분양가 상한제 개선·기본형 건축비 인상…주택 공급 확대 상생임대인에게 양도세 비과세 2년 거주요건 완전 면제 생애 첫 주택 LTV 80% 확대…청년층 미래 소득 적극 반영 주택시장 최대 변수 '금리 인상'…거래절벽 속 관망세 지속
정부가 부동산 규제 완화 대책을 잇따라 내놓으면서 시장에 대한 과도한 규제를 완화하고 주택 공급 확대를 통해 집값을 안정화하려는 움직임을 본격화하고 있다.
1) 정부는 우선 주택 공급의 걸림돌로 꼽히고 있는 분양가 상한제를 대폭 개선했다. 이번 분양가 상한제 개선안은 건설 자재비 상승분과 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영하는 게 골자다. 우선 조합원 이주비 등 필수 비용과 건설 자재비 인상분 등을 신속하게 분양가에 반영하도록 했다. 또 이주비와 대출 이자, 영업손실 보상비와 명도 소송비, 총회 개최 등 필수 소요 경비도 분양가 산정에 포함하도록 했다. 또 분양가 심사 기준과 절차를 합리화하고 외부인사가 참여하도록 했다.
국토교통부는 기본형 건축비를 산정할 때 레미콘·철근 외에 최근 현장에서 많이 쓰는 창호 유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집의 가격을 반영키로 했다. 매년 두 차례 기본형 건축비를 조정해 고시하는 것과 별개로, 레미콘과 철근 가격이 합해서 15% 이상 오르면 건축비를 조정할 수 있다. 택지비를 산정할 때도 한국부동산원이 단독으로 심사했던 것을 검증위원회를 설치해 감정평가사가 의견을 반영하는 등 민간 전문가도 참여할 수 있도록 했다.
2) 또 전월세 시장 안정화를 위해 전셋값을 5% 이내로 올린 상생 임대인에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 2년 요건을 면제하는 등 혜택을 확대하고, 계약갱신청구권(갱신권)을 이미 쓴 임차인의 버팀목 대출한도를 늘렸다.
현재 2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않아도 세제 혜택을 받는다. 세입자들의 주거 안정과 임대차 가격의 지나친 상승을 막겠다는 취지다.
정부는 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올리기로 했다. 이에 따라 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제 받는다.
3)생애 첫 주택 LTV 80% 확대…청년층 미래 소득 적극 반영
앞서 정부는 오는 3분기부터 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 늘리기로 했다. 이에 따라 현재 5억원짜리 아파트를 살 때 LTV 60%를 적용받아 3억원까지만 대출을 받았다면, 오는 7월부터는 4억원(LTV 80%)까지 받을 수 있다.
특히 생애 최초를 비롯해 청년과 신혼부부 등에 대한 금융 문턱을 낮췄다. 청년층의 경우 대출받을 때 미래에 늘어날 소득을 반영하기로 했다. 소득에 따라 대출 한도를 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 소득이 적은 청년층에게 불리하게 작용한다는 지적에 따른 것이다. 연소득이 3000만원인 20대 직장인이 9억원의 서울 아파트를 생애 최초로 구매하면 LTV 80% 이하, 미래소득 인정 등을 적용해 대출 가능 금액이 2억원에서 2억5000만원으로 늘어난다.
또 오는 8월부터 보금자리론과 적격대출 등의 최대 만기도 청년·신혼부부를 기준으로 기존 40년에서 50년으로 확대된다. 청년·신혼부부 요건은 만 39세 이하 및 혼인 7년 이내 부부로, 금리 연 4.4%로 5억원을 대출받으면 40년 만기일 경우 월 이자 부담액은 약 222만원이지만, 50년 만기 때 월 이자 부담액은 약 206만원으로 약 16만원 낮아진다.
이와 함께 정부는 지난 16일 발표한 경제정책방향에 따라 올해 1가구 1주택자의 보유세(재산세와 종합부동산세) 부담을 2020년 수준으로 환원한다. 올해만 한시적으로 1주택자에게 3억원 특별공제를 적용한다. 주택가격이 14억원 이하면 비과세를 적용한다. 또 이사나 상속 등으로 일시적 2주택자도 1주택자처럼 종부세 부담을 완화할 예정이다.
4) 주택시장 최대 변수 '금리 인상'…추가 인상 가능성 높아 관망세 지속
최근 주택시장은 다주택자 양도세 중과 유예 조치로 매물이 쌓이고 있으나, 집을 팔려는 사람과 사려는 사람의 치열한 눈치싸움이 이어지면서 거래 절벽 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다.
서울 아파트 매수심리가 6주 연속 내림세다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 88.8로 지난주 89.4보다 0.6p 하락했다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
서울 5대 권역 매매수급지수 모두 하락했다. 도심권(88.4)과 동북권(84.3)은 지난주보다 지수가 각각 1p 하락했고, 서북권도 82.8로 0.5p 떨어졌다. 강남권(94.5)과 서남권(91.7)은 지수가 90을 넘었으나, 전주 대비 각각 0.3p, 0.4p 하락했다.
주택시장에선 정부가 규제 완화책을 내놓고 있으나, 기준금리 인상 여파가 워낙 커서 거래절벽 속 관망세가 당분간 이어질 것이라는 게 중론이다. 집값 고점 인식 확산과 금리 인상 기조가 당분간 이어질 것으로 예상되면서 금리 부담을 느낀 1주택자나 무주택자가 추가 매수에 나서기가 쉽지 않은 상황이기 때문이다. 또 미국에 이어 한국은행도 기준금리를 크게 올릴 것이란 전망에 힘이 실리면서 거래절벽은 더욱 심해질 것으로 보인다.
정부가 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토하고 있다. 일각에서는 미분양이 많이 발생하고 있는 대구 등 일부 지역이 조건을 충족해 해제 가능성이 있을 것으로 내다보고 있다. 다만 규제가 해제 되더라도 지난해와 같은 비규제지역 쏠림으로 인한 부동산 시장 열기는 없을 것이라는 진단이 우세하다.
국토교통부는 지난 21일 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’에서 이달 말 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 일부 지역의 해제를 검토할 계획이라고 밝혔다. 주정심은 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 우선 분류한 후 청약경쟁률이나 분양권 전매거래량 등을 살펴본다. 또 정성적 평가를 통해 집값 상승 이유를 파악해 지정 여부를 결정한다.
그리고 주정심은 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 각각 지정한다. 현재 전국 조정대상지역은 112곳이다. 이중 전국에서 투기과열지구로 지정된 곳은 49곳이다. 조정대상지역으로 지정된 곳은 다주택자 양도소득세·종합부동산세 중과, 주택담보대출 규제 강화, 자금조달계획서 제출 의무 등 10가지 넘는 규제를 한꺼번에 적용받는다.
부동산 업계에서는 현재 조정대상지역 해제가 가능한 곳으로 대규모 미분양이 나오는 대구나 집값이 급락하고 있는데 세종 등이 해제가 유력한 지역으로 꼽힌다. 아울러 경기 시흥·동두천·김포·파주·안산과 대전, 청주, 천안 등 전국에서 국토부에 조정대상지역 또는 투기과열지구를 해제해줄 것을 요청하고 있다. 실제 올해 주택가격 상승세가 주춤한 반면 물가가 고공행진하면서 전국 17개 시·도 모두 규제지역 해제를 위한 정량평가 요건을 충족한 것으로 알려졌다.
만약 규제 지역에서 해제될 경우 대출, 세금 관련 규제가 풀리기 때문에 미분양이 발생하는 상황에서 매매가 한층 더 쉬워질 가능성이 높다. 다만 수도권에서는 과밀억제권역이 아닌 경기 파주시와 동두천시 등에 대한 해제 가능성이 거론되고 있지만, 이곳은 풍선효과가 발생할 우려가 있는 만큼 해제 가능성을 낮게 보는 시각도 있다.
부동산 전문가들은 이번에 일부 규제지역 해제가 이뤄지더라도 정부가 우려하는 시장 과열 등의 부작용이 발생하지 않을 것이라는 의견이 우세하다. 대구 등 요건을 충족하는 지역은 주택 공급량이 많은 데다 고금리 현상이 더해져 투기 바람이 일 우려는 없다는 것이다.
서울 강남권의 오피스 공실률이 역대 최저로 나타났다. 사업주들 사이에서 "사무실 구하기가 하늘의 별따기"라는 말이 나오는 가운데 신규 오피스 공급도 부진해 이 같은 현상은 한동안 지속될 전망이다.
22일 한국부동산원의 1분기 상업용부동산 임대동향조사를 보면 서울 강남권역 오피스 공실률은 5.6%로 조사됐다. 이는 2013년부터 해당 통계가 작성된 이래 최저치다. 강남권역 오피스 공실률은 지난해 1분기부터 네 분기 연속 하락 중인데 올해 1분기는 지난해 4분기에 비해 1% 줄어 급격히 하락했다. 강남권역 중에서도 핵심으로 꼽히는 테헤란로는 5.1%, 도산대로는 4.5%로 나타났다.
민간 통계에선 훨씬 더 낮은 수치를 보인다. 교보리얼코의 1분기 오피스 마켓리포트에 따르면 강남권(GBD, 강남·서초구) 오피스 공실률은 0.61%로 조사됐다. 한국부동산원 조사가 서울 오피스 404개동을 대상으로 하는 반면 교보리얼코는 서울 953개동, 강남권에서만 391개동을 대상으로 조사하고 있다. 해당 통계에서도 지난해 1분기부터 연속 하락 추세다.
오피스 품귀 현상과 맞물려 임대료도 오를 조짐이다. 한국부동산원 통계에 따르면 1분기 강남권역 평균 임대료는 ㎡당 2만3400원으로 나타났는데 이는 2년 만에 상승이다. 교보리얼코 통계에 따르면 ㎡당 2만6400원으로 역시 지난 분기 대비 0.67% 상승했다.
전문가와 업계 관계자들은 신규 공급이 어렵기 때문에 이 같은 현상이 당분간 지속될 것이라고 전망했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "건설사들 입장에선 공급에 나설 타이밍이지만 강남권에 신규 부지 자체를 찾기 어려운 상황"이라고 했다. 교보리얼코에 따르면 올 1분기 신규 공급된 오피스 연면적은 약 1만9000㎡ 이며 2분기엔 5만4000㎡으로 늘어날 전망이지만 지난해 1분기 29만㎡, 2분기 7만5000㎡과 비교하면 적은 수준이다.
치솟는 땅값 역시 걸림돌이다. 한국부동산원 월별 지가동향 중 이용상황별 지가변동률을 살펴보면 4월 서울의 상업용 대지의 가격상승률은 0.391%로 나타났으며 3월부터 주거용 대지의 상승률을 앞지르기 시작했다. 한 시행사 관계자는 "서울에 오피스 사업을 검토했으나 높은 지가로 사업성이 나오지 않아 보류한 상황"이라고 전했다.
윤석열 정부가 첫 부동산 대책 중 하나로 분양가 제도 개편을 내놓으며 그동안 분양 일정을 연기해왔던 정비사업지들이 분양을 재개할지 관심이 쏠린다. 시장에서는 기대에 못 미치는 개편안이라며 볼멘소리를 내놓고 있지만, 정부가 추가 개편은 없다는 입장을 분명히 한 만큼 분양 물량에 일부 숨통이 트일 것이란 예상이 나온다.
22일 부동산 업계에 따르면 정부가 발표한 분양가 상한제 개편안에 따라 각 정비사업 분양가는 약 1.5~4% 상승할 것으로 전망된다. 재건축은 2% 내외, 재개발은 4% 정도로 예상됐다.
정부는 이번 제도 개편을 통해 가산비 항목에 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용인 세입자 주거이전비와 영업 손실보상비, 명도 소송비, 이주를 위한 금융비 등을 반영할 수 있도록 했다. 1년에 두 번 공시하던 건설 자재비도 15% 이상 오르면 수시로 건축비에 반영될 수 있도록 했다. 여기에 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도도 합리화해 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준도 완화했다.
하반기부터 분양가 상승이 예상되면서 앞서 분양을 멈췄던 정비업계가 다시 사업에 속도를 낼지 관심이 모인다. 강동구 둔촌주공 재건축 사업을 비롯해 서초구 신반포15차, 동대문구 이문1구역 등 재건축·재개발 현장에서 분양가 상한제로 인해 분양 일정을 잠정 연기한 상황이었다.
다만 조합들은 개편 내용이 기대에 미치지 못한다며 불만의 목소리가 높다.
서울의 한 재건축 조합 관계자는 "개편 완화라는 방향성은 긍정적으로 평가하지만, 개편안 자체는 불만족스럽다"며 "가장 기대했던 것은 땅값(택지비) 시세 반영률을 더 높이는 것이었는데 아쉽다"고 말했다.
둔촌주공에 정부 예상 평균치인 2%가 적용된다고 가정하면 3.3㎡당 분양가는 종전 3550만원에서 최대 3692만원까지 오를 것으로 관측됐다. 조합원들이 기대하는 분양가 수준이 평당 4000만원대였던 것을 고려하면 기대에 한참 못 미친다는 반응이다.
하지만 오름폭이 작더라도 사업 추진 자체에는 도움이 될 것이란 전망도 나온다. 둔촌주공 조합장은 전날 조합원에 보낸 메시지를 통해 "우리 둔촌조합 입장에서는 도움이 되는 방안"이라며 "금번 방안을 기반으로 최대한 노력하겠다"고 말했다.
정부가 추가 개편안이 없다고 못박은 만큼, 시장 불확실성이 해소되며 조합들이 분양 일정을 재개할 것이란 예상도 나온다. 전날 김영한 국토부 주택정책관은 업계에서 요구해왔던 분양가 상한제 폐지에 대해 "전혀 검토한 바 없다"고 잘라 말했다. 추가로 발표될 분양가 개편 내용이 없다는 입장이다.
5월 이어 6월도 지수 하락, 수요자 비용 부담 늘어난 탓 5월 입주율 소폭 상승 그쳐 미입주 사유 1위 세입자 미확보
아파트 입주 전망이 두 달 연속 직전달 보다 부정적일 것으로 조사됐다. 지난달 아파트에 입주하지 못한 이유 1위로 ‘세입자 미확보’가 뽑히면서 입주율 저하를 막기 위해 무주택자 대출규제 완화 등의 조치가 필요하다는 목소리도 나온다.
22일 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면 6월 아파트 입주 전망지수는 72.6으로 지난달(85.4) 대비 12.8포인트 낮아질 것으로 전망됐다. 주산연은 우크라이나 전쟁 장기화로 인한 경기침체 우려, 미국 발 금리상승과 인플레이션 등 주택 수요자들의 비용 부담이 늘어 구매에 영향을 미칠 것으로 예상했다.
세부적으로 수도권은 지난달(99.4)보다 20.5포인트 하락한 78.9, 광역시는 17.1포인트 하락한 59.0으로 집계됐다. 광역시를 뺀 지방은 73.0을 기록해 지난달보다 6.6포인트 감소했다.
전반적인 하향세 속에서 특히 세종(72.2), 인천(70.0), 경기(81.8)는 전월 대비 각각 27.8포인트, 26.4포인트, 22.8포인트 악화될 것으로 조사됐다. 주산연은 “해당지역 입주물량은 증가하고 있지만 새정부 출범 이후 실질적인 규제완화 정책 반영 시기가 불확실하기 때문”이라고 분석했다.
5월 전국 아파트 입주율(82.4%)은 4월(82.3%)보다 0.1%포인트 증가했다. 미입주 사유는 세입자 미확보(35.2%), 기존 주택매각 지연(31.5%), 잔금대출 미확보(29.6%)가 순으로 나타났다. 특히 미입주 사유 중 세입자 미확보에 대한 응답률은 전월 대비 10.7%포인트 상승한 것으로 조사됐다. 주산연은 "입주율 저하를 막기 위해서는 무주택자에 대한 대출규제 완화 등의 조치가 필요하다"고 판단했다.
지난달 수도권 입주율(89.4%)은 직전달(88.9%) 대비 0.5%포인트 상승했다. 광역시는 4월보다 0.9%포인트 하락한 82.9%, 광역시를 뺀 지방은 0.7%포인트 상승한 79.4%로 집계됐다.
5월 이어 6월도 지수 하락,수요자 비용 부담 늘어난 탓 5월 입주율 소폭 상승 그쳐 미입주 사유 1위 세입자 미확보
아파트 입주 전망이 두 달 연속 직전달 보다 부정적일 것으로 조사됐다. 지난달 아파트에 입주하지 못한 이유 1위로 ‘세입자 미확보’가 뽑히면서 입주율 저하를 막기 위해 무주택자 대출규제 완화 등의 조치가 필요하다는 목소리도 나온다.
22일 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면 6월 아파트 입주 전망지수는 72.6으로 지난달(85.4) 대비 12.8포인트 낮아질 것으로 전망됐다. 주산연은 우크라이나 전쟁 장기화로 인한 경기침체 우려, 미국 발 금리상승과 인플레이션 등 주택 수요자들의 비용 부담이 늘어 구매에 영향을 미칠 것으로 예상했다.
세부적으로수도권은 지난달(99.4)보다 20.5포인트 하락한 78.9, 광역시는 17.1포인트 하락한 59.0으로 집계됐다.광역시를 뺀 지방은 73.0을 기록해 지난달보다 6.6포인트 감소했다.
전반적인 하향세 속에서 특히 세종(72.2), 인천(70.0), 경기(81.8)는 전월 대비 각각 27.8포인트, 26.4포인트, 22.8포인트 악화될 것으로 조사됐다. 주산연은 “해당지역 입주물량은 증가하고 있지만 새정부 출범 이후 실질적인 규제완화 정책 반영 시기가 불확실하기 때문”이라고 분석했다.
5월 전국 아파트 입주율(82.4%)은 4월(82.3%)보다 0.1%포인트 증가했다.미입주 사유는 세입자 미확보(35.2%), 기존 주택매각 지연(31.5%), 잔금대출 미확보(29.6%)가 순으로 나타났다. 특히미입주 사유 중 세입자 미확보에 대한 응답률은 전월 대비 10.7%포인트 상승한 것으로 조사됐다. 주산연은 "입주율 저하를 막기 위해서는 무주택자에 대한 대출규제 완화 등의 조치가 필요하다"고 판단했다.
지난달 수도권 입주율(89.4%)은 직전달(88.9%) 대비 0.5%포인트 상승했다. 광역시는 4월보다 0.9%포인트 하락한 82.9%, 광역시를 뺀 지방은 0.7%포인트 상승한 79.4%로 집계됐다.
다음달부터는 차주단위 DSR이 확대 시행된다. 이번달까지는 총대출액이 2억원을 넘어야 DSR 규제를 적용받았지만, 다음달부터는 1억원만 넘어도 적용대상이 돼 DSR 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않아야 한다.DSR이 40%라는 것은 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 뜻이다.
정부가 눈덩이처럼 불어난 가계부채를 관리하기 위해 이같이 DSR 규제는 예정대로 강화하기로 한 것이다. 다만 실수요자나 서민의 필요 대출을 제약하지 않기 위해 맞춤형 대출 완화 정책을 동시에 시행한다.
신용대출 한도를 연소득 범위 내에서 제한하도록 했던 행정지도를 폐지하는 것이 대표적이다. 신용대출 한도 제한은 없애되, 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 DSR로 일원화해 관리한다는 것이다. 다만 1억원 초과 신용대출 취급시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택을 추가로 구입하지 않을 의무를 부과한다.
DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출도 확대한다. 현재는 긴급생계용도 주담대의 경우 개별 대출기관의 여신심사위 승인 하에 1억원 한도까지 DSR 적용을 배제할 수 있다. 그런데 이 한도를 1억5000만원으로 확대하는 것이다.
생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역 및 가격, 본인 소득과 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 상한 80%를 적용한다. 이때 총 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 확대한다.
LTV, 총부채상환비율(DTI) 규제를 우대받는 ‘서민 실수요자’ 기준을 연소득 9000만원 이하 및 주택가격 9억원(투기 투기과열지구) 8억원(조정대상지역)이하로 완화하고, LTV 우대폭도 최대 20%포인트로 확대한다.
과거 주택을 구매했으나 현재 매도해 무주택인 ‘생애최초 이외의 무주택자’에게는 현행 무주택 대상 서민·실수요자 우대제도를 적용한다.
기 보유주택을 담보로 생활안정자금 목적 주택담보대출을 받는 경우 연간 취급가능 신규대출 한도를 1억원에서 2억원으로 확대한다.
한편 체증식 상환방식 도입을 확대해 만 39세 이하 청년층의 상환 부담도 낮춘다. 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금이 증가하도록 하는 것이다. 청년과 신혼부부를 대상으로 하는 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입할 계획이다.
보금자리론과 적격대출의 조기상환수수료를 현행 1.2%(3년 슬라이딩 방식)에서 0.9%(3년 슬라이딩 방식)로 0.3%포인트 인하한다. 대출을 만기 이전에 미리 갚더라도 낮은 상환수수료 부담을 지도록 하겠다는 것이다.
네이버와 카카오 주가는 지난해 고점 대비 반토막났다. 네이버는 지난해 7월26일에 기록한 고점(46만5000원) 대비 50% 이상 내렸다. 카카오 역시 지난해 6월24일 당시의 고점(17만3000원)보다 약 60% 폭락했다. 이들 주가는 올해 들어서만 30% 이상 내리면서 20% 내린 코스피지수보다도 더 빠졌다.
자연스레 시총도 급감했다. 네이버는 고점 당시 시총이 74조원을 웃돌며 코스피 시총 3위에 올랐으나 22일 현재 기준으로는 38조원에 불과하다. 시총 순위도 7위로 밀렸다. 현재 시총 30조원을 가까스로 넘긴 카카오는 10위에 머물고 있다.
네이버와 카카오는 불과 1년 전만 해도 '시총 3위' 자리를 두고 경쟁했다. 지난해 6월 카카오가 상장 7년 만에 네이버를 누르고 시총 3위에 오르며 치열한 경쟁을 예고했지만 '한여름밤의 꿈'에 그쳤다. 당시 카카오 시총은 64조원대에 달했는데 2020년 말 34조원대에서 반년 만에 30조원이 늘었다. 이때 카카오는 국민 메신저 카카오톡을 기반으로 모빌리티, 금융 등 신사업을 확장한 전략이 통했다는 호평을 들었다. 이에 더해 그해 4월 진행한 5 대 1 액면분할도 호재로 작용했다. 액면분할은 주식 가치에는 영향이 없지만 개인투자자 매수를 이끌어 단기적으로 주가 상승을 유도하기도 한다. 카카오는 액면분할 후 두 달 만에 주가가 약 30% 급등했다.
그러나 유동성 파티가 끝나고 미국을 중심으로 강한 긴축이 단행되면서부터 국내 대표 성장주의 몰락이 시작됐다. 네이버는 2020년 6월 수준, 카카오는 그해 11월 수준 주가로 돌아갔다.
네이버와 카카오와 같은 성장주는 통상 금리가 오르면 미래 기업 가치에 대한 할인율이 높아지면서 타격을 받는다. 지난 15일(현지시간) 미국 연방준비제도(연준, Fed)가 '자이언트 스텝'(기준금리 75bp 인상, 1bp=0.01%포인트)을 28년 만에 단행하면서 글로벌 긴축 강도는 더욱 거세졌다.
최근 한국은행이 인플레이션에 따른 금리 인상을 시사해 인터넷 대장주의 급락세가 이어질 것으로 보인다. 전날 이창용 한국은행 총재는 기자간담회에서 "가파른 물가 상승 추세가 바뀔 때까진 물가중심으로 통화정책을 운용해야 한다"고 말하면서 금리 인상 기조를 유지하겠다는 뜻을 밝혔다.
반면 개인투자자들은 여전히 '눈물의 줍줍'을 하는 중이다. 올해 초부터 전날까지 개인투자자들은 네이버를 2조1281억원, 카카오를 1조8143억원 순매수했다. 각각 순매수 상위 2, 3위에 해당해 '부동의 1위' 삼성전자를 제외하고는 제일 많이 사들인 셈이다. 같은 기간 외인은 네이버를 1조5494억원, 카카오를 1조2283억원 순매도했다.
삼성전자와 SK하이닉스 등 국내 반도체 기업들이 주력하는 메모리 반도체 가격이 올해 하반기 하락할 것이라는 전망이 잇따라 나왔다. 글로벌 인플레이션 공포와 러시아·우크라이나 전쟁 장기화로 전자 기기 출하량이 줄면서 메모리 반도체 수요가 위축된다는 분석이다.
21일 대만 시장조사업체 트렌드포스에 따르면 올해 3분기 D램 가격은 전분기 대비 평균 3~8% 가량 하락할 것으로 전망됐다. 낸드플래시 가격은 최대 5% 하락할 것으로 예상했다. 특히 PC와 모바일용 D램, 소비자용 SSD(대용량 저장장치) 등의 제품군에서 가격 하락 폭이 클 것으로 예상된다.
메모리 반도체가 들어가는 주요 제품들의 출하량 감소도 예측된다. 시장조사업체 카운터포인트리서치는 최근 올해 전 세계 스마트폰 출하량을 지난해보다 3500만대 줄어든 13억5700만대로 전망했다. 미국 중앙은행인 연방준비제도가 최근 0.75%포인트의 금리 인상(자이언트 스텝)을 단행하면서 메모리 반도체의 주요 고객인 글로벌 클라우드 업체들의 서버 투자가 위축될 것이란 관측도 나오고 있다.
메모리 반도체 가격은 한국 반도체 기업들의 실적과 연동된다. 한국 반도체 기업들의 세계 D램 시장 점유율이 70%를 넘기 때문이다. 지난 1분기 D램 시장에서 삼성전자 점유율은 43.5%로 1위였고, SK하이닉스는 27.3%로 2위였다. 반도체 업계 관계자는 “올해 상반기에는 메모리 반도체 가격 하락폭이 예상보다 작아 국내 반도체 기업들의 실적이 좋았지만, 하반기에는 실적 타격이 불가피할 전망”이라고 했다.
사흘 휴장 후 개장한 뉴욕증시 주요지수가 지난주 폭락에 따른 반발 매수세에 2%대 상승했다.
21일(현지시각) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 우량주 중심이 다우존스30산업평균지수는 전 거래일에 비해 2.15%(641.47포인트) 오른 3만530.25에 거래를 마쳤다. 대형주 중심의 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수는 전 거래일보다 2.45%(89.95포인트) 상승한 3764.79에 장을 마감했다. 기술주 중심의 나스닥 종합주가지수는 전 거래일 대비 2.51%(270.95포인트) 뛴 1만1069.30으로 거래를 마쳤다.
뉴욕증시는 전날 '노예해방의 날'을 맞아 휴장했다. 지난 한주간 주가가 큰 폭으로 하락한 이후 첫 거래일인 이날 주가는 반발 매수세로 상승했다.
투자자들은 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed0가 금리 인상과 관련해 어떤 입장을 낼지와 경제지표를 주목했다.
미국 투자은행 골드만삭스는 미국 경제가 내년 경기침체에 들어설 가능성을 기존 15%에서 30%로 상향 조정했다. 전날 뱅크오브아메리카(BofA)도 미국의 내년 경기침체 가능성을 40%로 상향했다. 마이클 윌슨 모건스탠리 수석 주식 전략가는 경기침체 시 S&P500지수가 3000선까지 떨어질 수 있다고 내다봤다.
래리 서머스 전 미국 재무장관은 전날 인플레이션을 잡기 위해서는 1년간 10%의 실업률, 2년간은 7.5%, 5년간은 6%의 실업률을 각오해야 한다고 경고했다.
제롬 파월 연준 의장은 오는 22~23일 상·하원에서 반기 의회 증언에 나선다. 파월 의장은 0.75%포인트 금리 인상 가능성을 언급할 것으로 점쳐진다.
이날 경제지표는 부진하게 나왔다. 시카고 연방준비은행(연은)이 발표한 5월 전미활동지수는 0.01로 집계됐다. 전달 수정치인 0.40과 시장 예상치인 0.35를 밑돌았다. 전미활동지수가 ‘0′인 것은 미국 경제가 성장 추세로 확장하고 있다는 것을 의미한다. 또 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 5월 기존주택 판매(계절 조정치)는 전월 대비 3.4% 감소한 연율 541만 채로 나타났다. 5월 기존주택 판매 중간 가격은 40만7600달러로 사상 최초로 40만 달러를 돌파했다.
22일 코스피 지수가 큰 폭으로 하락하면서 연중 최저점을 기록했다. 시가총액 1위 삼성전자는 5만8000원선이 무너졌다. 한국거래소에 따르면 이날 코스피는 전 거래일 대비 2.74%) 하락한 2342.81에 장을 마감했다.
이날 코스피 지수는(종가기준) 2020년 11월 2일의 2300.16 이후 1년 7개월여 만의 최저치를 기록했다.
지수는 전 거래일 보다 0.34% 오른 2417.11로 개장했으나 곧 하락 전환했다.
시가총액 상위 종목도 줄줄이 하락했다. 시총 1위 삼성전자는 이날 전 거래일보다 1.54% 하락한 5만7천600원에 거래를 마감하며 52주 신저가를 또 경신했다.
시총 상위주이자 대표 플랫폼 기업인 네이버와 카카오도 이날 52주 신저가를 기록했다. 이날 유가증권시장에서 네이버는 전 거래일 대비 4.38% 하락한 22만9000원에, 카카오는 2.84% 떨어진 6만8500원에 거래를 마감했다. 특히 카카오의 시가총액은 30조6038억원을 기록, 코스피 시총 순위 11위로 내려갔다.
이밖에 LG에너지솔루션(-2.91%), SK하이닉스(-3.15%), 삼성바이오로직스(-0.49%), LG화학(-2.64%), 삼성SDI(-6.12%), 현대차(-0.58%), 기아(-1.16%) 등도 대부분이 약세를 기록했다.
코스닥지수도 전 거래일 대비 4.03% 떨어진 746.96에 마감했다. 이는 약 2년 전인 2020년 7월 2일 종가 742.55 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.
