올림픽파크포레온 전용 84㎡ 입주권 18억5600만원 13억원대 분양가보다 5억원 높아…109㎡는 25억원 전매제한은 풀렸지만 '실거주 의무 폐지' 국회 공전
서울 강동구 둔촌주공 입주권에 프리미엄 5억원이 붙는 등 서울 아파트 입주·분양권 거래가 다시 살아나고 있다. 27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 입주권은 올해에만 28건의 거래가 성사됐다. 이중 21건은 지난 4월7일 정부의 전매제한 규제 완화 이후에 체결된 거래인 것으로 파악됐다.
특히 전용면적 84㎡ 입주권은 이달에만 4건의 거래가 체결됐는데, 17억2354만원에서 18억5600만원 사이에 실거래가가 형성됐다. 이는 올해 초 15억원대 후반에 거래되던 것과 비교하면 최고 3억5000만원가량 오른 것으로, 13억원대로 형성된 일반분양가와 비교하면 5억원 가까이 프리미엄이 붙은 가격이다. 또 전용면적 109㎡는 지난 2일 직전 거래(22억5828만원) 대비 2억4172만원 오른 25억원(18층)에 거래되기도 했다.
둔촌주공은 분양가상한제 단지로 실거주 의무가 걸려 있어 아직 일반분양 당첨자들이 보유한 분양권 거래는 어렵지만, 정부의 분양권 전매제한 규제 완화 조치 이후 부동산 거래 회복 기대감이 커지면서 조합원들이 보유한 입주권 거래가 늘어나고 있는 것으로 풀이되고 있다.
앞서 정부는 지난 4월 주택법 시행령 개정으로 아파트 분양권 전매제한을 완화했다. 이에 따라 수도권 전매제한은 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화됐고, 비수도권은 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화됐다. 그 외 지역은 전매제한이 폐지됐다.
이후 서울에서는 실거주 의무가 없는 단지들 위주로 분양권 거래가 크게 늘었다. 서울 동대문구 전농동 '청량리역롯데캐슬SKY-L65' 전용 84㎡ 분양권은 지난 20일 14억9556만원(27층)에 팔렸다. 지는 지난달 기록한 11억5560만원(35층)보다 3억3996만원 높은 가격이다. 강동구 천호동 '강동 밀레니얼 중흥 S클래스' 전용 47㎡ 분양권도 지난 10일 직전거래(5억7450만원) 대비 1억5550만원 오른 7억3000만원(9층)에 팔렸다.
실제 분양권 전매제한 이후 서울 시내 입주·분양권 거래는 한 달 기준 두 배 이상 늘어났다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 입주·분양권 거래는 이날 기준 총 207건 체결됐다. 올해 초에만 해도 ▲1월 20건 ▲2월 12건 ▲3월 22건 등 20건대 초반에 그쳤던 거래량은 정부의 전매제한 규제가 완화된 4월 이후 ▲4월 55건 ▲5월79건으로 급증했다.
그러나 전매제한 규제와 세트 격인 실거주 의무 폐지는 4개월 가까이 국회에서 공전하고 있다. 국회 국토교통위원회는 지난 22일 법안심사소위를 열었지만, 분양가상한제 주택에 대한 실거주 의무를 폐지하기 위해 지난 2월 유경준 국민의힘 의원이 발의한 주택법 개정안은 다른 법안 심사 일정에 밀려 논의조차 되지 못한 것으로 파악됐다.
현행법상 공공택지와 민간택지 등 분양가상한제가 적용되는 일부 단지의 경우 2~5년간의 실거주 의무가 있어 분양권 전매를 하더라도 실거주하지 않으면 최대 징역 1년 혹은 1000만원 벌금 처분을 받게 될 수 있다. 그러나 야당 측에서 실거주 의무가 폐지되면 갭투자가 늘어날 수 있다는 우려가 제기되면서 법안이 소위의 문턱을 넘지 못하고 있는 것으로 전해졌다.
분양권 거래에 따른 높은 양도세도 여전히 부담이다. 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 그 외 경우는 60%의 세율로 양도소득세를 내야 한다.
국토부에 따르면 현재 실거주 의무를 적용받는 단지는 전국 총 66개 단지, 4만4000가구다. 만약 실거주 의무가 폐지되지 않을 경우 앞으로 수도권 공공택지에서 매년 분양되는 약 4만가구가 규제를 적용받는다. 둔촌주공의 경우에도 분양권 전매제한 기간이 1년으로 줄어 올해 말부터 전매제한이 풀리지만, 그때까지 실거주 의무가 폐지되지 않으면 분양권은 전매할 수 없다.
오세훈 서울시장이 장기간 멈췄던 성동구 성수동 일대 재개발 사업을 재개한다. 최고 50층 높이의 층수 규제를 풀고, 한강변을 주거공간과 연결하는 ‘수변문화 주거단지’를 조성하겠다는 구상이다.
서울시는 '성수전략정비구역'의 재개발 정비계획 변경안을 마련했다고 27일 밝혔다. 한강변을 주거공간 속으로 적극적으로 끌어들이고 공유하는 ‘수변친화 감성 주거단지’를 목표로 추진된다.
서울 한강변 최고 입지로 손꼽히던 성수전략정비구역은 성동구 성수동 재개발 구역이다. 이 일대는 2007년 정비구역으로 지정된 후 2009년 오세훈 당시 서울시장 시절 한강르네상스 프로젝트의 일환으로 사업을 확정했다. 하지만 박원순 전 시장의 '2030 서울도시기본계획'의 35층 층수 제한으로 재개발 속도를 내지 못하다가 2011년 지구단위계획이 바뀌면서 4개 지구로 나뉘었다.
이 일대는 층수 제한이 완화되면서 50층 이상의 초고층 재개발이 가능해졌다. 시는 대상지 전체 '특별건축구역 지정'을 전제로 디자인 혁신을 유도하고 건폐율·용적률 완화, 유연한 높이 계획을 적용할 방침이다. 기존에 최고 50층 이하(평균 30층 이하)로 규제했던 층수를 제한하지 않고, '도시·건축 창의·혁신 디자인 가이드라인'을 적용해 건축계획을 수립하면 건축위원회 심의를 통해 높이를 결정할 수 있게끔 해 유연한 높이 계획이 가능해지도록 했다.
높이 규제를 완화했지만 일률적인 고층 건물이 아닌 리듬감 있는 물결 형태의 스카이라인을 조성하고, 한강 조망 세대수를 최대한 확보하기 위해 수변 및 지구통경축(4개 축) 쪽으로 점차 낮아지는 '점층형 경관'을 유도할 방침이다.
이번 ‘성수전략정비구역 정비계획 변경(안)’은 강변북로로 가로막혀 있었던 대지여건을 개선해 걸어서 한강변으로 접근할 수 있도록 하는 방안도 담겼다. 자연스러운 한강 접근을 유도하기 위해 단지 내부에 입체데크를 조성하고, 단지를 중앙집중형으로 배치하여 가로변 개방감과 한강조망 세대를 최대한 확보했다고 시는 밝혔다.
'성수역~한강 연결축'에 상업·업무·여가 기능, '서울숲~한강~뚝섬 연계 축'에 선형공원과 수변공원을 조성한다. 수변공원은 강변북로보다 높게 입체적으로 조성해 대상지의 입지적 한계를 보완하는 한편 단지와 연결된 '새로운 석양 명소'를 만들어 낸다는 계획이다. 기존 시가지 연계 축인 뚝섬로 변으로는 주요 공공서비스 기능을 배치한다. 당초 정비계획 대비 획지면적은 약 5만㎡ 확대하고 순부담률은 약 10% 축소하는 한편 세대수는 기존 계획보다 약 9% 이상 늘려 사업성을 끌어올린다.
시는 앞으로 한강을 시민 생활의 중심으로 들여오고, 도시 활력을 높이는 거점으로 재창조하기 위해 국제 현상공모 등을 거쳐 한강과 어울리면서도 수변을 적극 이용 및 활용한 해외사례를 벤치마킹해 '혁신적 수상 문화시설'도 함께 조성할 예정이다.
한병용 서울시 주택정책실장은 "멈춰있던 '성수전략정비구역'의 지구단위계획 및 정비계획 변경(안)이 마련돼 '정원도시 서울'과 '그레이트한강 프로젝트'가 본격적으로 실현될 것으로 기대된다"며 "정비계획 변경 절차를 거쳐 연내 변경 결정이 완료되도록 적극적으로 행정지원 하겠다"고 말했다.
다음달 전국 3만여가구가 이사를 앞뒀다. 집값 상승기였던 2021년 11월 이후 가장 많은 입주물량을 기록했던 지난달보다는 줄었으나 비수기임을 고려했을 때 적지 않은 숫자다. 3000가구가 넘는 아파트 2개 단지가 연이어 입주를 앞두면서 임대차계약 만기가 코앞인 신규 입주단지 주변 아파트에선 전세 보증금이 직전 계약보다 떨어지는 역전세난 우려가 제시되고 있다.
27일 부동산 정보제공 업체 '부동산R114'에 따르면 오는 7월 전국 아파트 총 53개 단지, 3만1251가구(임대 포함)가 집들이를 시작할 예정이다. 이는 올해 월평균(3만129가구)을 살짝 웃돌지만 최대치를 기록했던 이달 4만2478가구에 비해 1만1227가구(-26.4%) 줄어든 수준이다. 권역별로는 수도권 1만4720가구, 지방 1만6531가구로 집계됐다. 수도권은 재건축·재개발 아파트가 주를 이룰 예정이며 지방은 충청권을 중심으로 택지지구 입주예정 물량이 많다.
7월 총 입주 예정 가구 중 1만2546가구(40%)는 정비사업을 통해 공급된다. 정비사업 입주단지는 수도권 8860가구(1만4720가구의 60.2%)이며 지방은 3686가구(1만6531가구의 22.3%)로 조사됐다. 서울 은평·동대문구와 경기 수원 등에 대단지가 입주하면서 수도권에 물량이 집중된 반면 지방은 14개 시도 가운데 3개 지역, 3686가구만 재건축·재개발 단지다.
시도별 다음달 아파트 입주물량은 경기(7762가구) 충남(6290가구) 서울(5340가구) 대구(2500가구) 부산(2167가구) 순이다. 경기 수원 팔달구 인계동 '수원센트럴아이파크자이(3,432가구)'와 충남 아산탕정지구의 호반써밋그랜드마크(1~5단지, 3,27가구) 등 대단지 입주가 이어질 전망이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "휴가와 장마 등의 영향을 받는 7월은 통상 이사 비수기로 불리며 수요가 줄어들지만 다음달은 입주물량이 특히 많았던 이달과 합친 7만가구 이상의 입주가 이어지는 만큼, 물량이 집중되는 지역에서는 한동안 전셋값 약세가 불가피할 것으로 보인다"며 "2년 전 높은 가격으로 계약한 전셋집의 만기가 속속 도래하면서 이들 지역에서는 역전세 가구 확대 가능성도 커진 상황이므로 입주 예정자들은 거주주택의 퇴거, 전세입자 모집 등 이사 계획을 사전에 강구할 필요가 있다"고 설명했다.
증권사의 올해 2분기 실적이 1분기보다 크게 떨어졌을 것이라는 불안감이 커지고 있다. 경기 침체로 증시가 위축된 상황에서 하한가 사태가 한달 간격으로 연이어 벌어지면서, 투자심리가 더욱 얼어붙었을 것이라는 분석이다. 하반기에도 미국의 긴축 기조와 부동산PF 등 실적의 발목을 잡을 요소들이 남아있지만, 상반기보다는 나아질 수 있다는 것이 시장의 예상이다. 증권업계에서는 특히 한국투자증권이 하반기 실적 개선으로 두드러진 연간 성적을 보일 것이라는 전망이 나온다.
27일 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 올해 2분기 영업이익이 1분기에 비해 가장 많이 하락할 것으로 예상되는 증권사는 키움증권이다. 키움증권의 올 2분기 영업이익 추정치는 2136억원으로 3889억원을 기록한 1분기보다 45.1% 감소했다. 키움증권 외에 주요 대형 증권사도 상황은 마찬가지다. NH투자증권의 2분기 영업이익 추정치는 1870억원으로 1분기에 비해 25.7% 감소할 것으로 예상되고, 한국금융지주도 26.8% 줄어든 2368억원에 그칠 것으로 전망된다.
삼성증권의 영업이익 추정치는 2032억원으로, 키움증권에 이어 40%대 하락폭을 보일 것이라는 관측이 나온다. 반대로 영업이익 하락폭이 가장 적을 것으로 전망되는 곳은 6.4% 감소가 예상되는 미래에셋증권이다.
시장에서 증권사들의 2분기 성적표가 부진할 것으로 판단하는 것은 내외부의 악재가 겹쳤기 때문이다. 미국 연방준비위원회의 금리 인상에 대한 불안감과 세계적인 경기 침체로 증시가 조정 국면을 이어가던 중에 국내 증시에 악재가 연달아 발생하면서 증권 거래량이 줄고, 이에 따라 증권사의 수수료 수익도 감소했을 것이라는 분석이다.
지난 4월에는 소시에테제네랄(SG)증권발 CFD(차액결제거래) 사태로 주가가 폭락했고, 5월에도 5개 종목 하한가 사태가 터지면서 투자심리가 급격히 나빠졌다. 폭락 사태 전인 4월 초에는 코스피 거래랑이 8억3000만주 정도였지만, 현재는 4억 주 가량으로 줄었다.
외국인의 매도세도 악재로 작용하고 있다. 한국거래소에 따르면 외국인은 지난주 5거래일 연속 매도세를 보였고, 총 순매도 규모는 1조1300억원에 달했다.
강승건 KB증권 연구원은 "차액결제거래(CFD) 관련 비용 반영, IB(기업금융) 관련 유가증권 평가손실, 그리고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 대출채권 상각을 위한 충당금 부담 등이 2분기 실적으로 반영될 것으로 예상된다"고 설명했다.
미국의 긴축 기조로 하반기에도 경기침체가 이어질 것으로 예상되고 부동산PF도 잠재 위험 요소이지만, 증권업계에서는 하반기 증권사 실적이 상반기보다는 개선될 것으로 판단한다.
증권업계 관계자는 "우리 증시의 대표 종목인 반도체 업종이 하반기부터 살아날 것으로 예상되고, 금융당국의 적극적인 조사로 위축됐던 투자심리도 회복되면서 증권사 실적도 개선될 가능성이 크다"고 내다봤다. 부동산 PF 역시 대형사를 중심으로 부실 우려가 점차 줄어들 것이라는 분석이다.
실제로 시장에서는 상장 증권사의 주가가 올해 초보다 나아질 것으로 전망했다. 키움증권의 목표주가는 올해 초 10만9083원에서 12만9545원으로 상승했고, 삼성증권 역시 4만1917원에서 4만5000원으로 올랐다. 한국금융지주도 같은 기간 7만4000원에서 7만5545원으로 높아졌다.
업계에서는 하반기 실적 회복으로 올해 가장 큰 영업이익 성장이 기대되는 증권사로 한국투자증권을 꼽는다. 한국투자증권의 모회사 한국금융지주의 2023년 영업이익 추정치는 9449억원으로, 지난해보다 무려 73.13% 증가할 것으로 전망된다. 당기순이익 역시 32.6% 늘어난 8484억원을 기록할 것으로 예상된다.
시장에서 보는 한국투자증권의 실적 개선 요인은 위탁매매 수수료 증가다. NH투자증권은 올해 한국투자증권의 위탁매매 수수료 수익을 지난해보다 13.28% 늘어난 2900억원으로 추정했다.
IPO(기업공개) 실적이 타 증권사에 비해 앞서고 있는 점도 긍정적이다. 한국거래소에 따르면 이날 기준 한국투자증권이 주관한 IPO 수는 5건으로, 6건인 미래에셋증권에 이어 2위를 기록 중이다. 공모총액도 1401억1700만원으로 업계 2위다.
코스피가 외국인의 순매수에 약보합으로 마감했다. 지난밤 빅테크주의 차익실현 매물로 하락한 미국 증시 분위기가 국내 증시에도 부담으로 작용했다는 풀이다.
27일 한국거래소에 따르면 코스피 지수는 전 거래일 대비 0.81포인트(0.03%) 하락한 2581.39에 장을 마쳤다. 지수는 전장보다 1.18포인트(0.05%) 내린 2581.02에 개장했지만 오후들어 기관이 순매수로 돌아서면서 하락폭을 줄였다.
투자 주체별로 보면 개인과 기관이 각각 602억원, 160억원을 순매수했다. 외국인은 홀로 1031억원을 순매도했다.
코스피 시가총액 상위 종목은 등락이 엇갈렸다.삼성전자(0.28%),현대차(2.74%),기아(0.82%),포스코홀딩스(0.88%)등은 상승했다. 반면 LG에너지솔루션(-0.53%), SK하이닉스(-0.44%), 삼성바이오로직스(-1.58%), 삼성SDI(-0.73%) 등은 내렸다.
이경민 대신증권 연구원은 “특별한 이벤트가 부재한 가운데 여전히 과열 부담을 덜어 놓는 구간 속에서 매물 소화 과정을 전개하고 있다”며 “미국 대형 기술주에 대한 투자의견이 하향된 점은 국내 기술주 투자에도 부정적으로 작용했다”고 말했다.
코스닥지수는 전 거래일보다 5.36포인트(0.61%) 내린 874.14로 마감했다. 지수는 전장보다 전일대비 1.62포인트(0.18%) 하락한 877.88로 출발한 이후 하락폭을 키웠다.
투자 주체별로 보면 개인이 홀로2888억원을 순매수했고, 외국인과 기관은각각 2214억원,517억원을 팔아치웠다.
코스닥 시총 상위 종목은 대부분 하락했다. 엘앤에프(0.80%), 펄어비스(6.38%), 카카오게임즈(0.58%)는 상승했다. 반면 에코프로비엠(-2.68%), 에코프로(-3.02%), 셀트리온헬스케어(-8.05%), JYP Ent(-3.92%), HLB(-1.10%) 등은 약세를 기록했다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전거래일보다 6.0원 내린 1300.3원에 마감했다. 이날 환율은 전 거래일 종가 대비 0.7원 오른 1307.0원에 개장했다. 이후 1307.8원까지 오르더니 하락 전환했다.
