최근 금리 인상 거래 절벽 본격화되면서, 올해 수도권의 아파트값 누적 하락률이 10년 만에 최대치다. 30일 한국부동산원 조사에 따르면 올해 들어 9월까지 수도권 아파트값은 2.37% 하락했다. 이는 1∼9월 기준 2013년(-1.70%) 하락폭을 뛰어넘어 2012년(-4.13%)에 이어 10년 만에 최대 하락이다.
연간 변동률과 비교해도 2013년 연간 하락률(-0.84%)을 넘어서 2012년(-5.77%) 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 서울은 올해 들어 1.67% 하락했다. 1∼9월까지 누적 하락률로 보면 2013년(-1.89%)보다 낮지만 2013년 연간 하락률(-1.28%)보다는 더 낮은 수치다.
2030 영끌족들이 대거 몰리면서 지난해 연간 서울지역 상승률(11.91%) 1위였던 노원구는 올해 9월까지 3.56% 떨어지며 하락률 1위 지역이 됐다. 작년 8.77% 상승했던 도봉구도 올해 3.31% 하락하며, 노원구에 이어 하락률 2위를 기록했다. 이어 성북구(-3.10%), 은평구(-2.94%), 서대문구(-2.89%), 종로구(-2.79%) 등 강북지역의 하락세가 두드러졌다. 경기도 아파트도 올해 들어 9월까지 2.57% 떨어지며 2012년(동기 -3.66%, 연간 -5.26%) 이후 10년 만에 최대 하락했다. 화성(-5.93%), 시흥(-5.48%), 오산(-5.37%), 의왕(-4.89%), 광명(-4.13%), 수원(-3.96%), 광주(-3.27%), 의정부(-3.04%) 등이 올해 들어 3% 이상 떨어진 상태다.
지난해 무려 24.51% 뛰며 아파트값 상승률 1위를 기록했던 인천은 올해 9월까지 3.18% 내렸다. 2012년(동기 -3.69%, 연간 -5.46%) 이후 10년 만에 가장 큰 하락세다. 경기와 인천 일부 분양 아파트는 분양권 매물이 분양가 밑으로 떨어진 '마이너스 프리미엄' 단지들도 나오는 등 분양시장도 얼어붙고 있다.
전문가들은 집값이 크게 하락하면서 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶인 많은 지역들이 대거 풀릴 것으로 예상했다. 인천은 지난 9월 투기과열지구에서 풀렸지만 조정대상지역에는 여전히 묶여 있다.
국토부는 현재 규제지역 해제 후보지 대상을 선별하고 있다. 규제지역 지정 요건은 별도로 정해져 있지만 해제 요건은 따로 없기 때문에 집값 하락, 청약경쟁률, 미분양 등 정량적 지표와 함께 향후 재건축·재개발 등 정비사업 추진과 신도시 건설 가능성 등을 포함한 정성적 판단이 함께 변수로 작용할 전망이다. 조정대상지역에서 풀리면 청약 규제와 함께 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화된다. 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 함께 완화된다. 현재 수도권 지자체에서는 규제지역 해제요구가 빗발치고 있다. 다만 재건축 규제완화 등으로 집값 상승 가능성이 남아 있는 서울은 규제 지역 해제 대상에서 제외될 것이라는 관측이 많다. 일각에선 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 강북 일부지역의 경우 조정대상지역은 유지하되 투기지역 또는 투기과열지구에서 해제될 수 있다는 예상도 나온다.
삼성물산 건설부문이 서울 동작구 흑석2구역 공공재개발 사업의 시공사로 선정됐다. 삼성물산은 지난 29일 열린 흑석2재정비촉진구역 주민총회에서 시공사로 선정됐다고 30일 밝혔다. 공사비는 약 6762억원 규모다.
흑석2구역 재개발은 서울특별시 동작구 흑석동 99의 3 일대를 지하 7층~지상 49층 규모 주상복합건물 4개 동으로 재개발하는 사업이다. 서울주택도시공사(SH)가 시행자로 참여하는 공공재개발 방식으로 진행된다.
삼성물산은 흑석2재개발의 단지명을 '래미안 팰리튼 서울'로 제안하고 차별화된 외관 디자인을 선보였다. 가구당 서비스 면적을 늘린 특화 평면, 한강 조망 가구를 늘린 대안설계 등을 통해 지역을 대표하는 랜드마크로 구축한다는 계획이다. 아울러 지상 46층, 169m 높이에 한강 조망이 가능한 스카이브릿지와 조, 중, 저녁 서비스가 제공되는 카페 169클럽, 입주민 라운지 등을 갖춘 스카이 커뮤니티도 설치할 예정이다.
한편, 삼성물산은 흑석2구역 재개발 사업을 수주하면서 2010년 서울 서대문구 가재울5구역 이후 12년 만에 재개발 시장에 복귀하게 됐다.
3. 재건축 규제 완화 훈풍 '기대감'…'안전진단' 노크하는 서울 노후 아파트(News1)
윤석열 정부가 재건축 안전진단 규제 완화를 예고한 가운데 정밀안전진단 재도전에 나선 노후 아파트가 늘고 있다. 최근 정밀안전진단 조건부 통과 재건축 단지도 등장해 초기 단계 재건축 시장에 관심이 쏠린다.
현재 정밀안전진단 도전에 나선 곳은 명일동 한양아파트 외에도 도봉구 '쌍문한양1차아파트', 송파구 문정동 '올림픽훼미리타운' 등이 있다.
정비업계는 윤석열 정부가 안전진단 규제 완화를 본격화할 것이라는 관측이 제기되면서 정밀안전진단을 추진하는 단지가 늘고 있다고 분석했다.
국토교통부는 연내 재건축 안전진단의 구체적인 개선방안을 마련하고 발표할 계획이다. 국토부는 지난 9월 안전진단 조사 항목 중 구조 안전성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 완화하겠다는 내용을 공개한 바 있다.
최근 정밀안전진단에서 조건부로 통과한 단지가 속속 등장했다.
도봉구 창동 '상아1차아파트'는 최근 정밀안전진단에서 D등급을 받았다. 향후 공공기관 적정성 검토에서 통과하면 재건축 사업을 본격화할 수 있다. 영등포구 여의도동 '미성아파트'는 지난 14일 적정성 검토에서 D등급을 받아 재건축 추진을 확정했다.
안전진단은 재건축 사업 첫 단추다. 크게 예비안전진단과 정밀안전진단으로 나뉜다. 안전진단 결과 A~E등급으로 분류하며, 이 가운데 D등급(조건부) 또는 E등급을 받으면 재건축할 수 있다. D등급은 한국건설기술연구원 또는 국토안전관리원의 추가 적정성 검토를 받아 D등급이나 E등급을 받아야 최종적으로 재건축 사업을 추진할 수 있다.
이 안전진단은 지난 2018년 문재인 정부가 규제를 강화하면서 양천구 목동재건축, 노원구 상계재건축 등 대부분 초기 재건축 단지가 안전진단 문턱에서 좌절했다. 규제 강화 이후 현재까지 안전진단 절차를 넘어선 곳은 목동6단지, 상계주공6단지 등 손에 꼽을 정도다.
정비업계는 재건축 안전진단 규제 완화가 구체화하면 안전진단에 도전하는 초기 재건축 단지가 쏟아져 나올 것으로 봤다.
업계 관계자는 "목동, 상계 등 안전진단 규제에 막혀 재건축 사업이 중단된 곳이 상당하다"라며 "(안전진단 규제 완화가) 개별 재건축 단지에도 호재지만, 장기적으로 서울 주택 공급 측면에서도 큰 도움이 될 것으로 본다"고 말했다.
‘최고 금리 7% 시대’가 열렸다. 주택담보·전세·신용대출 등 종류에 상관없이 4대 시중은행의 가계대출 최고 금리가 모두 7%를 넘어섰다.
30일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 변동금리는 28일 기준 연 4.970∼7.499% 수준이다. 한 달 전인 9월 30일(4.510∼6.813%)과 비교해 상단이 0.460%, 하단이 0.686%나 높아졌다. 이는 변동금리의 지표금리인 신규 취급액 기준 코픽스(COFIX)가 지난 17일 2.960%에서 3.400%로 0.440% 뛰었기 때문이다.
같은 기간 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리도 연 4.730∼7.141%에서 연 5.360∼7.431%로 올랐다. 변동금리와 마찬가지로 상단이 7%를 넘었을 뿐 아니라 하단이 0.630%나 급등했다. 주택담보대출 혼합형 금리의 지표로 주로 사용되는 은행채 5년물(AAA·무보증) 금리가 예상보다 빠른 긴축 전망 등의 영향으로 최근 계속 올랐기 때문으로 풀이된다.
신용대출과 전세자금대출 금리 역시 7%대를 돌파했다. 한 달 사이 신용대출 금리(1등급·1년)는 연 5.108∼6.810%에서 5.953∼7.350%로 뛰었다. 하단의 인상 폭은 0.845%에 이른다. 지표인 은행채 1년물 금리가 같은 기간 0.522% 치솟은 탓이다.
대표적 서민 대출상품인 전세자금대출(주택금융공사보증·2년 만기) 최고 금리도 지난주 7%를 넘어선 데 이어 벌써 7%대 중반(7.350%)에 다가서고 있다. 시중은행의 7%대 가계대출 금리 시대는 2009년 이후 약 13년 만에 처음이다.
4대 시중은행의 최고 금리 통계를 보면 2007년 9월 7%를 넘어 2008년 12월 8.4%로 정점을 찍고 2009년 다시 7%대로 내려왔다. 당시 주택담보대출 금리는 CD(양도성예금증서) 등이 주로 반영된 MOR(시장금리)만을 기준으로 산정됐다.
이후 2010년부터는 보다 합리적 대출금리를 산출하자는 취지에서 주택담보대출 지표금리로 코픽스를 사용하기 시작했다. 코픽스 체제에서 가계대출 상품의 최고 금리가 일제히 7%를 넘은 적이 없었다.
최고 대출 금리가 8%를 넘어설 가능성도 제기되고 있다. 긴축 현상이 지속하면 연말까지 금리가 더 올라갈 전망이다. 한국은행 금융통화위원회가 물가·환율 상승과 미국의 자이언트 스텝 등에 대응해 다음 달에도 기준금리를 최소 0.25% 더 올릴 것으로 보고 있다. 만약 시중은행의 주택담보대출 최고 금리가 8%대에 이르면 2008년 금융위기 당시 이후 14년 만이다.
신용대출의 경우 이미 8% 이상의 고금리 비율이 꽤 높아졌다. 하나은행의 경우 8% 고금리 점유율이 13.4%로 가장 높다. KB국민은행이 11.6%로 뒤를 이었다. 8% 이상 고금리 비율은 NH농협 8.4%, 신한 6.8%, 우리 6.2% 순이다.
외화 매출, 달러 표시할 경우 기업에 타격 “달러지수 8~10%p 상승하면 S&P500 기업 EPS 1%p 감소” 수요에 영향 줄 수 있어 우려 가중
미국 기업들의 3분기 순이익이 강달러 여파로 대거 증발하고 있다. 29일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)는 주요 애널리스트를 인용해 3분기 미국 기업 순이익이 100억 달러(약 14조 원) 이상 사라진 것으로 추정된다고 보도했다.
강달러는 어린이 장난감부터 담배에 이르기까지 모든 제조업체에 타격을 입히며 올해 들어 미국 기업 이익을 잠식하고 있다. JP모건자산운용의 잭 캐프리 포트폴리오 매니저는 “투자자들은 현 상황이 통화 환산 문제인지, 수요 문제인지를 명확하게 하려 한다”며 “이 문제는 지난 수년간 논의 대상이 아니었던 만큼 이제 기업이 실적을 재조정하는 불행한 시기가 드리울 수 있다”고 설명했다.
환산 문제는 달러 가치가 치솟은 상태에서 재무제표상의 외화 매출을 달러로 환산할 때 매출이 줄어드는 것을 의미한다. 해외에 거점을 두거나 해외사업이 전체 매출에서 차지하는 비중이 높은 경우 큰 손실을 보게 된다.
크레디트스위스(CS)의 조너선 골럽 주식전략책임자는 “달러지수가 8~10%포인트(p) 상승할 때마다 S&P500 기업의 전체 주당순이익(EPS)은 1%p 감소한다”고 분석하기도 했다. 올해 들어 주요 6개국 통화 대비 달러 가치를 나타내는 ICE달러지수는 15% 이상 상승했다.
일부 전문가들은 환산 문제가 생각보다 크게 작용할 수 있다고 우려했다. 얼라이언스번스타인의 마이클 워커 포트폴리오 매니저는 “올해 달러 움직임은 미국 기업 전체 순이익의 약 3%를 지울 수 있다”고 예측했다.
더 큰 문제는 달러 이외 통화로 제품을 만들고 파는 경쟁업체들이 가격경쟁에서 우위를 보임에 따라 미국 기업들에 대한 글로벌 수요 자체가 감소할 가능성이 있다는 점이다.
얼라이언스번스타인은 대표적으로 마이크로소프트(MS)와 아마존을 비교했다. 두 곳 모두 캘리포니아에 기반을 두고 있지만, MS의 경우 클라우드 서비스 ‘애저’ 가격을 현지 통화로, 아마존은 같은 서비스인 ‘AWS’ 가격을 달러로 가격을 책정한다는 차이가 있다.
워커 매니저는 “통화 편차가 이렇게 큰 상황에서 가격을 인상하지 않기로 한 MS는 큰 경쟁 우위를 보일 것”이라며 “반면 아마존은 사실상 고객들에게 가격을 올리고 있는 꼴”이라고 설명했다.
FT는 “강달러는 미국 금리의 급속한 상승에 고무됐다”며 “투자자들이 미 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상 둔화에 베팅하면서 달러 가치는 9월 말 고점에서 내려왔지만, 연준이 실제로 금리를 낮추기 전까지 의미 있는 달러 약세는 없을 것”이라고 전망했다.
애플은 지난주 실적을 발표하면서 “올해 남은 기간 강달러가 우리 사업에 미치는 충격이 더 커질 것”이라며 “환율이 이번 분기 매출에 미칠 영향이 10%에 다다를 수 있다”고 경고했다.
