고금리 여파로 침체에 빠졌던 부동산 시장이 한국은행의 연이은 기준금리 동결과 정부의 각종 규제완화책 시행에 힘입어 주택 가격이 완만히 조정되고 거래량이 회복되는 등 연착륙 상태로 진입하고 있다. 여전히 과거 10년 간 통계보다는 낮은 집값에 역전세 우려 등이 심화되며 임대차 시장을 중심으로 서민 주거안정 저해 요인을 집중적으로 관리해야 한다는 분석이다.
28일 대한건설정책연구원이 발표한 '월간 주택시장 동향 '에 따르면 지난달 수도권 아파트 매매지수는 상승세로 전환됐으나 수급지수는 긍정 전환을 나타내는 기준인 100에 아직 미치지 못한 것으로 드러났다.
지난해 12월 이후 지속해서 하락폭이 둔화된 아파트 매매가격 변동률은 지난 5월 서울(0.01%), 지난달은 수도권(0.1%)에서 상승 국면에 진입했다. 전국은 -0.04%로 여전히 하락세를 유지하고 있으나 그 속도가 느려져 가격을 기준으로 본 시장 상황은 회복세를 드러냈다.
전세가격 변동률 또한 낙폭을 줄이고 있다. 지난달 서울은 0.12%, 수도권은 0.0%의 보합세를 나타내며 하락세를 벗어났다. 전국은 0.16% 내렸다. 6월 기준 누적으로 매매가격은 ▲전국 -5.60% ▲수도권 -6.15% ▲서울 -3.74%로 과거 10년 누적 통계 중 유일한 내림세를 기록했다. 전세가격은 ▲전국 -8.69% ▲수도권 -10.95% ▲서울 -10.19%로 매매가격 대비 하락폭이 더 컸다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "전세가율이 높아 갭투자 등이 가능해 가격 상승세가 가속됐던 집값 상승기와 달리 현재는 시장금리 상승 영향이 전세가격에 더 큰 하방 압박 영향을 주고 있으며 지역과 주택유형에 따른 역전세 문제가 발생하고 있다"고 분석했다.
같은 기간 아파트수급지수는 꾸준히 올라 전 지역에서 80대 중후반을 보이고 있다는 분석이다. 수도권과 서울에서의 수요 회복세가 더 강한데, 이는 주택 가격 상승세 전환의 배경이 되고 있권 연구위원은 "전국 아파트수급지수가 100을 하회하고 있음에도 강한 수급 심리 회복은 주택가격 상승세 전환과 저점에 근접하는 변동의 주원인으로 작용하고 있다"며 "수급지수도 급격하게 하락폭이 커지기 시작했던 2022년 시점 수준으로 회귀하고 있으나 수도권 일부와 지방에서는 주택가격 하락세가 유지되고 있어 지금은 회복국면 전환 정도 변화에 그칠 것으로 보인다"고 설명했다.
최근 주택거래량은 수요 침체로 2015년부터 2021년까지 7년 동안의 평균 수준에 크게 못 미치고 있다. 지난 5월 평균 거래량은 전국 14만3284건, 수도권이 7만2253건이며 서울이 2만1300건으로 집계됐다. 이는 과거 7년 월평균 거래량의 62%, 60%, 73% 수준에 각각 해당한다. 전국과 수도권은 전월 대비 1만4000건과 1만건가량 거래량이 증가했으며 특히 서울은 전월 대비 거래량이 약 2배 정도 늘어나는 등 주택가격 상승세로의 조기 전환과 가능성이 제기된다.
지난 5월 전국 미분양 주택은 총 6만8865가구로 전월 대비 3.5% 감소했다. 이는 인허가 물량 감소에 기인하고 있어 수급 불균형 문제로 확산될 잠재적 위험도 존재한다는 의견이 나온다. 준공 후 미분양 물량은 8892가구로 연속 증가하고 있으나 변동폭이 작아 우려할 만한 수준은 아닌 것으로 해석된다. 보고서는 전반적인 공급 측면 불안정성이 완화되면서 시장 연착륙이 진행되고 있으나 공급기반이 위축되는 모습은 향후 시장 불안정성 요인이 될 수도 있다고 지적했다.
분양시장의 경우 원자재 가격 상승으로 인해 분양가격은 올랐으나 시세는 시장 위축 등으로 계속 떨어지면서 수요 감소는 불가피한 상황이다. 인허가 물량도 조정되고 있어 분양시장 침체 여건은 당분간 지속될 전망이다. 권 연구위원은 "수급 심리 회복으로 저점을 통과한 후 확장국면에 진입한다면 가격 상승 전망에 기초한 분양수요 회복도 가능하며, 이에 따른 단기 분양시장 회복은 수도권에 한정될 것으로 보인다"며 "3기 신도시 등 수도권에 공급될 물량이 예정돼 수도권 수급 여건과 심리 상황은 안정적 상태가 유지될 것"으로 내다봤다.
지난해 6월부터 1년 이상 이어진 수도권 전반의 아파트값 하락세가 일단 멈춘 것으로 나타났다. 서울은 매매가격 하락 지역이 2개구에 그쳤지만, 상승한 곳은 5개구로 더 많아졌다. 이번 주부터 시행된 정부의 역전세 대책과 맞물리면서 가격 회복 속도가 더 빨라질 전망이다.
28일 부동산R114 수도권 아파트 시황에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.00% 변동률로 4주 연속 보합을 기록했다. 지역별로 ▲강남(0.01%) ▲동작(0.01%) ▲성동(0.01%) ▲성북(0.01%) ▲중랑(0.01%) 등이 상승했고, 하락지역은 ▲노원(-0.03%) ▲양천(-0.01%) 2곳에 그쳤다.
신도시 아파트값도 이번 주 보합을 기록했다. 산본(0.01%)이 오름세로 반전됐지만 분당(-0.02%)은 약세를 이어갔다.
경기·인천 아파트 매매가격도 별다른 가격 움직임이 없었다. 지역별로 ▲파주(-0.10%) ▲시흥(-0.02%) ▲의왕(-0.02%) ▲평택(-0.01%) 4곳이 하락했지만, 인천을 포함한 나머지 24개 시군구는 보합(0.00%)을 나타냈다.
전세시장은 정부의 역전세 대책이 27일 시행되면서 임대인들의 전세금 반환 여력이 늘었다. 이러한 가운데 전세가격 하락세도 멈춘 것으로 나타났다. 서울과 신도시, 경기·인천 모두 보합(0.00%)을 나타냈다.
부동산R114 윤지해 리서치팀장은 "서울 거래량과 실거래가 회복세를 이끄는 지역과 물건 유형 등이 강남권과 신축·재건축 등으로 확인돼 향후 비강남권과 구축 시세도 따라 올라갈 가능성이 높아졌다"며 "주택담보대출 금리 수준이 과거보다 높은 상황이지만 시장 전반의 유동성 효과가 개선된 만큼 오는 8월부터 매매가격과 전세가격의 상승 전환이 예상된다"고 밝혔다.
주택금융공사가 공급하는 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출인 특례보금자리론 금리가 6개월 만에 오른다.
주금공은 다음달 11일부터 주택가격 6억원 초과 또는 연소득 1억원 초과 대상인 일반형 특례보금자리론의 금리를 0.25%포인트 인상한다고 28일 밝혔다. 이에 따라 적용 금리가 기존 연 4.15%(10년)~4.45%(50년)에서 연 4.40%(10년)~4.70%(50년)로 조정된다.
특례보금자리론은 9억원 이하 주택을 구매할 때 소득 수준에 관계없이 고정금리로 최대 5억원까지 빌려주는 정책금융상품이다. 주금공은 지난 1월 출시 이후 3월부터 5개월 연속 금리를 동결해왔지만 조달비용 상승과 대출신청 추이 등을 감안해 일반형 금리 인상을 결정했다고 설명했다.
특례보금자리론 재원인 주택저당증권(MBS) 발행금리는 2월 10일 기준 연 3.925%에서 이달 25일 기준 연 4.428%로 0.5%포인트 넘게 올랐다. 6월 말까지 올해 공급 목표의 71.2%인 28조2000억원이 신청된 점도 이번 결정에 영향을 미쳤다.
일반형과 달리 주택가격 6억원 및 소득 1억원 이하 대상인 우대형은 연 4.05%(10년)~4.35%(50년)인 기존 금리가 동결된다.
SK이노베이션은 적자전환 에쓰오일 영업익 98% 감소 정제마진 하반기 본격 회복 역대 최대 매출 거둔 SK온 올해안에 흑자전환 기대감
지난해 역대급 호황을 누렸던 정유업계가 올해 2분기 정제마진 하락으로 부진한 실적을 거뒀다. SK이노베이션은 1000억원이 넘는 영업적자를 냈고, 에쓰오일은 전년 동기 대비 98% 감소한 영업이익을 기록했다.
28일 SK이노베이션은 지난 2분기 매출액 18조7272억원, 영업손실 1068억원을 기록했다고 밝혔다. 전년 동기 대비 매출은 5.9% 감소하고, 영업이익은 적자 전환했다. 배터리 사업을 담당하는 SK온이 생산성 향상과 판매량 증가에 따라 분기 최대 실적을 달성했지만 유가와 정제마진이 하락해 석유 사업의 영업적자가 4000억원에 달한 탓이다.
석유 사업은 영업손실 4112억원을 기록하며 적자 전환했다. 글로벌 경기 침체에 따른 수요 부진 영향으로 정제마진이 하락했기 때문이다.
정제마진은 원유 1배럴을 투입해 제품을 생산했을 때 얼마의 마진을 거두는가를 의미하는데, 올해 2분기 평균 정제마진은 배럴당 4달러에 그쳤다. 업계에서는 정제마진이 4달러면 마진이 거의 없다고 보고 있다.
배터리 사업은 SK온이 출범한 이래 분기 역대 최대 매출인 3조6961억원을 달성했다. 전년 동기 대비 상승률은 187%다. 영업손실도 1315억원으로 가장 적은 수준을 기록했다. 이는 올해 1·2분기 AMPC 금액인 1670억원을 반영한 수치다.
SK온은 올해 하반기 AMPC 수혜 금액이 상반기보다 대폭 증가할 것이라고 밝혔다.
김경훈 SK온 최고재무책임자(CFO)는 "올해 예상되는 미국 연간 판매량은 10~15기가와트시(GWh)"라며 "하반기에 수율이 개선되고 상반기보다 판매량이 더 많을 것으로 예상한다"고 말했다.
SK온이 예측한 10~15GWh 규모의 판매량을 모듈 생산 기준 최대 45달러의 세액공제 적용 기준으로 환산하면 4억5000만~6억7000만달러(약 6000억~9000억원)에 달한다. SK온이 이 목표를 달성하면 이르면 3분기, 늦어도 4분기에 분기 흑자 전환이 가능할 것으로 예상된다.
주가 측면에서 SK이노베이션은 연간 매출액에서 정유 비중이 67%에 달하지만, 사실상 자회사인 SK온을 통한 2차전지 사업 모멘텀이 주가를 견인하고 있다. SK이노베이션 주가는 올해 23% 상승했다.
시장은 SK온의 흑자 전환 시기를 주목하고 있다. 미국 공장 수율 안정화를 고려하면 올해 4분기 흑자 전환 가능성이 제기된다. 전유진 하이투자증권 연구원은 "과거 LG화학과 테슬라의 본격적인 주가 상승세는 분기 영업이익 흑자 전환 시기와 거의 맞물렸다"고 밝혔다.
같은 날 2분기 실적을 발표한 에쓰오일도 적자만 간신히 면한 성적표를 공개했다. 에쓰오일은 2분기 매출 7조8196억원과 영업이익 364억원을 올렸다고 밝혔다. 매출은 전년 동기 대비 31.7% 줄었고, 영업이익은 97.9% 줄었다.
증권업계에선 에쓰오일 분기 실적이 바닥을 찍었다고 보고 있다. 이달 기관투자자들이 980억원어치를 순매수하며 17% 반등을 이끌었다.
최고운 한국투자증권 연구원은 "하반기 정유 회복은 이미 시작돼 저평가 매력이 부각될 것"이라며 "하반기 정제마진은 과거 호황기 수준을 상회할 전망"이라고 밝혔다.
