지난달 전국의 아파트 입주율이 전월 대비 6%포인트 이상 하락한 것으로 조사됐다. 입주를 못한 원인 가운데는 ‘잔금 대출 미확보’를 꼽은 비율이 전달에 견줘 대폭 증가했다.
18일 주택산업연구원(주산연) 조사를 보면, 지난 9월 전국 아파트 입주율(입주·잔금완납 가구수/입주 대상 가구수)은 65.1%로 전월 대비 6.4%포인트 떨어졌다. 수도권은 81.1%에서 81.5%로 상승했지만, 5대 광역시는 68.3%에서 63.3%로, 기타 지역은 70.3%에서 60.3%로 각각 하락했다. 수도권과 비수도권 간 양극화 현상이 나타난 셈이다. 수도권 안에서는 서울이 85.3%에서 85.4%로, 인천·경기권은 79.1%에서 79.6%로 소폭 상승했다.
비수도권 중에서는 강원권이 62.0%에서 46.6%로 대폭 하락했다. 2018년 6월 이후 역대 최저점이다. 이는 강원권 주택시장에 큰 영향을 미치는 도 바깥 주민의 매매가 줄면서 아파트 시장 전반이 침체된 영향이라고 주산연은 설명했다. 입주율이 크게 떨어진 단지에서는 통상 전세 급매물이 늘고 전셋값이 하락하게 된다.
미입주 원인으로는 ‘잔금 대출 미확보’가 지난 8월 전체의 9.8%에서 지난달 21.3%로 대폭 증가했다. 반면 ‘기존 주택 매각 지연’(45.1%→36.2%), ‘세입자 미확보’(25.5%→25.5%), ‘분양권 매도 지연’(13.7→10.6%) 등은 모두 감소했다. 시중은행의 대출 금리 인상과 특례보금자리론 대상 축소, 50년 만기 주택담보대출 종료 등 대출상품 규제가 잔금 대출 여건을 어렵게 만든 것으로 풀이된다.
10월 아파트 입주전망지수는 전달(95.6)보다 3.2포인트 내린 92.4로 조사됐다. 이 지수가 100을 넘으면 주택사업자들 사이에서 입주가 늘 것이라는 전망이 우세하다는 의미다. 전달에 견주면 수도권(107.1→103.7)과 광역시(97→97.2), 도 지역(90.0→84.6) 모두 전망지수가 하락세를 보였다.
노원·도봉·강북 노후 단지 가격 하락 재건축 호재에도 매수세 영향 없어 "사업성 좋은 단지에 매수 희망자 몰려"
‘노·도·강’으로 불리는 서울 노원구·도봉구·강북구 노후 단지들이 최근 재건축 사업 속도에도 가격이 하락하고 있다. 최근 재건축 안전진단에 통과하는 등 사업에 진척을 보여도 매매 가격엔 영향을 못 미치고 있는 셈이다. 현장에선 사업성이 좋은 일부 단지에 매수세가 몰리는 등 ‘옥석 가리기’가 한창이라는 반응이다.
18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 도봉구 창동의 주공19단지는 지난달 전용 68㎡가 7억6500만원에 거래됐다. 전국적으로 부동산 가격 하락이 극심했던 지난 2월에도 해당 크기는 7억8900만원에 거래됐는데, 최근 오히려 가격이 소폭 하락했다.
주공19단지는 1988년 준공된 1764가구 규모 대단지다. 지난달 도봉구로부터 재건축 안전진단 적정성 검토 면제 결정을 받아 재건축이 최종 확정됐다. 창동에서는 주공18단지에 이어 지역에서 두 번째로 재건축 안전진단을 통과해 사업 속도가 빠르다는 평가를 받는다.
서울지하철 4호선 창동역과 1호선 녹천역을 이용할 수 있고 서울외고 등 학군이 우수하다는 평가를 받지만, 준공 30년이 넘어 주거 환경은 열악해 최근 매매가격이 오히려 하락했다는 게 현장의 설명이다. 창동의 한 공인중개사무소 관계자는 “주변 단지들도 다 재건축을 추진하고 있어 재건축이 호재가 되지 못한다”며 “오히려 노후화로 인한 주차난 등이 매수 희망자들에게 크게 작용한다”고 했다.
사정은 서울 강북 지역 내 다른 노후 단지도 마찬가지다. 서울 강북구 번동 주공1단지는 최근 재건축 정밀안전진단을 진행하는 등 재건축에 속도를 내고 있지만, 가격 상승세는 오히려 주춤하다. 단지 전용 49㎡는 지난달 5억원에 매매됐는데, 지난 8월 5억2000만원에 거래된 이후 오히려 가격이 하락했다.
단지는 부동산 가격이 급등했던 지난해 4월 강북 지역 주요 재건축 단지로 평가받으며 7억2000만원까지 가격이 상승했다. 이후 부동산 시장 침체에 따라 가격이 하락했는데, 최근 회복세가 완연한 다른 단지들과 달리 가격 하락세가 계속되는 모양새다.
노원구의 대표적인 재건축 단지인 상계 주공5단지 역시 연초보다 매매 가격이 하락했다. 단지 전용 31㎡는 지난달 5억500만원에 거래됐는데, 전달 거래가(5억1000만원)뿐만 아니라 연초 매매가(5억4300만원)보다도 떨어졌다. 서울 내 다른 단지들이 연초 가격 하락세에서 반등한 것과는 대조적이다.
노원구의 A공인중개사무소 관계자는 “2021년만 하더라도 8억원에 거래됐던 곳인데, 지금은 가격 하락세가 계속되고 있다”며 “워낙 재건축을 추진하는 단지가 많아 다른 사업성 좋은 단지에 매수 희망자가 몰린다”고 말했다.
서울 아파트 매도물량이 7만5000채를 넘어 역대 최대치를 경신했다. 집값 상승 피로감에 고금리 영향으로 시장은 관망세에 접어드는 모습이다.
프롭테크 '아실'에 따르면 17일 서울 아파트 매도물량은 7만5187건으로, 이달 11일부터 일주일간 7만5000건 안팎을 넘나들고 있다. 특히 지난 14일에는 매물이 7만5456건까지 쌓여 2020년 10월 집계 이래 최대치를 기록하기도 했다.
서울 아파트 매물이 7만건대까지 쌓인 건 올해가 처음이다. 급격하게 상승한 가격이 영향을 미친 것으로 보인다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 "서울 아파트 실거래가는 올들어 8월까지 12.4% 급반등했고 연말까지 상승 폭이 13~15%에 이를 것으로 예상된다"며 "지난해 하락분 22%를 상당부분 만회하는 것"이라고 진단했다.
수요 주춤에 당장 매물이 쌓이긴 했지만 매도자도 금리가 급속하게 오른 지난해처럼 가격을 낮춰 매물을 던지기보다는 '힘 겨루기' 장세가 예상된다.
박 위원은 "4분기 들어 대출속도조절과 금리상승, 급매소진, 역전세난으로 상승률은 둔화될 것"이라며 "수요부진이 지속되면 연말 이후 아파트 가격 약보합세가 나타날 수 있다"고 봤다.
다만 "상승기대심리가 있어 매물증가나 갭투자 감소 등에도 불구하고 곧바로 약세로는 가지 않을 것"이라면서 "당분간 소강 속 매도자와 매수자간 힘겨루기가 진행될 것"이라고 전망했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "집값 상승에 금리까지 올라 주택 구입 부담이 가중되는 만큼 거래 증가는 쉽지 않고, 이자 부담이 커지면서 대출 여력도 줄어 소득 및 자금력이 낮은 수요부터 관망세를 보일 가능성이 높다"면서 "급하게 매수하는 대신 금리 인하 시점을 노리면서 임대차 시장에 머무는 수요가 늘어날 수 있다"고 내다봤다.
같은 날(17일) 전세 물량은 3만1119건으로, 전주(10일 기준 2만9804건) 대비 소폭 늘었다.
서울 아파트 전세 매물은 2020년 집계 초반엔 8000~9000건대로 적었지만 증감을 반복 중이다. 매매 거래가 얼어붙었던 작년 말과 올해 초에는 5만건대까지 쌓였다가 점차 소진돼 지난 5월부터 3만 건대에 머물고 있다.
매매와 전세, 월세를 모두 합치면 전체 매물은 12만4935건으로, 열흘 전보다 1.1% 늘었다.
서울 25개구 중에서 매물이 가장 많은 지역은 강남구로, 매매 6508건, 전세 7437건, 월세 6119건 등 총 2만64건으로 집계됐다. 이어 서초는 매매 5655건, 전세 4048건, 월세 2603건 등 총 1만2306건, 송파는 매매 5594건, 전세 2812건, 월세 1529건 등 총 9935건, 노원은 매매 5264건, 전세 1917건, 월세 941건 등 총 8122건 순이다.
최근 코스피가 2600 선을 밑도는 가운데 개미들은 코스피 하락률에도 못 미치는 낮은 수익률을 기록하는 등 고전하는 모습이다. 반면 기관투자자와 외국인 투자자는 9월 중순 전고점 대비 코스피가 부진한 상황 속에서도 선방한 것으로 나타났다.
18일 한국거래소에 따르면 지난달 15일 코스피가 전고점(2601.28)을 찍은 이후 이달 16일까지 개인투자자의 순매수 상위 10개 종목 수익률을 집계해 평균을 낸 수치는 -11.04%에 그쳤다. 같은 기간 코스피는 2601.28에서 2436.24로 떨어져 -6.34% 하락률을 보였다. 반면 같은 기간 외국인 순매수 상위 10개 종목의 평균 수익률은 -4.95%를 기록했고, 기관이 많이 매수한 10개 종목 수익률은 평균 -2.74%로 분석됐다.
이 기간 개인투자자들은 유가증권시장에서 삼성전자(8613억원)를 가장 많이 순매수했고, 다음으로 POSCO홀딩스(7674억원), 두산로보틱스(3014억원), SK이노베이션(2394억원), 포스코퓨처엠(1987억원) 순으로 사들였다.
기관이 가장 많이 매집한 종목은 LG에너지솔루션(1980억원)이며, 그 외에도 LG화학(1676억원)과 SK하이닉스(1550억원) 등을 순매수했다. 외국인은 기아(2397억원), 포스코인터내셔널(1045억원), 금양(975억원) 순으로 매수했다.
개인투자자가 주로 순매수한 상위 10개 종목 가운데 수익이 난 종목은 전무했다. 특히 이 가운데 최근 상장한 두산로보틱스는 수익률이 -18.97%로 가장 저조했다. 반면 기관은 SK하이닉스(1.39%)와 OCI홀딩스(9.33%)에서, 외국인은 기아(4.74%), 하나금융지주(0.46%)에서 수익을 냈다.
영풍제지와 대양금속이 18일 주식시장에서 하한가를 기록하자 금융당국이 거래정지 조치하기로 했다.
금융위원회와 금융감독원, 한국거래소는 이날 두 종목 주가 급락과 관련해 신속한 거래 질서 정립 및 투자자 보호를 위한 조치가 필요하다고 판단, 19일부터 해제 필요시까지 거래를 정지하고 조회 공시를 요구했다고 밝혔다.
올해 들어서만 주가가 730% 오른 영풍제지는 이날 전일 대비 1만4,500원(29.96%) 급락한 3만3,900원에 장을 마감하면서 돌연 하한가를 기록했다. 영풍제지 지분 45%를 보유하고 있는 모회사 대양금속도 이날 960원(29.91%) 떨어진 2,250원에 거래를 마감했다.
이와 관련, 서울남부지검은 이날 영풍제지 사무실을 압수수색하기도 했다. 검찰과 금융당국은 주가 폭락 과정에 시세조종 등 자본시장법 위반 혐의가 있을 가능성이 높다고 보고 있다. 금융당국 관계자는 "불공정거래 가능성이 의심되는 종목에 대해 철저히 조사하고, 혐의 적발 시 무관용 원칙에 따라 엄중 조치할 것"이라고 강조했다.
