서울 재건축 대장주인 강남구 압구정2~5구역이 신속통합기획을 확정하고 본격적인 재건축에 나섰다. 한강변을 따라 펼쳐진 77만3000㎡ 부지에 특화한 경관과 한강변 접근성을 높인 최고 50층 안팎의 아파트 1만1830가구가 들어설 예정이다.
서울시는 10일 이 같은 내용을 담은 ‘압구정2~5구역 재건축 신속통합기획안’을 확정했다고 밝혔다. 압구정지구 재건축은 단조로운 한강변의 경관을 바꾸기 위해 창의·혁신 디자인이 도입될 수 있도록 여러 규제를 풀었다. 압구정지구의 최고 층수는 35층에서 50층 안팎으로 상향됐고, 한강변 첫 주동 15층 규제도 창의·혁신 디자인을 도입하면 높이 계획을 유연하게 적용하기로 했다. 압구정역과 인접한 3구역은 혁신 디자인 등을 적용해 최고 70층으로 추진하기로 했다.
압구정에서 성수동 서울숲까지 도보와 자전거로 이동할 수 있는 교량이 생긴다. 압구정과 성수동을 잇는 보행교도 들어선다. 압구정3구역 조합이 공공기여 방식으로 한강 보행교를 제안하고 서울시가 이를 수용했다. 공공임대주택도 전체의 10%인 1200가구가 배치된다. 공공임대주택과 일반 아파트의 배치 및 품질을 동일하게 계획해 ‘적극적 소셜믹스’(거주 형태 혼합)를 추구한다는 계획이다.
서울시는 이달 초 열람 공고한 압구정 아파트지구 지구단위계획(안)에 대해 오는 13일까지 주민 의견을 수렴한다. 이어 도시·건축공동위원회 심의 등 법적 절차를 거쳐 신속히 지구단위계획을 결정·고시할 예정이다.
준공된 지 40년이 넘은 판상형 아파트로 획일적인 경관을 형성하고 있는 서울 압구정동이 한강변과 조화를 이루는 수변도시로 변신한다. 서울시는 창의·혁신 디자인을 적용해 이 일대를 재건축하기로 했다. 경직된 높이 규제를 없애고 자전거나 도보로 성수동까지 이동할 수 있도록 다리도 건설해 강북에서 강남까지 자전거 출퇴근이 가능하게 할 계획이다.
서울시가 10일 확정한 ‘압구정2~5구역 재건축 신속통합기획안’(조감도)에 따르면 압구정동 396의 1 일대 77만3000㎡는 현재 최고 15층, 8443가구에서 최고 50층 안팎, 1만1830가구 규모 ‘미니 신도시’로 탈바꿈한다. 현재 압구정동은 미성 현대 한양 등 아파트 1만여 가구가 6개 구역으로 나눠 통합 재건축을 추진하고 있는데, 이 가운데 2~5구역이 신통기획에 참여했다.
압구정지구의 최고 층수가 35층에서 50층 안팎으로 상향된 게 눈에 띈다는 평가다. 서울시는 한강변 첫 주동 15층 규제도 창의·혁신 디자인 도입 시 유연하게 적용할 계획이다. 도시·건축 관련 위원회 심의 등을 거쳐 창의·혁신 디자인으로 인정받으면 20층 안팎으로 올릴 수 있을 전망이다.
또 강남과 강북을 잇는 동호대교와 성수대교를 따라 광역통경축을 형성하기로 했다. 서울숲, 응봉산, 달맞이봉공원 등 강북의 주요 자원과 압구정의 보행통경축을 연계해 입체적인 경관을 유도할 방침이다. 한강변 30m 구간은 수변 특화공간으로 설정한다. 주민공유 시설, 열린 공간, 조망 명소 등 특화 디자인을 통해 도시와 자연의 조화를 이끌어낸다는 계획이다.
성수-압구정을 하나의 생활권으로 연계한다는 구상도 이번 신통기획안의 주요 특징이다. 서울시는 압구정3구역 조합이 공공기여로 제안한 압구정~성수 보행교를 받아들였다. 보행교는 자전거 및 미래 교통수단을 함께 이용할 수 있도록 조성한다.
가로수길과 로데오거리 같은 강남의 상업·문화 기능과 삼표 부지 및 성수동 등 강북의 글로벌 미래 업무지구, 서울숲의 자연이 도보 30분 생활권으로 연결된다는 게 서울시 설명이다.
현재 압구정 한강변은 둔치 폭이 좁아 시민의 여가공간으로 활용할 수 있는 공간이 부족한 편이다. 서울시는 구역별로 여가 및 문화와 연계한 특화시설을 조성할 계획이다. 구체적으로 2구역에 수변 커뮤니티 시설, 4·5구역에 조망 데크공원 등이 들어선다. 3구역 올림픽대로 위에는 덮개공원이 신설된다. 한강변 수변 거점과 연결되는 구역별 남북 간 보행축에는 연도형 상업시설, 주민공동시설, 생태녹지 등이 함께 조성된다.
압구정지구를 신속통합기획 방식으로 개발하면서 공공임대주택도 전체의 10%인 1200가구가 배치된다. 공공임대주택과 일반 아파트의 배치 및 품질을 동일하게 계획해 ‘적극적 소셜믹스’(거주 형태 혼합)를 추구한다는 계획이다.
이달 1일부터 서울시 정비사업장의 시공사 선정 시기가 앞당겨지며 114곳의 사업장이 시공자 선정을 앞두게 됐지만, 정작 서울시가 새 가이드라인을 발표하지 않아 현장이 혼란을 겪고 있다.
10일 서울시와 정비업계에 따르면 서울시는 지난 2월 시공사 선정 조기화를 발표한 지 5개월이 넘도록 관련 가이드라인을 내놓지 않고 있다. 시는 당시 시내 모든 정비사업구역에서 조합설립인가 후 시공사를 선정할 수 있게 제도를 개선한다고 밝힌 뒤 한달 뒤에 도시·주거환경 정비 조례 개정안을 공포했다.
이에 따라 이전까지는 정비사업장이 사업시행인가를 받은 후부터 시공사 선정 가능했으나, 이달 1일부터는 조합설립인가 이후 가능하도록 바뀌게 됐다.
시에 따르면 현재 조합설립인가를 마친 서울시 내 정비사업장은 총 114곳이다. 시공사 선정을 앞둔 곳이 기존 사업시행인가를 마친 사업장(48곳)보다 2~3배 많아진 셈이다. 조합은 시공사 선정 시 서울시장이 별도로 정해 고시한 세부기준에 따라 설계도서를 작성해야 하는데, 서울시의 관련 가이드라인 발표가 늦어지면서 사업 진행에 속도를 내려던 정비사업구역들의 발이 묶여있는 상태다.
현장의 불만도 커지고 있다. 한남5재정비촉진구역 조합 관계자는 "사업속도를 내기 위해 시공사 선정을 빨리 하고 싶은데 아직 서울시 기준이 안 나와 움직일 수가 없다"며 "공사비 산출 근거 등 기준이 나와야 그것에 맞춰 도면을 작성하고 준비할 수 있는데 지금은 이러지도 저러지도 못하니 막막한 상태"라고 전했다. 이어 "바뀐 제도가 7월 1일부터 시행되는 것이라면 그 기준은 진작 나왔어야 하는 것 아니냐. 서울시는 조례 개정안을 3월에 통과시켜 놓고 왜 몇 달이 지나도록 새 가이드라인을 안 주는지 모르겠다"고 토로했다.
서초구 한 정비사업장 관계자도 "서울시 지침이 없으면 아무 것도 할 수 없으니 지침이 나오는대로 시공사 선정 준비 여부를 결정할 계획"이라고 말했다. 강남구 한 재건축구역 조합 측 역시 "가이드라인 내용을 봐야 시공사 선정 관련 구체적 판단을 내릴 수 있는 데다가, 이후 다른 사업장에서 (시공사 선정 조기화) 선례가 나오기 전까지는 나서기 조심스러운 상황"이라고 전했다.
서울시 주택정책실은 이와 관련해 이달 내로 정비사업 시공사 선정의 구체적 기준을 발표할 예정이라고 밝혔다. 서울시 관계자는 "시공사 선정이 앞당겨졌을 때 여러 부작용을 예상, 이를 방지할 수 있도록 면밀히 검토하며 기준을 재정비하다보니 발표가 늦어지고 있다"며 "이르면 다음주 중에 내놓을 계획"이라고 말했다.
서울시에 따르면 새 가이드라인에는 바뀐 여건에 따라 조합이 시공사 선정 시 갖춰야 할 조건과 시공사에 제공해야 하는 자료의 내용 및 기준 등이 담길 예정이다.
시공자 선정시기가 빨라지면 구체적인 시공계획과 건축·교통심의 등을 동시 진행하며 사업진행에 속도가 붙고, 사업 초기단계에 자금 조달방안을 마련하고 브랜드 설계 적용 등이 가능한 것도 장점으로 꼽힌다.
다만 시공사가 초기단계부터 개입할 경우 공사비 관련 분쟁이 늘어나는 등 부작용이 생길 우려도 나온다. 시는 이를 막기 위해 제도개선 TF팀을 운영해 △설계·시공 일괄 발주 방식 도입 △시공사 입찰 시 설계도면은 기본설계도면 수준 유지 △대안 설계 제안 시 정비계획 범위 안으로 한정 등 여러 안전장치를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
최근 부동산 회복 분위기가 번지면서 아파트 경매 시장에서도 상승 기대감이 커지는 모양새다. 전국 아파트 경매 낙찰률과 낙찰가율이 오르고 있어서다.
10일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 경매동향보고서에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 2135건으로 집계됐다. 이 중 703건이 낙찰되면서 낙찰률은 32.9%로 나타났다. 이는 전달 31.6% 대비 1.3%포인트(p) 상승한 수치다.
같은 기간 낙찰가율은 75.9%에서 78.0%로, 2.1%p 오르면서 올해 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 평균 응찰자 수는 전달과 같은 8.2명으로 집계됐다.
지난달 서울 아파트 낙찰률은 28.3%로 전월(24.8%)보다 3.5%p 상승했고, 낙찰가율은 80.9%로 전달(81.1%)과 비슷한 흐름을 유지했다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 낙찰률이 34.3%로, 그 외 22개 구 지역(26.6%)보다 7.7%p 높게 나타났다. 낙찰가율 역시 강남 3구는 85.2%, 그 외 지역은 78.4%로 강남 3구 아파트가 6.8%p의 격차로 강세를 보였다. 다만 서울 아파트 평균 응찰자 수는 5.8명으로 전달(7.8명)보다 2.0명이 줄어들었다.
경기 아파트 낙찰률은 38.9%로, 전월(33.6%)보다 5.3%p 상승했고, 낙찰가율도 전달(74.5%)보다 1.4%p 오른 75.9%를 기록했다. 경기는 외곽에 있는 감정가 2억 원 이하의 저가 아파트가 낙찰가율 상승을 견인했다는 분석이다. 평균 응찰자 수는 10.0명으로 전월(12.9명) 대비 2.9명이 줄었다.
인천 아파트 낙찰률은 27.9%로, 전월(28.8%)과 비교하면 0.9%p 떨어졌다. 낙찰가율은 74.8%로 전달(72.8%)보다 2.0%p 상승했고, 평균 응찰자 수는 전달(9.5명)보다 0.7명이 감소한 8.8명으로 집계됐다.
지난달 지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 전월 대비 모두 상승했다. 오름폭이 가장 컸던 곳은 대구(79.8%)로, 전달(73.1%) 대비 6.7%p 상승했다. 대전(77.6%)은 3.7%p, 울산(79.1%)이 2.9%p 상승했고, 광주는 전달 대비 2.7%p 오른 80.5%를 기록해 올해 1월 이후 5개월 만에 다시 80% 선을 넘었다. 부산(74.0%) 역시 전달과 비교하면 0.7%p 오른 것으로 집계됐다.
지방 8개 도중에서는 경북(80.6%) 아파트 낙찰가율이 전월 대비 10.0%p 상승하면서 지난해 11월 이후 7개월 만에 80%를 웃돌았다. 이어 충북(81.5%)이 3.4%p, 강원(84.6%)이 2.2%p, 충남(78.1%)과 경남(79.3%)이 각각 1.5%p, 1.2%p 상승했다. 전북(79.1%)은 전달 대비 2.0%p, 전남(75.4%)은 2.4%p 떨어졌다.
3건이 낙찰된 제주 아파트 낙찰가율은 85.1%, 4건이 낙찰된 세종은 86.0%를 각각 기록했다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "한국은행의 기준금리 동결과 집값 바닥론 확산, 올해까지 한시적으로 운영하는 특례보금자리론을 이용하려는 매수세 유입 등이 낙찰가율 상승에 영향을 끼친 것으로 보인다"며 "다만 낙찰률이 30%대 초반의 낮은 수준에 머물러 있는 점을 고려하면 지역별, 가격별 차별화 현상이 나타난 것으로 해석된다"고 말했다.
작년 4분기부터 이어진 캐피탈사의 실적 쇼크가 올 하반기엔 더 짙어질 전망이다. 부동산금융과 개인신용대출의 부실이 급속도로 진행 중인 게 최대 위험 요인이다. 이자 비용도 매 분기마다 10% 넘게 불고 있다. 특히 부동산금융의 경우, 상대적으로 규모가 작은 업체에 취급이 집중돼 업권 내에서도 양극화가 심화할 거란 전망이 나온다. 하반기에는 캐피탈사의 신용등급 줄하향 기조에도 더욱 속도가 붙을 전망이다.
10일 금융업계에 따르면, 올 1분기 26개 주요 캐피탈사의 합산 순이익은 8508억원으로 작년 동기(1조1074억원)보다 23%가 줄어들었다. 세부적으로 26개 업체 중 20곳의 실적이 감소했다.
여기엔 늘어난 이자 비용과 대손 비용이 직접적인 영향을 줬다. 이자 비용의 경우, 재작년 말부터 진행된 가파른 기준금리 상승으로 인해 꾸준히 증가하는 중이다. 작년 1분기부터 전분기보다 약 12~13%씩 계속 늘어나는 추세가 이어지고 있다. 한국신용평가는 이러한 기조가 2024년 상반기까지 유지될 것으로 전망했다.
신규 취급량도 크게 줄었다. 캐피탈사는 별도의 수신기능이 없는 만큼 채권시장을 통해 자금 중 대부분을 조달해야 하는데, 작년 4분기 이른바 ‘레고랜드’ 사태 이후 상황이 급격히 나빠졌다. 이로 인해 자금 확보가 어려워지면서 신규 취급을 줄이는 식의 대응을 펼쳤다.
대손 비용 부담은 업체 규모에 따라 상이하다. 원인은 하위업체에 집중된 ‘부동산금융’이다. 따라서 현대캐피탈 등 우량업체보단 규모가 작은 곳의 대손비용 증가 폭이 훨씬 더 컸다. 업권에서도 양극화 현상이 심화하고 있는 셈이다. 부동산금융 취급 비중이 높은 곳은 OK캐피탈, 한국투자캐피탈, 키움캐피탈, DB캐피탈 등이 있다.
올 하반기에도 중소 캐피탈사 중심의 실적 악화가 빠르게 진행될 것으로 보인다. 최근 부동산금융 영업환경이 크게 나빠지면서 고위험·고금리 상품인 브릿지론을 중심으로 기한이익을 상실한 차주가 늘었다. 회수 시기가 도래했지만, 만기를 연장하는 사업장도 빠르게 늘고 있어 지표상 회수 가능 자산보다 실제 회수율이 낮을 가능성이 커졌다.
작년 4분기를 기점으로 개인신용대출 연체율 역시 본격 상승세로 돌아선 상황이다. 특히 OK캐피탈의 경우, 최근 반년간 대손상각비용 규모가 2120억에 달할 정도로 컸다. 전체 사업 중 부동산금융이 차지하는 비중이 크고, 투자가 대부분 중·후순위로 구성돼 회수 가능성이 현저히 떨어지기 때문이다.
한신평 관계자는 “캐피탈사의 현재 연체율이 절대적으로 높다고 보기는 어려우나 비우호적인 영업환경, 신규 취급 감소, 높은 부동산금융 투자액 등을 감안하면 빠르게 나빠질 가능성이 존재한다”며 “올 하반기에는 주요 영업환경 저하로 수익성 및 건전성 지표 하락세가 본격화할 것”이라고 말했다.
이는 캐피탈사들의 신용도에 부정적인 영향 줄 전망이다. 국내 3대 신용평가사는 올 상반기에만 캐피탈 2곳(롯데·OK)의 신용등급을 내리고, 3곳(OK·DB·에이)의 등급 전망을 하향 조정했다. 하반기에는 이러한 기조가 더욱 심화할 거라는 게 대체적인 평가다.
한편, 위 실적 집계에 포함된 업체는 현대·KB·하나·우리금융·현대커머셜·신한·IBK·산은·NH농협·JB우리·미래에셋· BNK·롯데·메리츠·DGB·RCI파이낸셜서비스코리아·폭스바겐파이낸셜서비스코리아·애큐온·한국·M·OK·한국투자·롯데오토리스· 키움·한국자산·DB캐피탈 등이다.
미국 10년물 국채 수익률 1.82% 안전자산 선호에 유동성 급락 전망 기업 실적 암울…“경기침체 우려”
미국 실질금리가 2009년 이후 최고점을 찍으면서 주식과 같은 위험자산의 투자 수요가 더욱 위축될 것이란 전망이 나왔다. ‘주식 외에는 대안이 없다’, 일명 티나(TINA·There is no alternative) 시대의 종말이다.
실질금리는 인플레이션 조정을 통해 기대할 수 있는 수익률을 의미한다. 실질금리가 오르면 주식과 같은 위험자산을 보유하려는 심리가 낮아지고, 실질금리가 낮아지면 주가가 상승한다. 실질금리는 10년물 국채 수익률(TIPS)로 그 값을 확인한다.
미국 연방준비위원회에 따르면 미 10년 만기 물가연동국채(TIPS) 수익률은 지난 7일 1.82%로 올라 2009년 이후 최고치를 기록했다. 6월 민간 고용이 예상치를 두 배 웃돈 결과(전월 대비 49만7000명 증가)가 나온 지 이틀 만에 안전자산 국채로 수요가 몰린 것이다. 1년간 이어진 연준의 고금리 정책에도 고용시장이 견고하게 유지되면서 고금리가 장기화할 것이란 전망도 높아졌다.
반대로 주식시장의 유동성은 급격히 빠질 수 있다는 분석이 나온다. 파이낸셜타임스(FT)는 9일(현지시간) “안전자산으로 꼽히는 국채 금리가 오를수록 상대적으로 위험한 자산의 매력은 떨어질 수밖에 없다”고 보도했다.
실제로 미국 내 기관투자가들도 포트폴리오를 수정할 것으로 보인다. 자산 2500억달러를 굴리는 뉴욕시은퇴시스템(NYCRS) 스티븐 마이어 최고투자책임자(CIO)는 “(고금리로) 투자 대상에 대한 역학 관계가 바뀌었다”며 “더 이상 주식에 많이 노출될 필요는 없다”고 말했다. 그는 주식 외 대안이 없다는 일명 ‘TINA’ 시대가 종말을 고했다고도 덧붙였다.
이자율이 치솟으면서 자금 조달이 어려워진 기업들의 실적 전망도 어둡다. 지난달 30일 뉴욕타임스(NYT)는 “코로나19 때 모아둔 저축이 점차 줄어들면서 가계가 지갑을 닫는 신호가 엿보인다”며 “기업들은 경기가 침체할 가능성에 더욱 경계하고 있다”고 말했다. 최근 화물운송업체 페덱스는 익스프레스 사업부의 일일 패키지 볼륨이 전년보다 10% 감소했다는 수치를 발표했다. 페덱스는 통상 시장에서 소비자 경기와 주가의 선행 지표로 읽힌다.
코로나19 록다운 기간 저금리로 대출을 받은 기업들이 받게 될 고금리 역풍은 내년 하반기부터로 예상되고 있다. 이미 기업 대출 규모는 줄고 있다. FT에 따르면 미국 은행의 신규 대출 및 리스 발행 규모는 올해 연평균 2790억달러에 그쳤다. 같은 기간 기준 2015~2019년 연평균 4810억달러보다 크게 감소한 수치다.
시장은 12일 발표될 6월 소비자물가지수(CPI)를 주목하고 있다. CPI는 전년 동월 대비 3.1%, 식료품과 에너지를 제외한 근원 CPI는 전년 동기 대비 5% 상승률을 기록할 것이란 관측이 우세하다.
