(2022.5.29) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

1. 의왕 3억·화성 2억 '뚝'…철길 따라 올랐던 집값 '거품 꺼짐' 계속(News1)

의왕 3억·화성 2억 '뚝'…철길 따라 올랐던 집값 '거품 꺼짐' 계속

지난해 교통 호재를 타고 급등했던 경기권 아파트값이 하락세다. 특히 수도권광역급행철도(GTX) 효과를 타고 집값 상승을 주도했던 수도권 외곽 지역을 중심으로 고점 대비 수억원씩 내린 값에 거래되고 있다.

29일 한국부동산원의 5월 4주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향 따르면 경기는 -0.02%에서 -0.03%로 내림 폭이 확대됐다. 정비사업 활성화 기대감에 1기 신도시는 상승세를 이어갔지만, 외곽 지역을 중심으로 하락 폭이 컸다.

한국부동산원은 "시흥시(-0.18%), 화성시(-0.15%), 의왕시(-0.11%), 용인 수지구(-0.09%) 등은 매물 적체가 지속되며 하락 폭이 확대됐고, 경기 전체 하락세가 유지됐다"고 설명했다. 이들 지역은 대부분 교통 호재를 안고 지난해 아파트값이 급등한 곳이다. 시장 전문가들은 개통 시기가 불분명한 상황에서 금리 인상과 가격 급등에 대한 피로감 등으로 위축된 시장 분위기가 맞물려 가격이 조정을 받고 있는 것으로 판단했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "사업이 가시화되지 않으며 투자 수요 정리 매물이 나왔고, 다주택자 양도세 중과 유예로 이들의 매물까지 쌓이면서 급등한 가격이 조정되고 있는 것으로 보인다"고 말했다.

경기 의왕시는 GTX-C 의왕역 신설 기대감에 지난해(1월1일~5월 4주차 기준) 아파트값이 18.67% 급등한 바 있다. 하지만 올해 5월 4주차까지의 아파트 매매가격 누적 변동률은 -0.74%로 하락세가 이어지고 있다. GTX-C 인덕원역 기대로 안양시 동안구도 같은 기간 12.54% 상승했지만, 올해는 -0.99% 떨어진 것으로 나타났다.

신안산선, 월곶~판교선 등 교통여건 개선 기대감이 커지면서 2021년 1월부터 5월 4주까지 15.74% 올랐던 시흥도 올해는 -1.89% 떨어지며 고전을 면치 못하고 있다. 지난해 9월 10억원에 팔렸던 시흥시 배곧동 시흥배곧C2호반써밋플레이스 전용 84.99㎡(22층)도 이달 11일에 7억8000만원에 팔리며 2억원 이상 떨어졌다.

GTX 호재로 지난해 동탄신도시를 중심으로 상승했던 화성시도 하락세가 계속되고 있다. 올해 화성시 아파트값 누적 변동률은 -2.04%로 수도권에서 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 화성시 오산동 동탄역 반도유보라 아이비파크6.0 전용 59.92㎡(22층)은 지난 16일 직전 신고가 대비 2억6500만원 떨어진 8억500만원에 거래됐다.

하반기에도 비슷한 흐름이 이어질 것이란 전망이 나온다. 한 부동산 전문가는 "금리 인상으로 대출을 활용해 주택을 매수하려는 수요자들이 관망세로 돌아서며 시장 동력이 떨어졌다"며 "수도권 외곽 지역에서의 가격 하락 분위기가 금방 반전될 가능성은 적어 보인다"고 관측했다.

 

2. "노후상가 매입해 아파트로 분양"…강남권 '썩상' 투자 광풍(한국경제)

"노후상가 매입해 아파트로 분양"…강남권 '썩상' 투자 광풍

재건축 노후상가 투자 가이드
새 아파트 분양 기회 준다는데…'단지내 상가' 투자해볼까

재초환법 개정, 8월 시행
상가 가치 높아져
소유주 부담금 줄어


재건축을 앞둔 아파트 단지 내 노후 상가, 이른바 ‘썩상(썩은 상가)’ 투자법이 다시 주목받고 있다. 재건축 아파트 매매 가격이 치솟자 상대적으로 싼 상가를 매입해 향후 아파트로 분양받겠다는 전략으로, 몇 년 전부터 유행한 부동산 투자 기법이다. 까다로운 규정 때문에 상가 소유주가 원한다고 해서 새 아파트로 다 바꿔 받을 수 있는 것은 아니다. 그래서 새 아파트를 받기 위한 상가 매입은 ‘고위험 투자’로 분류된다. 그럼에도 상가에 주목하는 이유는 오는 8월 4일부터 시행되는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법’(재초환법) 개정안이 호재로 작용할 수 있어서다. 법 개정으로 상가 가치가 제대로 평가받으면 재건축 부담금을 줄일 수 있다.

1) 상가 소유주 불평등 해소

8월부터 시행되는 재초환법 개정안은 재건축 분담금 산정 시 주택 가격뿐 아니라 상가 등 부대·복리시설 가격도 합산하는 것이 주요 골자다. 2006년 도입된 재초환법은 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 공적으로 환수하기 위한 제도다.

지금까지의 재건축 분담금은 ‘재건축 종료 시점의 주택 가격’에서 ‘개시 시점의 주택 가격’과 ‘개발비용’ 등을 제한 뒤 부과율을 곱해 결정한다. 그런데 상가 조합원은 원래 보유한 주택이 없어 개시 시점의 주택 가격을 0원으로 넣어 계산한다. 이렇게 되면 상가 소유주들의 분담금이 크게 올라간다. 개정된 재초환법은 상가 가치도 감정평가를 통해 인정하도록 해 상가 소유주의 분담금을 낮추도록 했다. 새 법령은 올 8월 이후 재건축 분담금을 부과받는 단지부터 적용한다.

정비업계 관계자는 “그동안 상가 조합원들의 반발이 재건축 사업의 발목을 잡았는데 개정안이 시행되면 갈등이 어느 정도 해소될 수 있고 분양권으로서 상가의 가치도 높아진다”고 설명했다.

2) 상가 가치 새 아파트보다 높아야

상가 소유주가 재건축 후 상가 대신 아파트를 받으려는 이유는 상가보다 아파트 가격 상승률이 훨씬 가파르기 때문이다. 부동산업계에서는 현재 시공 중인 서울 반포동 래미안 원베일리가 완공되면 3.3㎡당 시세가 1억5000만원을 넘을 것으로 본다. 반면 상가는 3.3㎡당 가격이 8000만원을 넘지 않을 전망이다.

대신 상가 소유자가 아파트를 받으려면 상가 가치가 새 아파트보다 높아야 한다. 재건축은 조합 정관에 상가 소유주가 아파트를 받을 수 있도록 명시돼 있어야 한다. 또 상가 권리가액이 ‘새 아파트의 최소분양가에서 조합이 정한 비율을 곱한 값’보다 커야 하는데 대개 이 비율은 1이다. 상가 가치가 새 아파트 분양가보다 낮으면 아파트를 받을 수 없는 구조다.

예를 들어 서울 강남의 A아파트 단지에서 상가를 운영하는 B씨의 권리가액이 10억원이라고 하자. A단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈하게 되면 가장 작은 면적인 59㎡의 분양가는 15억원이다. 분양가에 곱하는 산정비율이 1이므로 B씨는 새 아파트 가치(15억원)보다 상가 가치(10억원)가 더 작은 것으로 평가받아 분양권을 받을 수 없다.

그런데 이례적인 상황도 있다. 서울 신반포2차 재건축조합은 조합 정관을 통해 새 아파트에 곱할 비율을 1이 아닌  0.1로 변경했다. 인근의 서울 반포동 래미안 원베일리, 신반포4지구(메이플자이) 등도 비율을 0.1로 변경한 바 있다. 위 A단지 사례로 다시 돌아가보면, 산정비율을 0.1로 바꿨을 경우 새 아파트 가치는 15억원이 아니라 1억5000만원이 되고 B씨의 상가 권리가액이 더 높게 돼 입주권을 받을 자격이 생긴다.

사실상 대부분 상가 소유주들이 아파트를 받을 수 있는 길을 열어준 것이다. 반포동 T공인 관계자는 “일반분양을 줄이고 분양가상한제 적용을 안 받는 상인들에게 먼저 기회를 주는 게 더 낫다고 생각하는 조합들이 속속 정관을 바꾸고 있다”고 설명했다. 강남권 재건축 단지의 한 조합장은 “몇 년 전부터 강남지역에 상가 투기 광풍이 불고 있다”며 “래미안 원베일리도 90여 명의 상인이 아파트를 받겠다고 한 것으로 알고 있다”고 말했다.

3) 너무 저렴한 상가 의심해야

안전진단 절차를 진행 중인 서울 반포 미도1·2차 아파트 상가도 최근 투자처로 급부상하고 있다. 이 단지의 상가 매물은 면적에 따라 다르지만 전용면적 9.9㎡가 6억~10억원대인 것으로 알려졌다. 아직 정해진 것은 없지만 투자자들은 강남권 주변 단지들과 마찬가지로 산정비율이 0.1이 될 것으로 기대하고 있다.

전문가들은 장밋빛 전망에 취해 무턱대고 상가에 투자해선 안 된다고 조언한다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “3.3㎡ 정도 되는 칸막이 상가를 구매하는 것이 가장 위험하다”며 “투자금이 적게 든다고 해서 뛰어들었다가 막상 상가 권리가액이 너무 낮게 나와서 아파트 분양권을 받을 수 없는 경우가 비일비재하고, 조합 정관도 총회 결과에 따라 수시로 바뀌므로 반드시 확인해야 한다”고 말했다.

 

3. 전셋값 크게 올라 부담 커져…장기전세주택 노려볼만(한국경제)

전셋값 크게 올라 부담 커져…장기전세주택 노려볼만

불안정한 전세 시장으로 인한 주거 비용이 부담스러운 실수요자들은 장기전세주택 청약을 주목해볼 만하다. 인근 시세보다 저렴한 데다 청약통장을 쓰지 않아 신규 분양 청약에도 꾸준히 도전할 수 있다.

장기전세주택은 주변 전세 보증금 시세보다 20% 이상 저렴하게 최장 20년간 거주할 수 있는 공공임대주택이다. 서울에선 대부분 서울주택도시공사(SH)가 공급하며, 매년 1~2회 청약을 받는다. 청약통장을 쓰지 않아 입주 후에도 신규 분양 아파트에 자유롭게 청약할 수 있다. 설계부터 시공, 마감까지 일반 공급분과 같은 건설사가 시공한다. 한 단지에 일반 분양 가구와 섞여 생활한다. 전세금 반환에 대한 우려도 없다.

장기전세주택에 청약하기 위해서는 현재 서울에 거주하는 무주택자면서 면적별로 가구당 일정 소득, 부동산, 자동차 기준 요건을 충족해야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택은 면적별로 소득 조건, 거주지, 청약종합저축 가입 횟수 등에 따라 청약 순위가 결정된다. 전용 85㎡ 초과 주택은 청약종합저축 예치금액과 가입기간에 따라 선정된다. 우선공급 대상은 3자녀 이상 가구, 도시근로자 월평균 소득 70% 이하다. 특별공급은 신혼부부를 대상으로 한다.

다만 전셋값이 오름에 따라 장기전세주택 보증금도 오름세다. 최근 청약을 받은 SH의 제41차 장기전세 모집공고를 살펴보면, 서초구 우면동 ‘네이처힐’(409가구) 전용면적 114㎡ 보증금은 7억9500만원이다. 지난해 8월 공고한 제40차 보증금(5억9625만원)에 비해 1억9875만원 늘었다. 같은 단지 전용 84㎡ 역시 5억1000만원에서 6억6375만원으로 1억원 이상 올랐다. 구로구 개봉동 ‘개봉푸르지오’(978가구) 전용 59㎡ 전셋값은 3억3750만원으로 같은 기간 7650만원 올랐다.

고준석 동국대 법학대학원 겸임교수는 “주거 취약 계층의 주거 안정을 목적으로 하는 제도지만 보증금이 비싸 사실상 문턱이 높다”면서 “시세에 비해서는 주거 비용이 저렴하고, 청약통장을 쓰지 않기 때문에 내집 마련을 준비하는 무주택자들에게는 좋은 수단”이라고 말했다.

 

4. 금융권 "연말 주담대 금리 최고 8% 갈수도"(조선일보)

금융권 “연말 주담대 금리 최고 8% 갈수도”

이창용 한국은행 총재가 물가를 잡기 위해 현재 연 1.75%인 기준금리를 연 2.5%까지 올릴 수 있다고 시사함에 따라 은행 주택담보대출 금리 상단이 연내에 8%대를 뚫을 수 있다는 전망이 나오고 있다.

29일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 주택대출 고정형 금리는 연 4.16~6.39%다. 시중 금리 상승과 대출 규제 강화 등의 여파로 이미 금리 상단이 6%를 넘었다. 작년 말과 비교하면 올 들어 약 5개월간 금리 상단이 1.412%포인트 높아졌다.

여기에 연말 기준금리가 2.5%로 지금보다 0.75%포인트 더 오를 경우 주택대출 금리 상단도 7%를 넘게 된다. 금융권 관계자는 “은행들이 통상 기준금리 상승폭보다 대출 금리를 더 올리는 점을 감안하면 연말 주택대출 금리 상단이 8%를 넘을 수 있다”고 말했다.

본격적인 금리 인상기를 맞아 대출받은 사람들의 부담은 급격히 늘어날 것으로 보인다. 작년 9월 한은 분석에 따르면, 기준금리가 0.25%포인트 인상될 경우 가계의 연 이자 부담은 3조2000억원 증가하는 것으로 집계됐다. 대출자 1인당 연간 이자 부담도 16만1000원 늘어나는 것으로 나타났다.

만약 연말 기준금리가 연 2.5%로 올라갈 경우, 한은이 코로나19 이후 처음 금리를 올린 작년 8월부터 1년 5개월 사이 기준금리 2.00%포인트(0.50%→2.50%) 인상에 따른 1인당 이자 부담액은 약 130만원에 달할 것으로 추정된다. 전체 가계에 늘어나는 이자만 26조9912억원이 된다. 한 은행권 관계자는 “앞으로 급격한 금리 인상을 염두에 둔다면, 현 시점에는 변동형 주택대출보다 금리가 다소 높더라도 고정금리를 선택하는 게 낫다”고 했다.

 

5. 미 기술주 급락-닷컴 버블 붕괴, 같고도 다르다(한겨례)

미 기술주 급락-닷컴 버블 붕괴, 같고도 다르다

미국 대형 기술주들의 주가가 빠르게 떨어지고 있다. 최근 소폭 반등하기도 했지만, 몇몇 종목은 분명 거품 붕괴라고 얘기해도 어색하지 않은 상황이 연출되고 있다. 대표적인 온라인동영상서비스(OTT) 업체 넷플릭스 주가는 고점 대비 74% 떨어졌고, 전기차를 만드는 테슬라와 반도체 업체인 엔비디아, 사회관계망서비스(SNS)의 최강자인 메타(페이스북)의 주가는 모두 50% 정도 하락했다. 기술주를 대표하는 나스닥 지수의 하락폭은 30%에 머물고 있지만, 불과 6개월 전까지만 해도 투자자들의 뜨거운 관심을 받던 주요 기업 주가가 50~70% 내린 것은 충분히 거품 붕괴로 볼 만하다. 때문에 이번 기술주 급락을 과거 2000년 닷컴 버블 붕괴에 비교하는 이들도 나타나고 있다. 기술주 중심의 나스닥 지수가 2000년 당시처럼 더 떨어질 것이란 주장이다.

일단 두 시기의 유사점이 많다는 점은 우려된다. 1996년 이후 거품이 꺼진 2000년 초까지는 세계적으로 인터넷 기술에 대한 기대와 새로운 밀레니엄 시대를 맞는 희망이 맞물리면서 커다란 기술주 거품이 형성됐다. 이번에는 코로나19 이후 4차 산업혁명의 핵심 키워드 중 하나인 비대면 기술에 대한 기대가 전자상거래, OTT, 배터리와 전기차는 물론 가상자산(암호화폐) 관련 기업의 주가를 큰 폭으로 끌어 올렸다. 닷컴 버블 시기 대표 기업인 시스코와 텍사스인스투르먼트 등의 주가가 단기간에 6~7배 올랐다면, 이번에는 테슬라와 엔비디아 주가가 각각 15배, 6배 올라 비슷한 모습을 보였다.

유동성 공급 측면에서는 오히려 이번이 더 심각하다고 볼 수 있다. 닷컴 버블 시기에도 미국 연방준비제도(연준)는 각국의 외환위기를 이유로 기준금리를 1998년 9월 이후 총 0.75%포인트 인하했지만, 코로나19 이후에는 그보다 훨씬 큰 2%포인트의 금리 인하가 단행됐다. 4조달러에 이르는 연준의 양적 완화도 단기간에 실시됐다. 게다가 과거에는 상황이 안정되자 인하를 시작한 지 1년도 되지 않은 1999년 6월부터 기준금리를 인상했지만, 이번에는 인상의 시점을 놓쳐 당시보다 더 높은 물가가 빠른 긴축을 재촉하고 있다. 이런 점은 이번에도 기술주가 과거처럼 길고 고통스러운 하락과 횡보로 이어질 수 있음을 암시한다.

하지만 이번 기술주 급락이 닷컴 버블 시기처럼 처음 오르기 시작했던 시점 정도로 주가가 되돌아가고 장기간 박스권을 이어가는 모습을 보일 것으로는 판단되지 않는다. 무엇보다 이번에는 당시에 비해 지수의 오름폭 자체가 작았기 때문이다. 2020년 3월 저점부터 지난해 11월 고점까지 나스닥 지수의 상승폭은 134%였지만, 닷컴 버블 당시 1998년 저점부터 2000년 고점까지 상승률은 255%에 이른다. 1998년 러시아 모라토리엄(채무이행 유예)에 의해 증시 급락이 있었기 때문에 이후 상승률이 더 높았다고 주장할 수도 있다. 하지만 이번에도 코로나19라는 사건이 있었고 두 사건의 증시 충격은 공교롭게도 35% 안팎으로 비슷했다.

닷컴 버블 당시 나스닥 지수의 12개월 선행 주가수익비율(PER)의 고점이 170배를 넘었던 반면, 이번에는 고점에서도 30배 정도였다는 점 역시 다른 부분이다. 현재 대형 기술주들의 단기적인 실적 가시성은 매우 높다는 얘기다. 게다가 애플 등 초우량 기업들의 주가수익비율은 주가 하락으로 20배 안팎에 머물고 있다.

불확실성은 남아 있다. 앞으로 경기가 침체 국면에 들어갈 경우에는 주가가 더 떨어질 수 있기 때문이다. 경기 침체기의 주가 하락률은 30%를 넘어서는 게 일반적이고, 변동성이 큰 나스닥 지수는 50% 이상 떨어지기도 한다. 지금처럼 30% 하락한 것만으로는 안심할 수 없다는 얘기다. 닷컴 버블 시기에도 2001년 상반기부터 2년간 생산과 소비가 모두 역성장하는 어려움을 겪은 바 있다. 이번에도 내년 이후 그런 현상이 나타난다면 증시 역시 더 하락할 것이다.

하지만 지금 이를 예단할 필요는 없다. 작았던 거품의 크기와 이미 내린 가치평가지표 이외에도 미국의 소비와 생산이 아직은 탄탄하다는 점에서, 지나치게 비관하기보다 물가와 경기 상황을 면밀히 검토해 대응해야 할 시점이다.