“청약에 당첨되도 전세를 못 내놓고 즉시 입주해 2년간 거주해야 하니 청약을 넣어야 할지 망설여집니다.”
‘단군 이래 재건축 최대어’라는 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트 재건축)과 ‘강북 최대어’로 꼽히는 ‘장위자이 레디언트’가 이번주 분양을 실시한다. 하지만 해당 아파트 단지를 오랫동안 기다려온 청약 대기자들의 표정이 밝지만은 않다. 공시지가와 원자재값이 오르며 분양가가 예상보다 높게 책정됐는데 대출 규제로 인해 자금 마련은 녹록치 않기 때문이다. 분양가상한제 아파트의 경우 입주가능일부터 2년간 거주해야 하는 규제로 인해 세입자의 전세자금으로 잔금을 치르기도 어려워 청약 대기자들의 고민이 커지고 있다.
2일 국회와 국토교통부에 따르면 분양가상한제 적용 주택의 거주 의무를 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안은 국회 국토교통위 전체회의에 상정된 뒤 계류중이다. 여야의 예산안 합의가 불발되며 법안 소위가 열리지 않고 있기 때문이다. 정부는 지난 6월 임대차 시장 안정 대책을 발표하며 주택법 개정을 통해 내년부터 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무를 완화하기로 했다. 하지만 법안 논의가 미뤄지며 내년 시행 여부가 불투명한 상태다.
앞서 문재인 정부는 비실거주자의 투기 수요를 억제하기 위해 분양가 상한제 적용 주택에 대한 거주의무제도를 도입했다. 이에 따라 시세 대비 분양가에 따라 최초 입주가능일부터 최대 5년간 실거주 해야 하는 의무가 생겼다. 하지만 일각에서는 이 같은 규제가 국민의 재산권과 주거 이전 자유를 지나치게 침해한다는 지적이 제기됐다.
송병철 국회 국토교통위원회 수석전문위원은 주택법 개정안 검토보고서에서 “한국토지주택공사에 주택을 처분하지 않으면 거주는 이전할 수 없도록 한 것은 계약의 자유, 거주·이전의 자유, 재산권에 중대한 제약을 가하는 것으로 개정안의 입법 취지는 타당한 측면이 있다”고 밝혔다.
한편 개정안이 통과되기 전 입주자 모집 공고가 나온 주택도 법안 논의 여부에 따라 실거주 의무가 완화될 수 있어 청약 대기자들의 기대감이 높아지고 있다. 올림픽파크 포레온 청약을 노리는 한 30대 직장인은 “개정안이 통과되면 세입자의 전세금으로 잔금을 치를 수 있을 것으로 기대돼 청약에 도전해보려고 한다”고 말했다.
정부의 이 같은 규제 완화는 미분양 해소에도 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 최근 미분양이 급격히 늘며 건설 경기가 침체 국면에 접어들고 있다. 국토부에 따르면 올해 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만7212가구로 전월 대비 13.5% 증가했다.
국토부 관계자는 “분양가 상한제 주택의 거주 의무 규제가 완화되면 청약 수요가 늘어나는 효과가 발생해 미분양이 감소할 수 있을 것으로 기대된다”고 설명했다.
신도시 주민들이 재건축과 리모델링 사이에서 고민에 빠졌다. 윤석열 대통령이 후보 시절 선거공약으로 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 추가 공급에 나서겠다는 신도시 특별법을 제안하며 재건축에 대한 기대가 높아졌지만, 이후 별다른 진척이 없으면서 1기 신도시 리모델링 추진 단지들의 사업에 속도가 붙는 모습이다.
4일 정비업계에 따르면 경기 성남시 분당구 구미동 무지개마을 4단지가 이번 주부터 이주를 시작한다. 이주 기간은 약 4개월 정도로 예상되고 있으며 철거 대상 석면 자재 조사 과정을 거쳐 착공으로 이어진다.
박기석 무지개마을 4단지 조합장은 “내년 4월 말까지 이주를 마치고, 8월쯤부터 착공에 들어갈 예정”이라며 “최근 시장 상황이 좋지는 않지만, 사업을 빠르게 진행하도록 노력 중”이라고 말했다. 1995년 준공된 무지개마을 4단지는 수평 및 별동 증축 방식으로 리모델링이 진행된다. 공사를 마치면 전체 동 수가 기존 5개에서 7개로 늘어나고, 가구 수는 563가구에서 747가구로 184가구(32.7%)가 증가한다.
분당 느티나무 3단지에서도 이달 분담금 확정 총회를 열 전망이다.
분당 이외 다른 1기 신도시에서도 리모델링 사업 움직임이 이어지고 있다. 평촌 목련2단지는 지난달 30일 안양시로부터 리모델링 허가 승인 통보를 받았다. 인근 목련3단지는 최근 임시총회를 열어 리모델링 사업을 다시 추진하기로 의결했으며, 평촌 초원2단지 대림 아파트는 리모델링을 위한 조합설립을 마치기도 했다.
리모델링은 재건축초과이익 환수 등 재건축 시 적용 받는 각종 규제에서 비교적 자유롭다. 임대주택을 건설해야 하는 의무 사항도 없으며 전체 15% 이내에서는 가구 수 증가도 가능하다.
재건축에 비해 사업 추진이 쉽다는 것도 리모델링의 장점으로 꼽힌다. 재건축이 주민의 75% 이상 동의를 받아야 하는 반면, 리모델링은 동의율이 66.7% 이상이면 조합을 결성해 사업 추진이 가능하다. 준공 30년이 돼야 하는 재건축과 달리 15년 이상이면 사업을 추진할 수 있다.
이미 용적률이 높은 곳에서는 사업성이 나지 않기 때문에 재건축 추진이 어려운 만큼, 용적률이 높게 설정된 신도시의 단지들은 주로 리모델링을 추진해왔다.
이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “끊임없이 역경을 겪던 리모델링 추진 단지들이 최근 들어 결실을 맺고 있다”며 “앞서 신도시 주민들은 리모델링과 재건축에 대한 비교를 진행한 뒤, 사업 속도가 빠른 리모델링을 많이 추진했다”고 말했다. 이어 “특히 분당의 경우 리모델링 시범단지를 설정, 조합 설립까지 지원했기 때문에 앞서가는 단지가 많다”면서도 “최근 정부가 재건축 활성화 움직임을 보이고 있어 앞으로 재건축 단지가 늘어날 수도 있을 것으로 본다”고 말했다.
1기 신도시 특별법 추진을 놓고 공약 후퇴 주장도 나오지만, 정부가 조만간 재건축 안전진단 제도개선 방안을 공개할 예정인 데다 '1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안'에 대한 연구용역도 진행하면서 다시 한번 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있다.
이동훈 위원장은 “리모델링은 재건축이 어려운 비교적 젊은 단지이며 용적률이 높아 사업성이 나오지 않는 곳에서 진행하는 경우가 많았다”며 “최근 정부의 움직임대로 안전진단 및 용적률 완화가 이뤄지면 리모델링에서 재건축으로 선회하는 단지가 많아질 것”이라고 말했다.
2030세대 청년층의 부동산 매수세가 다시 꺽이고 있다. 반등하던 청년층 매수비중이 지난달 20%대로 감소했다. 매수심리에 불을 붙였던 생애최초구매자에 대한 대출규제 완화 효과가 고금리 등으로 일시적인 효과에 그쳤다는 분석이 나온다.
4일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 기준 지난 10월 30대 이하 청년층의 매수비중이 26%로 집계됐다. 8월 28.6%, 9월 34.7%로 반등한 지 한달 만에 하락세로 돌아섰다. 전년 동월 비중은 40%에 달한다. 지난해 활발했던 2030세대의 매수세는 집값 상승세에 놀라 다급히 시장에 참여하는 공포매수(패닉바잉) 영향이 컸다.
청년층 부동산 매수세는 고점인식과 더불어 올해 금리 인상에 급격히 위축됐다. 다만, 8월 1일부터 시행된 생애최초자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 반등의 시발점이 됐다. 생애최초 주택구매자는 지역과 상관없이 LTV 80% 적용으로 변경됐다. 특히, 제약이 심하던 서울 등 투기·투기과열지구의 6억원 이상 주택의 경우 효과가 더욱 커서 생애최초자 LTV 한도가 30%p 늘어났다.
10월에 비중이 다시 줄어든 것은 고금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 영향으로 풀이되고 있다. 내년 초까지 금리인상 기조가 예상되면서 대출을 통한 매수 시 원리금 상환 부담이 늘어날 것으로 보이고, 생애최초자에게도 DSR 40% 규제는 똑같이 적용되기 때문이다. 사실상 일부 고소득층을 제외하곤 LTV 완화의 효과가 크지 않다는 게 전문가들의 설명이다. 금리 6%, 30년만기, 원리금균등상환을 가정할 때 5억원 대출 시 DSR 규제를 만족하려면 연소득이 9000만원을 넘어야 한다. 또 은행에 납부해야 하는 원리금은 매달 약 300만원에 달한다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "거래가 줄어든 상황에서 일정 비중을 계속 유지하고 있는 셈이니 생애최초자에 대한 LTV 완화 효과가 있는 것으로 보인다"고 말했다. 그는 "다만, 금리가 계속 올라 금융비용 부담이 늘고, 최근 집값 낙폭은 커져 관망 심리가 더욱 퍼지고 있다"며 "앞으로는 단순히 LTV 완화만으로 청년층에게 주택 마련 동기가 생길 것으로 보이지는 않는다"고 덧붙였다.
KB금융 경영연구소, 금융자산 10억 이상 ‘한국 부자 보고서’ 향후 투자처, 단기 ‘예·적금’에 주력…중장기로는 ‘부동산’ 꼽아 주식에 대한 관심 ‘반토막’…10명 중 6명 “가상자산 투자 안 해”
금융자산이 10억원 이상인 ‘한국 부자’는 단기 투자처로 ‘예·적금’을, 중장기로는 ‘부동산’을 꼽았다. 절반 이상은 앞으로 가상통화에 투자하지 않겠다고 답했다.
한국의 부자는 지난해 42만명으로 이들이 보유한 금융자산은 국내 가계가 보유한 총 금융자산의 60%에 육박했다.
KB금융 경영연구소는 4일 금융자산 10억원 이상인 ‘한국 부자’ 400명을 대상으로 지난 6월1일부터 7주간 조사한 ‘2022 한국 투자 보고서’에서 이같이 밝혔다.
한국 부자는 향후 1년 정도는 예·적금과 주식을 제외한 대부분의 상품 투자액을 유지하겠다고 답했다. 예·적금은 금액을 늘리겠다는 응답률이 29.0%로 다른 금융상품에 비해 높았다.
3년 정도의 장기 투자처로는 거주용 외 주택(43.0%)을 가장 많이 꼽았고 이어 거주용 부동산(39.5%), 빌딩·상가(38.0%), 토지·임야(35.8%) 순이었다. 주식은 지난해 응답자의 60.5%가 장기 투자처로 꼽았으나 올해는 31.0%로 절반 가까이 줄었다.
이들은 향후 자산 운용에서 가장 우려하는 요인으로 금리 인상(47.0%)을 꼽았다. 이어 인플레이션(39.8%), 부동산 규제(35.8%), 러시아-우크라이나 전쟁(35.0%), 세금 인상(32.5%) 순이었다.
한국 부자 중 비상장 주식과 가상통화에 투자하는 비율은 각각 8.3%와 7.8%에 그치는 것으로 나타났다. 비상장 주식 투자를 꺼리는 이유로는 ‘투자 손실 위험이 커서’(49.8%), ‘기존 투자로 충분해서’(30.2%), ‘기업 가치를 평가할 기준이 없어서’(27.3%) 등을 꼽았다.
가상통화에 투자하지 않는 이유는 ‘가상통화 거래소를 신뢰할 수 없어서’(39.9%)가 가장 많았고 이어 ‘가치 변동률이 너무 커서’(36.1%), ‘내적 가치가 없다고 생각해’(29.6%) 등의 순이었다. 이들 응답자의 절반 이상(58.3%)은 앞으로도 가상통화에 투자하지 않겠다고 답했다.
보고서가 한국은행, 통계청, 국세청 등의 자료를 분석한 결과 한국 부자 수는 지난해 42만4000명으로 전년보다 8.0% 늘어났다. 2019년 35만4000명에서 코로나19 팬데믹이 시작한 2020년 39만3000명(10.9%)으로 늘었고 지난해에도 증가세를 이어갔다. 이들이 보유한 금융자산도 2154조원, 2618조원, 2883조원으로 증가했는데, 국내 가계가 보유한 총 금융자산의 58.5%에 이른다.
전체 인구에서 차지하는 비중은 지난해 말 기준 0.82%였다. 서울(19만1000명), 경기(9만4000명), 인천(1만3000명) 등 수도권에 70.3%가, 서울 강남 3구(서초·강남·송파)에 부자의 45.3%가 집중돼 있다.
한국 부자는 팬데믹 시기에 금융자산은 줄이고 부동산은 늘린 것으로 조사됐다. 금융자산 비중은 2019년 41.2%에서 지난해 36.6%까지 작아졌지만 부동산은 54.3%에서 59.0%로 커졌다.
금융자산이 10억원 이상 20억원 미만인 3040세대 ‘신흥부자’들은 주된 부의 원천으로 사업소득(32.2%)을 꼽았고 이어 부동산 투자(26.4%), 상속·증여(20.7%) 순이었다.
금융자산이 20억원 이상인 50대 이상의 ‘전통부자’보다 상속·증여 비중은 5.2%포인트, 부동산 투자 비중은 1%포인트 각각 높았다.
내년 10대 그룹 상장사들의 영업이익이 올해보다 대폭 감소할 것으로 보인다. 지난해 대비 증익이 예상되는 올해와는 분위기가 정반대다. 반도체 비중이 큰 삼성·SK그룹의 내년 영업이익이 12조~13조원가량 감소할 것으로 예상되면서 전체 이익을 대폭 끌어내렸다.
4일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내 10대 그룹 계열사(증권사 분석치 3개 이상) 70곳의 내년 영업이익은 129조5771억원으로 예상된다. 올해 예상치인 146조7788억원 대비 17조2017억원(11.72%) 감소한다는 관측이다. 올해 주요 그룹 계열사들의 영업이익은 지난해의 137조1037억원보다 7%가량 증가하지만 내년은 감익이 불가피할 것으로 전망된다.
주식시장에 영향력이 큰 주요 그룹의 실적 부진은 내년 증시에도 부정적이라는 우려가 나온다. 정용택 IBK투자증권 수석연구위원은 "경기 둔화와 기업 실적 악화가 내년 증시가 반등하는 과정에서 상승폭을 제한할 수 있다"고 말했다.
감익이 가장 두드러지는 그룹은 재계 순위 1·2위인 삼성·SK그룹이다. 삼성그룹 계열사 13곳의 내년 영업이익은 올해 57조1629억원에서 내년 44조8456억원으로 12조3172억원(21.5%) 줄어들 것으로 예상된다. SK그룹사 10곳은 28조3086억원에서 13조1076억원(46.3%) 감소한 15조2010억원으로 예상됐다. 삼성전자(47조4180억원→33조6985억원)와 SK하이닉스(8조5488억원→3006억원 적자) 등 이익 비중이 큰 반도체 계열사의 감익 규모가 큰 탓이다.
삼성그룹에선 배터리 제조사인 삼성SDI 성장이 가파르다. 영업이익이 올해 1조9380억원에서 내년 2조5386억원으로 30.9% 늘어날 것으로 예상된다. SK그룹은 배터리 분리막 생산업체인 SK아이이테크놀로지가 올해 342억원 적자에서 내년 1171억원으로 흑자 전환이 기대되고 있다.
비(非)정보기술(IT)이 주력인 그룹들은 사정이 나았다. 현대차그룹 10곳의 내년 영업이익은 25조6399억원으로 올해(23조6283억원) 대비 8.5% 증가할 것으로 예상된다. 내년 수요 둔화 우려에도 현대차(9조3451억원→10조187억원), 기아(6조8927억원→7조7311억원)의 자동차 판매가 양호할 것으로 전망되기 때문이다.
LG그룹은 올해 부진한 실적을 내년엔 만회할 것으로 보인다. LG그룹 9곳의 올해 영업이익 예상치는 13조1478억원으로 작년(17조9257억원)보다 부진할 것으로 예상된다. 하지만 내년에는 16조7314억원으로 작년 수준을 회복할 전망이다. 올해 고전했던 LG디스플레이의 적자가 축소되고 LG생활건강(7559억원→9369억원), LG화학(13조1478억원→16조7314억원) 등의 실적이 개선될 것으로 보이기 때문이다. LG에너지솔루션의 내년 영업이익은 올해 1조5134억원에서 67%가량 성장할 것으로 예상된다. 롯데그룹 6곳의 내년 영업이익은 2조2269억원으로 정상 궤도에 오를 전망이다. 올해 4388억원가량 적자가 불가피한 롯데케미칼이 내년 6581억원으로 흑자 전환이 예상되는 덕분이다.
