작년 11월 아파트 매매 거래 1.1만여건으로 10개월來 최저 고금리·급매물 소진에 관망세
한때 '큰손' 2030 매수세 식어 송파 파크리오, 3개월새 1.6억↓
수도권 아파트 거래량이 10개월 만에 최저치를 기록하는 등 ‘거래 절벽’ 현상이 지속하고 있다. 고금리와 대출 규제 등으로 자금 부담이 커진 상황에서 집값 하락세가 이어지자 수요자가 관망세로 돌아섰기 때문이다. 부동산 시장 활황기에 두드러졌던 2030세대와 외지인의 서울 아파트 매수세가 크게 꺾였다는 분석이다. 거래 급감이 가격 하락을 부채질하는 악순환 구조가 당분간 이어질 수 있다는 관측이 나온다.
2일 한국부동산원에 따르면 작년 11월 수도권 아파트 매매량은 1만1619건(계약일 기준)으로 집계됐다. 지난해 1월(6332건) 후 가장 낮은 수준이다. 수도권 아파트값이 상승 전환한 작년 6월엔 서울·경기·인천의 거래량이 1만7401건으로, 작년 월간 기준으로 정점을 찍었다. 하지만 5개월 새 서울(4136건→2417건)과 경기(1만633건→7407건), 인천(2632건→1795건) 모두 반토막 나다시피 했다. 이 추세라면 수도권 전체 거래량이 1만 건을 밑돌 전망이다.
고금리 상황 지속, 정부의 대출 죄기, 급매물 소진, 집값 하락세 등이 맞물린 결과라는 분석이다. 레버리지(대출)를 강하게 일으켜 한때 주택 시장 ‘큰손’으로 떠올랐던 젊은 층의 매수 열기가 식은 게 눈에 띈다. 작년 11월 기준 서울 아파트 거래량(2417건) 중 33.0%인 798건이 30대 이하의 몫이었다. 2030세대 매수자 비중은 지난해 8월엔 38.5%까지 올랐다. 작년 11월 거래량은 1월(30.8%) 후 가장 낮은 수준으로 떨어진 것이다.
동대문구의 2030세대 매수자 비중은 지난해 9월 51.6%에서 11월 22.3%까지 급락했다. 2030세대는 비교적 대출 의존도가 높다. 높은 금리와 특례보금자리론 판매 중단 등 대출 문턱이 높아진 영향이 직격탄으로 작용한 셈이다.
외지인의 존재감도 작아지고 있다. 서울 아파트 매매 중 서울 이외 지역 거주자가 매수한 비중은 보통 25% 남짓이었다. 작년 9월 22.7%로 떨어지더니 10월(21.3%)과 11월(21.8%)엔 두 달 연속 21%대를 보였다.
지난해 ‘원정 매수’가 가장 많았던 송파구의 외지인 거래 비율은 9월 30.7%, 10월 27.4%, 11월 23.0%로 뒷걸음질치고 있다. 송파구의 공인중개 관계자는 “갈아타기를 하려는 수요자 중에선 기존 집이 안 팔려 거래를 못 하는 사례가 적지 않다”고 전했다. 거래량은 부동산 시장의 방향을 내다보는 선행지표로 통한다. 거래가 얼어붙으면서 가격 조정 압력도 더 커질 수밖에 없다. 이미 수도권 아파트 매매가격은 작년 11월 마지막 주부터 5주 연속 하락세를 걷고 있다. 서울 강남3구(강남·서초·송파), 경기 남부권 등 작년 하반기 집값 상승세가 두드러진 지역도 최근엔 약세를 보이고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 ‘파크리오’ 전용면적 84㎡가 작년 10월 21억2000만원(9층)에 거래됐다. 지난달에 같은 면적 같은 층 물건이 19억6000만원에 손바뀜했다. 경기 평택 ‘고덕국제신도시제일풍경채’ 전용 99㎡는 작년 7월 8억2300만원(11층)에서 지난달 7억2000만원(17층)으로 1억원 가까이 하락했다.
송승현 도시와경제 대표는 “거래 가뭄이 지속되고 같은 단지 안에서 하락 거래 사례가 하나둘씩 나타나기 시작하면 집주인도 가격을 내릴 수밖에 없다”며 “수도권 외곽 지역을 시작으로 급매물이 늘어날 수 있다”고 내다봤다.
거래 가뭄 속에서도 전세시장은 강세를 띠면서 매매 대신 전세를 놓는 집주인도 늘어나는 추세다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 최근 석 달 새 3% 감소한 반면 전세 매물은 17% 늘어났다.
2024년 새해 첫 달 전국에서 2만7761가구가 분양될 예정이다. 분양가, 입지에 따른 양극화 현상이 두드러지는 가운데, 전년 동월 대비 약 16배 많은 물량이 공급된다.
2일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 분양예정 물량은 39개 단지, 총 2만7761가구로 조사됐다. 일반분양 물량은 2만2237가구다. 지난해 같은 달 1708가구가 공급된 것과 비교하면 16.2배 규모다.
수도권에서만 1만1418가구가 분양에 나선다. 특히 경기도에서 10개 사업장 6279가구가 분양을 준비하고 있다. 반도체 클러스터 조성지 인근인 용인 처인구 남동에선 1681가구 규모의 ‘용인푸르지오원클러스터’가 공급된다. 부천시 송내, 원미동 일대는 총 3개 사업장, 1153가구가 청약자 맞이에 분주하다.
서울은 강동구 성내동 ‘그란츠’ 407가구, 광진구 광장동 ‘포제스한강’ 128가구를 분양한다. 인천에선 연수구 송도동에 분양 물량이 집중됐다. ‘송도자이풍경채그라노블 RC10블록’을 필두로 총 5개 블록, 2728가구가 공급된다.
지방은 총 1만6343가구가 공급을 앞두고 있다. 지역별로 ▷광주 4643가구 ▷경북 2667가구 ▷충북 2330가구 ▷부산 2294가구 ▷전북 1986가구 ▷전남 925가구 ▷울산 906가구 ▷충남 366가구 ▷강원 226가구 순으로 공급될 예정이다.
지방권역 내 1000가구 이상 대규모 단지는 총 5곳이다. 경북 포항시 남구 ‘힐스테이트더샵상생공원 1~2B/L (2667가구)’ 외에 광주광역시 남구 송하동의 ‘광주송암공원중흥S-클래스SK뷰(1575가구)’와 충북 청주시 서원구 사직동 ‘힐스테이트어울림청주사직(2330가구)’ 등이 있다.
이런 가운데 지난달 공급 실적률은 111%로, 분양 예정 단지보다 많은 물량이 공급됐다.
12월 분양 단지의 청약 결과는 1순위 전국 평균 10.3대 1의 경쟁률을 기록해 전월 청약경쟁률(14.9대 1)에 비해 다소 주춤해진 모습이다. 다만 양호한 입지나 교통 호재가 포진한 지역은 청약 성적이 좋은 편이다. 충남 아산 배방읍에서 공급한 ‘아산탕정지구2-A12BL 대광로제비앙’은 1순위에서 70.23대 1의 경쟁률을 기록했다.
서울 성동구 용답동 ‘청계리버뷰자이(45.98대 1)’와 경기 파주시 동패동 ‘파주운정신도시우미린파크힐스(44.19대 1)’ 모두 40대 1 이상 높은 경쟁률을 기록했다.
태영건설의 워크아웃 신청으로 연초 건설업계 분위기가 차갑게 가라앉았다.현재 상황에선 든든한 모기업을 둔 대형 건설사들이 받는 영향은 제한적일 것이라는 분석이 우세하다. 하지만 '최악의 시나리오'가 현실화되면 대형사들도 부실을 피하기 어려울 것이란 반대 전망도 나온다. 정부도 PF(부동산프로젝트파이낸싱) 대출 만기연장 대신 재구조화에 초점을 맞추면서 본격적인 구조조정 가능성이 제기된다.
2일 한국신용평가에 따르면 국토교통부 시공능력평가 상위 16개 건설사 합산 PF 보증 규모(지난해 9월 말 기준)는 28조3000억원에 달한다. 이중 PF 만기가 1년 이내 도래하는 대출의 비중은 60% 수준이다.
태영건설의 워크아웃 신청으로 건설사 전반에 대한 신용 우려가 현실화됐다. 건설사들에게 돈을 빌려주면 돌려받기 힘들다는 인식이 커졌다는 의미다. 그렇게 되면 금융사들은 건설사에 대한 대출 자체를 줄이거나 금리를 대폭 올릴 가능성이 높다.
국내 신용평가 3사는 최근 일제히 태영건설의 무보증사채 신용등급을 채무불이행 가능성을 내포한 'CCC'로 하향 조정했다.
정부는 태영건설 워크아웃 신청을 계기로 PF 사업장에 대해 만기를 연장해주고 유동성을 공급하던 '언발에 오줌누기'를 멈추는 모양새다. 그대신 살아남을 곳은 살아남고, 재기 가능성이 낮은 곳은 과감히 정리하는 '재구조화'에 초점을 맞췄다.
정부는 시장 불안 심리 확산을 막기 위해 연초 건설투자 활성화 방안을 추가로 내놓기로 했다. 공공기관의 보증을 통해 금리를 낮춰주는 등 대책이 담길 가능성이 있다.
윤석열 대통령은 지난 1일 "부동산 PF, 가계부채와 같이 우리 경제를 위협할 수 있는 리스크는 지난 한 해 동안 잘 관리해 왔고, 앞으로도 철저히 관리해나갈 것"이라고 했다.
정혜진 신한투자증권 연구원은 "(정부는) PF정상화 펀드, 대주단 협약을 통해 부실, 부실우려 사업장의 정상화 및 재구조화를 추진하고 있다"며 "'자기책임원칙'을 강조하는 발언을 통해 건설사 및 금융권의 구조조정 가능성도 엿볼 수 있다"고 분석했다.
브릿지론과 PF 부실에 따른 건설업체들의 재무구조 부실화는 현재 주로 하위 등급 건설사를 중심으로 진행되고 있다. 사회 전체적인 비용을 고려하면, '재구조화'는 필요한 절차다.
하지만 재구조화가 현실화되면 건설업종 자체에 대한 우려가 커지면서 튼실한 대형 건설사도 자금조달에 차질을 빚게 될 수 있다. 정 연구원은 "정상 사업장을 포함한 건설 부문에서 전방위적으로 투자 자금이 유출되고, 신규 자금조달에 차질이 생기는 악순환 구조를 형성할 가능성이 우려된다"고 했다.
정 연구원은 "주로 시공순위 하위권을 중심으로 부실 사업장·건설사 정리가 예상되나, 시장 심리가 위축될 경우 태영건설과 같은 상위 시공사의 부실 가능성도 배제할 수 없다"며 "재무 안정성 지표와 함께 유동성 대응력을 함께 주시해야할 시기"라고 강조했다. 이어 "연초 PF ABCP 거래량 회복 여부와 금리 수준을 확인하며 즉각적인 시장 대응이 필요하다"고 덧붙였다.
업계 관계자는 "망할 곳만 망하게 둔다는 전략이 통할지는 지켜봐야할일"이라며 "고금리와 공사비 인상, 분양심리 위축 등 부동산 경기부진 요인이 해소되지 않은채로 시간이 흐른다면 대형 건설사들도 타격을 피하기 어려울 것"이라고 말했다.
윤석열 대통령이 내년 시행 예정이었던 금융투자소득세를 폐지하겠다고 2일 밝히면서 투자자들이 환호하고 있다. 금투세 폐지로 개인들의 세부담이 경감될 수 있기 때문에 이날 각종 온라인 주식 게시판에는 폐지 방침에 대한 환영 의견이 쏟아지고 있다.
윤 대통령은 이날 오전 한국거래소 서울 사옥에서 개최된 '2024년도 증권·파생상품시장 개장식' 축사에서 "대한민국에는 글로벌 경쟁력을 갖춘 세계적 기업이 많지만, 주식시장은 매우 저평가돼있다"며 이같이 밝혔다고 대통령실은 전했다.
현직 대통령이 증시 개장식에 참석한 것은 이번이 처음이다. 윤 대통령은 공매도 개혁 방안을 차질 없이 준비하고, 금투세 폐지를 추진하겠다고 약속했다. 또 소액 주주의 이익 제고를 위해 상법 개정을 긍정적으로 검토하고, 개인종합자산관리계좌(ISA) 등 자산 형성 지원 프로그램도 대폭 확대할 계획이라고 밝혔다.
윤 대통령은 "증시는 국민과 기업이 함께 성장하는 상생의 장이자 국민의 자산 축적을 지원하는 기회의 사다리"라며 "계층의 고착화를 막고, 사회의 역동성을 높이기 위해서는 금융투자 분야가 활성화돼야 한다"고 강조했다. 그러면서 "시장 참여자들과 지속적인 소통을 통해 공정한 시장을 뒷받침해나가겠다"고 말했다.
이날 행사에는 금융투자업계 종사자 160여명을 비롯해 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 국민의힘 유의동 정책위의장, 이관섭 대통령 비서실장, 성태윤 정책실장, 박춘섭 경제수석, 이도운 홍보수석 등이 참석했다.
정부는 지난달에도 주식에 대한 양도소득세 완화를 결정한 바 있다. 상장주식 양도소득세가 부과되는 대주주 기준이 현행 10억원 이상에서 50억원 이상으로 대폭 상향 조정됐다.
이런 가운데 유가증권시장과 코스닥시장에서 한 종목의 주식을 10억원 이상 보유해 작년 주식 양도소득세 부과 대상이 된 대주주가 1만3000명인 것으로 나타났다. 50억원 이상을 보유한 사람은 4000명으로, 정부 예고대로 대주주 기준이 완화되면 양도세 과세 인원은 70% 감소한다.
양경숙 더불어민주당 의원이 한국예탁결제원에서 받은 자료에 따르면 2022년 말 기준 유가증권시장과 코스닥시장에서 한 종목(12월 결산법인)의 주식 보유 금액이 10억원 이상인 사람은 1만3368명이었다. 유가증권시장이 7485명, 코스닥시장이 5883명이었다.
현재 상장주식은 직전 사업연도 종료일에 종목당 10억원 이상을 보유하거나 일정 지분율 이상을 가진 사람에 대해 양도소득세를 매긴다. 작년 말 10억원 이상을 보유한 1만3000여명이 올해 상장주식을 팔아 양도차익을 얻으면 20∼25%의 양도세를 낸다는 의미다. 50억원 이상을 보유한 사람은 유가증권시장이 2088명, 코스닥시장이 2073명으로 총 천161명이었다.
대주주 기준을 보유 금액 10억원에서 50억원으로 올리면, 대주주는 1만3368명에서 4161명으로 9207명(68.9%) 줄어든다. 이는 종목별 주식 보유액을 집계한 것으로 동일인이 2개 종목 이상에서 10억원 이상을 가진 경우 중복돼 집계됐다. 따라서 실제 대주주는 이보다 적을 것으로 보인다. 또 코넥스 시장에서의 대주주 수, 보유 금액 기준에 미달하더라도 지분율 기준에는 해당하는 대주주 수 등을 고려하면 실제 대주주 수는 달라진다.
국세청에 따르면 재작년 귀속분으로 상장주식 양도세를 신고한 대주주는 5504명이었다. 이들의 양도차익은 7조2585억원으로 1인당 13억1900만원의 양도차익을 남겼다. 이들이 낸 세금은 1조7261억원으로 1인당 3억1400만원의 양도세를 낸 것으로 나타났다. 평균적으로 양도차익의 23.8%에 해당하는 세금을 낸 셈이다.
다음달부터 은행에서 변동금리 대출을 받을 때 빌릴 수 있는 금액이 대폭 줄어든다. 대출 한도가 최대 9%, 내년부터는 최대 16%가량 줄어들 것으로 전망된다. 가계부채 증가세를 막기 위한 조치지만 금융 소비자 입장에선 대출길이 좁아질 수밖에 없다. 대출 한도가 급감하면 실수요자들의 내집 마련이 어려워질 수 있다는 지적도 나온다.
올해부터 모든 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도가 도입된다. DSR은 대출받은 사람이 한 해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50% 규제가 적용되고 있다. 하지만 앞으로는 DSR 산정 시 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 가능액이 줄어들게 된다.
가산금리는 과거 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리에서 현재 가계대출 금리를 뺀 값으로 산출한다. 가산금리는 매년 6·12월 두 번 산정하고, 한국은행이 매달 발표하는 은행권 가계대출 금리를 활용한다. 가산금리는 최소 1.5%포인트에서 최대 3%포인트다. 과거 5년간 최고 금리-현재 금리 값이 1.5%포인트보다 작아도 1.5%포인트를, 두 금리 간 차이가 3%포인트보다 커도 3%포인트만 적용한다는 얘기다. 예를 들어 과거 5년간 최고 금리인 연 5.64%(2022년 11월)와 최근 금리(2023년 10월) 연 5.04% 차이는 0.6%지만, 1.5%에 미치지 못한다. 이럴 경우 최종 가산금리는 1.5%가 된다.
반면 금리가 5년까지 고정된 혼합형·주기형 대출에는 완화된 가산금리가 적용된다. 고정 기간이 길수록 가산금리를 낮춰 주는 방식이다. 30년 만기 대출 시 고정 기간 5~9년은 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 60%를, 고정 기간 15~21년은 20%를 적용한다. 변동금리 적용 가산금리 1.5%의 60%인 0.9%, 20%인 0.3%가 가산금리로 붙는다. 신용대출은 만기가 5년 이상인 고정금리 대출엔 가산금리를 적용하지 않는다. 만기가 3~5년인 고정금리 상품은 가산금리의 60%를, 이 외에는 100%를 적용한다.
스트레스 DSR은 업권과 대출 종류에 따라 단계적으로 도입된다. 다음달 26일부터 은행권 주택담보대출에 우선 적용된다. 이어 6월엔 은행권 신용대출과 저축은행 등 2금융권 주담대로 확대된다. 하반기부터는 금융권의 모든 대출에 적용된다. 다만 급격한 대출 한도 축소 등 부작용을 감안해 가산금리 적용 폭은 단계적으로 늘어난다. 올 상반기에는 과거 5년간 최고금리와 현재금리 차이로 산출된 스트레스 금리의 25%를, 하반기에는 50%만 적용한다. 내년부터는 산출된 가산 금리를 100% 반영한다.
예를 들어 연소득 5000만원인 차주가 30년 만기 분할상환 방식의 변동금리(연 5.04%) 주담대를 받는다면 이제까지는 대출 한도가 3억2900만원이다. 하지만 다음달부터는 3억1500만원, 하반기에는 3억200만원으로 줄어든다. 2025년부터는 2억7800만원으로 지금보다 5000만원 넘게 쪼그라든다.
금융당국이 스트레스 DSR 카드를 꺼내든 것은 가계 부채를 관리하기 위해서다. 한국은행에 따르면 지난해 9월 말 기준 가계신용 잔액은 1875조6000억원으로 역대 최대치를 기록했다.
하지만 변동금리 대출에 스트레스 DSR이 도입됨에 따라 주택 거래 시장에서 매매 수요가 위축될 수 있다는 전망이 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “서울은 집값이 높은 만큼 대출 한도 감소는 주택 거래 감소로 이어질 가능성이 높다”며 “대출 규제 강화는 매수 심리를 더욱 얼어붙게 할 수 있다”고 지적했다.
반면 스트레스 DSR 도입에도 불구하고 9억원 이하 주택의 매매 수요에는 영향을 미치지 않을 것이란 시각도 있다. 올해 수도권 아파트 가격이 회복할 수 있었던 것은 특례보금자리론 덕분이다. 매매가격 6억~9억원 주택이 해당하는 이 정책자금 대출은 DSR 적용에서 배제돼 실수요자는 이를 활용해 아파트 매수에 나섰다.
