서울 용산구 한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택 재개발 사업이 관리처분계획 인가(아래 링크 참고)를 받았다. 2019년 3월 사업시행계획 인가 후 4년 3개월 만이다.
용산구청은 한남3구역 재개발사업 관리처분계획을 인가하고 23일자 구보에 고시한다고 22일 밝혔다. 한남3구역은 용산구 한남동 686번지 일원에 지하 6층~지상 22층 높이의 아파트 5816가구를 짓는 대규모 재개발 단지로, 사업비만 8조3000억원에 달한다.
용도지역은 제1종~제3종 일반주거지역 및 준주거지역이 혼재하며 건폐율 42.09%, 용적률 232.47%가 적용된다.
분양주택은 총 4940가구다. 전용면적 가구수는 △54㎡ 3가구 △59㎡ 2138가구 △84㎡ 1851가구 △118㎡ 648가구 △132㎡ 135가구 △141㎡ 15가구 △151㎡ 150가구다. 임대주택은 876가구다. 이 가운데 토지 등 소유자에게 4069가구를 공급한다. 일반분양은 831가구, 나머지 40가구는 보류시설로 설정했다.
이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 예정이다. 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행하게 된다.
한남 3구역은 2009년 10월 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정된 지역으로 2012년 9월 조합 설립 후 2019년 3월 사업시행계획이 인가됐다. 이후 한남 3구역 조합은 2020년 6월 현대건설을 최종 시공자로 선정해 2022년 7월 임시총회에서 관리처분계획을 수립해 8월 인가신청서를 제출했다.
구는 대규모 사업임을 감안해 한국부동산원에 관리처분계획 전반에 대한 타당성 검증을 받아 최종 검토 후 한남 3구역 관리처분계획을 인가했다.
박희영 용산구청장은 "한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이며 이 중 3구역은 사업부지 약 12만평, 사업비만 3조원이 넘는 역대 최대 규모의 재개발사업지로 용산의 도시 미래상을 제시할 개발사업"며 "신속한 사업 추진으로 주변 한강, 남산과 어우러지는 고품격 주거타운이 조성되도록 지원할 것"이라고 말했다.
은마 76㎡ 22억5000만원에 거래 잠실엘스 84㎡도 23억5000만원 서울 인기지역서 가격 꾸준히 상승 전문가 “일시적 반등” 시각도 여전
서울 아파트 매매가격이 5주 연속 상승했다. 수도권 아파트 매맷값도 오름세를 유지했다. 수요자 선호도가 높은 일부 단지를 중심으로 매수세가 붙는 분위기다. 전문가들의 시각은 본격적인 반등과 일시적 강보합으로 엇갈리고 있다.
22일 한국부동산원에 따르면(아래 링크 참고) 6월 셋째 주 서울 아파트 매매가격지수는 0.04% 올랐다. 지난주(0.03%) 대비 오름폭을 확대했다. 다만 올해로 범위를 넓히면 서울 아파트 매매가격지수 누적 변동률은 -4.00%를 기록 중이다.
자치구별로는 도봉구(-0.09%), 중구(-0.06%), 은평구(-0.04%), 중랑·강북구(-0.03%), 관악구(-0.02%), 동대문·강서·구로·금천구(-0.01%) 등 10개구가 약세였다. 서대문·종로·광진구 등 3개구는 보합이었다.
반면 성북·양천구(0.01%), 동작·성동·용산구(0.02%), 영등포구(0.03%), 강동구(0.05%), 노원구(0.06%), 마포구(0.09%), 서초구(0.10%), 강남구(0.16%), 송파구(0.29%) 등 12개구는 올랐다. 강남권과 동남권을 중심으로 되살아났던 매수심리가 전 권역으로 옮겨가는 모습이다.
실제로 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용면적 76㎡는 지난 8일 22억5000만원에 팔렸다. 이 평형은 올해 초 17억9500만원까지 떨어졌지만, 반년도 채 지나지 않아 22억원대를 회복했다.
송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 지난 14일 23억5000만원에 새 주인을 맞았다. 지난해 연말과 올해 연초에 걸쳐 20억원선이 붕괴됐지만, 다달이 2021년 3월 신고가(24억5000만원)에 접근하고 있다. 인근 단지인 ‘잠실엘스’와 ‘트리지움’의 매매동향도 이와 비슷하다.
강남구 압구정동 ‘신현대12차아파트’ 전용 110㎡는 지난 8일 36억원에 신고가를 경신했다. 직전 거래가이자 직전 신고가는 2021년 4월 32억5000만원이었다. 2년 사이에 3억5000만원 올랐다. 노원구 월계동 ‘센트럴아이파크’ 전용 84㎡도 지난 6일 9억2000만원에 계약이 체결됐다. 지난 3월 직전가(8억원)보다 1억원 넘게 몸값을 높다.
전국 아파트 매매가격지수는 0.01% 떨어졌다. 지난주(-0.02%)와 같은 하락폭을 유지했다. 전국 176개 시·군·구 중 집값이 낮아진 지역은 113곳으로 집계됐다. 경기(0.00%→0.03%)와 인천(0.04%→0.03%)이 나란히 상승하면서 수도권(0.02%→0.03%)의 오름폭을 키웠다. 세종(0.17%→0.18%)은 14주 연속 상승세를 유지했다.
전세시장에서도 이주 수요가 발생하고 있다. 전국 아파트 전세가격지수는 0.04% 내렸다. 낙폭은 지난주와 같았다. 구체적으로 서울(0.03%→0.02%)이 상승폭을 축소했다. 수도권(-0.01%→0.00%) 보합으로 돌아섰다. 지방권(-0.07%→-0.08%)은 하향 조정 수준을 키웠다.
한 부동산업계 관계자는 “매수인과 매도인 간 희망가격 차이가 여전하고 입지·단지별로 국지적 혼조세가 지속되고 있다”며 “이 같은 양극화는 당분간 이어질 것”으로 진단했다.
백새롬 부동산R114 책임연구원은 “정부의 규제 완화 효과와 대출금리 변동성이 낮아지면서 투자환경이 개선되고 있음을 시사한다”면서도 “여전히 거래량이 평년 수준을 밑돌고 주택경기가 둔화해 투자 여건이 가변적이기 때문에 성급한 매수 판단은 지양해야 한다”고 조언했다.
다음 달 경기 광명시 광명동에서 분양하는 ‘광명센트럴아이파크’(광명4구역 재개발) 분양가가 3.3㎡당 평균 3272만원에 확정됐다. ‘국민 평형’이라 불리는 전용면적 84㎡(옛 33~34평)가 최고 12억7000만원 정도다.
지난해 12월과 올해 5월 최고 10억4000만원대에 나온 ‘철산자이 더 헤리티지’, ‘광명자이더샵포레나’보다 2억원가량 높다. 강태희 광명4구역 조합장은 “공사비와 건설원가가 많이 오른 데다, 고급 마감재를 쓴 영향”이라고 설명했다.
경기도 아파트 분양가격이 서울 못잖게 뜀박질하고 있다. 분양가 10억원을 돌파하는 전용 84㎡ 아파트가 잇따른다. 22일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 지난달 경기도 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가(직전 1년 평균)는 1916만원대로, 1년 전보다 19.5% 상승했다. 같은 기간 서울(3106만원)의 분양가 상승 폭 10.1%보다 훨씬 가파르다.
개별 단지로는 ‘국민 평형 10억원 시대’가 열렸다. 전용 84㎡ 기준으로 지난 1월 안양시 동안구 호계동에 나온 ‘평촌 센텀퍼스트’가 10억7200만원에, 지난달 의왕시 내손동에서 분양한 ‘인덕원 퍼스비엘’이 최고 10억7900만원 선에 분양됐다. 지난달 용인시 기흥구에서 분양한 ‘e편한세상 용인역 플랫폼시티’도 최고 12억3000만원대에 나왔다.
이는 최근 서울 비강남권 분양 단지와 비슷한 수준이다. 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 전용 84㎡ 분양가는 12억3600만~13억2040만원, 영등포구 양평동 ‘영등포자이디그니티’ 84㎡는 11억6600만~11억7900만원이었다.
강북권 단지와 비교하면 오히려 비쌌다. 지난 5월 은평구 신사동에서 분양한 ‘새절역 두산위브 트레지움’(최고 9억9000만원)과 지난 4월 동대문구 휘경동에 나온 ‘휘경자이디센시아’ 전용 84㎡(최고 9억7600만원)는 10억원에 못 미쳤다. 한 분양대행업체 관계자는 “경기도에서 전용 84㎡ 분양가격이 10억원을 넘은 건 과천·판교뿐이었는데, 최근엔 그 외 지역에서 동시다발적으로 나온다”고 말했다.
분양가 상승 이유는 복합적이다. 서울과 마찬가지로 시멘트·철근 등 주요 원자재 가격은 물론 땅값, 인건비가 줄줄이 오른 영향이 크다. 지난 1·3 부동산 대책으로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 뺀 전 지역의 분양가 상한제가 폐지된 것도 원인으로 꼽힌다. 상한제 폐지를 이용해 재개발·재건축 조합이 추가 부담금을 줄이기 위해 일반분양가를 최대한 올려 잡기 때문이다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “주 52시간 근무제와 중대재해처벌법 시행 등으로 공사 기간이 길어진 것도 분양가 상승에 한몫했다”고 말했다.
서울 접근성 부분이 반영됐다는 분석도 나온다. 한 건설사 관계자는 “광명·의왕은 경기도에서도 서울과 가까운 곳으로, 부동산 시장에서 강북 등 서울 외곽보다 입지상 낫다는 평가가 있다”고 말했다. ‘분양가를 올려도 팔린다’는 조합과 건설사의 계산도 깔렸다. 실제 고분양가 논란이 일었던 광명시 ‘철산자이 더 헤리티지’, ‘광명자이더샵포레나’는 결국 완판에 성공했다. 의왕시 ‘인덕원 퍼스비엘’도 1순위 청약에서 평균 11.1대 1의 경쟁률을 기록했다.
업계에선 수도권의 분양가 상승세가 당분간 이어질 것으로 내다본다. 시멘트 등 원자재 상승으로 공사비가 계속 오를 것으로 보여서다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가를 과도하게 올리면 다시 미분양으로 이어져 부동산 시장 회복세에 찬물을 끼얹을 수 있다”고 말했다.
연내 2회 추가 인상 재확인한 파월 "물가 낮추고자 더 많은 금리 인상" 비둘기 굴스비도 "7월 결정 못 정해" 강경 매파 행보에 침체 공포 재부상
제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장이 추가 긴축 기조를 재확인했다. 시장을 놀라게 했던 연내 두 차례 기준금리 인상 기조에서 물러나지 않았다. 연내 6%에 가까운 최종금리가 현실화할 수 있다는 의미다. 이에 따라 근래 수면 아래로 가라앉나 했던 경기 침체 우려가 다시 급부상하는 분위기다.
파월 의장은 21일(현지시간) 하원 금융서비스위원회에 출석해 반기 통화정책을 보고하는 자리에서 “인플레이션을 낮추기 위해 더 많은 금리 인상이 있을 것으로 본다”며 “거의 모든 연방공개시장위원회(FOMC) 위원들은 연말까지 금리를 다소 올리는 것이 적절할 것으로 예상한다”고 밝혔다.
연준은 지난 14일 FOMC를 통해 연내 두 번 금리를 추가 인상하는, 즉 5.50~5.75%까지 올릴 것이라는 내용을 골자로 한 점도표를 공개했는데, 일주일 만에 공개석상에 나선 파월 의장은 이를 다시 옹호한 것이다. 올해 남은 FOMC 정례회의는 다음달을 포함해 오는 9월, 11월 12월 등 총 네 차례다. 이 중 두 번 금리를 올릴 것이라는 게 현재 연준의 기조다.
그는 “지난 회의 때는 우리가 얼마나 멀리, 얼마나 빠르게 움직였는지 고려해 추가적인 정보와 통화정책 영향을 평가할 수 있도록 금리를 동결해야 한다고 판단했다”며 “우리가 얼마나 멀리 왔는지를 고려할 때 더 온건한 속도로 (추후 긴축을) 하는 게 합리적”이라고 했다. 지난 FOMC 당시 발언과 비슷한 톤이다.
파월 의장은 “인플레이션은 지난해 중반 이후 다소 완화했다”면서도 “그럼에도 인플레이션 압력은 계속 높아지고 있고 (연준 목표치인) 2.0%로 되돌리는 것은 갈 길이 멀다”고 강조했다.
파월 의장은 인플레이션의 주범 중 하나로 꼽히는 노동시장 상황에 대해서는 “수요와 공급과 수요가 균형을 이뤄가고 있다는 몇 가지 징후가 있다”면서도 “여전히 매우 빡빡하다(타이트하다)”고 진단했다. 그는 또 “경제가 예상대로 돌아간다면 그렇게(두 번 추가 인상) 될 것이라고 보는 게 꽤 정확한 추측일 것”이라며 “(인플레이션이 낮아지면서) 일정 기간 추세를 밑도는 경제 성장과 노동시장의 일부 완화로 이어질 가능성이 크다”고 말했다. 시장은 여전히 연내 한 차례 인상을 점치고 있지만, 파월 의장은 최근 점도표에 더 힘을 실은 것이다.
시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 이날 오후 현재 연방기금금리(FFR) 선물 시장 참가자들은 연준이 다음달 회의에서 금리를 5.25~5.50%로 25bp(1bp=0.01%포인트) 올릴 확률을 71.9%로 보고 있다. 하지만 5.50~5.75%까지 갈 것이라는 베팅은 9~12월 회의 모두 10% 남짓에 불과하다.
파월 의장의 긴축 기조 재확인에 뉴욕채권시장은 약세(채권금리 상승)를 보였다. 연준 통화정책에 민감한 미국 2년물 국채금리는 장중 4.752%까지 상승했다. 전거래일과 비교해 6bp 가까이 오른 수치다. 근래 초강세를 이어 왔던 뉴욕 증시의 3대 지수는 일제히 하락했다. 투자회사 에드워드 모야 수석시장분석가는 “파월 의장의 매파 언급에 증시가 약세를 보였다”고 말했다.
파월 의장뿐만 아니다. 연준 내에서 가장 비둘기파 성향이 강한 것으로 알려진 오스탄 굴스비 시카고 연방준비은행 총재는 이날 월스트리트저널(WSJ) 포럼에서 “지난주 금리 결정은 (인상과 동결 사이에서) 아슬아슬했다”며 “다음달 회의 때 무엇을 해야 할지는 아직 정하지 못했다”고 말했다. 파월 의장의 발언과 크게 다르지 않다. 그는 다음달 FOMC 전까지 인플레이션에 대해 모두 알 수 있을지 여부에 대해서는 “아마 그렇지 않을 것”이라며 불확실성을 토로했다. 그는 또 자신을 매파도 비둘기파도 아닌 ‘데이터 도그’(data dog)로 칭하면서 “우리는 (앞으로 나오는 지표들을 보면서) 더 냄새를 맡을 필요가 있다”고 했다.
연준이 매파적으로 기울면서 월가에서는 다시 침체 우려가 부상하고 있다. 만에 하나 최종금리가 당초 예상보다 훨씬 높은 6%에 육박한다면 가계와 기업 모두 타격이 불가피하다는 것이다. LPL 파이낸셜의 제프리 로치 수석이코노미스트는 “가장 가능성이 높은 시나리오는 소비자가 소비를 줄이고 기업이 고용을 줄이면서 연말까지 약한 침체에 빠지는 것”이라고 했다.
TS 롬바르드의 스티브 블리츠 수석이코노미스트는 “미국 재무부 데이터를 자체 분석한 결과 지난 16일까지 법인세 수입은 1년 전보다 12% 줄었다”며 “이는 소득과 고용이 조만간 감소할 것임을 보여주는 핵심 지표”라고 말했다. 그는 “경기 침체 전망은 아직 손상되지 않았다”면서 몇 달 내 침체 가능성을 점쳤다.
22일 코스피가 전 거래일보다 0.43%(11.07포인트) 오른 2593.70에 마쳤다. 열흘 동안 약 1조 원을 순매도했던 연기금이 순매수로 돌아서며 상승세를 주도했다. 이날 개인과 외국인이 각각 1104억 원, 1284억 원을 팔아치운 반면 기관 홀로 2366억 원을 사들였다. 연기금 순매수 금액만 1403억 원가량을 기록했다.
이경민 대신증권 연구원은 "코스피는 연기금 중심으로 기관 자금이 유입되며 2600선 회복을 시도했다"며 "외국인도 현물 순매도와 대조적으로 선물을 7000억 원 이상 순매수했다"고 분석했다.
코스피 시가총액 상위 10개 종목은 혼조세를 보였다. 삼성전자(+1.13%), LG에너지솔루션(+1.97%), 삼성전자우(+0.34%), 포스코홀딩스(+3.53%)가 상승했고 SK하이닉스(-0.96%), 삼성바이오로직스(-0.13%), LG화학(-0.28%), 현대차(-0.98%), 기아(-0.60%)가 하락했다. 삼성SDI는 보합에 마쳤다.
