(2022.9.18) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

1. 극심한 '거래절벽'에도…10월까지 아파트 7만가구 쏟아진다(경향신문)

극심한 ‘거래절벽’에도…10월까지 아파트 7만가구 쏟아진다

올 8개월 공급 물량의 78%에 해당
경쟁 저조 땐 침체기 장기화 예상


10월까지 아파트 분양 시장에 ‘큰 장’이 선다. 18일 부동산 시장 분석업체 ‘부동산인포’에 따르면 이달 중순부터 다음달 말까지 전국에서 총 99개 단지, 7만478가구가 일반분양(민간아파트 기준)될 예정이다. 올 1~8월 기간 중 전국 민간아파트 일반분양 물량은 전체 8만9735가구(261개 단지)였다. 10월까지 약 40여일 동안 앞선 8개월의 78%에 해당하는 물량이 분양시장에 풀리는 것이니 ‘큰 장’임이 틀림없다.

올해 아파트 청약경쟁률은 ‘9.82 대 1’로 지난해(19.66 대 1)의 절반에도 미치지 못한다. 아파트 미분양도 지방을 중심으로 점차 느는 추세다. 분양시장과 (구축) 매매시장은 밀접한 관련이 있다. 대규모 물량이 풀리고, 분양시장의 성수기로 통하는 가을철 이번 분양에서마저 저조한 청약경쟁을 보일 경우 매매시장 침체기는 보다 길어질 수 있다.

 

2. "수도권도 규제지역 풀어달라" 2차 해제에 쏠린눈(파이낸셜뉴스)

"수도권도 규제지역 풀어달라" 2차 해제에 쏠린눈

국토부 주거정책위서 추가 논의
인천·양주 등 지자체도 강력 요청
"금리 인상·경기 침체로 거래절벽
규제 풀려도 매수세 회복은 글쎄"


정부의 2차 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 해제에 수도권이 포함될지 관심이 고조되고 있다. 하지만, 규제지역 해제 효과의 실효성은 기대반 우려반이다. 지난 6월 말 규제지역에서 해제된 곳들의 집값은 전반적으로 약세를 면치 못하고 있어서다. 금리 인상 기조와 경기 침체 우려 고조로 규제지역을 풀어도 매수세가 쉽게 따라 붙지 않을 것이란 전망이 나온다.

1) 수도권 '규제지역 해제' 한목소리

18일 관계부처에 따르면 국토교통부는 조만간 주거정책심의위원회(주정심)를 열고, 규제 지역 추가 해제 방안 등을 논의할 계획이다. 국토부는 필요한 경우 수시로 주정심을 열어 규제 지역을 조정하겠다고 밝힌 바 있다.

정부는 지난 6월 30일 열린 주정심에서 대구 수성구, 경남 창원 의창구 등 6개 지역을 투기과열지구에서 해제하고, 경북 경산시, 전남 여수시 등 11개 지역을 조정대상지역에서 해제했다.

이로써 현재 전국의 규제 지역은 '투기과열지구' 43곳, '조정대상지역' 101곳이다. 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시에 지정된 곳은 서울 전 지역과 과천, 성남 등 수도권 대부분 지역이다.

이번 2차 해제에서는 1차 규제 지역 해제에서 배제된 수도권과 세종시의 포함 여부가 관건이다. 투기과열지구인 서울의 해제 가능성은 낮지만, 수도권 일부 지역의 해제 관측이 나오고 있다.

특히 지방을 중심으로 규제 해제 요구가 빗발치는 가운데 최근 수도권 지자체들도 규제 해제를 요구하고 나섰다. 앞서 인천시의회 건설교통위원회는 '인천시 투기과열지구 및 조정대상지역 해제 촉구 결의안'을 가결했다. 경기 양주시의회도 '양주시 부동산 조정대상지역 지정 해제 촉구 건의안'을 만장일치로 채택했다.

2) 거래절벽 심화로 실효성 미지수

부동산 시장에서 규제 지역 해제는 호재로 꼽힌다. 조정대상지역에서 해제되면 양도소득세, 종합부동산세 등 다주택자 중과에서 자유로워진다. 투기과열지구는 9억원 이하 아파트의 주택담보인정비율(LTV) 한도가 40%, 9억원 초과는 20%이지만, 조정대상지역으로 변경되면 이 비율이 각각 50%, 30%로 완화된다.

다만, 지난 6월에 이은 추가 규제 해제에도 효과를 거둘 수 있을지는 미지수다. 금리 인상 기조, 대출 규제, 경기 침체 등으로 거래 절벽 현상이 심화되고 있어서다.

실제로 지난 6월 말 규제 지역에서 해제된 지역의 집값은 변화가 없거나 오히려 꺾이는 추세다. 부동산R114에 따르면 올해 6월 말부터 지난 16일까지 대구 수성구는 0.41%, 여수시는 0.58% 각각 내렸다.

부동산 전문가들 역시 규제 지역 추가 해제에 따른 시장 영향은 미미할 것으로 보고 있다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "규제지역이 해제되더라도 금리인상 기조와 경기침체 우려가 커져 매수세가 쉽게 회복되기는 어려워 보인다"며 "지난 6월 대구 수성구 등 일부 지역이 규제 지역에서 해제됐지만, 여전히 주택시장은 약세를 이어가고 있다"고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "매수 심리가 위축돼 규제를 일부 해제하더라도 당장 가격 하락 추세가 반등하지는 않을 것"이라며 "다만 규제가 해제되면 자연스럽게 대출 한도 등이 상향되기 때문에 일부 지역은 거래량이 소폭 늘어날 것으로 보인다"고 전망했다.

 

3. 원정투자도 거래절벽…외지인 거래 20개월 만에 최저(중앙일보)

원정투자도 거래절벽…외지인 거래 20개월 만에 최저

집값 하락세가 전국적으로 확산하면서, 서울, 수도권 등 외지인들이 지방 아파트를 매입하는 이른바 '원정 투자'도 줄어들고 있다.

18일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 매매 현황에 따르면 지난 7월 전국에서 매매된 아파트 거래 2만1836건 가운데 외지인(관할 시도 외)에 의한 거래가 5576건으로, 그 비중은 25.5%로 집계됐다. 이는 지난 2020년 11월 23.5% 이후 1년 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 또 지난 4월 30.6% 이후 5월 29.5%, 6월 26.9%, 7월 25.5% 등 3개월 연속 하락세를 보이고 있다.

서울 거주자가 다른 지역 아파트를 사들이는 비중 역시 줄고 있다. 지난 7월 전국 아파트 매매거래 중 서울 지역 거주자들이 매수자인 비중은 6.5%로 지난 4월(8.2%) 이후 3개월 연속 내림세다. 서울 거주자의 ‘원정 투자’ 비중은 지난해 9월 9.6%까지 높아졌다가 올해 4월 8.2%에서 5월 7.7%로 낮아졌고, 6월 이후 7% 미만으로 떨어진 것이다.

잇따른 금리 인상으로 인한 거래절벽이 장기화하면서 지난해 집값이 크게 오른 수도권을 중심으로 아파트값 하락 폭이 커지고 있다. 이런 분위기는 지방으로 번지는 모양새다. 부동산원의 8월 전국 주택종합 매매가격은 한 달 전보다 0.29% 떨어졌다. 이는 글로벌 금융위기 직후인 2009년 1월(-0.55%) 후 13년 7개월 만의 가장 큰 하락 폭이었다.

연말까지 전국에 16만 가구 분양이 예정돼 있을 정도로 공급 물량은 넘쳐나는데, 지방을 중심으로 미분양이 늘고 있는 것도 '원정 투자' 행렬이 줄고 있는 이유다. 국토부 7월 주택통계에 따르면 지난 7월 기준 전국 미분양 주택은 총 3만1284가구로 6월보다 12.1%(3374가구) 늘어났다. 전국적인 미분양 물량이 3만 가구를 웃돈 것은 지난 2020년 5월(3만3894건) 이후 처음이다. 수도권 미분양 주택은 지난해 12월 1509가구에서 7개월 만에 4529가구로 약 3배 불어났다. 지방은 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만 가구 넘게 늘어났다.

다만 다른 지역 거주자들이 서울 아파트를 사들이는 비중은 큰 변동 없이 유지되고 있다. 다른 지역 거주자들의 서울 아파트 투자 비중은 4월 21.4%, 5월 21.8%, 6월 19.6% 등이었는데, 7월에도 21.1%를 나타냈다. 부동산 침체기지만 서울 아파트 투자 수요는 일정 부분 유지되고 있는 것으로 해석된다.

 

4. 환율 1400원선 방어 총력전…"뚫리면 50원씩 급등락 우려"(조선일보)

환율 1400원선 방어 총력전…“뚫리면 50원씩 급등락 우려”

달러 대비 환율이 지난 16일 장중 1399원을 기록하며 1400원 돌파를 코앞에 두자 외환 당국에 비상이 걸렸다. 외환시장에서는 심리적 저항선으로 꼽는 1400원을 넘으면 불안감이 훨씬 커질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 1400원 선이 뚫리면 원화 값이 더 하락하는 속도가 빨라져 기업은 물론이고 개인 사이에 공포 심리가 번질 수 있다.

1) 외환 당국 “달러 거래 1시간 단위로 보고하라”

외환 당국은 1400원 선을 저지하기 위해 총력전을 벌이고 있다. 지난 16일부터 외환 당국은 시중은행과 국책 은행에 달러 거래 현황을 1시간 단위로 보고해달라고 요청했다. 원래 외국환을 취급하는 은행은 오전 10시, 오후 1시, 오후 5시 등 하루 3차례 달러 거래 현황을 보고하는데, 한 시간 단위로 실시간 보고하라고 요구하며 실력 행사에 들어간 것이다. 시중은행 한 관계자는 “고객들의 달러 요구를 충족하는 정도의 달러만 확보하고, 별개로 은행이 환차익을 얻으려는 달러 매입을 하지 말라는 압박”이라고 했다.

당국은 구두 개입도 적극적으로 하고 있다. 지난 15일 추경호 경제부총리는 “한쪽으로 과다한 쏠림이 있거나 불안 심리가 확산하면 필요한 시점에 시장 안정 조치 등 필요한 대책을 강구하겠다”며 “넋 놓고 있을 순 없다”고 했다. 최상목 대통령실 경제수석은 지난 16일 브리핑에서 이번주 열릴 예정인 한·미 정상회담에서 미국과 통화 스와프를 논의할 예정이라고 했다. 최 수석의 언급 이후 이날 개장 초기 1399원까지 올랐던 환율은 전날보다 5.7원 내린 1388원에 거래를 마쳤다.

2) 1400원은 외환시장의 ‘빅 피겨’

외환 당국이 강도 높은 개입에 나서는 것은 원·달러 환율이 1400원을 넘어서는 시점부터 투자자들이 본격적으로 불안감을 느끼게 돼 우리 경제 전반의 안정성을 해칠 수 있다고 보기 때문이다. 한 외환 전문가는 “1400원은 외환 딜러들이 ‘빅 피겨(big figure·결정적 수치)’라고 부른다”며 “1400원이 뚫리면 호재나 악재에 민감하게 반응하면서 누군가 달러를 사면 따라서 사고, 팔면 따라서 파는 투자 동조 현상이 나타나 환율 등락 폭이 폭발적으로 커질 우려가 있다”고 말했다.

실제로 세계 금융 위기 공포가 본격화한 2008년 10월 16일에 하루에만 환율이 무려 133.5원 폭등하는 충격이 왔고, 그때부터 두 달도 지나지 않은 2008년 12월 10일에는 하루 53.2원 급락하면서 어지러울 정도로 롤러코스터를 탔다.

또한 1400원을 넘으면 환율의 급등락을 노린 환 투기 세력이 판을 치면서 환율 변동 폭이 더 커지는 악순환도 발생한다. 문정희 KB국민은행 이코노미스트는 “지난 13년간 1400원대 환율을 경험해보지 않아 불안감이 고조돼 있다”며 “1400원을 넘으면 환율이 10원 단위가 아니라 50원 단위로 크게 움직일 수 있다”고 말했다.

◇연준의 ‘자이언트 스텝’으로 원화 값 더 하락할 듯

환율이 상승하면 은행들의 건전성에도 악영향을 끼치게 된다. 외화 대출 및 통화 파생 상품 등 외화 자산을 원화로 환산할 때 금액이 늘어나면서 대표적 건전성 지표인 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본 비율이 하락하기 때문이다. 외화 대출은 원화 대출에 비해 상대적으로 손실 가능성이 높은 ‘위험 자산’으로 평가받는다. 실제로 금융감독원이 집계한 4대 금융지주(KB·신한·우리·하나)의 BIS 비율은 작년 3분기(16.07%) 이후 3분기 연속 하락해 올해 2분기는 15.46%까지 떨어졌다.

그러나 환율을 방어할 묘수가 없어 외환 당국의 고민은 깊어지고 있다. 미 연방준비제도는 오는 20~21일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 지난 6·7월에 이어 또다시 ‘자이언트 스텝(금리 0.75%포인트 인상)’을 밟아 기준금리를 연 3~3.25%로 끌어올릴 것으로 예상된다. 이렇게 되면 한국은행 기준금리(연 2.5%)를 크게 웃돌게 돼 원화 가치가 더 떨어질 가능성이 높다.

 

5. 40% 떨어졌는데도 헐값?···'네카오' 줍줍하는 개미들(서울경제)

40% 떨어졌는데도 헐값?…'네카오' 줍줍하는 개미들

올들어 네이버·카카오 손실률 각각 -26%·-25%이상 추정속
최근 4거래일 1200억 '사자'
개인 순매수 4위·7위 올라서
중장기 성장성은 유효하지만 증권가 "단기회복 어려울듯"


국내 양대 플랫폼주인 네이버와 카카오(035720)가 올 들어서만 40% 이상 하락하는 등 최악의 나날들을 보내고 있지만 개미들은 최근에도 단기간에 1200억 원어치의 순매수를 이어가는 등 변치않는 애정을 과시하고 있다. 평균 매수단가를 고려할때 25% 이상의 손실을 본 투자자도 적지 않을 것으로 관측되는 가운데 개미들의 사랑이 단기간에 보답받을 수 있을지는 미지수다.

증권가 역시 두 회사의 중장기적 성장성은 인정하면서도 긴축으로 내달리는 금융환경 속에서 ‘네카오’로 대표되는 성장주가 빠르게 주가를 회복하기는 쉽지 않을 것으로 관측하고 있다.

18일 한국거래소에 따르면 최근 4거래일(13일~16일)동안 개미들은 네이버를 785억원 사들이며 단번에 순매수 3위까지 끌어올렸다. 카카오 역시 435억 원의 매수세가 들어오며 개인 투자가가 가장 많이 사들인 종목 7위에 이름을 올렸다. 이 기간 외국인 투자자들은 네이버와 카카오를 각각 660억 원, 567억 원어치를 팔았고, 기관은 네이버 228억 원을 팔고 카카오 126억원을 순매수했다.

최근 네카오의 주가가 다시 추락하는 가운데 저가 매수세가 유입됐으리라는 분석이다. 네이버는 지난 14일부터 3거래일 연속 하락하며 16일에는 장중 21만 9500원까지 추락, 52주 신저가를 새로 썼다. 카카오 역시 3거래일 연속 내림세를 이어가며 6만 6900원까지 주가가 내려앉았다. 두 기업의 주가는 올 들어서만 각각 41.88%, 40.53% 주저 앉았다.

개인 투자자의 선호도가 높은 두 기업의 주가가 폭락하면서 개미들의 손해도 막심하다는 분석이다. 순매수 거래대금과 거래량 등으로 추정한 네이버의 올해 평균매수가격은 29만 9869원으로 16일 종가(22만 원) 대비 손실률이 -26.63%에 이른다. 카카오 역시 올해 평균매수가격이 8만 9967원으로 관측돼 16일 기준 -25.63%의 손실을 봤을 것으로 보인다.

네카오의 반등을 기대하며 개미들의 저가매수는 이어지고 있지만 증권가의 전망은 그리 밝지 않다. 우선 실적 둔화 우려가 크다. 연평균 24%를 기록하던 디지털 광고 시장의 성장세가 올 들어 15% 수준으로 둔화되면서 네카오의 실적 하락도 불가피하다는 관측이 나온다. 실제 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 올 3분기 네이버의 영업이익 전망치는 3558억 원으로, 3개월 전(3989억 원) 대비 12.11% 줄어들었다. 카카오 역시 올 3분기 1989억 원의 영업이익을 기록할 것으로 보이는데, 이는 3개월 전(2303억 원) 추정치 대비 15.78% 감소한 수치다.

더욱 우려되는 것은 금리 인상 등의 외부 금융환경이다. 실제 네카오의 추락은 미국발 금리 인상과 관계가 깊다. 금리 인상은 통상 플랫폼주와 같은 성장주에 악재로 작용하는데, 성장주가 미래에 벌어들일 이익에 대한 할인율을 높여 주가수익비율(PER) 등 멀티플을 깎기 때문이다.

7월 긴축이 완화되리라는 전망 속에서 일시적 회복세를 보였던 두 기업이 8월 미국 소비자물가지수(CPI)가 발표된 지난 13일 이후 재차 하락세를 타기 시작한 것도 같은 맥락이다. CPI 수치가 예상보다 높게 나오며 물가 피크아웃 기대감이 꺾였고 금리 인상 공포가 다시 시작됐다. 미국 2년물 단기국채금리가 3.9%를 넘나들며 4.0%를 넘보는 현 상황에서 ‘네카오’의 단기 반등을 기대하기는 어려울 수밖에 없다는 의미다. 성종화 이베스트투자증권 연구원은 “플랫폼주는 올해 내내 매크로 환경 영향을 지속적으로 받으며 주가가 하락했다”며 “이들 기업의 펀더멘탈은 매크로 환경 영향을 극복할 만큼 우수하기는커녕 오히려 부진한 상황”이라고 진단했다.

다만 일각에서는 금리 이슈와 성장성 둔화에 대한 공포가 이미 주가에 충분히 반영됐다는 의견도 나온다. 이익 대비 주가가 지나치게 저평가됐다는 의미다. 김소혜 한화투자증권 연구원은 “현재 주가는 (성장률 하락 등에 대한) 우려가 이미 반영돼 있는 수준으로 판단한다”며 “네이버의 경우 내년 상반기를 기점으로 주요 사업부의 성장률 하락 추세도 마무리될 것으로 예상한다”고 했다. 이선화 KB증권 연구원은 역시 “인터넷 업종에 부정적인 대외환경이 지속되고 있음에도 불구하고, 네이버와 카카오는 시장 선도자로서 위기를 타개할 것”이라고 전망했다.