(2023.06.12) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

1. 올해 상반기 서울 아파트 전세거래 54%는 '역전세'였다(경향신문)  

올해 상반기 서울 아파트 전세거래 54%는 ‘역전세’였다

올해 상반기 전세 계약을 맺은 서울 아파트의 54%는 2년 전보다 전셋값이 하락한 ‘역전세’ 거래였다는 조사결과가 나왔다.

12일 부동산R114가 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5205건(국토교통부 실거래가 시스템 기준) 가운데 올해 1월부터 6월 현재까지 동일 단지·주택형·층에서 1건 이상 거래가 발생한 3만7899건의 보증금을 비교해보니, 54%인 2만304건은 역전세 거래였다.

부동산 R114는 2021년 상반기 전세가격이 2023년 상반기 전세최고가격보다 클 경우를 역전세로 정의했다. 동일 단지·주택형·층의 전세최고가격으로 갱신 또는 신규계약을 해도, 집주인이 기존 세입자에게 떨어진 전셋값만큼의 보증금 차액을 반환해야 한다는 뜻이다.

서울 자치구 중 올해 상반기 역전세 비중이 가장 큰 곳은 중구였다. 조사 대상의 63%가 2년 전보다 전셋값이 하락했다. 이어 동작구(62%), 서초구(61%), 은평구(60%), 강북구·관악구(각 59%), 강남·서대문·구로구(각 58%) 등의 순으로 역전세 비중이 높았다.

역전세 거래의 전세보증금 차액은 평균 1억152만원이었다. 전세계약 종료시 집주인이 세입자에게 평균 1억152만원을 내줘야 한다는 뜻이다. 이를 거래건수(2만304건)와 곱하면, 서울 지역 역전세로 인해 집주인들이 돌려준 보증금은 총 2조612억원에 달했다.

보증금 반환액은 전셋값이 높은 강남권이 높게 나타났다.

서초구 아파트의 보증금 반환액은 평균 1억6817만원, 강남구가 1억6762만원으로 나란히 1,2위를 기록했다. 다음은 1억4831만원을 기록한 송파구였다. 강남권을 제외하면 용산구(1억1780만원), 성동구(1억1761만원), 동작구(1억1687만원) 반환액이 높게 나타났다.

다만 이 조사는 전월세 상한제 시행에 따라 재계약 시 ‘5% 인상 제한’이 걸리는 갱신계약을 포함한 것으로, 신규 계약만 보면 전셋값이 수억원가량 떨어진 곳도 적지 않다.

이같은 역전세난은 앞으로 더 심화할 것으로 전망된다. 전셋값이 정점에 달했던 2021년말부터 2022년초 계약건의 만기가 올해 하반기부터 돌아오기 때문이다.

부동산R114는 이를 확인하기 위해 2021년 하반기 계약된 서울 아파트 7만2295건 중 올해 상반기에 같은 단지·면적·층에서 거래된 2만8364건을 분석했다.

그 결과 2021년 하반기 계약건의 58%(1만6525건)는 현재의 전셋값 수준이 유지된다 해도 역전세 위험이 있는 것으로 예측됐다. 집주인들이 돌려줘야 하는 보증금도 평균 1억3153만원으로 상반기보다 3000만원 가량 많아진다.

만약 올해 하반기 전셋값(전세최고가격)이 5% 하락한다면 역전세 위험 가구는 68%(1만9266건)로 증가한다.

최근 시중금리 인하로 전세자금대출 수요가 늘면서 서울 아파트 전셋값은 상승 전환한 상태다. 올해 하반기 전셋값이 5% 오른다면, 예상 역전세 비중은 49%(1만3926건)로 떨어진다. 하지만 여전히 절반에 육박한다는 점에서 위험도는 여전히 높다.

정부는 하반기 역전세 우려에 대비해, 임대인이 전세금 반환 목적으로 대출을 할 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화해주는 방안을 검토 중이다.

집주인이 자금이 없어 보증금 차액을 반환하지 못하는 경우 은행 대출이 가능하도록 숨통을 틔워줘 임차인의 보증금을 상환할 수 있도록 돕겠다는 것이다. 하지만 이같은 방안은 대출로 생긴 문제를 대출로 막는 미봉책에 불과하다는 지적이 지난9일 한국금융학회 정기학술대회에서 제기됐다.

 

2. 강북 최대 3930가구 재건축 월계 시영 안전진단 곧 통과(매일경제)  

강북 최대 3930가구 재건축 월계 시영 안전진단 곧 통과 - 매일경제

서울 '노도강(노원구·도봉구·강북구)' 일대 재건축 단지 중 최대어로 꼽히는 월계동 시영아파트(노원구)가 재건축 정밀안전진단 통과를 눈앞에 뒀다. 이른바 '미미삼(미성·미륭·삼호3차)'으로 불리는 이 단지 재건축이 확정되면 일대 정비사업에도 속도가 붙을 전망이다.

12일 정비업계에 따르면 노원구청은 최근 월계동 시영아파트의 1차 정밀안전진단 통과를 확정지었다. 노원구청 관계자는 "최종 결정은 구청에서 결재가 마무리된 다음 이뤄질 것"이라며 "곧 발표가 날 것"이라고 밝혔다. 재건축 사업에서 안전진단은 예비안전진단(현지조사), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 등 단계로 진행된다. 1차 정밀안전진단에서 A~E등급 가운데 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능하다. E등급은 2차 정밀안전진단을 거치지 않고 재건축이 가능하다.

'미미삼'은 1차 정밀안전진단에서 E등급을 받은 것으로 알려졌다. E등급이 최종 확정되면 적정성 검토 절차 없이 재건축 추진에 나설 수 있다.

1986년 7월 준공된 '미미삼'은 32개 동·3930가구 규모다. 서울 마포구 성산시영아파트(3710가구)를 뛰어넘는 강북권 최대 규모 재건축 단지로 일찌감치 주목을 받았다. '미미삼' 인근에 최고 49층 규모 주상복합건물을 짓는 광운대 역세권 개발 사업도 진행되는 등 인근 정비사업이 마무리되면 주거 여건이 개선될 것이라는 기대도 나온다. 미미삼은 지난 정부에서 안전진단 기준을 강화한 이후인 2019년 10월 예비안전진단에서 탈락한 바 있다.

2021년 11월 재도전 끝에 예비안전진단 문턱을 넘은 이 단지는 20개월 만에 정밀안전진단 통과를 눈앞에 뒀다. 이 과정에서 '미미삼'은 신청을 서두르는 등 속도전에 나선 것으로 알려졌다. 실제로 '미미삼'뿐만 아니라 인근에 위치한 삼호4차아파트 역시 최근 정밀안전진단을 E등급으로 통과해 재건축을 확정지었다. 2213가구 규모 상계주공3단지도 최근 정밀안전진단을 E등급으로 통과했다. 지난 1월에는 상계주공1·2·6단지와 상계동 한양아파트가 재건축 안전진단 규제 완화를 소급 적용받아 재건축을 확정지었다.

재건축 안전진단(Feat. 안전진단 개념, 실시요건, 진행절차, 평가항목)

 

3. 외인 '팔자'에 코스피 하락 마감···2620선으로(아시아투데이)  

외인 ‘팔자’에 코스피 하락 마감···2620선으로

2640선으로 출발했던 코스피가 2620대로 하락 마감했다.

12일 코스피는 장중 2650.45로 52주 최고가를 달성하기도 했지만, 오전 중 하락세로 돌아선 후 전 거래일보다 11.81포인트(0.45%) 내린 2629.35로 장을 마쳤다. 개인이 3456억원어치를 순매수했지만, 외국인과 기관이 각각 3407억원·159억원을 순매도하며 지수를 끌어내렸다.

시가총액 상위 10위 종목 중 삼성전자(-1.39%), SK하이닉스(-0.52%), 현대차(-0.46%), 기아(-1.57%), 삼성바이오로직스(-0.75%), LG화학(-0.80%), POSCO홀딩스(-0.63%) 등은 하락했다. LG에너지솔루션(0.49%)과 삼성SDI(0.68%)만 상승 마감했다.

이날 코스닥은 전 거래일보다 2.05포인트(0.23%) 오른 885.76으로 마감했다. 기관이 248억원을 순매도했지만 외국인과 개인이 각각 435억원, 139억원을 순매수하며 지수를 견인했다.

코스닥 시총 상위권에서는 에코프로비엠(0.56%), 에코프로(3.28%), 엘앤에프(4.40%) 등 2차전지 종목이 오름세였다. 반면 셀트리온헬스케어(-1.11%), HLB(-3.16%), 카카오게임즈(-0.38%), 셀트리온제약(-1.33%) 등은 하락 마감했다.

서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전 거래일(1291.5원)보다 3.2원 내린 1288.3원에 마감했다.

 

4. 서울·수도권 부동산 온기에도···바닥 안보이는 인테리어株(서울경제)  

서울·수도권 부동산 온기에도…바닥 안보이는 인테리어株

한샘·현대리바트 1년 만에 40% 추락
부동산 침체에 2년동안 꾸준히 우하향
“유의미한 실적 개선 어려워…내년 기약”


서울과 수도권을 중심으로 주택 거래량이 늘고 가격이 반등세를 보이고 있지만 좀처럼 인테리어 업체들 주가는 약세를 벗어나지 못하고 있다. 고금리 상황에서 인테리어 수요를 좌우하는 재건축이나 전·월세 시장은 살아날 조짐을 보이지 않고 있어서다. 증권가는 인테리어주에 대한 보수적인 접근을 권하면서 주택시장의 회복이 점쳐지는 내년은 돼야 주가가 반등할 수 있다고 내다본다.

12일 한국거래소에 따르면 이날 한샘(009240)은 전 거래일보다 2.13% 내린 4만 3550원에 거래를 마쳤다. 주가는 1년 전인 지난해 6월 대비 40.6% 급락했다. 2021년 7월 14만 9000원까지 주가가 치솟았던 한샘은 2년 넘게 우하향 중이다.

인테리어 업계의 양대산맥인 현대리바트(079430)의 상황도 비슷하다. 코로나 시국 현대리바트의 주가는 2만 원대를 넘나들었지만 이날 8060원(-0.86%)에 거래를 마쳤다. 1년 전에 비해서도 현대리바트의 주가는 39.6% 하락했다.

인테리어주에 대한 투자심리가 싸늘하게 식은 근본적인 원인은 부동산 시장 침체다. 서울 아파트 가격은 최근들어 3주 연속 상승하고 있다. 수도권 역시 지난 주 0.01% 올라 지난해 1월 3주차 조사(0.01%) 이후 약 17개월 만에 반등했다. 서울 내 아파트 거래량은 2020년 월 평균 6700여 건을 기록한 뒤 2021년 3499건, 지난해 997건으로 급감해왔다. 올해는 월 평균 2500건으로 늘어났다. 하지만 인테리어 업체에까지 온기가 돌 정도는 아니라는 평가가 이어지면서 주가가 발목이 잡혔다. 특히 미국이 기준금리 인상을 멈춘다고 해도 연내 고금리 상황이 유지될 수밖에 없어 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 가능성이 여전하고 역전세 위험이 도사리고 있어 전반적인 수요가 부진할 수 있기 때문이다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 한샘은 올해 221억 원의 영업적자를 기록할 것으로 전망된다. 지난해(-217억 원)에 이어 2년 연속 적자를 기록하는 셈이다. 한샘은 2020년 931억 원, 2021년 693억 원의 영업이익을 벌어들인 바 있다. 현대리바트는 지난해 279억 원의 적자에서 벗어나 30억 원의 영업이익을 기록할 것으로 전망되지만, 이는 2021년(202억 원)에 비해 한참이나 낮은 수준이다.

인테리어주에 대한 수급도 불안정한 모습을 보이고 있다. 한샘의 40거래일 평균 공매도 비중은 20%로 집계됐다. 전체 거래 5건 중 1건이 공매도 물량이라는 의미다. 이는 공매도가 가능한 전체 코스피 종목 중 2위에 해당하는 규모로, 주가 하방 위험이 상대적으로 큰 상황이다.

이은상 NH투자증권 연구원은 “1분기 주택 거래량이 소폭 상승하긴 했지만, 연내 본격 반등 추세를 보이기는 쉽지 않아 올해 유의미한 실적 개선은 어려울 것으로 전망한다”고 말했다.

 

5. 월가 "최근 2주간 가장 과매수된 종목은 테슬라…매도 고려 시점"(한국경제TV)  

월가 최근 2주간 가장 과매수된 종목은 테슬라매도 고려 시점

지난 11일간 주가가 연속 상승한 테슬라가 지난 2주 동안 뉴욕증시에서 가장 과매수된 주식으로 드러났다.

11일(현지시간) CNBC에 따르면 테슬라의 지난 2주간 상대강도지수(RSI)는 91.4로 RSI가 가장 높은 주식이었다. 상대강도지수는 주식의 과매수 및 과매도 상태를 나타내는 지수로 RSI가 70보다 큰 주식은 과매수로 간주되며 이는 투자자가 매도를 시작할 때일 수 있음을 의미한다.

테슬라는 지난주 마지막 거래일까지 상승해 11일이라는 역대 가장 긴 상승 행진을 이어갔다. 금요일 테슬라는 제너럴모터스(GM)가 테슬라의 충전소를 이용케 하는 파트너십을 발표해 4% 급등한 244.40달러에 장을 마감했다.

그러나 이는 투자자들이 곧 주식을 매도해야 한다는 것을 시사하기도 한다. 팩트셋에 따르면 애널리스트들은 테슬라의 주가가 여기에서 17% 하락할 수 있다고 예상했다. 애널리스트들의 40%만이 ‘매수’ 등급을 매긴 것으로 나타났다.

어도비 또한 2주간 RSI가 80.88로 높아 과매수된 상태로 드러났다. 웰스파고는 금요일 어도비에 대한 투자의견을 ‘비중 확대’로 상향조정하고 목표가를 420달러에서 525달러로 상향조정했다. 웰스파고는 어도비가 인공지능(AI)의 수혜주가 될 것으로 보았다.

그러나 애널리스트들의 41%만이 어도비를 ‘매수’ 등급으로 책정했다. 애널리스트들 평균 목표가는 현재보다 약 0.8% 하락할 것으로 예상됐다.

한편 지난 2주간 가장 과매도된 주식 중 하나는 타겟으로 드러났다. RSI가 30 미만인 주식은 과매도 상태로 간주되며 이는 주식에 대한 투자심리가 지나치게 나빠졌고 매수할 때가 되었음을 의미할 수 있는 지표다.

타겟의 지난 2주간 RSI는 13.85로 지난주에만 주가가 4% 이상 하락했다. 금요일 씨티은행은 타겟의 투자등급을 ‘매수’에서 ‘중립’으로 하향 조정하고 목표가를 177달러에서 130달러로 낮췄다. 씨티는 “타겟의 매출이 정점에 달했다”고 보았다.

애널리스트의 42%만이 타겟의 ‘매수’ 등급을 부여했지만, 컨센서스 목표가에 따르면 타겟의 주가는 30%의 상승 여력이 있는 것으로 전해졌다.