정부의 부동산 규제 완화가 효과를 발휘하며 지난달 서울 아파트 매매 거래량이 2000건을 넘어섰다. 지난해 가격 하락폭이 컸던 서울 대단지 아파트 위주로 매수 심리가 살아나며 거래 건수가 늘고 있는 것으로 분석된다. 하지만 이달 서울 아파트 매매거래 건수가 지난달만큼 빠르게 늘고 있지는 않아 이 같은 거래 회복을 본격적인 시장 반등으로 보기는 어렵다는 시각이 많다.
15일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 이날 기준 2월 서울 아파트 매매 거래 건수는 2199건으로 집계됐다. 전월 매매거래 신고 기한이 이달 말까지인 점을 감안하면 2월 거래 건수는 더 늘어날 수 있다.
급격한 금리 인상 여파로 매수 심리가 얼어붙으며 서울 아파트 매매 건수는 급격히 줄었다. 지난해 8월 1000건 아래로 떨어진 서울 아파트 매매 거래량은 11월(761건) 바닥을 찍은 뒤 12월에 1000건을 다시 회복했다. 서울 아파트 매매거래 건수가 2000건을 회복한 것은 지난해 6월(2014건) 이후 8개월 만이다.
자치구별 매매 거래 건수를 살펴보면 낙폭이 컸던 대단지 아파트가 밀집한 송파구의 매매 거래가 많았던 것으로 확인됐다. 송파구 아파트의 지난달 매매거래 건수는 223건으로 전체 서울 아파트 매매거래의 약 10%를 차지했다. 특히 송파구 헬리오시티의 경우 2월에만 47건의 매매거래가 신고된 것으로 확인됐다. 지난해 이 단지의 연간 거래 건수가 76건이었던 것과 비교하면 거래가 급격히 증가한 것이다. 송파구의 A 공인중개사는 "헬리오시티의 경우 투자자들이 항상 주시하는 아파트 단지인 만큼 가격이 적정 수준에 진입했다고 판단한 수요자들이 지난해 말부터 매수하기 시작했다"고 설명했다. 송파구 외에도 강동구(186건), 노원구(164건), 강남구(147건), 성북구(140건) 등의 매매 거래가 많았다.
매수 심리도 다시 살아나는 모양새다. 국토연구원이 발표한 2월 부동산시장 소비자 심리조사 보고서에 따르면 전월 서울 주택매매시장 소비심리지수는 105.2포인트를 기록했다. 소비자심리지수는 소비자들의 주택 시장에 대한 심리를 나타내는 지표로 100을 넘으면 가격 상승 기대가 더 높다는 것을 의미한다. 서울 주택매매시장 소비심리지수가 100을 넘긴 것은 지난해 6월 이후 8개월 만이다.
이처럼 매수 심리가 회복하자 대단지 아파트들은 급매 소진 이후 상승거래가 곳곳에서 발생하고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 1702가구 규모 성동구 왕십리뉴타운 소재 '텐즈힐1' 전용면적 84㎡는 지난달 13억3000만원(31층), 13억 6750만원(2층)에 연달아 거래가 성사됐다. 작년 12월까지만 해도 12억3000만원에 두 차례(11층, 14층) 거래됐는데 2개월 새 1억원 이상 오른 것이다. 단지 내 한 중개사는 "집주인들은 이제는 바닥을 쳤다는 생각에 호가를 급하게 내리지 않고 있는 반면 매수자들은 한 번은 더 떨어지지 않겠냐는 기대에 온도차가 있다"고 전했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "그동안 낙폭이 미미했던 지역은 추가 하락세가 불가피하다"고 설명했다.
올해 1월 전국 오피스텔 거래량이 역대 최저치를 기록했다. 오피스텔은 실거주보다 수익률을 감안한 투자목적이 강해 대출 금리에 민감하다. 여기에다가 정부의 규제완화가 청약, 세금 등 아파트에 집중되면서 오프스텔 투자열기가 급격히 냉각된 것으로 풀이되고 있다.
15일 경제만랩이 한국부동산원의 건축물 거래현황을 집계한 결과 올해 1월 전국 오피스텔 거래량은 4086건이다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2017년 1월 이후 최저치이다. 지난해 1월(1만4932건)과 비교하면 72.6% 감소했다.
전년 동월 대비 오피스텔 거래량이 가장 큰 폭으로 하락한 지역은 인천이다. 지난해 1월 인천의 오피스텔 거래량은 3459건이었지만, 올해 1월에는 416건으로 88.0% 감소했다. 이어 전북은 같은 기간 92건에서 12건으로 87.0% 감소했고, 충남 85.8%, 대구 79.4%, 제주 78.1%, 대전 76.7%, 경북 75.7%, 세종 73.7%, 경기 73.2%, 광주 73.0%, 전남 71.1%, 서울 64.8% 등으로 줄었다.
오피스텔 매매평균가격과 전세가격도 하락세다. KB부동산의 월간 오피스텔 통계에 따르면 지난해 2월 수도권(서울, 경기, 인천) 오피스텔 평균매매가격은 2억7761만원이다. 올해 2월 2억7561만원으로 전년 대비 0.7% 하락했다. 평균전세가격도 지난해 2월 2억1289만원에서 올해 2월 2억1045만원으로 1.1% 떨어졌다.
인천 서구 ‘청라 린스트라우스’ 전용 59㎡는 지난해 1월 3억5000만원에 매매거래가 이뤄졌다. 올해 1월 14일에는 2억5000만원에 거래돼 1년 만에 1억원 떨어졌다. 경기 하남시 ‘위례 지웰 푸르지오’ 전용 84㎡는 지난해 1월 13억원에 매매계약이 이뤄졌다. 올해 1월 7억8700만원에 거래가 이뤄져 1년간 5억1300만원 내렸다.
전세가격도 내림세다. 인천 연수구 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’ 전용 84㎡은 지난해 1월 전세보증금 4억원에 신규 계약이 이뤄졌다. 하지만 올해 1월 전세보증금 1억8000만원에 신규 계약이 이뤄져 1년간 전세가격이 2억2000만원 내렸다. 경기 수원영통구 일대 ‘더샵 광교레이크시티’ 전용 82㎡도 지난해 1월 7억2000만원에 신규 전세 계약됐지만 올해 1월 5억원에 신규 전세 거래가 이뤄줬다.
황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “2020년과 2021년 서울 전역이 규제지역이고 아파트값이 급등할 때 오피스텔이 저렴한 주거역할을 했다”며 “아파트 주택담보대출비율(LTV) 규제가 강하던 시기에는 오피스텔은 대출이 매매가격의 80%까지 나와 거래가 많았다”고 말했다. 이어 “현재는 오피스텔은 대출을 일으켜 투자를 하는 경우가 많은 만큼 금리인상 시기에 수요가 줄어든 상황”이라고 말했다.
화성·세종·평택·송도 등 갭투자 다시 고개 매매-전세 간 가격 차 1~2천만 불과 산단·공공기관 직주 여건 장점 전문가, 활성화 여부 찬반 갈려 고금리·전세가 하락 등 고려를
부동산 시장 한파로 집값 하락세가 이어지는 가운데 일부 지역에선 급매물을 노린 '갭투자'(전세 끼고 주택 매입) 거래가 늘고 있다. 전문가들 사이에선 매매가격과 전셋값 차이가 좁혀진 시기를 틈타 갭투자 수요가 꾸준할 것이란 견해와 거래시장이 회복될 때까지 갭투자가 성행하기는 어렵다는 의견이 엇갈리고 있다.
15일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 최근 3개월간 갭투자 거래가 가장 많았던 지역은 경기 화성시(75건)로 나타났다. 이어 세종시(61건), 경기 평택시(45건), 인천 송도국제도시(37건) 순이었다. 아실은 아파트 매입 후 직접 거주하지 않고 3개월 이내에 임대 목적으로 신규 임대차 계약을 맺으면 갭투자 거래로 분류했다.
평택시에서는 '서정트인자리애 1차' 아파트 전용면적 27㎡형이 지난해 12월 23일 1억원에 매매 거래된 이후 지난 1월 20일 1억1500만원에 전세 계약이 이뤄졌다. 갭투자자로서는 사실상 자기 자본 한푼도 없이 집주인이 된 셈이다. 인근 한 공인중개사는 "평택에는 삼성 반도체 공장을 비롯한 여러 산업단지가 조성돼 있어 관련 종사자들의 수요가 꾸준할 것이란 점을 노린 투자자들이 매매가격과 전세가격 차이가 크지 않은 매물을 잡아달라는 문의가 최근 많아졌다"고 말했다.
세종시에서는 1000만원으로 아파트를 산 경우도 있었다. 세종 어진동 '세종 리슈빌S' 아파트 전용 18㎡형은 전셋값이 1억1000만원이었는데 지난해 12월 1억2500만원에 매매 거래가 이뤄졌다. 새 집주인이 전세 끼고 1500만원으로 이 아파트를 산 것이다. 그런데 올해 2월 기존 세입자가 1억1500만원으로 전세 계약을 갱신하면서 집주인으로서는 사실상 갭투자 비용이 1000만원으로 낮아지게 됐다.
화성시 진안동 '진안골마을 주공10단지' 전용 51㎡형의 경우 2021년 1월 2억2000만원에 전세로 거래된 후 지난해 12월 말 2억3500만원에 팔렸다. 이후 지난 1월 20일 같은 금액(2억2000만원)에 전세 계약이 갱신됐다. 갭투자금이 1500만원에 불과했던 것이다.
통상 갭투자는 부동산 활황기에 증가세를 보인다. 적은 금액으로 시세 차익을 기대할 수 있기 때문이다 . 그러나 최근 들어선 반대로 집값 급락을 노린 틈새 투자가 늘어나는 모양새다. 실제 화성·세종시 등은 지난해 1월부터 올해 2월까지 집값 하락 폭이 전국 대비 컸던 곳이다. 같은 기간 전국 아파트값 하락률은 -6.37%인 반면 △세종(-15.99%) △화성(-15.45%) △인천 연수구(-14.96%) 등은 그보다 2배 이상 높았다.
전문가들 사이에선 추후 갭투자 활성화 여부를 두고 의견이 엇갈렸다. 김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "과거 집값이 급등했다가 최근 들어 급락한 지역을 중심으로 가격 메리트가 부각되면서 투자 수요가 살아나는 분위기"라면서 "화성·세종·평택시 등은 산업단지나 공공기관 밀집지역으로 직주 여건이 형성된 만큼 갭투자 붐이 다시 일 수도 있다"고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "전세를 끼고 집을 사는 방법은 전셋값이 비싸다는 전제 아래 낮은 금리로 자금 조달이 가능했던 시기에 가능했던 방식"이라며 "지금처럼 고금리와 함께 전셋값 하락으로 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 낮아진 상황에서는 갭투자가 활발해지기는 어렵다"고 말했다.
4. 국민연금, 작년 말 SVB 주식·채권 1390억 원 보유…보호대상 아니어서 다 날릴판(더팩트)
국민연금공단이 파산한 실리콘밸리은행(SVB) 주식과 채권을 지난해 말 기준 총 1389억 원어치 보유한 것으로 드러났다. 미국 정부는 실리콘밸리은행에 대해 예금은 전액 보호해주기로 했지만 주식·채권은 보호 대상이 아니어서 손실은 불가피하다. 자산매각 수입 정도에 따라 다르지만 주식은 최우순위 변제대상이어서 투자금을 날릴 가능성을 배제할 수 없다.
15일 국민연금이 최혜영 더불어민주당 의원실에 제출한 '국민연금 실리콘밸리은행 투자 현황 관련 설명자료'에 따르면, 국민연금은 SVB 금융그룹 주식을 지난해 말 기준 1218억 원어치 보유하고 있다.
지수를 추종하는 투자방식(인덱스)의 직접투자에서 294억 원어치, 지수 대비 액티브 투자하는 위탁투자에서 923억 원어치를 각각 보유하고 있다. 국민연금이 보고한 자료에 적용된 환율은 1267.3원이다.
국민연금은 채권에서도 위탁운용사를 통해 지난해 말 기준 171억 원을 투자하고 있다. 이 보유 채권 중 일부는 지난 10일(현지 시각) 실리콘밸리은행 폐쇄 결정 직전에 일부 매도했다.
국민연금공단은 "지난 10일 실리콘밸리 주식 거래정지에 따라 단기 매도 대응은 불가능하다"면서 "제3자 인수와 미국 정부의 대책 등으로 거래가 재개될 경우 매도 또는 보유 여부를 판단할 예정"이라고 설명했다.
5. "SK하이닉스 1분기 적자 4.2조"…증권사 보고서에 주가 2% 넘게 빠져(매일경제)
SK하이닉스 1분기 영업적자 규모가 4조원을 넘길 수 있다는 증권사 보고서가 나왔다. 그간 적자 규모를 2조9000억원~3조9000억원으로 점친 보고서는 있었으나 4조원을 넘긴 경우는 처음이다. 이날 SK하이닉스는 전거래일 대비 2100원(2.59%) 하락한 7만9000원에 거래를 마쳤다. 코스피 지수가 1.31% 상승 마감했다는 것을 고려하면 큰 낙폭이다.
15일 대신증권은 SK하이닉스의 1분기 적자 규모가 4조2000억원으로 추정된다고 밝혔다. 지난달 초 이 증권사가 추정한 SK하이닉스의 1분기 적자폭은 3조9000억원이었다.
적자폭이 예상보다 늘어난 것은 제품 가격이 계속해서 줄어들고 있기 때문으로 보인다. 위민복 대신증권 연구원은 “1분기 D램의 평균 판매 가격 전망이 당초 전년 대비 23%에서 28% 하락했을 것으로 예상된다”고 말했다.
이날 다른 증권사들 역시 SK하이닉스의 예상 적자 폭을 높여 잡았다. 유진투자증권은 지난 2월초 SK하이닉스의 적자를 3조원으로 예상했지만 이날 3조9000억원으로 확대될 것이라고 내다봤다. IBK투자증권도 기존 예상치(2조2400억원)에서 1조원 가까이 늘어난 3조2300억원으로 변경했다.
김운호 IBK투자증권 연구원은 “2023년 업황 반등에 대한 기대감은 높지만 가시성은 낮다고 판단한다”며 “과거 싸이클에서 많이 벗어나 있고, 이번 하락 싸이클도 조기에 마무리될 수 있다는 기대감도 공존하고 있으나 지난 하락 싸이클이었던 2008~2009년에 비해서는 상황이 좀 더 심각한 것으로 판단한다”고 말했다.
설비 투자는 줄고 감산 규모는 늘어날 것으로 보인다. 위 연구원은 “올해 설비투자는 전년대비 58% 감소한 8조원으로 전망한다”며 “구체적인 감산 규모를 밝히지만 상반기 중 웨이퍼 투입량을 약 30% 감소시킬 것으로 기대한다”고 말했다.
다만 증권가에서는 SK하이닉스의 실적이 1분기 바닥을 찍고 점차 개선될 것으로 예측했다. 위 연구원은 “2분기에도 제품 가격 하락은 지속되나 하락폭 완화로 영업손익은 개선될 것으로 전망한다”며 “2분기 영업손실은 2조9000억원으로 감소할 것으로 예상한다”고 말했다. 또 반도체 싸이클이 상승기에 돌입하면 순수 메모리 반도체 기업으로서 멀티플도 상승할 것으로 기대한다고 덧붙였다.
이승우 유진투자증권 연구원은 “메모리 빅3(삼성전자, SK하이닉스, 마이크론)가 모두 적자에 빠지는 지금과 같은 극단적인 상황은 오래 지속되기는 힘들다”며 “하반기 이후 점진적으로 재고 부담이 완화될 기대를 버릴 정도는 아니라고 판단한다”고 말했다.
