20일 무순위 당첨자 계약 시작 둔촌주공 대출규제, 실거주의무, 취득세 중과 등 규제 해제 시행 여부 꼼꼼히 확인해야 규제 완화 불발시 당첨자들 날벼락
정부가 대출, 세제, 청약 등 전방위적으로 부동산 규제 완화를 발표했지만 현장에서는 아직도 시행중인 규제가 많아 당첨자들의 각별한 주의가 요구된다. 특히 둔촌주공은 유주택자도 전국에서 신청할 수 있도록 무순위 청약 제도가 개정된후 무순위 청약이 공급돼 유주택자들이 대거 참여했다. 그러나 유주택자에 대한 부동산 규제 완화는 아직 확정되지 않은 것들이 많아 ‘무턱대고’ 분양권을 매수했다가 곤란한 상황에 처할 수 있다.
생활안정자금 대출을 받은 사람들은 추가 분양권 매수에 주의해야한다. 정부는 이달 초 연 최대 2억원까지 가능했던 생활안정자금 목적 주택담보대출도 한도를 폐지했다.(아래 링크 참고) 생활안정자금 대출 규제가 완화됐지만, 생활안정자금 대출 실행후 추가 주택을 매수하는것은 여전히 금지된다.
시중 은행 관계자는 “정부 지침을 보면 한도가 폐지됐을뿐 여전히 추가 주택매수는 금지하고 있다. 은행이 6개월마다 전세대원 추가 주택 구입 여부를 조사하고, 만약 이를 어길시 전액 대출금을 회수하고 3년간 주택관련 대출이 제한된다”고 설명했다.
기존 생활안정자금 대출을 받고 있거나, 이번에 한도가 폐지된 생활안정자금 대출을 받은 사람은 대출 실행 이후 추가 주택이나 분양권 매수가 확인되면 대출금을 전액 상환해야한다. 또한 주택관련 대출이 3년간 금지된다. 생활안정자금 대출을 받은 후 분양권을 매수하면 대출 원금 상환 뿐만 아니라 3년간 주택 관련 대출이 제한되기 때문에 중도금 대출도 받을 수 없다는 얘기다.
실거주 의무 폐지도 아직 시행되기 전임을 유의해야한다. 정부는 이달 중 전매제한 축소를 시행할 예정이다. 이렇게 되면 둔촌주공 전매제한은 8년에서 1년으로 조정된다. 당첨자 발표 이후 전매제한 기간이 적용되기 때문에 1년후 팔수 있다. 그러나 실거주의무가 폐지되지 않으면, 둔촌주공은 “팔수는 있지만 거주해야하는” 아파트가 된다. 실거주의무는 입주 가능일로부터 계산된다. 즉 전매제한은 풀렸어도, 입주가능일로부터 2년간 거주해야한다. 임대 목적으로 둔촌주공을 청약받은 사람들은 유의해야한다.
정부는 취득세 중과도 완화하겠다고 밝혔다. 그러나 관련 법이 아직 통과되지 않았다. 유주택자가 둔촌주공을 매수했을때 입주시기 중과된 취득세를 내야할 수 있음을 유의해야한다.
둔촌주공 무순위 청약 당첨자들은 20일 계약을 시작한다. 분양업계 관계자는 “둔촌주공은 규모가 커서 3~4일 계약기간이 걸릴 것으로 예상된다”고 했다.
올해 1분기 서울의 아파트 청약경쟁률이 57대1을 기록하며, 전국에서 가장 높은 것으로 나타났다.정부가 지난 1.3대책 이후 청약규제를 대폭 완화(아래 링크 참고)하면서 청약시장의 ‘서울 쏠림’이 심화되는 분위기다. 지방 거주자들도 서울 아파트를 분양받을 수 있게 되면서 서울에 투자가 몰리는 것이 원인으로 보인다.
20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이달 전국 28개 단지가 공급에 나선 가운데 1만2276가구(특별공급 제외) 모집에 7만4931명이 몰리면서 평균 6.1대 청약경쟁률을 기록했다.
서울은 총 3개 단지 393가구 모집에 2만2401명이 몰리면서 평균 57대1을 기록했다. 지역별로는 경남이 28.4대 1, 부산 12.1대 1, 광주 7.5대 1, 충북 5.8대1 정도가 비교적 양호한 성적을 거뒀다. 신규공급이 중단된 대구는 경쟁률 0.1대1을 기록했다.
정부는 1.3대책 발표와 함께 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다. 이에 따라 가구원, 유주택자도 1순위 청약이 가능해졌다. 또 전매제한이 최대 10년에서 1년으로 줄어들면서 실거주를 하지 않고도 집을 팔 수 있는 길이 열렸다. 여기에 무순위청약 조건인 무주택자, 거주지 등 요건도 모두 폐지되면서 지방 거주자들도 투자목적으로 서울지역 아파트를 분양받을 수 있게 됐다.
서울에 투자가 집중되는 사이 대구는 미분양 물량이 1만3000가구를 넘어서는 등 지방 분양시장은 침체의 골이 더 깊어졌다. 청약시장 침체를 해소하기 위해 내놓은 대책이 수도권 쏠림, 지방의 미분양 심화라는 결과를 낳은 셈이다.
서울의 분기별 청약경쟁률을 보면 지난해 1분기 43.2대 1에서 2분기 19.5대 1, 3분기 3.3대 1까지 떨어졌다가 4분기 들어 6.7대 1로 반등했다. 올해 1분기(57대1) 경쟁률은 2021년 4분기(192.5대1) 이후 가장 높은 수치다.
정부의 청약규제완화에 따른 서울 쏠림현상은 실제 분양에 나선 단지들의 성적을 통해서도 확인이 가능하다. 3월 초 청약일정에 들어갔던 서울 양천구 ‘영등포자이 디그니티’는 98가구(특별공급 제외) 모집에 1만9478건이 몰리면서 198.8대1의 경쟁률을 기록했다. 같은 날 청약을 시작한 ‘등촌지와인’도 81가구 모집에 493건이 접수되면서 6.1대 1의 경쟁률을 보였다.
뒤이어 공급된 은평구 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’는 214가구 모집에 2430건이 몰리며 평균 11.4대 1로 1순위 마감에 성공했다.
최근 계약을 시작한 단지들도 완판소식을 속속 알리고 있다. 지난해 12월부터 올해 초까지 계약을 진행한 ‘장위자이 레디언트’ ‘강동 헤리티지 자이’ ‘리버센 SK View 롯데캐슬’ 모두 단기간에 완판하는 데 성공했다.
올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)도 29~49㎡ 무순위 미계약분 899가구 모집에 4만1540명이 몰리면서 46.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 다만 무순위청약은 청약통장을 쓰지 않아도 되기 때문에 실제 계약으로 이어지는 비율은 상대적으로 낮다
시도별로 인천 -21.5%로 가장 큰 하락률 기록 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%) 순
올해 2월 전국 아파트 매매가격지수가 전년 동월대비 17.2% 하락한 것으로 나타났다. 20일 부동산 플랫폼업체 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 자체 산출한 매매가격지수에 따르면 지난달 전국 아파트 매매가격지수는 전월대비 17.2% 떨어졌다.
시도별로는 인천이 -21.5%로 가장 큰 하락률을 기록했고, 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%), 대전(-18.1%), 부산(-16.6%), 서울(-16.6%) 순으로 나타났다.
서울의 경우 노원구와 도봉구 아파트값이 전년 동월대비 각각 -20.4%, -20.0%로 가장 가파르게 하락했다. 이어 강동구(-19.1%), 구로구(-18.9%), 양천구(-18.9%), 금천구(-18.4%) 등에서 상대적으로 하락률이 높았으며, 중심권의 3개 자치구(종로구·중구·용산구)는 타지역에 비해 비교적 하락률이 낮았다.
수도권 전철의 주요 노선별로 살펴보면 2023년 2월 기준 4호선 역세권 아파트의 가격의 변동률이 -19.7% 나타나 상대적으로 하락세가 컸으며, 3호선(-16.6%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 집계됐다.
직방 관계자는 "올해 들어 수도권 3개 시도와 세종에서는 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시, 단기간의 가격 급락에 따른 기저효과 등으로 일부 반등의 조짐이 보이기 시작했다"면서도 "미 연준이 추가적인 금리 인상을 시사하는 등 긴축 기조가 당분간 지속될 수 있다는 점을 고려하면, 현시점에서 섣부르게 향후의 시장 동향을 예단하기는 어려운 상황"이라고 밝혔다．
‘비은행권 부동산 PF’ 부실 우려 ↑ 4년 만에 위험 노출액 두 배 늘며 ‘191조7000억’ 달해 특히 증권사·저축은행 연체율 급증 금융당국 “여신 한도 완화·모니터링 단위 세분화로 대응”
국내 비은행권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험 노출액 규모가 약 200조원까지 폭등하고 업권별 연체율도 1년 사이에 두 배 이상 급증해 부실 위험이 가시화되고 있다. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산, 크레디트스위스(CS) 위기 등 글로벌 금융시장의 불안감이 고조되고 있는 탓에 국내 금융위기 뇌관 1순위로 꼽힌다. 금융당국도 이를 인식하고 부동산 PF 모니터링을 강화하는 등 긴장하는 모습이다.
20일 금융권에 따르면 지난해 말 비은행권의 부동산 PF 대출 잔액은 역대 최대 규모인 85조8000억원으로 집계됐다. 전체 PF대출 잔액(116조6000억원)의 73.6% 수준으로 은행권 PF 대출 잔액(30조8000억원)보다 두 배 가까이 많다.
문제는 비은행권 부동산 PF의 위험 노출액이 최근 4년 사이에 두 배 가량 늘며 200조원에 다다랐다는 것이다. 금융연구원에 따르면 비은행권 부동산 PF 금융 위험 노출액은 2018년 말 94조5000억원에서 지난해 6월 말 기준 191조7000억원까지 급증했다. 부동산 PF 위험 노출액에는 대출, 지급보증, 유동화증권 등이 포함된다.
통상 은행에 비해 자본여력이 낮은 비은행 금융기관은 위험 사업장을 주로 취급해 사업성 악화로 인한 PF 대출 부실 가능성이 크다. 실제 유동화증권과 같은 부동산 PF 관련 채권이나 증권은 보통 2~3년 후 발생하는 현금 흐름에 기반해 제공돼 위험도를 제대로 판단하기 어렵다. 이에 비은행 금융기관의 부실이 자칫 금융 전반의 위기로 이어질 가능성이 높다는 지적이 나온다.
신용상 한국금융연구원 연구위원은 "최근 SVB, CS 등 금융시장이 요동치고 불확실성이 우리 금융시장에 영향을 미치면 약한 고리인 부동산 PF 등 부동산을 둘러싼 부채에서 문제가 발생할 수 있다"며 "특히 자기자본 대비 부동산 PF 익스포저(위험 노출액) 비중이 높은 중소 증권사, 지방 저축은행 및 캐피탈 사 등의 비은행 금융회사들을 중심으로 추가적인 부실과 잠재 리스크가 현재화될 가능성이 높다"고 설명했다.
특히 저축은행과 증권사의 부동산 PF 리스크는 비은행권에서도 두드러진다. PF대출 연체율은 증권사가 2021년 말 3.7%에서 지난해 3·4분기 말 8.2%로, 같은 기간 저축은행은 1.2%에서 2.4%로 폭등했다.
저축은행의 경우 고위험 사업장 대출 비율이 높다는 점이 주요 부실 요인으로 꼽힌다. 저축은행은 지난해 상반기 말 기준 고위험 사업장 대출 비중이 29.4%, 리스크가 큰 아파트 외 사업장 대출 비중이 84.6%로 1위를 차지했다.
증권사는 지난해 말 기준 20조9000억원에 달한 부동산 PF 대출 관련 우발채무 가운데 가치 손실 위험을 증권사가 직접 부담해야 하는 '매입 확약' 비율이 92.4%(19조6000억원)에 달한다는 점이 리스크 요인이다.
박해식 금융연구원 선임연구위원은 "증권사 우발채무 중 매입 확약 비율이 높다는 것은 증권사가 부동산 PF대출 관련 신용위험에 크게 노출됐다는 의미한다"면서 "시공사 부실과 미분양 확대, 입주 포기 증가에 따른 신용 사건이 발생하면 증권사의 우발채무는 확정채무가 될 가능성이 높다"고 설명했다.
이같은 비은행권의 부동산 PF 부실 우려에 금융당국도 선제적인 리스크 관리에 나섰다. 금융감독원은 이달 중 '저축은행 PF대출 자율협약'를 실시해 한시적으로 저축은행의 여신 한도를 완화한다. 사업장에 대한 채권 재조정 및 신규 자금 지원이 원활하게 이뤄질 수 있도록 유도하는 것이다.
금융당국 관계자는 "금융사는 물론 사업장 별 대출 현황까지 점검해 부동산 PF와 관련한 유동성 관리를 더욱 강화하는 중"이라며 "다음달 가동되는 'PF 대주단 협약'을 통해 증권사의 PF 사업장 부실 등을 점검해 자본시장 리스크 확산을 사전에 차단할 것"이라고 말했다.
코스피가 크레디트스위스(CS) 위기 해소에도 불구하고 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 경계감에 하락을 기록했다. 코스닥지수는 상승하며 800선을 회복했고 환율은 급등해 1310원대로 올라섰다.
20일 한국거래소에 따르면 이날 코스피지수는 전 거래일 종가 대비 16.29포인트(0.69%) 하락한 2379.20에 거래를 마감했다.
이날 지수는 전 거래일보다 전 거래일보다 3.82포인트(0.16%) 내린 2391.98에 출발한 이후 한때 2400선을 회복하기도 했으나 오전 10시께 약세로다시 돌아선 뒤 계속 우하향했다.
투자 주체별로 보면 외국인이 2071억원을 순매도한 가운데 개인과 기관이 각각 892억원, 1071억원을 순매수했다.
코스피 시가총액 상위 10개 종목은 대부분 하락했다. 대장주인 삼성전자(-1.79%)를 비롯해 LG에너지솔루션(-1.63%)·SK하이닉스(-0.36%)·삼성SDI(-0.83%) 등은 하락했다. 반면 삼성바이오로직스(0.50%)와 네이버(1.77%) 등은 상승했다.
이날 국내 증시는 주말 사이 스위스 최대 금융기관 UBS의 CS 인수 합의 소식에 장초반 안도했다. 다만 이번 주 연방공개시장위원회(FOMC)의 금리 결정에 대한 불확실성 확대되는 등 외국인 순매도가 확대되면서 하락세로 마감했다는 분석이다.
이경민 대신증권 연구원은 “하락 반전과 낙폭 확대는 외환·채권시장 변동성 확대에 기인한다”며 “특히 아시아태평양 통화 중 호주 달러가 큰 폭 약세 보이자 투자자들의 위험 회피 심리가 확대되는 모습”이라고 설명했다.
코스닥지수는 전 거래일 종가보다 4.81포인트(0.60%) 오른 802.20에 마감했다. 이날 지수는 전 거래일 대비 4.35포인트(0.55%) 하락한 793.04으로 개장한 이후 장 초반 상승세로 전환 오름폭을 키웠다.
투자주체별로 보면 개인은 1344억원을 순매수했고 외국인과 기관은 각각 355억원, 605억원을 순매도했다.
코스닥 시총 상위 종목들도 등락이 엇갈렸다. 에코프로비엠(2.0%)·에코프로(0.88%)·셀트리온헬스케어(2.34%)·HLB(2.79%)등은 상승했다. 반면 엘앤에프(-2.18%)와 셀트리온제약(-0.10%)·카카오게임즈(-2.05%) 등은 하락했다.
환율은 급등했다. 이날 원·달러 환율은 전 거래일 보다 7.9원(0.61%)오른 1310.1원에 거래를 마쳤다. 환율은 전거래일 보다 0.2원(0.01%)하락한 1302.0원에 개장한 뒤 장 초반 1299.0원까지 저점을 낮추기도 했으나 이후 다시 반등하며 1310원을 돌파했다.
