부동산 주택담보대출 규제 완화(2023.03.02)

 

어제(2023.03.02) 언론기사들을 보면 다음과 같은 내용들이 있습니다.

 

○ 2일부터 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 허용…LTV 30% 한도(세계일보)

2일부터 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 허용…LTV 30% 한도

 

○ 오늘부터 다주택자도 규제지역 주택담보대출 허용

오늘부터 다주택자도 규제지역 주택담보대출 허용

 

○ 다주택자 규제지역 내 주택담보대출, LTV 30%까지 가능

다주택자 규제지역 내 주택담보대출 LTV 30까지 가능

 

○ 다주택자도 오늘부터 규제지역에서 주택담보대출 받을 수 있다

다주택자도 오늘부터 규제지역에서 주택담보대출 받을 수 있다

 

다주택자도 2023년 3월 2일부터 규제지역에서 주택담보대출을 받는다는 내용입니다. 

 

지금까지는 2주택 이상인 다주택자의 경우 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서는 주택담보대출을 받을 수 없었습니다.(관련 링크 아래 참고)

지역별 LTV 비율과 계산 사례(2) - 주택가격과 주택수

 

하지만 2023년 3월 2일부터 다주택자도 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서도 주택담보대출을 받을 수 있다고 합니다.(붙임파일 참고)

230302 (보도자료) 은행업 감독규정 등 5개 규정 개정안 금융위 의결.pdf

0.28MB

 

관련 내용에 대하여 보다 자세히 알아보기 위해 지난 2023년 2월 9일 금융위원회에서 발표한 보도자료를 살펴보겠습니다.(붙임파일 참고)

230209 (보도자료) 은행업 감독규정 등 5개 규정 개정안 규정변경 예고.pdf

0.27MB

 

2주택 이상 보유자(다주택자)의 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택담보대출 허용 뿐만 아니라 다양한 내용들을 많이 담고 있습니다. 각각의 내용에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 2주택 이상 보유한 다주택자들의 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택담보대출 허용

 

앞서 살펴본 대로 2023년 3월 1일 전까지는 다주택자의 경우 주택을 추가 매수하려고 할 때 주택담보대출을 받을 수 없었습니다. 하지만 2023년 3월 2일부터는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 주택을 매수하려고 할 때는 LTV의 30%까지, 비규제지역의 경우 LTV의 60%까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

예를 들어 2주택자인 갑이 KB시세 12억 원의 서울 강남구(규제지역) 주택을 매수한다고 하겠습니다. 이럴 경우 기존에는 단 1원도 대출을 받을 수 없었지만 이제는 LTV의 30%인 3억 6천만 원(12억 원 x 30%)까지 대출받을 수 있다는 의미입니다.(DSR 및 방공제 등을 배제할 경우)

 

또한 3주택자인 을이 KB시세 7억 원의 수원 권선구(비규제지역) 주택을 매수한다고 하겠습니다. 이럴 경우 비록 3주택자이지만 LTV의 60%인 4억 2천만 원(7억 원 x 60%)까지 대출받을 수 있다는 의미입니다.(DSR 및 방공제 등을 배제할 경우)

 

2. 주택 임대·매매사업자 주택담보대출 허용

 

 

지금까지 주택 임대·매매사업자들은 규제지역, 비규제지역 막론하고 주택담보대출을 받을 수 없었습니다. 하지만 3월 2일부터는 임대·매매사업자들도 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역), 비규제지역 모두 대출을 받을 수 있도록 개선되었습니다. 따라서 주택 임대·매매사업자들의 경우 임대·매매를 목적으로 주택을 매수할 때 규제지역에서는 LTV 30%까지, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 되었습니다.

 

3. 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급 시 각종 제한 일괄 폐지 

 

 

지금까지는 주택담보대출 관련하여 다양한 규제들이 많이 있었습니다. 특히 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 관련하여 까다로운 규제들을 사례들을 통해 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(1)

 

전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(2) - 15억 원 이상 초고가

 

요약하면 임차보증금의 반환을 위해 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)은 지금까지

 

① 투기지역, 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 한도는 최대 2억 원이었음

② 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 9억 원 초과 주택에 대하여 전입의무 

③ 2주택 보유 세대의 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 담보대출을 받으려고 할 경우 다른 담보주택을 의무적으로 처분해야 함

④ 3주택 이상 보유 세대는 규제지역 내 주택담보대출 불가능

 

등의 제한이 있었습니다.

 

하지만 3월 2일부터는 이러한 제한들이 모두 폐지되고, LTV 및 DSR 범위 내에서 주택담보대출을 받을 수 있도록 개선되었습니다.

 

4. 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지

 

 

이전에 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고)

생활안정자금 목적의 주택담보대출 조건과 대출한도

 

생활안정자금 목적의 주택담보대출은 '의료비 교육비 등 생활자금조달목적으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출'이며, 이는 연 최대 2억 원까지 취급이 가능했었습니다. 하지만 연 최대금액 제한 없이 LTV, DSR 범위 내에서 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 받을 수 있도록 개선되었습니다. 

 

참고로 LTV, DSR의 개념은 아래 링크를 참고하면 될 것 같습니다. 

LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

 

DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법

 

5. 주택담보대출 대환 시 기존 대출시점 DSR 적용(1년 한시적 운영)

 

 

기존 주택담보대출을 상환하고자 하는 목적으로 새로운 대출을 받을 때 이를 신규대출로 취급하여 대환시점에서의 DSR을 적용해 왔습니다. 하지만 새로운 대출을 받을 때 기존 대출시점의 DSR을 적용함으로써 기존 대출한도가 적어지는 것을 방지할 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 단, 이것은 1년 간(2024년 3월 1일) 한시적으로 운영된다는 것을 유의하면 될 것 같습니다.

 

6. 서민·실수요자 주택담보대출 한도 폐지

 

 

지금까지는 서민·실제로 거주하려고 하는 사람(실수요자)에 대해서는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택담보대출을 받을 때 최대 대출한도는 6억 원이었습니다. 하지만 이러한 대출금액 한도는 폐지되었고 LTV, DSR 범위 내에서 여건이 되는 한 대출을 받을 수 있도록 제도가 개선되었습니다.

 

하지만 서민·실수요자의 요건을 모두 충족해야 하며 해당 요건은 다음과 같습니다.

 

① 부부합산 연소득 9,000만원 이하

② 무주택 세대주

③ 투기지역, 투기과열지구 주택가격 9억 원 이하(단, 조정대상지역의 경우 8억 원 이하)

 

대출시장에 상당한 변화가 예상됩니다. 물론 DSR, LTV 등을 준수해야 하고, 대출금리의 압박이 있지만 과거와 달리 덜 빡빡하고 덜 복잡해진 것 같다는 생각이 듭니다.