지난해말 주거 선호지역으로 꼽히는 경기도 광명시에서 분양한 2개 단지가 1순위 기타지역 청약에서도 끝내 미달돼 시장에 충격을 안겼다. 광명시에서는 내년에도 3000가구 이상이 일반분양을 앞두고 있어 미분양 우려가 커지고 있다.
1일 한국부동산원 청약홈에 따르면 '철산자이 더 헤리티지'와 '호반써밋 그랜드 에비뉴'의 일부 주택형은 지난달 28일 진행된 1순위 기타지역 청약에서도 결국 모집가구수(예비입주자 포함)를 채우지 못했다.
'철산자이 더 헤리티지'는 3개 주택형, '호반써밋 그랜드 에비뉴'는 9개 주택형이 1순위 마감에 실패해 2순위 청약으로 넘어갔다. 특히 '철산자이 더 헤리티지'의 경우, 전용 59㎡ 2개 주택형은 각각 237가구, 458가구 모집에 161명, 278명이 청약해 일반분양 모집가구수 조차 채우지 못했다.
기타지역을 포함한 1순위 평균 경쟁률도 2대 1을 넘기지 못해 미계약 사태가 우려되고 있다. '철산자이 헤리티지'의 경우, 930가구 모집에 1705명이 청약해 1.83대 1, '호반써밋 그랜드 에비뉴'는 293가구 모집에 425명이 청약해 1.45대 1의 경쟁률을 보였다.
이들 단지는 서울 서남권 인접주거지인 경기도 광명에 들어선다. 광명은 서울 구로구에 맞닿아 있어 사실상 서울생활권으로 분류되며 여의도, 가산, 구로 등 업무지구가 가까워 주거선호지로 꼽힌다. 그럼에도 불구하고 오랜만에 공급된 단지들이 분양에 실패하면서 미분양 위기감이 고조되고 있다.
전용 84㎡ 기준 8억~10억원대의 비싼 분양가가 부진의 원인으로 꼽힌다. 여기에 시장 침체로 청약 수요가 위축된 상황에 올해도 분양 물량이 많아 수요자들이 청약통장을 아꼈다는 분석이다.
실제 올해 광명시에 공급되는 신규 아파트는 약 1만 가구에 달한다. 광명1R구역 3585가구, 베르몬트로광명3344가구, 광명4R구역 1957가구, 광명5R구역 2878가구, 철산주공 10·11단지 1490가구 등이다. 이들 단지에서 나오는 일반분양 물량만 3000가구가 넘을 전망이다.
국토부 미분양주택현황에 따르면 광명시는 2014년 5월 이후 8년째 미분양 0가구를 기록해온 '미분양 청정구역'이다. 그러나 매수심리가 위축 상황에 신규 물량까지 대량으로 공급된다면 광명마저도 미분양 사태를 피할 수 없을 것이란 관측이 높다.
연초로 예정된 규제지역 추가 해제는 변수가 될 수 있다. 국토부는 이달 중 주거정책심의원회(주정심)을 열고 규제지역 추가 해제 여부를 논의할 계획이다. 현재 규제지역으로 남은 곳들 중 서울 노원구·도봉구·강북구 등 외곽지역과 경기도 광명 등이 추가 해제지역으로 거론되고 있다. 규제지역에서 해제되면 청약은 물론, 대출, 세제 관련 규제가 대폭 완화된다.
분양업계 관계자는 "올해 규제지역에서 해제된다면 지금보다는 나아질 수 있겠으나, 광명시 인구와 비교해 신규 공급분이 워낙 많은데다 집값 하락세도 이어지고 있어 청약이 흥행하기는 어려울 것"으로 내다봤다.
한국부동산원에 따르면 지난해 광명시 아파트가격의 누적 하락률은 13.95%다. 경기도에서는 수원 영통구(14.18%)에 이어 두번째로 하락폭이 컸다.
2023년 계묘년 첫 달 분양 시장은 잠시 숨을 고르는 모습이다. 전국에서 전국에서는 총 21곳·1만4304가구가 분양될 예정으로, 정부의 거래 활성화 유도책이 효과를 발휘할 지 관심이 모인다.
1일 리얼투데이의 조사에 따르면, 새해 1월 전국에서는 총 21곳·1만4304가구(임대 포함, 오피스텔 제외. 1순위 청약 접수일 기준)가 공급될 예정으로 집계됐다. 이 중 일반분양 물량(미정 제외)은 전국 1만878가구이며 ▲수도권 7171가구(65.92%) ▲지방 3707가구(34.08%)로, 수도권에 좀 더 몰려 있는 경향을 보였다. 서울 예정 물량은 없는 것으로 나타났다.
올해 1월 청약홈에서 접수를 받은 특별공급 제외 일반분양 물량은 전국 1만4406가구였으며 권역별로는 ▲수도권 3895가구 ▲지방 1만511가구였다. 계획 물량 대비 실제 실적보다 적고 새해 1월 예정된 일반분양은 전년(2022년) 1월 청약 접수를 받은 일반분양 실적보다도 적다. 전국에서 3528가구 감소(-24.49%)하고 ▲수도권은 3276가구 증가(84.11%) ▲지방은 6804가구 감소(-64.73%)했다.
새해에도 부동산경기 침체가 이어질 것으로 전망되면서 ‘내 집’ 마련을 꿈꾸는 사람과 주택 매도를 희망하는 이들의 고민이 깊어지고 있다. 전문가들은 매수자의 경우 미분양 할인 등 저가 매입 방법을 다각도로 모색해야 한다고 강조했다. 집을 처분하려는 다주택자의 경우 매각 차익이 낮은 주택을 우선적으로 파는 방법 등을 고민해야 한다고 조언했다. 업계에서는 부동산 거래 활성화를 위해 정부의 추가적인 대출·세금 규제 완화가 필요하다고 지적했다.
1일 뉴스1과 주택산업연구원이 내놓은 ‘2023년 주택시장 전망과 정책방향’에 따르면 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 주택가격을 전망한 결과, 올해 전국 주택가격 하락폭은 3.5%로, 지난해(2.4%)보다 확대될 것으로 예상됐다. 같은 기간 아파트 가격 하락폭은 4.4%에서 5.0%로 커질 것으로 전망됐다.
특히 주산연은 실거래가를 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 올해 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 각각 추가 하락할 것으로 예상했다. 주산연 관계자는 “고금리·고물가 등으로 인한 경제위기 여파로 주택 가격 하락 추세는 지속될 것으로 전망된다”고 설명했다.
실제 매수시장은 급격히 냉각되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 전주(71.0)보다 0.8포인트(p) 낮은 70.2로 조사됐다. 이는 지난 2012년 7월 조사·발표 이래 최저치다.
매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.
매수·매도자 모두 셈법이 복잡해지는 가운데 전문가들은 주택 수요자의 경우 본인의 현금흐름을 파악한 뒤 급급매 또는 경매 등의 방법으로 최대한 저렴하게 주택을 매입할 방법을 고민해야 한다고 전했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “매수자는 급할 게 없는데 적어도 올해 하반기까지 시장을 지켜볼 필요가 있다”며 “기준금리가 오르고 경기위축 가능성이 큰 편인데 주택 구입시기의 적절성보다 주택가격대비 자기자금 비율 및 상환 가능한 수준에서의 여신(대출)비율이 더 중요하다”고 강조했다.
그는 “매도자는 (정부가) 양도소득세·취득세·보유세를 2주택까지 중과하지 않을 기조라 알짜주택이라면 보유하되 주택수가 이보다 많을 경우 임대사업자 등록을 고려해 절세에 신경을 쓰거나 향후 매각차익 기대가 낮은 주택의 매도를 검토하는 것도 좋다”고 조언했다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소 소장은 “급매물을 선별해 내집 마련에 나서거나 미분양 할인·경매 등 저가매입 방법을 모색해야 한다”며 “매도자의 경우 당분간 가격 하락 조정 등이 예상되는 만큼 전략을 짜기 쉽지 않다”고 밝혔다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “서울 등 주요 입지의 분양이 많이 예정된 만큼 입지 대비 분양가를 분석하고 본인의 현금 흐름을 파악해 내집 마련 전략을 세워 볼 수 있다”며 “현금 보유액이 적다면 중도금대출이 가능한 미분양 단지를 고려해 보는 것이 좋고, 자산이 어느 정도 있다면 구축 중 입지가 좋은 단지의 급매를 노리는 방법도 있다”고 말했다.
정부가 추가적인 부동산시장 활성화 방안을 마련해야 한다는 의견이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “거래절벽과 가격급락 등 시장경착륙을 예방하기 위해 부동산 규제지역 해제, 세부담 완화, 대출규제 완화 등 여러 가지 측면에서 전방위적인 조치가 필요하다”며 “서민주거복지향상을 위한 공공임대주택 공급과 주거바우처제도 활성화 등도 요구된다”고 주장했다.
김효선 부동산 수석전문위원은 “준공 후 미분양 적체가 심각한 지역을 대상으로 무주택자가 미분양 아파트를 매입할 수 있도록 세금과 대출 등의 지원책을 마련해 줄 필요가 있을 것으로 보인다”고 전했다.
새해 첫 주 국내 증시에 '1월 효과'가 나타날지 관심이 크다. 미국 연방준비제도(Fed)의 상반기 긴축 종료 기대감에 투자심리가 살아나 1월 효과가 나타날 수 있다는 가능성이 거론된다. 그러나 경기 침체가 이런 기대감을 짓누를 것으로 보여 1월 효과는 제한적일 것이라는 분석이 우세하다. 이번 주 발표되는 미국 12월 고용지표가 경기 침체 수준을 가늠할 지표가 될 것으로 보여 주목된다.
1일 증권가는 이번 주 국내 증시의 1월 효과 기대에 대부분 보수적으로 내다봤다. 글로벌 경기 침체가 본격화할 것이란 전망이 지배적이어서다. 블룸버그의 주요 경제학자 대상 설문조사에서 응답자의 70%가 올해 미국 경기 침체 가능성을 예상했다. 지난해 4분기 실적 발표를 앞두고 기업 이익의 하향 조정이 진행되고 있다는 점도 새해 전망을 어둡게 보는 이유 중 하나다.
이런 점에서 이번 주 발표될 미국의 12월 고용지표가 관심거리다. 경기 침체 여부 판단 때 국내총생산(GDP)과 더불어 가장 중요하게 여겨지는 지표가 고용(실업률)이다. 고용과 물가는 Fed의 스탠스를 좌우하는 핵심 지표다.
이은택 KB증권 연구원은 "고용은 여전히 예상보다 견조하게 나오면서 시장에 긴축 압력을 더할 것이며, 물가는 예상보다 긍정적으로 나오면서 긴축 압력을 완화할 가능성이 크다고 본다"며 "따라서 월 초중반까지는 조정, 월 중반 이후에는 바닥 다지기가 나타날 수 있다"고 내다봤다. 최유준 신한투자증권 연구원 역시 "주식시장 전반적으로 매수세 실종, 추가 하방 우려가 작용하는 모습"이라면서 "미국 12월 고용지표의 중요도가 높아진 가운데 연초 저점 매수 유입 여부도 지켜봐야 할 변수"라고 진단했다.
다만 1월 효과를 기대하는 시선도 존재한다. 인플레이션 둔화로 Fed의 기준금리 인상 종료 시점이 2월 또는 3월일 가능성이 제기돼 금리 하방 압력이 커질 수 있어서다. 과거 추세를 보면 1월 효과가 나타난 경우가 적지 않았다. 현대차증권에 따르면 1월 코스피는 2001년부터 13차례 오르고 평균 수익률 0.9%를 기록했다. 특히 국고채 2년물과 10년물의 장단기 스프레드 축소 때 1월 효과가 가시화할 공산이 크다는 분석이다. 이재선 현대차증권 연구원은 "미국의 금리 인상 종료 시점은 이르면 2월, 늦어도 3월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의가 될 가능성이 있다"라며 "따라서 금리의 상방보다 하방 압력이 높아지는 구간이라면, 1월 효과를 기대할 수 있을 듯하다"고 설명했다.
아울러 미국 증시에서 폐장 전후 대형 기술주에 매수세가 유입된 점도 기대감을 높이는 요소다. 서상영 미래에셋증권 연구원은 "지난해 낙폭이 컸던 주요 대형 기술주, 반도체, 전기차 업종 중심으로 반발 매수세가 유입됐다"며 "새해 한국 증시에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상되는 요인"이라고 짚었다.
당분간 중소형주 위주의 종목 장세가 두드러질 것이란 전망도 나온다. 기업들의 이익 저점이 확인되지 않는 만큼 정책 테마에 수급이 쏠릴 가능성이 크다는 분석에서다. 김병연 NH투자증권 연구원은 "대형주의 실적 전망치 하향 조정이 진행 중인 기간에는 중소형주가 강세를 보인다"며 "스마트그리드·미디어·콘텐츠를 비롯해 건설·방산·원전 등 해외 수주 분야가 정책 가시성이 높고 가격 부담이 크지 않은 유망 테마라고 판단된다"고 설명했다.
이번 주 주목해야 할 주요 일정으로는 ▲미국 12월 실업률 ▲미국 12월 비농업고용변동 ▲미국 12월 FOMC 의사록 ▲미국 12월 공급관리협회(ISM) 제조업지수 ▲한국 12월 수출입 ▲중국 12월 차이신 제조업 구매자관리자지수(PMI) ▲유럽 11월 소매판매 등이 있다.
올해 중국 경제가 제로 코로나 정책 완화에 힘입어 4%대 후반 수준의 성장세를 보일 것이라는 전망이 나왔다.
한국은행은 1일 공개한 해외경제포커스 ‘2023년 중국 경제전망 및 주요 이슈’ 보고서에서 “올해 중국경제는 부동산부문의 부진, 수출 둔화 등의 영향에도 불구하고, 안정 최우선·안정속 성장 정책기조 하에서 제로 코로나 방역정책의 완화에 힘입어 내수를 중심으로 회복세가 개선되면서 4%대 후반 수준의 성장세를 보일 것”으로 전망했다.
주요기관의 올해 중국 국내총생산(GDP) 성장률은 세계은행(WB), 10개 투자은행 등이 4.3~4.9%를 기록할 것으로 예상했다. 중국기관인 사회과학원과 주요 금융기관들은 5.1%로 전망했다.
올해 중국 경제성과에 결정적인 영향을 줄 것으로 예상되는 것은 리오프닝의 원활한 진행 여부이다. 보고서는 “1분기 중 코로나19 감염자 급증에 따라 경제활동이 위축되겠으나 2분기에는 전년도 부진의 기저효과 및 소비회복 등으로 성장세가 높아지고, 하반기 들어 리오프닝에 따른 경제효과가 본격화되면서 경기회복세가 강화될 것”으로 예상했다. 다만 리오프닝을 위한 사전준비가 충분하지 않아 리오프닝 과정에서의 불확실성이 높고 경기회복 효과를 제한할 수 있다는 점은 우려 요인이다.
대내적으로는 부동산시장 침체, 대외적으로는 미중갈등과 주요국 금리인상, 우크라이나 사태 장기화 등이 하방리스크로 작용할 우려가 있다고 짚었다.
중국의 소비는 리오프닝 초기 완만한 개선세를 보이겠으나 하반기 들어 관광·외식·숙박·항공 등 대면서비스를 중심으로 회복이 본격화되면서 연말에는 코로나19 이전 수준으로 회복될 전망이다. 다수의 전망기관들은 2023년 중국의 소매판매가 2020~2021년 평균 증가율(3.9%)을 웃도는 6% 내외의 성장세를 보일 것으로 예상했다.
고정자산투자는 첨단기술 산업 및 신형인프라 투자가 호조세를 지속하는 반면 부동산개발투자는 부진이 지속되는 가운데 전체적으로는 완만한 개선세를 보일 것으로 전망된다.
수출은 주요국 경기둔화로 대외수요가 더욱 부진을 나타내고 그동안 수출 상승에 기여했던 가격효과도 약화되면서 올해 중 0% 내외의 증가율에 그칠 것으로 예상된다. 수입도 국내소비가 점차 회복세를 보이며 소비재·자본재를 중심으로 다소 증가하겠으나, 글로벌 경기둔화에 따른 원자재 가격 하락, 수출부진에 따른 중간재수입 감소 등으로 2~3% 정도의 증가율에 그칠 것으로 예상된다.
소비자물가(CPI)는 경기회복에 따른 수요 증가로 비식품 및 서비스가격을 중심으로 오름세가 확대돼 연간 2% 내외의 오름세를 보일 것으로 전망된다.
