지난달 서울 아파트값이 16개월 만에 반등하면서 향후 부동산 시장 동향이 주목을 받고 있다.
한국부동산원에 따르면 5월 서울 아파트 매매가격은 0.01% 올랐다. 지난해 2월 하락 전환한 이후 처음이다. 강남권과 여의도, '마용성(마포·용산·성동)' 등 서울에서도 인기 지역은 신고가 거래가 늘고 있다.
이제 시장 관심사는 앞으로의 추이다. 본격적인 회복세가 시작됐다는 전망이 나오는 가운데 하락장 속에서 일시적으로 집값이 오르는 '데드캣 바운스'라는 주장도 팽팽하다.
매일경제신문사는 △가격지수 △거래량 △주택 구매력 △미분양 △전세가율 등 부동산 가격을 결정하는 5가지 지표의 상태를 점검했다. 점검 결과 5개 지표 중 3개가 바닥을 쳤다는 신호를 보내고 있는 반면 2개 지표는 집값이 여전히 바닥을 향하고 있다는 신호를 보냈다.
1) 실거래가지수는 반등세 뚜렷
부동산 시장이 얼마나 활황인지를 보여주는 실거래가지수는 서울 아파트를 중심으로 급격히 회복 중이다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 실거래가지수는 4.74% 상승했고, 전국 아파트 실거래가지수는 1.47% 올랐다. 실거래가지수는 실제 거래된 아파트의 실거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 지표다.
지금 실거래가지수 추이를 봤을 때 부동산 시장은 '급락 공포'에서는 일단 벗어난 모양새다. 실수요자를 중심으로 아파트 매수 수요가 몰리면서 완만한 형태의 가격 증가세가 이어지고 있다는 분석이다.
글로벌 집값도 최근 반등세다. 부동산도 일종의 자산인 만큼 세계적인 흐름은 국내 추이에 많은 영향을 미친다.
특히 지난해 글로벌 집값 폭락을 주도했던 홍콩, 캐나다, 뉴질랜드, 호주 등의 주택 가격이 반등했다. 지난해 15.6% 폭락했던 홍콩은 1월부터 석 달 연속 집값이 상승했다. S&P 글로벌 레이팅스는 올해 5~8% 반등이 가능하다고 전망했다. 고점 대비 14% 하락했던 캐나다도 상승세로 돌아섰다. 5월 주택가격지수(HPI)는 전월 대비 2.1% 상승했고, 주택 판매량은 전월 대비 5.1% 증가했다.
2022년 6월부터 2023년 1월까지 7개월 연속 하락했던 미국의 경우 케이스실러주택가격지수가 2월과 3월 모두 상승했다. 3월 지수는 2022년 6월 정점보다 3.6% 낮은 수준에 불과하다. 골드만삭스는 세계적 집값 반등세의 이유로 금리 인상 중단 분위기, 주택 공급 부족, 팬데믹 기간의 초과 저축, 이민 증가로 인한 주택 수요 회복 등을 꼽고 있다.
2) 급격히 회복한 서울 아파트 거래
현재 가장 주목되는 추이는 서울 아파트 거래량이다. 지난해까지만 해도 서울 아파트 거래는 극심한 부진에 빠졌다. 지난해 12월 한 달간 거래량은 835건으로 1000건에도 한참 못 미쳤다.
하지만 올해 들어 분위기가 180도 달라졌다. 1월 거래량이 1416건으로 늘더니 2월(2459건)에는 2배가량 치솟았다. 이후에도 3월 2983건, 4월 3189건으로 매달 급증하는 분위기다. 4월 아파트 거래량은 2021년 8월(4065건) 이후 최대 규모다.
5월은 3166건을 기록 중이다. 아직 서울 아파트 거래 신고기한(1개월)이 지나지 않은 거래가 있는 점을 감안하면 5월 거래량은 4월 수준을 넘을 것으로 전망된다.
서울 아파트의 2006~2022년 월평균 거래량은 6040건이었다. 하지만 시장 급등기인 2019년(6257건)과 2020년(6748건) 데이터가 포함된 만큼 일반적인 거래량은 한 달 평균 4000~5000건 정도로 보는 것이 정확하다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "석 달 연속 3000건 전후로 거래되고 있는 것은 사실상 급매물은 소진되고 시장이 정상화되는 단계로 봐야 한다"며 "지금은 매도자와 매수자가 싸우는 시장이고 월 5000건 이상 거래될 때 매도자 우위의 시장으로 돌아설 것"이라고 전망했다.
3) 대출 부담 줄어 주택 구매력 높아져
부동산 수요자의 '주택 구매력'이 높아진 것도 눈여겨볼 만한 요인이다. PIR(가구 소득 대비 주택 가격 비율), HAI(주택 구입 잠재력 지수) 모두 긍정적인 신호를 나타낸다.
PIR은 주택 가격을 가구 소득으로 나눈 값이다. 중위소득(3분위) 가구가 서울에서 중간 가격대(3분위) 집을 사기 위해 필요한 기간을 나타낸 값이다. 예를 들어 PIR이 12라면, 중위소득을 받는 근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 12년을 모아야 서울에서 중간 가격대 수준의 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 수치가 낮을수록 주택 실수요자의 주택 구매 여력이 높은 것으로 해석된다.
KB부동산 통계에 따르면 올해 1분기 서울 PIR은 10.8로 조사됐다. 1년 전인 2022년 1분기 14.4였던 점을 감안하면 많이 떨어졌다. 1분기 기준 전국 PIR도 4.9로 1년 전(7.3)보다 2.4년 감소했다.
HAI는 중위소득 가구가 금융회사 대출을 받아 주택을 구입할 때 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 가리킨다. 기준은 100이다. HAI가 100보다 클수록 중간 소득 가구가 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다.
올 3월 기준 전국 아파트 HAI는 107.3이었다. 지난해 9월 78까지 빠졌다가 올해 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 윗선으로 올라섰다.
4) 늘어나는 미분양 최대 위험 요인
집값에 중요한 영향을 미치는 요인으로 주택 공급을 빼놓을 수 없다. 특히 미분양은 핵심 데이터다. 주택 미분양이 급증하면 건설사들이 자금 확보를 위해 할인 판매 등을 실시해 주변 아파트 시세를 끌어내린다.
앞의 3가지 지표가 국내 부동산 시장에 긍정적인 신호를 던졌다면 주택 공급 쪽은 좋지 않다.
국토교통부가 발표한 '4월 주택통계'에 따르면 지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만1365가구에 달한다. 4월 미분양 물량은 국토부가 제시하는 '위험선'인 6만2000가구를 훌쩍 넘는다. 또 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 8716가구로 전월보다 오히려 0.8% 증가했다. 2021년 6월(9008가구) 이후 가장 높은 수준이다.
미분양 주택 증가는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실로도 이어질 수 있다. 2010년대 초반 부동산PF 부실이 터지면서 전국적으로 부동산 가격을 끌어내렸던 상황이 유의해야 하는 부분이다. 지난해 12월 말 기준 부동산PF 대출의 연체율과 고정이하 여신비율은 각각 1.19%, 1.25%로 2021년 이후 계속 상승 중이다. 특히 증권사의 부동산PF 연체율은 이미 작년 말 10.4%로 2021년 말(3.71%)보다 6.69%포인트 급증했다. 일부 증권사 연체율은 20%에 육박한 것으로 알려진다.
5) 회복하지 못하는 전세 가격
미분양과 함께 주택 시장의 완벽한 회복 여부를 가늠해볼 수 있는 지표가 전세 시장이다. 작년 말부터 올해 초 집값 하락은 전세 가격 급락을 동반한 점이 특징이었다.
현재 서울 아파트 전세가율은 반등했다는 신호를 보내지 못하고 있다. KB부동산에 따르면 5월 서울 아파트 전세가율은 50.87%를 기록했다. 4월보다 소폭 뛰긴 했지만 집값에 부담을 주는 수준으로 여겨지는 '50%'에 여전히 근접한 수준이다.
특히 입주 예정 물량이 넘쳐나는 만큼 집값 급등으로 이어지기 어렵다는 게 업계 중론이다. 올 하반기 예정된 전국 아파트 입주 물량은 16만5887가구다. 올해 상반기(14만3351가구)보다 16%, 지난해 하반기(14만4886가구)보다 14% 각각 많다. 입주 물량이 쏟아져 매물이 소화되지 않으면 아파트 가격 상승세에 한계가 나타날 수밖에 없다. 특히 서울에선 강남권과 청량리를 중심으로 한 동북권, 수색 일대 서북권에 몰린 입주 물량 소화 여부가 관심을 끌고 있다.
금리 리스크는 여전하다. 미국 연방준비제도가 6월 금리 인상을 중단했지만, 향후 물가가 오르면 추가적인 금리 인상 가능성도 있다. 금리를 동결했지만 2020년 이전의 초저금리로 되돌아가기는 어렵다.
일각에서 거론되는 '부동산 대출이 뇌관이 된' 금융위기 가능성도 문제다. 미국의 경우 상업용 부동산 부실로 인한 금융사 연쇄 파산 가능성이 거론되고 있다. 미국의 1분기 오피스 공실률이 12.9%로 치솟으면서 오피스 대출이 많은 중소은행 위기설이 나돌고 있다. 미국은 코로나19 이후 재택근무가 정착되면서 오피스 공실률이 높아졌다.
한강 조망이 가능한 데다 인근 시세보다 약 4억원이 저렴해 ‘로또청약’으로 불렸던 서울 동작구 수방사 ‘뉴:홈’ 사전청약에 7만명이 몰리며 역대 최고 경쟁률을 기록했다. 23일 국토교통부에 따르면 19~22일 수방사 공공분양 아파트 사전청약 결과 255가구 모집에 7만2000명이 신청해 평균 경쟁률 283대 1로 마감됐다.
특별공급은 176가구 모집에 2만1000명이 신청해 121대 1을 기록했다. 특공 유형별로는 신혼부부(210대 1), 생애최초(181대 1), 노부모 부양(59대 1), 다자녀(20대 1) 순으로 경쟁률이 높았다.
전체 물량의 30%가 배정된 일반공급은 79가구 모집에 5만1000명이 신청해 평균 645대 1을 기록했다. 이는 역대 공공분양 중 가장 높은 경쟁률이다.
뉴:홈은 윤석열 정부표 공공분양 브랜드로, 50만 가구 공급을 목표로 한다. 지난해 말 1차 사전청약을 받았고 최근 2차 사전청약을 시작했다. 수방사 뉴:홈은 노량진역(1·9호선)과 노들선(9호선)에 인접한 더블역세권에, 한강조망이 가능한 서울 도심부 공공분양 물량으로 이목이 집중됐던 곳이다.
수방사 뉴:홈은 2차 사전청약 물량 중에서는 유일하게 ‘일반형’으로 공급됐다. 일반형은 시세의 80% 수준으로 공급하되 별도 모기지 상품이 없고, 환매 조건도 붙지 않는다.
일반형에는 19~39세 미혼 청년을 대상으로 한 청년 특공은 도입되지 않았다. 대신 일반공급 물량의 20%(15가구)는 청약저축 납입액이나 혼인여부와 상관없이 추첨제로 공급했다.
이에 청약 1순위 자격을 갖췄으나 가점이 부족했던 청년층이 대거 일반공급 신청에 나선 것으로 풀이된다. 당첨자 발표는 다음달 5일이다.
2차 사전청약 물량 중 나눔형으로 공급되는 남양주왕숙, 안양매곡, 서울 고덕강일3단지 사전청약 특별공급 접수는 이달 26일부터 시작된다.
나눔형은 시세보다 70% 저렴한 대신, 거주의무기간 5년을 채운 후에는 한국토지주택공사(LH)에 시세차액의 30%를 나누는 조건으로 환매할 수 있다. 특별공급 물량의 15%는 결혼하지 않은 무주택 청년에게 배정된다.
올 1분기 강남권에서 주택가격 하락을 기회 삼아 전세에서 내 집 마련에 나서거나 넓은 평수로 이동하는 ‘상급지 갈아타기’가 활발히 이뤄진 것으로 나타났다.
23일 등기부등본에 따르면, 송파구 가락동 헬리오시티는 올 1분기 총 78건의 거래 중 8건이 단지 내 이동이었다. 지난 3월 21억3000만원에 거래된 전용 99㎡ 매수자의 이전 거주지는 평수를 넓혀 같은 단지 전용 84㎡로 이전했다. 이보다 앞서 지난 2월 6일 27억원에 거래된 전용 130㎡의 매수자도 같은 단지 84㎡ 거주자였다.
래미안퍼스티지는 1분기 거래 10건 중 2건이 단지 내 이동이었다. 이 중 한 건은 같은 단지 전용 59㎡에서 전용 84㎡로 이동한 사례였다.
통상 단지 내 이동은 대규모 단지에서 주로 이뤄진다. 정성진 부땡톡 대표는 “강남 아파트의 경우 아이를 키우는 학부모들이 주로 선호하기 때문에 주거 이전도 단지 내 이동이 많은 편”이라며 “평소 넓은 평수로의 이사를 계획하던 수요자들이 대출 규제가 완화되자 이동을 실행한 것으로 보인다”고 말했다.
한편, 집값 하락 상황을 이용한 상급지 이동도 적지 않았다. 지난 3월 31억5000만원에 거래된 반포자이 전용 84㎡ 매수자의 이전 주소지는 은평구였다.
같은 달 25일 29억8000만원에 전용 84㎡를 매수한 수요자 이전 주소지는 경기도 하남시였다. 1월 32억9000만원에 손바뀜된 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 매수자도 이전 주소지가 경기도 의정부로 확인됐다.
올 초 도곡렉슬 전용 114㎡도 31억 5000만원에 거래됐는데, 해당 거래 매수자 이전 거주지는 서대문구였다. 지난 2월 16억2500만원에 거래된 도곡렉슬 전용 59㎡ 매수자는 동작구에 거주했다.
투자금 환전·엔테크 수요 증가 예금 62.5억弗, 한달새 9.3억弗↑ "3분기 이후엔 엔저 유지 안될 것"
엔화 가치가 하락하면서 지난달 기업과 개인의 엔화 예금이 한 달 만에 9억3000만달러 증가했다. 2017년 10월 9억7000만달러 증가한 후 6년 만에 가장 큰 증가폭이다. 엔저 여파로 원·엔 환율이 900원대 초·중반으로 하락하자 투자·여행 등을 위해 엔화를 찾는 수요가 늘어난 것이다.
한국은행이 23일 발표한 ‘거주자 외화예금 동향’에 따르면 지난달 말 기준 거주자의 엔화 예금잔액은 62억5000만달러로 전월 대비 9억3000만달러 증가했다. 엔화 예금은 지난 2월 전월 대비 8억8000만달러 줄어든 이후 3월 4억7000만달러, 4월 3억4000만달러 감소하다 5월에 증가세로 돌아섰다.
한은은 “기업의 해외직접투자 자금 일시 예치, 개인의 여유 자금 예치 등으로 엔화 예금이 증가한 것으로 보인다”고 설명했다. 거주자 외화예금은 내국인과 국내 기업, 국내에 6개월 이상 거주한 외국인, 국내 진출 외국 기업 등의 국내 외화예금을 말한다.
엔화 예금이 증가한 것은 원·엔 환율이 하락하면서 엔화 예금 수요가 늘어난 영향이다. 한은에 따르면 원·엔 환율은 4월 말 100엔당 1000원63전에서 지난달 말 945원98전으로 하락했다. 환율이 내리면서 투자 자금을 미리 엔화로 환전한 기업이나 환투자 목적으로 엔화 예금을 늘린 개인이 많아진 것으로 파악된다. 원·엔 환율이 이달 800원대를 기록하는 등 900원대 초 안팎에서 움직이는 걸 감안하면 6월엔 엔화 예금이 더 늘어날 가능성이 있다.
전문가들은 원·엔 환율이 지금처럼 낮은 수준을 계속 유지하긴 어려울 것으로 보고 있다. 최광혁 이베스트투자증권 연구원은 “엔저로 인한 외국인 자금 유입, 관광객 확대 등은 엔화 수요 확대 요인으로 작용할 수 있다”며 “3분기 이후 엔저가 유지되긴 어렵다”고 밝혔다.
엔화를 포함한 전체 외화예금 잔액은 5월 말 967억9000만달러로 한 달 전보다 54억달러 증가했다. 외화예금 잔액은 1월부터 넉 달 연속 감소하다가 5개월 만에 늘었다.
지난달 달러화 예금이 30억9000만달러, 유로화 예금이 12억9000만달러 증가했다.
예금 주체별로는 기업예금이 5월 말 826억7000만달러로 한 달 새 51억3000만달러, 개인예금이 141억2000만달러로 한 달 새 2억7000만달러 증가했다.
코스피가 영국과 스위스 등 글로벌 중앙은행들의 기준금리 인상에 따른 통화 긴축 재점화 우려로 2570선까지 주저앉았다. 23일 코스피 지수는 전장 2593.7대비 23.60p(-0.91%) 내린 2570.10을 기록했다. 투자자별로는 개인이 5956억원을 순매수했다. 기관과 외국인은 각각 4444억원, 1873억원을 순매도했다.
업종별로는 △건설업(-2.91%) △보험(-2.52%) △음식료품(-2.11%) △섬유,의복(-2.05%) △유통업(-2.02%) 등 모든 업종이 하락세로 마감했다.
시가총액 상위 10개 기준 종목별로는 삼성전자(0.42%)가 독보적인 상승세를 나타냈다. 기아는 보합세에 머물렀다. 이외 모든 종목이 하락했다.
이 가운데 삼성SDI는 전장 대비 1만2000원(-1.73%) 하락한 68만3000원으로 가장 큰 하락폭을 기록했다. 이어 LG화학이 전장 대비 1만2000원(-1.66%) 떨어진 70만9000원으로 뒤를 이었다.
이경민 대신증권 연구원은 "국내 증시를 포함해 아시아 전반적으로 차익실현 압박 확대로 주가 하방압력이 높아지는 상황"이라며 "이번 조정은 펀더멘털 악화가 아닌 심리, 수급 변수로 인한 흐름이라는 점에 주목하며 오히려 주식 비중확대 기회라고 판단한다"고 분석했다.
김석환 미래에셋증권 연구원은 "금일 국내 증시는 영국과 노르웨이, 스위스 등 글로벌 중앙은행들의 기준금리 인상에 따른 통화 긴축 재점화 우려에 약세를 보였다"며 "특히 외국인이 현,선물 시장에서 동시에 순매도를 기록하며 지수 하락을 이끌었다"고 설명했다.
이어 "반면 기관은 현물을 매도하고 선물을 매수하는 '매도차익거래'의 영향으로 현물 시장에서 4000억원이 넘는 순매도를 기록했다"며 "업종별로는 AI 반도체 수요 증가에 따른 후공정 물량 증가 기대감에 반도체 후공정 관련주들이 강세를 보였다"고 덧붙였다.
코스닥 지수는 전장 876.38대비 1.54p(-0.18%) 내린 874.84에 장을 마쳤다. 투자자별로는 개인과 기관이 610억원, 283억원을 순매수했다. 외국인은 762억원을 순매도했다.
코스닥 업종별로는 △인터넷(1.97%) △비금속(1.55%) △반도체(1.31%) △IT H/W(0.55%) △기타서비스(0.51%) 등 9개 업종을 제외하고 △오락,문화(-1.93%) △운송(-1.87%) △금속(-1.79%) △방송서비스(-1.62%) △통신방송서비스(-1.3%) 등 다수의 업종이 내림세를 보였다.
코스닥 시총 상위 10개 기준 종목별로는 △셀트리온제약(3.58%) △엘앤에프(1.4%) △셀트리온헬스케어(1.02%) △펄어비스(0.39%) △오스템임플란트(0.11%)가 상승했다. 이외 모든 종목이 하락했다.
특히 JYP Ent.는 전장 대비 2700원(-2.01%) 내린 13만1300원으로 두드러진 내림폭을 보였다. 이어 카카오게임즈가 전장 대비 400원(-1.14%) 떨어진 3만4750원으로 뒤를 이었다.
한편 이날 서울 외환시장에서 원,달러 환율은 전장 대비 9.3원(0.71%) 상승한 1304.2원에 마감했다.
