대에 거래된 공덕1삼성래미안(84㎡)은 올 초 11억5000만원으로 바닥을 찍었고 지난달에는 이보다 1억여원 오른 12억7000만원에 거래됐다. 반면 집값이 전고점에 근접하게 오른 지역은 ‘상투는 피한다’는 심리가 매수를 꺼리는 요인이 되고 있다. 송파구 트리지움(84.83㎡)은 전고점(2021년)이 24억5000만원으로, 이달 23억원에 거래돼 전고점 대비 94%까지 회복했다.
권일 부동산인포 팀장은 “집값이 고점을 회복한 지역이든 아니든 공통적 현장 얘기는 거래가 없다는 것”이라며 “금리가 올라간 상황에서 매도자들은 집값을 낮추지 않고 있어 매수자의 관망세가 이어지고 있다”고 말했다.
거래 둔화는 정부의 대출 규제 등 금융 조달 비용이 늘어난 게 직접적인 요인으로 보인다. 먼저 9억원 이하 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 없이 최저 4%대 초반 고정금리로 5억원까지 대출해주던 특례보금자리론 대상이 크게 축소된 것도 거래에 영향을 줬다. 9억원 미만 아파트가 집중된 노원, 강북 등에서 살아났던 거래가 보금자리론 규제와 함께 위축된 것이다.
올 하반기 거래가 다시 살아나는 데는 한계가 있어 보인다. 고금리가 장기화하는 추세이기 때문이다. 최근 은행연합회가 공시한 9월 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 전월 대비 0.16%포인트 오른 3.82%를 기록했다. 지난 1월 이후 가장 높은 수준이다. 은행권 주택담보대출 변동금리 기준으로 활용되는 코픽스가 오르면 차주의 이자가 곧바로 상승할 수 있다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 서울 전셋값 22주째 상승, 강서 0.31% 강세 수도권 집값 등락 지속 …지역별 양극화
서울 집값 상승률이 주춤한 가운데 전셋값이 치솟고 있다. 금리가 다시 오르면서 매매에 대한 부담이 커지자 전세를 찾는 실수요자가 늘어난 영향이다. 추석 연휴 이후 임대차 시장 분위기가 한산했지만 세입자 선호도가 높은 지역을 중심으로는 거래가 활발하게 이뤄지는 모습이다.
19일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 셋째 주(16일 기준) 서울 전셋값은 0.18% 상승해 전주(0.11%)보다 상승 폭을 키웠다. 22주 연속 오름세다.
서울에서 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강서구다. 강서구는 가양동 등 선호 단지를 중심으로 0.31% 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강서구 가양동 '가양6단지' 전용 49㎡는 지난 17일 3억4000만원에 전세 세입자를 들였다.
이 단지에서 전월 맺어진 신규 전세 계약 가운데 가장 낮은 금액은 2억6250만원인데 불과 한 달 만에 7750만원 오른 것이다. 올해 맺어진 전세 최저가 2억3000만원보단 1억1000만원 상승했다.
은평구도 전셋값이 0.3% 뛰었는데 응암동과 녹번동 단지가 상승을 주도했다. 응암동에 있는 '백련산힐스테이트4차' 전용 84㎡는 지난 12일 5억4000만원에 신규 전세 계약을 맺었다. 지난달엔 4억원까지 세입자를 들였던 면적대다. 한 달 새 1억원이 넘게 전셋값이 뛰었다.
성동구는 옥수동과 성수동 역세권 단지를 중심으로 0.29% 올랐다. 옥수동 '극동그린' 전용 59㎡는 지난 4일 5억원에 새로운 세입자를 들였다. 지난달 맺어진 신규 계약 4억7000만원보다 3000만원이 올랐다. 올해 최저가 4억원(6월)보단 1억원 상승했다.
동대문구(0.28%)는 답십리동과 장안동을 중심으로, 양천구(0.26%)는 목동과 신정동 전셋값이 상승했다. 광진구(0.24%), 구로구(0.21%), 영등포구(0.2%), 송파구(0.19%) 등도 전셋값이 올랐다.
부동산원 관계자는 "금리 인상 우려가 커지면서 매매시장 불확실성이 커지자 전세 선호도가 높아지고 있는 상황"이라면서 "실수요자들이 많이 찾는 양호한 지역을 중심으로 전세 문의가 늘고 거래 희망 가격이 오르는 등 상승 폭이 커졌다"고 설명했다.
서울 전셋값 상승 분위기는 경기, 인천 등으로도 퍼지고 있다. 경기는 0.33% 뛰었다. 전주(0.21%)보다 상승 폭이 커졌다. 화성시 전셋값은 0.87% 급등했다. 영천동과 병점동이 상승을 주도했다. 인천은 0.15% 올라 전주(0.1%)보다 더 올랐다. 서구가 0.37% 올랐는데 청라동을 중심으로 전셋값이 뛰었다.
한편 서울 집값은 등락을 거듭하고 있다. 이번 주 서울 집값은 0.09% 올라 전주(0.07%)보단 상승 폭이 커졌다. 동대문구(0.19%), 성동구(0.16%), 용산구(0.15%), 강동구(0.15%) 등 지역의 집값이 상승했다. 0.14%까지 올랐던 상승률은 9월 이후 소폭 줄어 0.1% 내외에서 등락 중이다.
경기(0.13%), 인천(0.05%) 집값 역시 오르내림을 반복 중이다. 경기에선 과천(0.35%), 하남(0.35%), 화성(0.35%) 등이, 인천에선 서구(0.14%), 연수구(0.13%) 등 실수요자 선호도가 높은 곳은 상승 중이지만 이외의 지역은 하락세가 커지는 등 양극화가 진행 중이다.
미국이 중국의 인공지능(AI) 산업 발전을 억제하기 위한 초강력 반도체 수출 통제안을 17일(현지 시각) 발표했다. 지난해 10월 내놓은 수출 통제 초안의 허점을 촘촘하게 메꾼 최종안이다. 수출 금지 품목을 저성능 반도체로 확대하고, 수출 제한국과 기업 목록을 늘리며 AI 개발에 필수인 반도체가 중국으로 흘러가는 모든 경로를 원천 봉쇄했다.
미국의 통제안에 충격을 받은 건 미국 반도체 업체들이었다. 최대 피해자로 꼽히는 엔비디아는 장중 한때 주가가 7.8% 급락하며 지난 12월 이후 최대 낙폭을 기록한데 이어 18일도 하락세로 출발했다. 엔비디아는 2분기 기준 전체 매출에서 중국 비중이 20%를 넘는다. 반도체 업황을 보여주는 필라델피아 반도체 지수는 통제안 발표 직후 97포인트 급락하면서 시가총액이 730억달러(약 99조원) 증발할 정도로 타격을 입었다. 중국에서 거액을 벌어들여온 미국 반도체 회사들이 직격탄을 맞은 것이다.
중국 당국은 즉각 반발했다. 주미 중국 대사관은 성명에서 “정치적 목적을 위한 자의적 통제 및 강제적 디커플링은 시장경제 원칙과 공정 경쟁 원칙을 위반하는 것으로, 단호히 반대한다”고 했다. 일각에서는 미국 브로드컴이 중국의 보복 대상이 될 것이라는 전망도 나온다.
전문가들은 “반도체 수출 통제의 핵심은 모든 우회로 가능성을 차단하는 것”이라고 진단한다. 미국이 이번 통제안에서 우선적으로 막은 것은 엔비디아의 중국 판매용 저성능 AI 반도체 A800·H800이다. 이 두 칩은 AI의 훈련·운용에 사용하는 데 충분할 만큼 컴퓨팅 성능은 뛰어나지만, 연산을 처리하는 연결 속도가 엔비디아 최첨단 칩 A100·H100보다 훨씬 느리다. 미국의 기존 수출 통제 기준이 컴퓨팅 성능과 연결 속도를 함께 고려했기 때문에, 엔비디아는 기술적 조정을 통해 A800·H800처럼 느리지만 강력한 AI 칩들을 중국에 판매했다. 하지만 미국은 최종안에서 속도 기준을 삭제하고, 컴퓨팅 능력이 높은 모든 칩을 중국에 수출하지 못하도록 막았다. 그 결과 엔비디아가 중국에 수출하지 못하는 반도체 품목은 최첨단 2종에서 7종으로 늘었다.
이 과정에서 미국은 새로운 수출 통제 기준인 ‘성능 밀도(단위 크기당 성능)’를 도입했다. 중국이 수출 통제에 포함되지 않은 연산, 저장, 전력 등 기능별 반도체를 사 모은 뒤 후공정에서 레고를 쌓듯 고성능 반도체를 조합할 수 있다고 본 것이다. 또 수출 통제 기준에는 미달하지만, 기준에 근접한 저성능 칩을 수출할 때도 정부에 보고해 허가를 받도록 명시했다. 중국 외에도 수출이 금지되거나 제한되는 국가·기업도 크게 확대됐다. 중국의 반도체 구매 ‘우회 루트’가 될 수 있는 이란·러시아·아랍에미리트(UAE) 등 40여 국이 수출 통제 대상으로 지정됐다. 또 제품을 구입하는 기업이 중국 등 이른바 ‘문제 국가’에 본사를 두고 있을 경우 미 정부의 허가 없이 제품을 판매할 수 없게 했다.
미국은 중국의 반도체 자체 개발 가능성도 원천 봉쇄했다.네덜란드·일본과 함께 첨단 반도체 생산에 사용하는 노광·식각·증착·세정 등 12개 공정별 핵심 장비를 수출 통제 대상으로 추가했다. 지금까지 중국 판매가 가능했던 네덜란드 ASML의 심자외선(DUV) 장비도 막혔다. DUV는 ASML의 최첨단 반도체 장비인 극자외선(EUV) 장비보다는 성능이 떨어지지만, 최근 중국 화웨이가 내놓은 스마트폰 신제품 ‘메이트 60′에 탑재된 반도체를 제조할 때 쓰이는 등 중국 반도체 자립에 핵심적인 역할을 해왔다.
미국은 이와 함께 중국 반도체 스타트업 ‘비런 테크놀로지’ 및 ‘무어 스레드 인텔리전스 테크놀로지’를 비롯한 13사를 무역 블랙리스트에 추가했다. 블랙리스트에 오를 경우 이 기업들은 반도체를 설계해도 대만 TSMC 등 미국 기술을 사용하는 반도체 파운드리(위탁생산)에서 생산할 수 없게 됐다. 미국의 광범위한 제재에 대해 미국 반도체 업체들은 매출에 치명타를 입을 수 있다며 반발하고 있다. 미국반도체산업협회(SIA)는 “이번 조치는 미국 반도체 생태계에 해를 끼칠 위험이 있다”고 했다.
