규제 완화 이행 시기 연기에 '실망매물'도 등장 '정밀안전진단' 기준 완화 후 본격 움직임 나타날 듯
경기도 군포시 산본동 '한라주공4단지1차'가 예비 안전진단을 통과했다. 윤석열 정부가 1기 신도시 특별법을 통해 주택 공급을 약속한 가운데, 처음 안전진단을 통과한 사례다. 그간 속도조절로 기대감이 낮아진 1기 신도시의 재건축 사업이 다시 탄력을 받을 것으로 보인다.
단지는 구조 안전성과 설비노후도는 D등급, 주거환경과 건축마감은 E등급을 각각 받았다.예비안전진단은 재건축 사업의 첫 단계로 A~E등급으로 나뉘며 D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 가능이다. 이후 정밀안전진단에서 D등급이나 E등급을 받으면 재건축이 가능한데 D등급을 받을 경우 전문기관에서 적정성 검토를 거쳐 재건축 가능 여부가 최종 확정된다.
한라주공4단지 1차는 1992년 4월 준공돼 지난 15일 재건축 연한인 30년을 넘겼다. 단지는 지상 최고 15층, 10개 동, 전용면적 41~59㎡ 1248가구 규모다. 용적률은 115%로 낮은 편이며, 가구당 대지 지분은 약 56㎡로 높은 편이다. 재건축을 통해 약 1900가구로 늘릴 계획이다.
한라주공4단지 1차가 예비안전진단을 통과하면서, 그간 속도 조절로 기대감이 낮아진 1기 신도시의 재건축 사업도 다시 탄력을 받을 전망이다.
다만 본격적인 움직임은 정밀 안전진단의 기준이 완화된 후부터 나타날 것으로 보인다.현행 구조안전성 비중이 50%를 설정돼 있어 문턱이 높은 편이다. 정부는 구조안성정 비중을 30%로 대폭 낮추는 대신 주거환경 비중은 15%에서 30%로 끌어올리는 방안을 검토 중이다.
정비업계 관계자는 "1기 신도시에서 윤석열 정부 출범 이후 첫 예비안전진단을 통과한 단지가 나오면서, 일대의 단지들도 재건축도 탄력을 받을 것으로 예상된다"며 "다만 정밀 안전진단의 기준이 완화된 후부터 본격적인 움직임이 나타날 것으로 보인다"고 말했다.
당장은 아파트 가격이 떨어져도 언젠간 다시 오른다는 몇번의 경험을 한 학습효과 때문일까요. 정부가 아무리 집은 투자 대상이 아니라는 점을 강조해도 부동산에 대한 수요자들의 매입 의지를 꺾긴 녹록지 않아 않아 보입니다. 무주택자들은 내 집 마련에 대한 꿈을, 유주택자들은 좀 더 좋은 지역 혹은 넓은 평수에 대한 의지를 접는 게 쉽지 않거든요. 그런데 큰 변수가 생겼습니다. 바로 금리 인상이죠. 전 세계적으로 유례없던 저금리 상황이 저물고 있습니다. 각 국 중앙은행은 막대하게 풀었던 유동성을 회수하면서 기준금리 인상에 속속 나서고 있습니다.
한국은행 역시 지난해 하반기 이후 금리 인상을 가속화하고 있습니다. 한국은행은 지난 26일 금융통화위원회를 열고 한 달 만에 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트 인상했습니다. 두 달 연속 기준금리가 오른 건 2007년 7, 8월 이후 14년 9개월 만에 처음이었죠. 소비자물가가 당분간 5%대의 높은 상승세를 이어갈 것으로 전망되는 데다 미국 중앙은행(Fed)의 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)으로 한·미 기준금리 역전에 대한 우려가 커졌기 때문입니다.
상황이 이렇다 보니 한국은행 역시 빅스텝을 포함한 모든 가능성을 열어 두겠다는 입장을 보이고 있습니다. 올 연말엔 금리가 연 2.5%까지 오를 수 있다는 전망이 많습니다.
한국은행의 잇따른 금리 인상으로 주택 시장이 얼어붙고 있는 조짐이죠. 다주택자 양도소득세 중과 1년 유예 조치로 수도권 지역 매물이 늘고 있지만 이른바 '거래 절벽'이 이어지고 있습니다.
서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 20일까지 집계된 서울 아파트 매매 거래량은 1569건입니다. 지난해 4월(3655건)의 절반 수준에도 미치지 못하고 있습니다. 서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 셋째 주 이후 27주 연속 기준선(100)을 밑돌고 있습니다. 집을 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많은 상황이 반년 째 지속되고 있는 것이죠.
물론 정부의 부동산 정책 변화 기대에 대한 관망 심리도 있지만 무엇보다 치솟고 있는 금리에 금융비용 부담이 불어난 탓이라는 분석이 많습니다. 올 3월 국내 은행의 평균 주택담보대출 금리는 신규 취급액 기준으로 연 3.84% 수준이었습니다. 그런데 올 초엔 주요 시중은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리가 연 4.020∼6.590% 수준으로 올랐죠.
부동산 전문가들은 당장 아파트 가격이 하락하진 않겠지만 매수 심리만큼은 위축될 수밖에 없다고 말합니다. 불어난 이자 부담에 오는 7월부턴 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화돼 매수 자금 마련이 더욱 어려워질 수 있다는 말이죠. 이 때문에 ‘빚투(빚내서 투자)·영끌(빚내서 주택 구입)’한 일부 아파트는 경매 시장으로 내몰릴 수 있다는 분석도 나옵니다. 소득에 비해 불어난 부채 부담에 금리 인상 기조에선 경매 물량이 늘어날 수 있다는 것이죠.
이렇다 보니 부동산 침체와 소비 위축을 우려하는 목소리까지 나오고 있습니다. 하지만 전문가들의 의견을 들어보면 좀 다른 해석을 내놓더라고요. 올 들어 집 값 상승세가 주춤해지고, 거래량이 줄어든 것을 부동산 시장이 안정화되고 있다고 보면 안된다는 겁니다. 오히려 주택 거래가 비정상적으로 줄고 이면을 따져보면, 양극화만 심화되고 있다는 것이죠.
결국 현금 유동성이 충분하지 않은 실수요자들만 높아진 금리 부담에 주택을 구입하지 못하고, 일부 '현금 부자'들만 주택을 구입해 고급 아파트 가격만 슬금슬금 오르고 있다는 분석입니다.
한 부동산 전문가는 "궁극적으로는 정부가 주택 공급을 늘리면서 그간 쌓여 있던 집 값 거품을 없애는 게 진정한 부동산 시장 안정화"라며 "주택 공급 정책에 대한 고민과 함께 실수요자들에 대한 대출 규제 완화 등을 적시에 추진해야 한다"는 의견을 내놨습니다.
서울시가 재개발·재건축 조합설립 이후부터 시공사를 선정할 수 있도록 제도를 바꿀 전망이다. 현재는 사업시행인가를 받은 이후에 가능하다. 시공사 선정 시기가 당겨지면 재개발·재건축 사업 속도가 빨라지고 그만큼 공급을 늘릴 수 있을 것으로 전망된다. 하지만 오히려 역효과가 날 수 있다는 지적도 나온다.
27일 정비업계와 서울시의회에 따르면 국민의힘과 더불어민주당 소속 의원들이 시공사 선정 시기를 앞당기는 내용의 '도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정조례안'을 각각 냈다. 시의회는 다음달 정례회를 앞두고 있는데, 양당이 모두 개정조례안을 발의한 상태여서 본격적으로 논의될 가능성이 높다.
양당이 낸 개정조례안은 모두 조합설립 이후부터 시공사를 뽑을 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 국민의힘(이성배 의원 발의)은 '서울시의 신속통합기획을 적용받는 사업장'에 대해, 더불어민주당(김종무 의원 발의)에서는 '정비계획이 수립된 조합이 조합원 3분의 2 이상 동의를 받은 경우' 시공사를 선정할 수 있도록 했다.
현재 서울시 조례는 조합이 사업시행인가를 받은 이후부터 시공사를 뽑을 수 있도록 규정하고 있다. 사업 초기부터 시공사가 들어오면 조합과 시공사 간 유착, 비리 등의 문제가 발생할 수 있다는 이유에서다. 대신 서울시는 2010년부터 '공공지원제도'를 만들어 정비사업 계획 수립단계부터 사업완료 시점까지 공공에서 조합을 지원하고 있다.
대표적인 지원책이 조합에서 필요한 자금을 융자해주는 '공공융자 제도'다. 하지만 서울시의 재원은 연간 160억원 정도에 불과해 각 조합에서 받을 수 있는 자금은 조합 운영비 수준인 2억~3억원 정도에 그치고 있다. 이 때문에 조합이 초기 사업비 조달에 어려움을 겪으면서 사업 추진이 지연된다는 문제가 제기돼 왔다.
시공사 선정 시기를 앞당기면 중장기적으로 서울에 분양가능한 물량이 증가하는 효과가 있다는 분석이 나온다. KB증권의 분석에 따르면 정비사업의 전체 사업 단계 중 사업시행인가를 획득하는 데 재건축은 3년1개월, 재개발은 1년8개월이 걸려 전체 사업기간의 30~40%를 차지한다. 하지만 조합설립 이후 시공사 선정이 가능해지면 시공사의 자금지원과 인허가 절차 지원이 이뤄져 사업시행인가 획득이 빨라질 가능성이 높다는 주장이다.
장문준 KB증권 애널리스트는 "서울시 재개발·재건축 사업의 경우 다른 지역에 비해 사업시행인가를 받지 못한 사업의 비중이 압도적으로 높다"며 "조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해지면 조합설립과 사업시행인가 단계에 적체돼 있는 대규모 물량이 본격적으로 사업화되면서 물량이 증가할 것"이라고 말했다.
반면 오히려 사업기간이 더 지연될 수 있다는 우려도 나온다. 한 정비업계 관계자는 "아직 확정된 것이 없는 초기 단계에 시공사가 들어오면 수많은 설계변경이 예상돼 사업속도가 빨라질지는 미지수"라며 "오히려 사업기간이 더 늘어나 공사비 증액을 요구하는 시공사에 조합이 끌려가는 부작용이 나타날 수 있다"고 지적했다. 그러면서 "조합과 시공사 간 유착, 비리 등 문제를 해결할 수 있는 대안이 마련되지 않은 상태에서 속도만 강조해서는 물량증가 효과를 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.
루나 폭락 사태 이후 전체 가상화폐 시가총액 중 비트코인이 차지하는 비중인 비트코인 도미넌스가 증가 추세를 보이고 있는 것으로 나타났다.
28일 자산 분석 사이트 트레이딩뷰에 따르면 이날 오후 5시47분 기준 비트코인 도미넌스는 46.46%로 나타났다. 전날에는 46.55%를 기록했는데 이는 지난해 10월19일 47.41% 이후 가장 높은 수치다. 비트코인 도미넌스는 알트코인보다 비트코인의 투자 매력이 더 클 경우 증가하게 된다.
비트코인 도미넌스는 루나 사태 이후 계속해서 증가세를 보였다. 이달 초까지만 해도 41~42%대를 기록했고 10일에는 41.83%로 집계됐다. 하지만 루나 가격이 30달러대에서 2달러대까지 추락한 이달 11일 43.58%로 올랐고 12일에는 44.44%까지 치솟았다.
루나 사태로 인해 비트코인 가격도 내림세를 보였지만 알트코인이 더 큰 폭으로 하락하면서 비트코인 도미넌스가 증가한 것으로 풀이된다. 글로벌 가상화폐 시황 중계 사이트 코인마켓캡에 따르면 지난 25일 3만달러대였던 비트코인 가격은 이날 오후 5시21분 기준 전일 대비 0.75% 내린 2만8854달러(약 3624만원)까지 떨어졌다. 알트코인 대장 격인 이더리움은 같은 기간 2000달러대에서 이날 1761달러까지 하락했다. 이 기간 동안 비트코인 가격이 3.8%가량 떨어진 반면 이더리움은 12% 가까이 급락한 것이다.
한편, 국내 가상화폐 거래소 업비트를 운영하는 두나무의 디지털자산 공포·탐욕 지수는 이날 30.19로 '공포' 단계를 기록했다. 전날 26.90(공포)과 비교하면 3.29 상승했다. 두나무의 디지털자산 공포·탐욕 지수는 '매우 공포(0~20)', '공포(20~40)', '중립(40~60)', '탐욕(60~80)', '매우 탐욕(80~100)' 단계로 나눠져 있다. 탐욕 방향은 시장 참여자들의 매수에 대한 관심이 증가한 상태를 의미하며, 반대로 공포 방향으로 갈수록 자산 하락의 두려움으로 시장에서 탈출해 연쇄적으로 가격 하락이 발생한다.
설비확대 나서는 소부장 큰 폭 실적개선 기대감 솔브레인·티에스이 등 상승, SK하이닉스 4.6% 하락 등 대형주는 외인 매도에 약세
삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 생산 업체들이 거시 환경 악화에 고전하는 가운데 소부장(소재·부품·장비)주가 수혜주로 부상하고 있다. 최근 생산 업체들이 연이어 대규모 투자를 추진하고 있어 소부장 업체들이 고성장 토대를 마련하면서 다가올 경기 침체에도 버틸 기초 체력이 생겼다는 분석이 나온다. 전문가들은 소부장 업체들이 올해에도 사상 최고 실적을 경신하는 흐름을 이어갈 것으로 내다봤다.
28일 한국거래소에 따르면 SK하이닉스는 지난 26일 4.63% 내린 10만 3000원에 거래를 마쳤다. 지난해 10월 29일 이후 가장 낮은 수준이다. 삼성전자도 0.75% 내린 6만 5900원에 장을 마감했다.
반도체 생산 업체들이 내리막을 걷는 중에도 소부장 관련주들은 선방했다. 반도체 소재 업체인 솔브레인은 이날 3.95% 올랐으며 티에스이(4.58%)와 ISC(1.81%)도 강세였다. 이달로 기간을 넓혀도 결과는 비슷했다. 이달 들어 삼성전자와 SK하이닉스는 각각 2.23%, 8.44% 내린 반면 솔브레인(10.12%), ISC(9.47%), 원익QnC(9.34%), 티에스이(8.64%) 등 소부장 업체들은 상승세였다.
반도체 생산 업체들의 투자 심리가 꺾인 것은 ‘큰손’인 외국인 투자가들이 종목 ‘갈아타기’에 나선 영향이 크다. 노근찬 현대차증권 리서치센터장은 “거시 환경의 영향을 많이 받는 메모리반도체보다 실적 개선세가 뚜렷한 파운드리(위탁 생산), 자동차 반도체 관련 종목으로 돈을 옮기고 있는 것으로 보인다”고 말했다. SK하이닉스의 경우 글로벌 낸드플래시 시장에서 점유율이 하락한 점도 악영향을 미쳤다. 이날 시장조사 기관 트렌드포스는 SK하이닉스와 자회사 솔리다임의 1분기 낸드플래시 매출이 전 분기 대비 10.7% 감소한 32억 2500만 달러(약 4조 851억 원)라고 발표했다. 이경민 대신증권 연구원은 “보고서가 발표된 뒤 SK하이닉스의 외국인 순매수가 급격히 줄어들고 낙폭이 커졌다”고 말했다.
증권가에서는 반도체 기업들의 대규모 투자에 따른 수혜가 반도체 생산 업체보다 소부장 업체들에 더 집중될 것으로 전망하고 있다. 특히 반도체 공급난에 직면한 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 생산 기업들은 소부장 기업에 대한 투자를 늘려서라도 소재·부품·장비를 빠르게 확보해야만 하는 상황이다. 이 같은 캐파(CAPA·생산 능력) 증설 요구량이 지속적으로 확대되면서 소부장 업체들의 실적이 대폭 개선될 것이라는 분석이다. 삼성전자의 경우 향후 5년간 메모리반도체 초격차 유지와 파운드리, 팹리스(반도체 설계) 등 시스템반도체 육성에 약 300조 원을 쏟아부을 것으로 추정된다.
특히 반도체 공정 기술 난도가 높아지고 있는 점은 소부장 업종의 성장에 기회로 작용한다. 공정 기술 난도가 크게 오를수록 부품의 교체 주기는 짧아지고 신규 부품은 더 많이 필요하게 되기 때문이다. 이뿐만 아니라 공정 기술 난도 상승에 따라 생산 업체들은 CAPEX(설비투자를 위한 자본지출) 증설을 늘리게 되는데 이는 소부장 업체의 이익이 대폭 증가할 수 있는 모멘텀이 된다. 소부장 업체의 실적은 생산 업체의 설비투자에 연동되기 때문이다. 최도연 신한금융투자 연구원은 “D램·낸드·비메모리 모두 공정 기술 난도가 급상승하는 구간에 접어들면서 CAPEX 증설 요구량이 늘고 있다”며 “이때 생산업체의 이익이 증가하는 속도보다 CAPEX가 더 빨리 늘면서 생산 업체의 비용 부담은 커지는 반면 생산 업체의 설비투자에 실적이 연동되는 소부장 업체의 경우 이익이 늘어나게 된다”고 설명했다.
국내 소부장 업체들은 그동안 반도체 사이클과 무관하게 높은 성장세를 보이기도 했다. 실제로 메모리반도체(D램·낸드플래시) 사이클 중하단이었던 2020년과 2021년에도 국내 소부장 업체들은 사상 최대 실적을 경신했다. 최 연구원은 “국내 소부장 업계는 구조적이고 장기적인 성장 국면에 접어들었다”며 “매크로 불확실성이 지속되고 있는 올해에도 웬만하면 대부분 사상 최대 실적을 재차 경신할 것으로 전망된다”고 했다.
최 연구원은 “현재 반도체 대형주 현재 주가는 밸류에이션이 매력적이지만 완만한 실적 기울기가 다소 아쉽다”면서 “반면 소부장 업체들은 반도체 사이클과 무관하게 실적 기울기가 높아 지속적으로 관심이 집중될 것으로 예상된다”고 했다.
