지난달 아파트 거래량이 전달보다 더 줄어들었다. 특히 서울은 2006년 이후 역대 최저 수준이었던 전달 기록을 다시 갈아 치웠다.부동산시장이 날개 없는 추락을 거듭하고 있다.반면 아파트 미분양은 빠르게 늘어나면서 4만 채를 넘어섰다. 2020년 1월 이후 2년 8개월 만이다. 미분양도 크게 늘어나고 있는 가운데 증가세도 2009년 이후 가장 빨랐다.
국토교통부는 31일(오늘) 이런 내용의 ‘9월 주택 통계’를 발표했다. 매월 말 발표하는 이 통계에는 ▲미분양 ▲주택 매매 및 전월세 거래량 ▲인허가 착공 분양 입주 등 각종 주택건설실적이 담겨 있다.
한편 이처럼 각종 시장지표가 곤두박질치면서 부동산 경기가 당분간 침체 국면이 이어질 것이라는 전망이 쏟아지고 있다. 특히 국내를 대표하는 정책 싱크탱크인 ‘한국개발연구원(KDI)’는 내년 상반기까지 집값 하방 압력이 계속될 것이라는 분석을 내놨다.
1) 더 줄어든 거래량…서울 역대 최소 거래기록 갱신
국토부에 따르면 9월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 모두 3만2403건으로 집계됐다. 전월(3만5531건)보다 8.8% 감소했고, 전년 동월(8만1631건)과 비교하면 무려 60.3% 줄었다. 누적물량(1~9월)으로 보면 올해는 41만7794건으로, 작년 같은 기간(81만8948건)의 절반을 조금 넘었다. 최근 5년 새 가장 적은 물량이기도 하다.
지역별로는 수도권(9월·1만2609건)이 전월 대비 9.2%, 전년 동월과 비교하면 66.1% 감소했다. 비수도권(1만9794건)도 전월 대비 8.6%, 전년 동월 대비 55.4%가 줄어들며 거래절벽을 실감하게 했다.
특히 서울의 경우 아파트 거래량이 9월 한 달 동안 856건에 그쳐 2006년 이후 최소였던 전월(907건)의 기록을 경신했다.
2) 가파르게 늘어나는 미분양…9월까지 2만4000채 증가
반면 주택 미분양은 빠른 속도로 늘어나고 있다. 9월 말 전국 미분양은 4만1604채로 집계됐다. 2020년 1월(4만3268채) 이후 2년 8개월 만에 다시 4만 채로 접어들었다.
무엇보다 증가세가 염려스럽다. 전월(3만2722채)보다 27.1%(8882채) 증가했고, 누적물량(1~9월)으로는 2만4000채가 늘어났다. 이러한 증가세는 2008년(연간증가물량·5만3345채) 이후 가장 많은 것이다.
정부의 공식통계지표 포털인 ‘e-나라지표’에 따르면 1993년 이후 집계된 미분양주택 통계에서 연간 2만 채 이상 미분양주택이 늘어난 시기는 ▲1994년(2만8098채) ▲1995년(4만6727채) ▲2004년(3만872채) ▲2007년(3만8482채) ▲2008년(5만3345채) ▲2015년(2만1133채) 등 모두 6차례에 불과하다. 올해의 경우 최근의 부동산시장 상황과 현재 추세를 감안하면 연말까지 3만 채 이상 불어날 가능성이 크다.
지역별로는 비수도권 지역의 미분양주택이 절대적으로 많았지만, 증가세는 수도권이 월등히 높았다. 비수도권은 3만3791채로, 전월보다 21.9%(6081채) 증가한 반면 수도권은 7813채로 한 달 새 무려 55.9%(2801채) 늘어난 것이다.
3) 건설실적도 침체 기미 뚜렷…인허가 소폭 늘고, 착공·분양은 급감
주택건설 상황도 침체되는 부동산시장 상황을 고스란히 반영하고 있었다.
지난 정부와 현 정부의 지속적인 공급 확대 정책에 힘입어 지방을 중심으로 인허가와 준공 물량이 소폭 증가했다. 반면 최근의 부동산 경기 침체를 반영하듯 착공과 분양 물량은 크게 줄어든 것이다.
인허가 물량(1~9월)은 전국 38만200채로 전년 동기(35만8990채)보다 5.9% 증가했다. 지역별로는 수도권(1~9월 누적물량·13만1839채)은 28.3% 줄었지만 비수도권(24만8361채)은 41.8%가 증가했다.
준공물량도 전국(28만7415채)로 전년 동기(27만4121채)보다 4.8% 늘어났다. 역시 수도권(15만6807채)은 5.0% 줄었지만 비수도권(13만608채)이 19.8% 증가했다.
반면 실제 착공 물량은 29만4059채로 작년 같은 기간(39만7657채)보다 26.1%, 분양물량은 18만8217채로 작년(23만5534채)보다 20.1%가 각각 감소했다.
4) “집값 내림세 내년 상반기까지 더 커질 것”
한편 최근 주택시장의 여러 상황을 고려할 때 집값이 내년 상반기까지 떨어질 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 또 비수도권 지역에서 공급 물량이 평년보다 늘어나고 있어 가격 하방압력이 상대적으로 클 것으로 예상됐다.
KDI는 분기마다 발행하는 보고서 ‘부동산시장 동향’ 최신호에서 최근 주택시장 상황을 2008년 금융위기 시장과 비교 분석한 뒤, 이런 결과를 발표했다.
이에 따르면 현재 주택시장이 금융위기 때보다 금리변동에 대한 위험 수준이 더 높은 수준으로 나타났다. 그런데 주택시장은 금융시장과 달리 금리 변동에 반응하는 속도가 느린 편이어서 최근의 금리인상이 시차를 두고 반영될 것으로 분석됐다. 최근의 가파른 기준금리 인상에 따른 가격 하락세가 내년 상반기에 펼쳐질 것이라는 의미이다.
다만 금융위기 때 나타났던 수도권 위주의 장기 침체 가능성은 낮은 것으로 내다됐다. 가계 소득 대비 가계 부채 비율이 높아 금리 변동에 대한 위험에 더 노출돼 있지만 현재 주택 매매시장의 전세/매매가격 비율이 금융위기 전후보다 안정적이기 때문이라는 것이다.
1차 탈락후 70%대 동의율 확보 자양4동, 현금청산 지역은 제외 한남1도 설명회 통해 결집 추진위 통합 서계동도 최종신청
지난해 서울시의 신속통합기획(신통기획) 재개발 공모에서 탈락한 후보지들이 2차 공모에서 높은 주민 동의율을 무기로 재도전에 나섰다.
31일 정비업계에 따르면 지난해 서울시의 신통기획 공모에 도전했던 서울 광진구 자양 1, 2구역은 자양4동으로 구역을 통합해 최근 신통기획 공모를 재신청했다. 통합재개발 추진 준비위에 따르면 토지 등 소유자 1467명 중 신통기획 참여에 동의한 소유자는 모두 1058명으로, 동의율은 72.1%에 달한다. 공모신청 요건인 동의율 30%의 두배가 넘는 동의율을 확보한 셈이다. 앞서 자양4동은 1,2구역으로 나뉘어 신통기획에 도전했지만, 현금청산을 원하는 소유주 비율이 높다는 이유 등으로 최종 선정에서 고배를 마셨다. 10%가 넘는 현금청산 비율이 원인이라는 판단에 추진위는 현금청산 대상인 지역을 아예 재개발 구역에서 제외하는 방식으로 문제를 해결했다.
지난해 공공재개발에 이어 신통기획에서도 탈락하며 주민들의 걱정이 컸던 서울 용산구 한남1구역 역시 높은 동의율을 바탕으로 신통기획에 재도전했다. 한남1구역 관계자는 “지난 26일 용산구청에 신통기획 신청서를 제출했다”라며 “최종 동의율은 72%로, 3차에 걸쳐 주민설명회를 진행하며 막판까지 동의율을 끌어올려 최종 신청을 하게 됐다”라고 설명했다. 한남1구역 역시 재도전에 나서면서 정비구역을 대폭 수정했다. 그간 신통기획 참여에 부정적인 상가 등을 구역에서 제외했고, 남은 구역에 대해서는 주민 참여를 위한 홍보 활동을 강화했다.
같은 구역 안에서 복수의 재개발 추진위가 활동하며 재신청 여부가 불투명했던 서울 용산구 서계동 역시 주민들이 재개발을 위한 추진위 통합에 합의하며 최근 68.31%의 주민 동의율로 신통기획에 최종 신청했다. 서계동은 서울역과 인접했지만, 낙후된 탓에 재개발 수요가 강했던 지역이다. 지난 2007년부터 뉴타운 후보지로 선정되며 재개발 사업을 진행했지만, 박원순 전 서울시장 당시 도시재생사업으로 지역이 묶이면서 재개발에 발목이 잡혔다. 이후 서울시가 신통기획 공모에 나서면서 서계동은 지난해 1차 공모에 참여하기도 했다. 이후 높았던 현금청산 비율과 구역 제외 민원 등을 상당 부분 해소했고, 둘로 나뉘었던 재개발 추진위가 통합에 극적으로 합의하면서 갈등 요소도 줄였다.
정비업계 관계자는 “새로 신청하는 지역들보다 재도전하는 지역들은 일찌감치 주민동의서를 받아왔기 때문에 동의율이 높을 수밖에 없다”라며 “그만큼 지난 1차 공모에서 탈락했던 후보지들의 재개발 욕구가 크다고 해석해야 한다. 신통기획 공모에 다시 떨어지면 재개발 시점이 한참 뒤로 늦춰질 수 있다는 공감대가 형성된 게 큰 영향을 미쳤을 것”이라고 설명했다.
"아파트 비싸" 풍선효과…서울 오피스텔 31개월 상승 아파트 매매·전셋값 하락과 정반대 시장상황 나타내 대출 부담 커져 상대적으로 저렴한 주택 '쏠림 현상'
서울의 오피스텔과 다가구·연립주택의 가격 상승세가 이어지고 있다. 아파트 전셋값에 대한 부담으로 매매가 하락이 연쇄적으로 일어나는 아파트와는 달리 상대적으로 저렴한 오피스텔과 다가구·연립주택 등 이른바 ‘비아파트’로 수요가 쏠리면서 가격 상승을 이끌고 있다는 분석이다. 전문가들은 금리 인상 기조가 지속하면서 대출 이자 부담도 늘어나고 있는 만큼 결국 ‘비아파트’의 주택값도 아파트처럼 하락세로 돌아설 수밖에 없다고 전망한다. 하락세로 반전한다면 비아파트 가격이 더 가파르게 내려앉기 때문에 무리한 추격 매수 등은 자제해야 한다고 지적했다.
30일 KB부동산에 따르면 10월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억554만원으로 지난해 같은 달보다 5.04% 올랐다. 지난 2020년5월 이후 31개월 연속 증가추세를 이어가고 있다. 평균전셋값도 같은 추세다. 이달 서울 오피스텔 평균 전셋값은 2억3647만원으로 지난해 같은 기간보다 6.15% 올랐다.
이 같은 분위기는 상대적으로 저렴한 다가구·연립에서도 나타난다. 서울 연립 평균매매가격은 10월 기준 3억6882억원으로 지난해 10월 대비 7.56% 뛰었다. 10월 기준 다가구·연립 전세 평균가격은 2억5286만원으로 같은 기간 8.37% 껑충 뛰었다.
이는 몸값이 비싼 아파트와는 상반된 모습이다. 아파트는 금리 인상에 따른 대출금리 증가로 전셋값이 하락하고 매매가격도 뚝뚝 내려가고 있다. 서울 아파트 평균매매가격은 이달 12억6629억원으로 금리 인상 영향이 본격화한 지난 6월 이후 1.06% 떨어지는 등 가파르게 내리막길을 걷고 있다.
거래량도 차이를 나타내고 있다. 서울시의 서울부동산정보광장 집계를 보면 지난 27일 기준 서울의 다세대·연립주택 매매 건수 219건으로 아파트 54건의 4배에 달한다. 통상 아파트 거래량은 다세대·연립주택 거래보다 많지만 가격 급등과 금리 인상의 영향으로 거래량 역전 현상을 이어가고 있다. 아파트 매매·전셋값 부담이 커지자 상대적으로 저렴한 비아파트 수요가 증가한 것으로 분석된다.
일각에선 오피스텔·연립 가격흐름도 하락할 수 있다고 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표는 “아파트보다 규모가 작아 수익형 부동산에 눈을 돌린 투자자가 가격을 뒷받침하고 1인가구의 월세수요가 탄탄한 것으로 보인다”며 “다만 지속적인 금리 인상으로 대출부담이 커지면 아파트와 비슷한 형세의 가격하락 흐름을 나타낼 수도 있다”고 전망했다.
전문가들은 현금동원력이 없는 서민실수요자가 더 저렴한 오피스텔과 연립으로 밀려 나가는 현상이라고 분석했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표는 “DSR 대출규제 등으로 대출을 받기 어려워진 실수요자가 현금흐름에 맞춰 아파트보다 상대적으로 저렴한 오피스텔, 연립 등을 선택할 수밖에 없다”며 “생애최초주택구매자나 무주택자, 청년층에겐 더 세분화한 차주별 대출규제를 적용하는 정책이 필요할 것”이라고 설명했다.
한은 '빅스텝' 이후 수신경쟁 지방銀 중심 고금리 상품 봇물 다음달에도 기준금리 인상 예상 은행으로 뭉칫돈 이동 가속화
은행권에서 연 5%대 정기예금과 연 10%대 정기적금까지 등장하면서 ‘예테크(예·적금+재테크)’ 열풍이 불고 있다. 한국은행이 10월 ‘빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)’을 밟은 이후 은행들이 치열한 수신 금리 인상 경쟁을 벌인 결과다. 11월에도 한은의 추가 금리 인상이 예상돼 주식 등에 쏠렸던 뭉칫돈이 은행으로 옮겨가는 ‘역머니무브’가 더욱 빨라질 전망이다.
은행권에서는 지방은행을 중심으로 고금리 예금 상품이 속속 나오고 있다. 전북은행의 ‘JB 1·2·3 정기예금’은 연 최고 5.1%의 금리를 제공한다. 기본금리 연 4.3%에 우대금리 0.8%포인트를 얹어준다. 가입일 직전 1년간 전북은행 예금을 보유하지 않았거나(0.7%포인트), 개인정보 수집·이용 동의서를 작성(0.1%포인트)하면 우대금리를 받을 수 있다. 만기는 1년이며 가입 금액은 100만~5억원이다.
대구은행을 이용하고 있는 고객이라면 연 최고 4.95%의 이자를 주는 ‘DGB함께예금‘에 주목할 필요가 있다. 기존 고객이 받을 수 있는 우대 금리가 많아서다. 구체적으로 △전월 총수신 평잔 30만원 이상 0.01%포인트 △대구은행 주택청약상품 보유 0.1%포인트 △‘DGB함께 적금 동시’ 가입 고객 0.1%포인트 등이다. 기본금리는 연 4.5%이며 우대금리는 최고 0.45%포인트까지 받을 수 있다.
부산은행에는 연 최고 4.7%의 이자를 받을 수 있는 ‘더 특판 정기예금’이 있다. 최근 3년간 예·적금에 가입한 적이 없거나(0.45%포인트) 부산은행 모바일 뱅킹 앱에서 금융정보 알림에 동의(0.1%포인트)하면 최고 우대금리를 준다. 가입 금액은 100만원 이상이며 판매 기한은 올해 말까지다.
시중은행 예금 상품 중에선 우리은행의 ‘우리 첫 거래 우대 정기예금’이 가장 높은 이자(연 4.8%)를 적용한다. 기본금리는 연 3.8%로 낮은 편이지만 우리은행 첫 고객이라면 1.0%포인트의 우대금리를 받을 수 있다. 이 밖에 국민은행의 ‘KB Star 정기예금’(연 최고 4.67%), 케이뱅크의 ‘코드K 정기예금’(연 최고 4.6%), 하나은행 ‘하나의 정기예금’(연 최고 4.6%), 신한은행 ‘쏠 편한 정기예금’(연 4.6%) 등도 연 4%가 넘는 짭짤한 금리를 제공한다.
특수은행 중에선 수협은행의 ‘Sh평생주거래우대예금’(연 최고 4.9%)과 농협은행의 ‘NH올원e예금’(연 최고 4.69%) 등이 주목받고 있다. 은행권에서는 지방은행을 중심으로 고금리 예금 상품이 속속 나오고 있다. 전북은행의 ‘JB 1·2·3 정기예금’은 연 최고 5.1%의 금리를 제공한다. 기본금리 연 4.3%에 우대금리 0.8%포인트를 얹어준다. 가입일 직전 1년간 전북은행 예금을 보유하지 않았거나(0.7%포인트), 개인정보 수집·이용 동의서를 작성(0.1%포인트)하면 우대금리를 받을 수 있다. 만기는 1년이며 가입 금액은 100만~5억원이다.
대구은행을 이용하고 있는 고객이라면 연 최고 4.95%의 이자를 주는 ‘DGB함께예금‘에 주목할 필요가 있다. 기존 고객이 받을 수 있는 우대 금리가 많아서다. 구체적으로 △전월 총수신 평잔 30만원 이상 0.01%포인트 △대구은행 주택청약상품 보유 0.1%포인트 △‘DGB함께 적금 동시’ 가입 고객 0.1%포인트 등이다. 기본금리는 연 4.5%이며 우대금리는 최고 0.45%포인트까지 받을 수 있다.
부산은행에는 연 최고 4.7%의 이자를 받을 수 있는 ‘더 특판 정기예금’이 있다. 최근 3년간 예·적금에 가입한 적이 없거나(0.45%포인트) 부산은행 모바일 뱅킹 앱에서 금융정보 알림에 동의(0.1%포인트)하면 최고 우대금리를 준다. 가입 금액은 100만원 이상이며 판매 기한은 올해 말까지다.
시중은행 예금 상품 중에선 우리은행의 ‘우리 첫 거래 우대 정기예금’이 가장 높은 이자(연 4.8%)를 적용한다. 기본금리는 연 3.8%로 낮은 편이지만 우리은행 첫 고객이라면 1.0%포인트의 우대금리를 받을 수 있다. 이 밖에 국민은행의 ‘KB Star 정기예금’(연 최고 4.67%), 케이뱅크의 ‘코드K 정기예금’(연 최고 4.6%), 하나은행 ‘하나의 정기예금’(연 최고 4.6%), 신한은행 ‘쏠 편한 정기예금’(연 4.6%) 등도 연 4%가 넘는 짭짤한 금리를 제공한다.
특수은행 중에선 수협은행의 ‘Sh평생주거래우대예금’(연 최고 4.9%)과 농협은행의 ‘NH올원e예금’(연 최고 4.69%) 등이 주목받고 있다.
은행권에서 가장 높은 이자를 주는 정기적금 상품은 광주은행의 ‘행운적금’으로 연 최고 13.7%의 금리를 적용한다. 기본금리는 연 3.7%인데 최고 우대금리가 10.0%포인트에 달한다. 적금 가입 고객을 대상으로 매주 월요일 6개의 행운번호를 배정하고, 매주 금요일 추첨을 통해 우대금리를 제공하는 식이다.
카드사 제휴를 통해 고금리를 제공하는 적금 상품도 적지 않다. 케이뱅크의 ‘핫딜적금×우리카드’(연 최고 10.0%)와 우리은행의 ‘우리 Magic 적금 by 롯데카드’(연 최고 8.0%) 등이 대표적이다. 각각 3만5000좌, 10만좌 한도의 특별 판매 상품이다. 전북은행은 자체 카드인 JB카드 이용 고객에게 우대 금리를 주는 ‘JB카드 재테크 적금’(연 최고 7.0%)을 판매 중이다.
신한은행은 지인을 많이 초대할수록 높은 이자율을 적용하는 ‘쏠메이트 적금’을 판매하고 있다. 적금 가입 시 초대코드가 발급되고 월 30만원까지 입금할 수 있는 12개월 자유적립식 상품이다. 기본금리 연 1.5%에 최대 우대금리 연 5.5%포인트를 적용해 최고 연 7.0%의 금리를 제공한다.
