올해 공동주택 공시가격이 역대 최대 수준으로 하락했다. 주택업계에서는 아파트 소유주들은 세금이 감면돼 반색하는 분위기인 반면, 빌라 소유주들은 보증보험상품 가입이 어려워져 세입자를 구하는 데 난항을 겪게 될 것이라는 우려가 나온다.
23일 국토교통부는 전날 전국의 공동주택 1486만가구의 올해 공시가격을 공개했다. 올해 공시가격은 평균적으로 지난해보다 18.61% 하락했다. 공시가격이 내려간 것은 2013년(-4.1%) 이후 10년 만이며, 하락률은 2005년 공시가격 산정 제도가 도입된 이후 가장 크다.
공시가격은 재산세와 종합부동산세의 합산인 보유세와 기초연금 및 건강보험료 산정을 포함한 67개 행정제도의 과표 기준이 된다. 공시가격이 낮아지면서 자연스럽게 국민들이 누릴 수 있는 혜택도 늘어날 것으로 관측된다.
국토부는 공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정했을 때 올해 공시가격이 3억9000만원이었던 주택의 보유세는 지난 2020년보다 28.4%, 지난해보다 28.9% 줄어든다는 분석을 내놨다.
일례로 공시가격이 8억원이었던 주택은 보유세는 지난 2020년 대비 29.5%, 지난해 대비 38.5% 감소하게 된다. 이에 따라 아파트 소유주는 세금 부담이 줄어들게 됐다.
하지만 빌라 소유주들은 비상이 걸렸다. 정부가 전세사기 예방 대책 중 하나로 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율을 100%에서 90%로 강화했기 때문이다.
이처럼 보증보험에 가입할 수 있는 전셋값 상한선이 대폭 낮아진 상황에서 공시가격까지 하향 조정되면서 다수의 빌라 소유주가 전세 보증금 규모를 더욱 낮게 책정할 수밖에 없게 된 것이다.
정성진 부땡톡 대표는 “앞으로 전세보다는 반전세가 빌라시장을 주도하게 될 것”이라며 “임대인은 보증보험 가입을 위해 공시가격을 토대로 전세가격을 매기게 되고 이로 인해 매매가격이 낮아지는 피해를 입을 수 밖에 없어 보인다”고 말했다. 이어 “자금을 모아 주거 사다리를 타려는 임차인도 월세를 지출해야 해 불리해지는 측면도 있다”고 덧붙였다.
한편 전세 빌라 10건 중 6건은 보증보험 가입이 어려울 수 있다는 조사 결과도 나왔다. 집토스가 최근 3개월간 서울·경기·인천지역의 연립·다가구 전·월세 실거래가와 공시가격을 비교 분석한 결과, 현재 전세 시세가 유지될 경우 전세 거래 빌라의 66%는 보증보험 가입이 불가능해지는 것으로 나타났다.
새로운 임차인을 들인다고 해도 기존 임차인에게 반환해야 할 보증금 액수가 더 크기 때문에 집주인들은 목돈 마련에 힘써야 한다.
가뜩이나 빌라왕 및 건축왕 전세 사기 사건으로 빌라시장이 한파를 겪고 있는데 공시지가가 하락하면서 가장 강력한 안전장치인 보증보험 가입마저 못하게 돼 빌라 소유주들의 어려움이 가중된다는 설명이다.
진태인 집토스 아파트중개팀장은 “집값 하락과 공시가격 하향이 겹치면서 앞으로 몇 년 동안은 역전세난이 심각해질 전망”이라며 “보증금 미반환 문제가 지속적으로 발생할 수 있다”고 지적했다.
서울 노원구 상계동과 관악구 신림동 등 신속통합기획 재개발 사업 선정지에 대한 토지거래허가제가 1년 더 확대 연장됐다.
서울시는 23일 내달 3일 토허제가 만료되는 신통기획 선정지 45만2922.5㎡에 대해 내년 4월3일까지 토허제를 확대 연장한다고 공고했다. 토허제가 이미 지정된 지역 38만9607.8㎡를 비롯해 6만3314.7㎡ 면적에 대해서 토허제를 신규로 추가 지정했다.
대상 지역은 노원구 상계동 154-3번지 19만8160.6㎡와 관악구 신림동 657번지 일대 7만7046㎡, 금천구 시흥동 810번지 일대 6만5899.6㎡다. 또 도봉구 쌍문동 724번지 1만5035.5㎡도 토허제로 확대 연장됐다.
이에 따라 이들 지역 중 주거지역이나 용도지역이 없는 경우 6㎡초과 토지거래 계약시 허가를 받아야 하고, 상업지역과 공업지역은 각각 15㎡초과, 녹지지역은 20㎡초과 거래시 허가를 받아야 한다.
토허제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 사전에 관할지역 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야만 땅을 사고팔 수 있는 제도다. 공공 재개발 사업 등으로 부동산 과열 가능성이 있는 지역에 투기를 방지하기 위한 제도로 2년 실거주 목적으로만 매매가 허가돼 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'가 불가능하다.
정부의 규제완화 기조와 급매물 소진 영향으로 서울 아파트값 하락폭이 6주 연속 둔화했다. 지난해 전국 아파트값 하락률 1위를 기록했던 세종시는 1년8개월 만에 상승 전환했고, 용인 처인구 일대는 '반도체 특수'로 하락폭이 크게 줄었다.
23일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주(-0.16%) 대비 0.15% 떨어졌다. 약세는 지속됐지만 낙폭은 6주째 감소세다. 지난달 급매물 거래가 크게 늘면서 싼 물건이 소진되고, 일부 호가가 오른 영향이다.
서초구와 강동구 아파트값이 보합 전환했다. 이들 지역 아파트값이 하락을 멈춘 것은 서초구는 지난해 8월 둘째주, 강동구는 작년 6월 첫째주 이후 처음이다.
이에 비해 강남구(-0.11%)와 송파구(-0.06%)는 지난주(-0.07%, -0.01%)보다 낙폭이 다시 확대됐다.
강북지역에서는 도봉구(-0.24%)와 강북구(-0.20%)는 지난주보다 낙폭이 줄었으나 노원구는 0.12% 내려 지난주(-0.10%)보다 하락폭이 커졌다.
지난달 급매물 거래가 많았던 지역을 중심으로 호가가 오르자 다시 매수문의가 감소하고 거래도 감소하는 분위기여서 서울 아파트값이 상승 전환할지는 금리 인상 여부 등 상황을 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.
경기도는 지난주 -0.50%에서 이번주 -0.47%로, 인천은 -0.48%에서 -0.35%로 낙폭이 둔화했다. 이 가운데 지난주 반도체 국가산업단지 후보지로 선정된 용인 처인구 일대는 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 커진 가운데 아파트값 하락폭이 -0.02%로 지난주(-0.55%)에 비해 크게 둔화했다.
세계 최대의 반도체 클러스터를 조성할 것이라는 청사진에 집주인들이 매물을 거둬들이고, 호가를 올리고 있다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.
용인 수지구 역시 지난주 -0.43%에서 이번주 -0.29%로 하락폭이 줄면서 용인시 전체도 -0.38%에서 -0.26%로 낙폭이 감소했다.
전국 아파트값은 0.36% 내려 지난주(-0.41%)보다 하락폭이 줄었다.
지난해 아파트값이 전국에서 가장 많이 떨어진 세종시가 이번주 0.09%로 상승 전환해 눈길을 끌었다. 지난 2021년 7월 셋째주(0.05%) 이후 86주 간의 긴 하락세를 멈추고 1년8개월(87주) 만에 반등한 것이다.
부동산원 관계자는 "부동산 규제완화 기조와 대출 금리 하향 조정 등으로 급매물이 소진되면서 상승 전환했다"며 "신혼부부나 특례보금자리론 수요가 많아 새롬·다정동 등 주요 단지 위주로 매수문의가 증가한 모습"이라고 말했다.
대구는 지난주 -0.40%에서 이번주 -0.37%로 하락폭이 둔화했다.
전국 아파트 전셋값은 지난주 -0.41%에서 이번주 -0.36%로 낙폭이 줄었다. 지난달 급전세가 일부 소화된 이후 오른 가격에 매물이 나와 있지만 이달 들어 거래가 크게 늘진 않는 모습이다.
대출자 100명 중 5명은 전 재산을 다 팔아도 빚을 갚지 못하는 고위험가구인 것으로 나타났다. 최근 2년 새 전체 대출자에서 고위험가구가 차지하는 비중이 2배가량 급증하면서 가계대출 부실의 뇌관으로 떠오르고 있다. 한국은행이 23일 발표한 금융안정보고서에 따르면 올해 2월 기준 전체 대출자에서 고위험가구가 차지하는 비중은 5%로 추정된다. 2016년 2.9%, 2017년 2.7%, 2018년 3.3%, 2019년 3.4%, 2020년 3.2%, 2021년 2.7%에서 급격하게 뛰었다.
고위험가구란 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 넘고 부채자산비율(DTA)이 100%를 넘는 가구를 말한다. 즉 버는 돈의 40% 이상을 빚 갚는 데 쓰고 자산을 다 팔아도 대출을 못 털어내는 '불안한 대출자'란 뜻이다. 대출상환 여력이 '턱밑'까지 차서 금리가 올라가면 심각한 위기에 빠질 가능성이 큰 이들이다.
고위험가구의 평균 DSR과 DTA는 지난 2021년 101.5%, 131.6%에서 올해 2월 현재 116.3%, 158.8%로 크게 높아졌다. 한은은 "2022년 이후 이자부담 증가와 자산가격 하락으로 DSR과 DTA가 추가 상승하며 가계대출 연체 가능성이 더 높아진 상황"이라고 설명했다.
올해 2월 현재 고위험가구가 갚아야 할 금융부채는 전체 가계부문 금융부채의 9%로 추정됐다. 2021년(3.9%)과 비교하면 2배 넘게 비중이 커졌다.
고위험가구의 평균 금융부채 규모는 2억5000만원으로 비고위험가구(1억원)의 2.5배에 달하는 것으로 집계됐다.
고금리와 경기불황으로 고위험가구의 연체가 늘어날 경우 전체 가계대출 연체율은 현재 0.7%에서 올해 말 1.0%까지 상승할 것으로 추정됐다.
이럴 경우 고위험가구 대출 비중이 높은 저축은행과 여전사가 타격을 입을 가능성이 큰 것으로 분석됐다. 저축은행과 여전사는 가계대출에서 고위험가구 대출이 차지하는 비중이 각각 26.6%, 16.6%다. 은행(7.2%), 상호금융(11.6%), 보험사(12.4%) 대비 높은 수준이다.
한은 측은 "저축은행과 여전사는 고위험가구 대출 중 신용대출 비중도 높아 대출자산 회수율이 예상보다 낮아질 우려가 있다"고 지적했다.
다만 이들의 손실흡수능력이 양호해 가계대출 연체 확대에 따른 기관 부실 우려는 크지 않다고 한은은 설명했다.
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 예상대로 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 다만, 연준이 연내 금리 인하 가능성에는 선을 그으면서 뉴욕증시는 일제히 하락했다. 국내 증시도 당분간 박스권 장세를 이어갈 것으로 관측된다. 조정 시에는 매수할 만하다는 판단이다.
이재선 현대차증권 연구원은 23일 "제롬 파월 연준 의장이 단기적으로는 금융시장 안정, 중기적으로는 물가 안정이 최우선 과제임을 암시했다"며 "신용경색이 부각될 경우 연준이 유연한 정책 기조 가능성을 열어둔 점을 감안, 증시 하단은 점차 견고해질 것"으로 내다봤다.
이어 "국내 증시는 5월 연방공개시장위원회(FOMC) 전까지 2300~2500 사이의 박스권 장세가 지속될 것"이라며 "장기적인 관점에서 인수합병(M&A) 등을 통해 향후 규모의 경제 지위를 누릴 가능성이 높은 인공지능(AI), 로봇,헬스케어 산업 내 우량주들을 매수 기회로 삼을 만하다"고 판단했다.
대신증권은 코스피지수 2300 이하에서 비중확대 전략을 제시했다. 이경민 대신증권 연구원은 "이달 FOMC 결과와 이후 예상되는 금리인하 기대 후퇴 등은 코스피를 비롯한 글로벌 증시의 변동성을 자극할 가능성이 높다"면서 "물론 중국 경기회복, 반도체 업황 저점 통과 등이 예상됨에 따라 조정시 비중확대 전략은 유효하다"고 설명했다.
이 연구원은 "재정·정책 동력이 유입되고 있고, 내년 이익모멘텀을 기대할 수 있는 반도체, 인터넷, 2차전지, 전기차, 신재생에너지, 방산 등을 유망하게 본다"며 "현재 가격대보다 좀 더 싸게 저점매수할 기회가 올 것"이라고 내다봤다.
마지막 금리인상과 함께 동결이 예상됨에 따라 낙관적인 전망도 힘을 얻고 있다. 김성노 BNK투자증권 연구원은 "FOMC가 연내 금리인하 가능성을 일축했다. 그럼에도 하반기부터는 금리인하 시기에 관심을 가질 수밖에 없는 상황"이라며 "향후 금융시장의 관심은 긴축정책에서 경기회복으로 자연스럽게 이동할 것"으로 예상했다.
또 "하반기 경기회복 기대감이 조성될 경우 2024~2025년은 경기회복에도 금리인하라는 선물이 대기할 수 있다"고 부연했다.
서상영 미래에셋증권 연구원은 "연준의 금리인상 기조가 종료를 앞두고 있다는 점은 한국증시에 긍정적인 영향을 줄 것"이라며 "특히 이러한 기조가 결국 달러화의 약세를 부각시키고 있어 원화 강세 사능성이 높다는 것도 우호적"이라고 판단했다.
