한 건물 안에 있는 고시원의 바닥면적 합계가 500㎡ 되면 안 된다고 하는데?

이전 포스팅에서 제2종 근린생활시설에 해당하는 고시원의 규모를 바닥면적의 합계 1,000㎡미만에서 500㎡ 미만(150평)으로 축소되었다고 말씀드렸습니다.

(고시원 기초) 고시원의 근거법과 신소방법

쉽게 이야기해서 같은 건물 내 고시원 총 면적이 500㎡ 미만(150평)이어야 한다는 것입니다.

해당 사례입니다. 

A씨는 고시원이 유망하다는 말을 듣고 8층 건물 중 4층에 고시원을 창업하기로 결심하여 건물주의 양해를 구하여 해당 층을 고시원으로 꾸미기 위한 공사 중이었다. 하지만 동일한 건물에 신축 가능한 고시원 총면적이 500㎡라는 것을 알았고 그 건물에는 8층에서 300㎡의 규모의 고시원이 기존에 영업을 하고 있는 상황이다. 출처 1 : 억대 연봉 만드는 고시원 창업비법, 황재달 저 출처 2 : CLASS101 임대 소득을 만들어 확실하게 은퇴, 노후를 준비하는 부동산 재테크! 5-5강

 

고시원 관련 책, 강의 등에서 '면적 기준'을 500㎡(150평)으로 이야기하고 있으며, '고시원을 신축하거나 인수할 때 반드시 확인하라'고 하고 있습니다. 하지만 고시원 임장을 다니면서, 주변 고시원을 보면서 꽤나 많은 건물에서 이런 사례가 자주 있어(10층짜리 건물에 2개 층 이상이 고시원을 하고 있거나 한 건물 전체를 고시원으로 사용하는 등) 이에 대한 의문사항이 들었습니다. 만약 내가 고시원을 인수했는데 내가 인수한 고시원과 같은 건물 내에 있는 다른 고시원의 면적 합계가 500㎡을 넘을 경우 문제가 되지 않는가?

 

 

일단 이렇게 생각하는 이유는 건축법 시행령[별표 1] 용도별 건축물의 종류에 언급된 내용 때문이 아닐까 싶습니다. 2021.5.4일에 개정된 관련 시행령을 보다 보면 이런 내용이 나옵니다.

4. 제2종 근린생활시설 거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

 

때문에 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡을 넘어버리면...안 된다고 생각하겠지요.

하지만 관련 시행령 맨 뒤에 있는 '비고'를 한 번 더 읽어보겠습니다.

이렇게 나옵니다. 

1. 제3호 및 제4호에서 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란 부설 주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말한다)을 비례 배분한 면적을 합한 면적을 말한다. 2. 비고 제1호에 따라 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"을 산정할 때 건축물의 내부를 여러 개의 부분으로 구분하여 독립한 건축물로 사용하는 경우에는 그 구분된 면적 단위로 바닥면적을 산정한다. 다만, 다음 각 목에 해당하는 경우에는 각 목에서 정한 기준에 따른다. 나. 동일인이 둘 이상의 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 사용하는 경우에는 연접되어 있지 않더라도 이를 모두 합산하여 산정한다. 다. 구분 소유자(임차인을 포함한다)가 다른 경우에도 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 연계하여 함께 사용하는 경우(통로, 창고 등을 공동으로 활용하는 경우 또는 명칭의 일부를 동일하게 사용하여 홍보하거나 관리하는 경우 등을 말한다)에는 연접되어 있지 않더라도 연계하여 함께 사용하는 바닥면적을 모두 합산하여 산정한다.

 

건축물의 내부를 여러 개의 부분으로 구분하여 독립된 건축물로 사용하는 경우라는 의미는 아마도 이런 상황일 겁니다. 예를 들어 10층짜리 집합건물에 A원장님이 5층에서, B원장님이 10층에서 고시원을 한다고 한다면, A원장님과 B원장님이 하나의 집합건물 내부를 2개 부분으로 구분하여 독립된 용도로 사용하는 만큼 각각 500㎡로 생각할 수가 있겠죠? 쉽게 이야기해서 동일한 건물이지만 각기 다른 소유자(원장님)이 각자 독립하여 고시원을 운영하는 경우 각 고시원별로 500㎡미만이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

 

단, 한 집합건물에 있는 A고시원과 B고시원을 C원장님 1명이 운영하는 경우는 동일인이 둘 이상의 구분된 건축물을 세부 용도로 사용하는 경우이기 때문에 이럴 경우에는 바닥면적을 합쳐서 계산해야 할 것입니다.

또한 A고시원과 B고시원의 원장님(소유자)가 다르다고 하더라도 공간을 함께 사용하거나 명칭을 유사하게 사용하거나, 홍보를 같이 한다던가 할 경우도 바닥면적을 합쳐서 계산해야 할 것 같습니다. 예를 들어 A고시원과 B고시원의 비품들을 B고시원에 있는 창고방에 비치한다던가, A고시원 이름이 해피고시원 1, B고시원 이름이 해피고시원 2 이런 식으로 명칭의 일부를 동일하게 사용하거나, 아니면 같은 홈페이지를 가지고 A고시원과 B고시원을 함께 홍보하거나 하는 경우겠죠. 

 

 

때문에 만약 관심이 있는 고시원이 있는 건물에 다른 고시원이 영업을 하고 있을 경우라면 2개 고시원 합쳐서 바닥면적이 500㎡이 될 거 같다고 하더라도 기존에 허가가 났으니 영업을 하고 있는 것 아닐까요? 이런 경우 2011년 6월 29일 이전에 설립되었거나, 각 고시원의 소유자가 다르기 때문에 문제는 없을 것으로 생각됩니다. 하지만 혹시 모르니 계약을 하기 전에 반드시 관할 구청의 건축관련 부서에 확인하시고 진행하시는 게 좋을 것 같습니다. (참고로 2개 구청 건축과에 전화하여 물어보아 확인한 내용입니다. 하지만 담당자마다 해석이 다를 수 있으니 반드시 사전에 구청 건축과 담당자와 통화한 후 확인을 하셔야 합니다.)

 

만약 고시원의 규모를 500㎡ 미만으로 축소한 때가 2011년 6월 29일이기 때문에 수익성 등을 위해 500㎡이상의 고시원을 운영하고 싶다고 한다면 2011년 6월 29일 이전에 설립된 고시원을 인수하는 게 가장 좋을 것 같습니다. 하지만 오래된 고시원은 인수하기가 조금 꺼려질 수도 있고 손볼 곳도 많지 않을까 싶네요.