역전세로 기존 세입자의 보증금 반환이 어려워진 집주인은 내일부터 대출을 더 받을 수 있다.다만 이 돈은 세입자가 전세대출을 받은 은행에 바로 입금된다. 또 대출을 받으려는 집주인은 후순위 채권자로 밀리게 될 다음 세입자를 위해 보증을 의무 가입해야 한다. 보증을 가입하지 않으면 대출금은 회수된다.
국토교통부는 역전세난 해소를 위한 전세보증금 반환목적 대출규제가 7월27일부터 내년 7월31일까지 1년간 한시적으로 완화된다고 26일 밝혔다.
이 기간동안 개인 다주택자가 전세보증금 차액을 임차인에게 반환할 목적으로 대출을 받을 때는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%이 아닌 총부채상환비율(DTI) 60%가 규제가 적용된다.
DSR(아래 링크 참고)은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비중이다. 반면 DTI(아래 링크 참고)는 연 소득 대비 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 이자의 비중이다. DSR이 DTI보다 더 엄격하게 차주의 상환 능력을 따지는 셈이다.
집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.
국토부 관계자는 “이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치”라고 설명했다.
지원 대상은 올해 7월3일 이전 임대차 계약을 체결했고 내년 7월31일까지 계약만료 등으로 반환수요가 발생했으나, 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환이 어려워진 집주인이다. 후속 세입자가 있는 경우 전세금 차액분만 지원하지만, 후속 세입자를 당장 못구해도 우선 완화된 대출규제를 적용받을 수 있다. 다만 이 경우 1년 내 세입자를 구해 대출금을 상환해야 한다.
집주인 본인이 해당 주택으로 입주할 경우, 기존에 살고 있던 주택의 퇴거자금(전세보증금) 등으로 자력반환이 가능함을 입증해야 한다. 대출 실행 1개월 내 해당주택 전입신고서를 제출해야 하고, 최소 2년간 실거주 여부가 확인돼야 한다.
대출금은 기존 세입자 또는 세입자가 전세대출을 받은 해당은행에 바로 입금된다. 반환대출 기간 동안 신규주택 구입은 불가능하다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액이 회수되고 3년간 주택담보대출 취급이 금지된다.
전세금반환대출로 인해 후순위 근저당권자로 밀리게 될 다음 세입자를 보호하는 조치도 마련됐다.
집주인은 다음 세입자와 전세계약을 맺을때 ‘전세보증금반환 특례보증’에 의무가입하며, 보증료는 임대인이 납부한다는 특약을 공인중개사를 통해 작성해야 한다. 일정 기간 내에도 보증에 가입하지 않을 경우 대출 회수 약정서도 작성해야 한다.
전세보증금반환 특례보증은 대출규제가 완화되는 27일부터 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 3개 보증기관에서 모두 출시된다. 당분간은 임차인이 가입하고 임대인이 보증료를 납부하는 상품만 이용가능하다. 임대인이 가입하는 특례보증은 8월말 중 출시 예정이다.
한국은행에 따르면 역전세 위험가구는 지난 4월 기준 102만6000가구로, 전체 전세 가구의 52.4%로 나타났다. 지난해 1월 51만7000가구(25.9%)보다 2배 가량 증가한 수준이다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 내외로 전망된다.
국토부 관계자는 “기본적으로 역전세로 인한 전세금 차액에 대해 지원하는 것인 만큼, 대부분 금번 규제완화 범위 내에서 (역전세가) 해소될 것으로 판단된다”며 “금번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 주택처분, 역월세 등 집주인의 사적인 자구노력으로 해결할 필요가 있다”고 했다.
서울 오피스텔의 평균 매매가격이 3억원 밑으로 하락했다. 정부의 규제완화로 아파트로 수요가 이동한데다 개인별 DSR규제와 금리까지 오르면서 오피스텔 투자 매력이 떨어졌기 때문이다.
26일 KB오피스텔 통계에 따르면 서울 오피스텔의 평균 매매가는 지난해 11월 이후 꾸준히 내렸다. 7월에는 전달(3억56만원) 보다 67만원 떨어진 2억9989만원을 기록, 지난해 4월 이후 15개월만에 3억원대가 붕괴됐다.
권역별로 보면 서초·강남·송파·강동구가 속한 동남권은 177만원 떨어진 3억2423만원으로 하락폭이 가장 컸다.
집값 상승기에 분양됐던 강남 하이앤드 오피스텔도 마피 매물이 속속 나오고 있다. 서초구 서초동 ‘엘쿠르반포’ 오피스텔은 분양가 대비 5000만원 떨어진 매물이 올라와 있다.
서남권(3억1089만원)과 동북권(2억231만원)도 각각 24만원, 40만원 내렸고, 서북권(2억4684만원)은 보합을 기록했다.
반면 종로·중구·용산구가 속한 도심권은 오름세를 이어가고 있다. 지난 5월 1달간 ‘반짝’ 하락하기도 했지만 다시 2개월 연속 오르면서 이달에는 4억270만원으로 조사됐다. 2011년 통계집계 이후 최고가다. 거래도 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 6월 오피스텔 매매거래 건수는 672건으로 전년 동기(1798건) 대비 37% 수준에 그쳤다.
청약경쟁률도 역대 최저 수준으로 떨어졌다.올해 1~5월 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 4대 1로, 관련 정보가 공개된 지난 2020년 이후 가장 낮은 수치다.
부동산 업계에선 가파른 금리 인상으로 투자 수요가 위축된 데다, 정부의 대대적인 아파트 규제 완화로 오피스텔의 인기가 하락했다고 분석한다.
연초 부동산 규제 완화로 아파트는 혜택을 봤지만 아파트의 대체제 오피스텔은 총부채원리금상환비율 DSR 규제 없이 대출 가능한 ‘특례보금자리론’ 대상에서 빠지는 등 사각지대에 내몰린 것이다.
그러자 주거용 오피스텔을 주택수 산정에서라도 제외해달라는 국민청원도 나왔다. 규제 완화 혜택은 없는데도 전입신고를 하면 주택수에 들어가 종합부동산세도 물 수 있기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “수요가 많은 지역의 오피스텔은 월세가 오르자 가격도 일부 회복세를 보이고 있지만, 본격적인 회복을 기대하기에는 아직 이르다”고 “아파트 시장이 본격적으로 살아나야 오피스텔도 상승을 기대해 볼 수 있다”고 말했다.
국내 시멘트업체가 잇달아 가격 인상을 예고한 가운데, 시멘트 가격이 지금보다 10% 오르면 100억원 규모 공사 기준으로 최대 1억1400만원의 공사비가 더 든다는 분석이 나왔다. 한국건설산업연구원(건산연)은 26일 이런 내용을 담은 ‘시멘트 가격 불안정이 공사 재료비에 미치는 파급효과’ 보고서를 발간했다. 시멘트와 시멘트를 원료로 하는 레미콘, 콘크리트의 투입 비용을 산출한 결과다.
보고서에 따르면 공사 종류별로 레미콘 투입 비용은 주거용 건물 5.5%, 비주거용 건물 3.9%, 도로 6.5%, 철도 4.5%다. 콘크리트 제품의 투입 비용은 주거용 건물 1.3%, 비주거용 건물 1.3%, 도로 4.9%, 철도 2.6%로 추산된다.
이를 고려할 때 100억원 규모의 건설 공사를 기준으로 시멘트 가격이 10% 오르면 주거용 건물(주택)은 6800만원이 추가로 든다. 비주거용 건물은 5300만원, 도로시설은 1억1400만원, 철도시설은 7000만원이 각각 더 필요하다. 도로, 철도, 주거용 건물, 비주거용 건물 순으로 시멘트 값 인상의 파급 효과가 크게 나타난다는 의미다. 다만 이는 시멘트 가격 상승으로 인한 레미콘과 콘크리트 제품의 가격 상승만을 반영한 수치다. 다른 자재 가격, 노무비 등의 변동 가능성은 제외됐다.
건설사 부담이 커질 것이란 분석도 내놨다. 나경연 건산연 경제금융·도시연구실장은 “공사비 추가로 건설업의 비용이 증가하게 되고, 이는 곧 경영상 영업이익률 감소로 이어질 수 있다”고 예상했다. 지난해 건설업 영업이익률(4.9%)을 고려하면 주택은 영업이익이 약 10~14%, 도로시설은 16∼23% 감소할 것으로 추정했다.
보고서는 또 한국물가협회의 ‘산업물가 가격변동’ 자료를 기반으로 최근 2년간 시멘트 가격 상승률이 75.8%에 이를 것으로 전망했다. 2021년 8월 4800원이던 시멘트 가격(보통, 40㎏ 포장품)은 지난 6월 7400원으로 뛰었다. 이 기간 가격 상승률만 54.2%다. 최근 시멘트업계가 밝힌 인상 계획(14% 인상)까지 이달 반영되면 시장 거래가격은 8436원으로 치솟는다. 2년 만에 75.8% 오르는 셈이다. 나 실장은 “자재 수급과 가격 안정화 수단, 주요 자재의 직접 구매, 공사 발주 시기 등을 탄력적으로 조정할 수 있는 정부 부처와 업계 간 논의가 필요하다”고 했다. 국토교통부는 27일 시멘트 업계를 비롯해 건설·레미콘 업계와 간담회를 열 계획이다.
앞서 지난 5월 쌍용C&E와 성신양회가 각각 14.1%, 14.3%의 시멘트 가격 인상을 선언한 데 이어 최근 한일시멘트와 한일현대시멘트(각 12.8%)도 가격 인상 대열에 합류했다. 시멘트 업계는 “시멘트 사업 부문의 적자로 가격 인상이 불가피하다”는 입장이지만, 수요자인 건설업계는 가격 인상에 반대하고 있다.
광기의 이차전지 랠리가 폭발했다. 포스코, 에코프로그룹주가 급등락하며 거래가 늘어나자 시장 전체의 거래대금이 역대급으로 폭증했다. 시장이 불안정해지면서 하락한 종목 수도 역대 최대였다.
26일 한국거래소에 따르면 이날 코스피와 코스닥 전체 시장의 거래대금은 62조2078억원을 기록했다. 코로나19 확산 이후 시중에 유동성이 넘쳐났던 2021년 1월11일(64조8386억원)에 이은 역대 2번째 규모다.
코스피시장의 총 거래대금은 역대 3위를 기록했다. 이날 코스피시장 전체 거래대금은 36조74억7900만원을 기록하며 926일만에 30조원을 돌파했다. 코스닥시장은 코스피보다 더 심했다. 코스닥시장의 전체 거래대금은 26조2002억9300만원을 기록했는데 역대 가장 많은 증시자금이 돌았다.
이차전지 주요 종목들은 상승과 하락을 반복했고 전체 코스피, 코스닥지수도 큰 폭으로 등락했다. 에코프로비엠, 에코프로, 엘앤에프 등 이차전지 종목들이 시총 상위인 코스닥지수는 전 거래일보다 16.44포인트(p) 오르는 한편 53.82p 하락했다. 이날 코스닥지수는 같은 기간 39.33p(4.18%) 내린 900.63으로 장을 마감했다. 코스피지수는 전 거래일보다 44.1p(1.67%) 내린 2592.36으로 거래를 마쳤다.
투자자들의 자금이 포스코, 에코프로그룹주 등 일부 이차전지 종목으로 쏠린 탓이다. 코스피 시가총액 4위인 포스코홀딩스(POSCO홀딩스)의 전체 거래대금은 7조9795억원이다. 이는 역대 주요 종목 거래대금 중 삼성전자(2021년 1월11일, 8조3972억원), LG에너지솔루션(2022년 1월27일, 8조1553억원) 이후 가장 많았다. 코스닥 시총 1위인 에코프로비엠이 5조5599억원으로 그 뒤를 이었다.
주가도 널뛰기를 반복했다. 코스닥 황제주로 등극했던 시총 2위 에코프로는 이날 전 거래일보다 19.03% 오른 153만9000원까지 상승하며 신고가를 경신했으나 장중 하락 반전해 113만6000원까지 하락했다. 결국 전 거래일보다 5.03% 하락한 122만8000원으로 장을 마쳤다. 포스코홀딩스(4.26%), 포스코퓨처엠(6.35%), 에코프로비엠(1.52%), 엘앤에프(5.4%) 등도 모두 같은 양상을 띠며 하락 마감했다.
이철현 하나증권 연구원은 "국내 증시는 오전 하락분을 되돌리며 선방했으나 오후 들어 급격한 하락에 주도주 대부분이 꺾이며 장을 마감했다"며 "이차전지 주도주는 순식간에 큰 변동을 보이며 위험한 모습을 보였다"고 했다.
시장의 수급이 이들 종목을 쏠리자 나머지 종목들은 대부분 하락했다. 이날 전체 코스피 하락종목수는 875개로 역대 11위, 코스닥은 1480개로 역대 1위를 기록했다. 코스피 시총 상위 종목 100개 중 19개, 코스닥에선 100개 중 4개를 제외한 나머지 종목들은 모두 내렸다.
증권가에선 이차전지주로 쏠린 수급 후폭풍이 증시를 강타했다고 분석한다. 그간 개인투자자들을 중심으로 일부 이차전지 종목들에 대한 매수세가 강하게 유입되면서 수급 불균형이 일어났다. 이날도 개인들은 포스코홀딩스, 포스코퓨처엠 주식을 각각 8629억원, 487억원 어치 사들였다.
이경민 대신증권 투자전략팀장은 "수급 쏠림 현상의 중심에 있었던 이차전지 밸류체인(가치사슬) 종목들의 변동성 확대에 따라 향후 반대매매 출회 가능성에 대한 우려가 확산됐다"고 분석했다.
장마와 폭염이 반복되면서 채소와 과일값이 끝없이 치솟고 있다. 최근의 폭우로 일부 농경지가 침수되면서 당분간 신선식품 가격 오름세는 지속될 전망이다.
24일 한국농수산식품유통공사가 운영하는 가격정보 서비스 카미스(KAMIS)에 따르면, 20일 기준 상추(100g, 적상추) 소매 가격은 2천113원으로 평년 1천197원보다 76.5% 급등한 것으로 조사됐다. 또 시금치(100g)는 1천687원으로 평년 877원보다 92.3% 올랐고, 양배추(1포기)는 3천727원으로 같은기간 3천108원보다 19.9% 가격이 인상됐다.
채소 뿐만 아니라 수박, 참외, 토마토 등 제철 과일들의 가격도 들썩이고 있다.
여름철 즐겨찾는 수박(1통)은 2만2천171원으로 평년 1만9천230보다 15.3% 올랐다. 참외와 토마토도 평년보다 각각 26%(1만6천359원), 43.4%(5천516원) 가격이 뛰었다.
장마철 신선식품 가격 상승은 매년 발생하지만 올해의 경우 평년과 비교해 상승 폭이 높고 가격 인상 폭도 크다.
이 때문에 정부도 수급 안정화를 위해 대책 마련에 나선 모습이다. 먼저 농림축산식품부는 지난 20일부터 상추, 시금치, 깻잎, 닭고기 등을 할인 지원 품목으로 선정하고 배추 1만 톤과 무 6천톤 등 정부 비축 물량 방출 검토에 돌입했다.
정부는 상추 등 시설 채소의 신속한 재파종을 지원하고, 조기 출하도 유도한다는 방침이다. 상추의 대체품인 깻잎 등에 대한 생산·출하도 확대한다.
대형마트들도 할인 행사에 나서 농협은 21일부터 오는 26일까지 상추, 깻잎, 시금치 등 채소류 6종을 최대 43%까지 할인 판매하며, 롯데마트와 수퍼는 폭우 피해로 상품성이 떨어진 이른바 B급 오이를 정상가보다 50% 할인하는 행사를 진행 중이다.
또 정부는 중복인 전날부터 다음 달 10일 말복까지 수입 닭고기 3만 톤을 무관세로 도입한다. 종란도 500만 개 들여와 닭 사육을 지원할 방침이다.
한편 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 비상경제장관회의 겸 수출투자대책회의에서 "이번 집중호우로 피해가 심한 시설채소 등 일부 품목은 수급 불안 우려가 있는 상황"이라며 "집중호우 피해가 밥상 물가 불안으로 전이되지 않도록 수급 안정에 최선을 다하겠다"고 밝혔다.
