정부, 분상제 개편 이어 재초환 완화 발표 연말까지 안전진단 개선안도 마련할 예정 서울시 등 지자체도 인센티브 확대 움직임 재건축 등 활성화 두고 시장선 기대감 솔솔
정부가 겹겹이 쌓인 재건축 규제 완화에 본격적으로 시동을 걸면서 투기와 거품의 상징으로 불리던 재건축을 바라보는 시선이 달라지고 있다. 분양가상한제를 개편한 데 이어 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 여겨졌던 재건축초과이익환수제도(재초환)를 대폭 완화하기로 했고 연말까지는 안전진단 개선안도 마련한다. 이른바 ‘재건축 3대 대못’을 모두 손보는 대수술이 시작된 것이다. 여기에 서울시 등 지방자치단체의 층수 제한 완화, 인허가 절차 단축 등 각종 인센티브 확대까지 더해지면서 재건축 활성화에 대한 기대감이 전방위적으로 확산하고 있다.
국토교통부는 지난 29일 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다. 재건축 부담금 면제 기준을 종전 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과율 구간을 7000만원 단위로 확대하는 동시에 재건축 부담금 산정 개시 시점을 기존 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 변경하는 내용을 골자로 한다.
그뿐만이 아니다. 재건축 안전진단 개선안 마련 시간표를 올해 12월 초로 앞당겼고 공약 후퇴 논란이 일었던 1기 신도시 재정비 마스터플랜(종합계획) 수립도 최근 연구용역 발주로 사실상 첫 발을 뗐다.신탁사의 정비사업 참여 활성화나 정비사업 지원 강화, 통합심의 제도 확대 등도 추진하고 있다.
정부가 정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대라는 정책 목표에 집중해 적극적으로 움직이는 데 대해 전문가들의 평가도 긍정적이다. 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에 긍정적인 효과가 발휘될 것이라는 전망이 나온다.
다만 실질적인 재건축 활성화 효과를 두고선 의견이 엇갈린다. 연이은 금리인상과 경기침체 우려 등으로 부동산 시장 여건이 악화된 영향이 크다. 규제 완화 수위가 미미하다는 불만도 제기된다.
재초환 감면을 포함한 상당수 정책이 국회의 법 개정이 필요로 하는 만큼 향후 여야의 논의 과정을 지켜봐야 한다는 점은 변수다. 규제 완화를 두고 일각에선 집주인 등 부자에 과도한 혜택을 준다는 지적이 나오는 만큼 거대 야당인 더불어민주당의 반대에 부딪힐 가능성도 있다.
고금리 추세가 이어지면서 전국 주택 매수 심리가 더욱 위축되고 있다. 서울에서는 매매·전세 가격 하락과 더불어 재건축 하락폭이 2년5개월(2020년 5월8일, -0.13%) 만에 최대치인 0.10%를 기록했다.
30일 부동산R114에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.04% 하락했다. 재건축이 0.10% 떨어졌고, 일반 아파트는 0.02% 내렸다. 신도시와 경기·인천도 각각 0.02%, 0.06% 하락했다. 서울은 급격한 기준금리 인상 우려로 매수심리가 더 위축됐다. 지역별로는 △노원(-0.11%) △송파(-0.11%) △서대문(-0.09%) △광진(-0.06%) △관악(-0.05%) △구로(-0.05%) △양천(-0.05%) 등이 떨어졌다.
신도시는 1기 신도시 중심으로 하락했다. 지역별로는 △평촌(-0.08%) △분당(-0.03%) △일산(-0.01%) △동탄(-0.01%)이 하락했고, 이외 지역은 보합(0.00%)을 나타냈다.
경기·인천은 △인천(-0.18%) △성남(-0.14%) △부천(-0.11%) △고양(-0.08%) △군포(-0.06%) △수원(-0.06%) 등이 하락했다. 반면 △의왕(0.01%), △이천(0.01%)은 상승했다.
전세시장은 계약 갱신과 대출 이자 부담에 따른 월세 선호 등으로 수요가 둔화되면서 서울과 신도시, 경기·인천 모두 하락했다.
서울은 △용산(-0.18%) △종로(-0.16%) △관악(-0.10%) △송파(-0.10%) △양천(-0.09%) △강남(-0.08%) 등이 떨어졌다. 신도시는 △평촌(-0.16%) △파주운정(-0.14%) △위례(-0.14%) △분당(-0.12%) △일산(-0.10%) △동탄(-0.05%) △중동(-0.04%) 등이 떨어졌고, 이외 지역은 보합(0.00%)을 기록했다.
경기·인천은 △인천(-0.26%) △부천(-0.16%) △군포(-0.15%) △수원(-0.15%) △고양(-0.13%) △성남(-0.13%) 등이 하락했다. 반면 △이천(0.02%) △의왕(0.02%)은 상승했다.
부동산R114는 정부의 재건축 초과이익 환수제(재초환) 규제 방침에 따라 주요 재건축 단지들의 기대감이 높아지면서 이를 중심으로 매물이 회수되고 가격 상승이 나타날 수 있다고 전망했다.
다만 임병철 부동산R114 수석연구원은 "재초환은 법률 개정이 필요하기 때문에 여야 합의가 이뤄지지 못한다면 세제 개편과 마찬가지로 장기간 계류될 가능성이 높다"며 "여기에 한미 간 금리 역전으로 급격한 금리 인상 기조가 유지되고, 경기 침체 우려가 깊어지고 있어 주택시장 전반의 가격 상승 압력으로 작용하기는 어려운 상황"이라고 말했다.
전국 미분양 주택이 4개월째 증가한 것으로 나타났다. 금리 상승으로 대출부담이 커지면서 매수 심리가 위축되는 것으로 분석된다. 30일 국토교통부는 지난 8월 말 기준으로 전국 미분양 주택이 총 3만2722가구로 전월(3만1284가구) 대비 4.6%(1438가구) 증가했다고 밝혔다.
서울 아파트값이 주간 단위 기준으로 9년10개월 만에 가장 큰 폭으로 내렸다. 주택 매수 수요 감소에 따른 ‘거래 절벽’이 이어지면서 하락 폭이 갈수록 커지고 있다.
29일 한국부동산원에 따르면 이번 주(지난 26일 기준) 서울 아파트값은 일주일 전보다 0.19% 하락했다. 18주 연속 하락세로, 지난주(-0.17%)보다 낙폭이 커졌다. 2012년 12월 3일(-0.21%) 조사 이후 최대 낙폭이다. 문종훈 부동산원 주택통계부장은 “주요 아파트 매물 가격이 하향 조정되고 급매물 위주로만 간헐적으로 거래되고 있다”고 설명했다.
서울 25개 구가 일제히 약세를 이어가는 가운데 노원구(-0.33%)와 도봉구(-0.32%), 서대문구(-0.28%), 종로구(-0.26%), 성북·은평구(-0.25%) 등 강북 지역 아파트값 하락이 두드러졌다.
지난해 20·30세대의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 수요가 몰렸던 노원구는 2012년 12월 3일(-0.39%) 이후 9년10개월 만에 가장 많이 떨어졌다. 노원구 상계동 주공6단지 전용면적 58㎡의 경우 지난달 26일 7억원에 거래됐는데 지난해 9월 기록한 최고가 9억4000만원보다 2억원 이상 낮은 금액이다.
고가 아파트가 많은 강남 3구(강남·서초·송파구)에선 송파구(-0.23%)의 낙폭이 컸다. 지난해 9월 21억9000만원에 팔렸던 송파구 잠실동 엘스 전용 59㎡는 지난 14일 16억1000만원에 거래됐다. 1년여 만에 6억원 가까이 떨어진 셈이다.
강남구와 서초구는 각각 0.1%, 0.05% 하락했다. 현지 중개업소들에 따르면 강남구 대치동 은마 아파트 전용 76㎡는 최근 19억9000만원에 거래됐다. 지난 2020년 12월(19억5000만원) 거래 이후 1년10개월 만에 20억원대가 깨졌다.
합정동 성산초교 인근 지역 올해 벌써 빌라 4곳 들어서 '실투자금 1.7억' 세팅 끝나 중화동·효창동서도 우후죽순
주민 "노후도에 악영향" 불안 "차라리 토지거래허가구역으로"
서울 모아타운(소규모 주택정비 관리지역) 후보지와 신속통합기획을 추진 중인 재개발 지역 등에서 빌라 신축이 활발하다. 최근 ‘깡통전세 대란’으로 사업이 어려워진 빌라 업체들이 서울시의 도시재생 사업 수혜 예상지로 무대를 옮기고 있다. 개발 호재로 전세 가격과 매매 가격 차이가 벌어져 쉽게 갭투자(전세 낀 주택 매입)를 할 수 있어서다. 아파트 입주권도 받을 수 있어 투자자가 몰리고 있다. 하지만 신축 빌라가 많아지면 재개발 사업 자체가 무산될 수 있어 투자에 신중해야 한다는 지적도 나온다.
1) 초기 재개발 지역에 건물 신축 잇따라
29일 서울 마포구 합정동 성산초교 주변 모아타운 후보지 곳곳에선 인부들이 자재를 나르고 중장비가 흙을 퍼내 기초 공사를 하는 등 건물 신축이 한창이었다. 이 지역에선 올해 들어서만 4개 동의 빌라가 지어졌다. 전용면적 30㎡ 안팎의 투룸 분양가가 6억원가량이다. 전셋값은 3억9000만~4억3000만원 정도다. 분양 사무소에선 향후 새 아파트 분양권을 받을 수 있는 ‘모아타운 후보지’란 점을 집중 홍보하고 있었다.
인근 A공인 관계자는 “오래된 빌라는 전셋값이 낮아 갭투자에 최소 2억7000만원이 필요하고 건물 수리비가 추가로 드는 경우도 있다”며 “신축 빌라는 1억7000만원 정도면 전세를 끼고 분양받을 수 있다”고 말했다. 이어 “모아타운 개발 호재로 매매가가 높게 형성된 데다 전세금을 떼일 위험이 낮다고 여겨 세입자도 잘 들어온다”고 덧붙였다.
마포구 성산동, 중랑구 면목동·중화동·망우동과 용산구 효창동 등 모아타운이나 재개발구역 지정이 예상되는 곳이면 어김없이 빌라 건축업체들이 나타나고 있다. 기존 재개발구역은 토지거래 허가구역으로 묶이거나 건축행위에 제한이 적지 않지만 사업을 처음 추진하는 신속통합기획 재개발, 모아타운 예정지, 가로주택정비사업 후보지 등은 규제의 사각지대에 놓여 있다.
2) 사업 무산 등 투자 위험 감수해야
재개발 예정지 내 신축 빌라에 투자할 경우 자금이 장기간 묶일 위험을 감수해야 한다는 지적이 나온다. 신축 빌라가 많아지면 재개발 구역으로 지정되기 어렵기 때문이다. 서울시 관계자는 “빌라 신축 등으로 새 건물이 많아진 지역은 신속통합기획이나 모아타운 후보지 선정에서 감점 요인”이라고 설명했다.
기존 재개발 구역 내 주민들은 빌라 신축을 반기지 않는 모습이다. 신속통합기획 1차 공모에 신청했다가 탈락한 마포구 망원1구역은 빌라 업체들이 몰려들자 마포구에 토지거래허가구역으로 지정해 달라고 요청해 구역 지정을 받았다. 성북구 성북1구역 공공재개발 후보지 주민들은 신축 빌라를 반대하는 항의 집회를 열기도 했다. 합정동 B공인 관계자는 “모아타운 지정이 좌절되면 빌라값이 떨어져 전세금을 못 돌려받는 사람도 나올 수 있다”며 “지역 토박이 중개사들은 대부분 신축 빌라 중개를 꺼린다”고 말했다.
전문가들은 신축 빌라 투자 때 법령과 조합원 요건 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언하고 있다. 정부와 서울시는 재개발 호재를 틈타 건물을 신축하는 행위를 규제하고 있다. 단기간에 철거할 건물을 짓는 것은 사회적 낭비인 데다 사업을 지연시키는 요인으로 작용하고 있어서다.
모아타운의 경우 대상지 발표 당일이 권리산정일로 지정돼 준공일이 이날보다 늦은 빌라에 투자하면 분양권을 받지 못한다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “토지거래구역 확대 등으로 투기를 막으면서도 사업이 빨리 진행될 수 있도록 하겠다”고 말했다.
30일 국내 증시가 크게 출렁이고 있다. 코스피가 30일 전 거래일 대비 36.16포인트(1.67%) 내린 2134.77까지 떨어지며 장중 연저점을 또다시 갈아치웠고, 코스닥은 660선 초반까지 내려갔다. 연저점을 찍은 뒤 다시 반등했지만, 여전히 불안정성이 큰 상황이다. 원·달러 환율은 파운드화 등의 반등 흐름으로 1430원대 중반에서 등락을 반복하는 등 전날보다 하락했다.
이날 국내 증시가 큰 폭으로 하락한 건 간밤의 미국 뉴욕증시 급락의 영향으로 풀이된다. 애플에 대한 투자의견이 하향됐으며 경기 침체 이슈가 부각된 점이 주요 원인으로 꼽힌다. 여기에 영국 정부의 감세안을 둘러싼 세수 부족 우려도 영향을 주고 있다.
내년 상반기까지 주식 시장에 대해서는 비관적인 분위기가 우세하다. 일부 증권가에서는 코스피지수가 1900선대로 떨어질 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 미국의 긴축 통화정책이 지속될 경우 경기 침체로 기업의 실적이 하락해 주가가 추가 하락할 수 있다는 우려가 큰 상황이다. 실제로 기업들의 실적 전망에도 경고등이 켜진 것은 부정적인 요인이다. 올해뿐 아니라 내년에도 기업들의 실적 하향 조정이 불가피할 것이라는 전망이 나온다.
미국 중고차 시장이 치솟는 물가와 금리 상승으로 타격을 입고 있다고 29일(현지시간) CNN비즈니스가 보도했다. 미국의 대표적인 중고차 거래업체 카맥스는 3분기 판매 대수가 1년 전보다 6.4% 감소했다고 발표했다. 카맥스는 "금리 인상과 광범위한 인플레이션 압력, 낮은 소비자 신뢰가 영향을 미쳤다"고 설명했다. 이에 따라 카맥스 주가는 24% 폭락했고, 다른 자동차 소매업체들 주가도 줄줄이 떨어졌다.
카맥스의 경쟁사인 온라인 중고차 업체 카바나 주가는 23%, 미국 최대 자동차 딜러업체 오토네이션 주가도 10% 하락했다.
자동차 가격은 코로나19 사태 이후 꾸준히 상승세를 보여왔다. 부품 부족으로 공급이 수요를 따라가지 못하면서다.
여전히 자동차 가격이 높은 수준을 유지하고 있지만 점차 둔화하고 있다. 소비자물가지수(CPI)에 따르면 8월 중고차 가격은 1월 사상 최고치보다 2% 하락했다.
카맥스의 3분기 차량 1대당 평균 판매 가격도 지난해와 비교하면 9% 넘게 올랐지만, 전분기 대비해선 1% 하락했다.
특히 판매 부진에 대해선 카맥스는 전반적인 물가 상승이 가계 예산을 압박하고 있다고 진단했다.
외국계 투자은행(IB) 뱅크오브아메리카(BOA)가 애플의 대한 부정적 리포트와 함께 투자의견을 하향 조정하자 아이폰 부품들이 일제히 하락했다.
30일 한국거래소에 따르면 아이폰 부품주로 분류되는 LG이노텍은 전거래일 대비 1500원(0.55%) 내린 27만3500원에 장을 마쳤다. 개장 초에는 4.55% 급락하기도 했다. 아이폰 부품주로 꼽히는 비에이치는 전 거래일 대비 1200원(4.46%) 하락한 2만5700원에 마감했다.
아이폰 부품주가 일제히 하락한 것은 애플의 주가 부진 때문으로 풀이된다. 간밤의 뉴욕증시에서 애플은 전 거래일 대비 7.36달러(4.91%) 급락한 142.48달러에 장을 마쳤다.
애플의 주가 하락은 BOA가 수요 감소를 근거로 투자의견을 ‘매수’에서 ‘중립’으로 하향 조정한 영향이다. 또 목표주가는 185달러에서 160달러로 하향했다.
BOA는 "당사는 애플 제품과 서비스에 대한 수요가 둔화되고 있다는 신호들을 목격하고 있다"면서 "특히 서비스 부문은 이미 둔화세가 여실히 나타나고 있으며, 애플 서비스에 대한 수요 둔화는 곧 제품에 대한 수요 둔화로 연결될 것"이라고 주장했다.
LG이노텍은 아이폰 제조 시 카메라 부품을, 비에이치는 연성인쇄회로기판(FPCB)을 납품하고 있다.
원/달러 환율이 계속 오르고 커피 원두 가격까지 상승하자 커피 가격 인상 가능성이 점쳐진다. 30일 관련 업계에 따르면 최근 원/달러 환율은 1400원대를 유지하고 있다. 지난 28일에는 장중 1440원을 넘기며 연고점을 경신했다.
환율이 오르면서 수입 의존도가 높은 커피업체의 부담은 가중되고 있다. 국내 커피 업체들은 원두 대부분을 베트남, 브라질, 콜롬비아 등에서 수입하고 있다.
앞서 스타벅스는 지난 1월 46종의 가격을 100~400원씩 인상했다. 이후 할리스, 투썸플레이스, 탐앤탐스, 커피빈 등도 가격을 올렸다. 이들은 원두 가격 상승으로 가격 조정이 불가피했다고 설명했다.
국제 원두가격은 지난해부터 시작됐다. 2021년 가뭄과 서리 등 이상기후로 브라질 커피 농장이 큰 피해를 입어 생산량이 급감했기 때문이다. 아라비카 원두 선물 가격은 지난 28일 미국 뉴욕ICE선물거래소에서 파운드당 228.70센트에 거래됐다.
커피 선물 가격은 2019년 5월10일 86.65센트로 바닥을 찍은 후 오름세를 보였다. 지난 2월11일에는 파운드당 258.35센트까지 올랐다가 감소세를 보였는데 최근 다시 가격이 오르고 있다.
커피업계는 수입하는 원부자재가 많아 원/달러 환율에 영향을 크게 받고 있다는 입장이다. 스타벅스 관계자는 "지난해부터 오른 브라질 원두 가격 상승이 전체 커피 시장에 영향을 주고 있다"며 "커피 농가가 한 번 타격을 입으면 회복까지 3~5년이 걸려 가격 안정이 쉽지 않을 것으로 보인다"고 설명했다.
스타벅스는 에스프레소의 경우 라틴 아메리카 지역 원두를 주로 취급하고 있다. 브라질뿐 아니라 주변국 커피 농가 상황도 좋지 않아 원가 압박이 커지고 있다. 스타벅스는 올해 가격을 올린 만큼 추가 가격 인상은 계획하고 있지 않다.
한 커피업계 관계자는 "환율이 올라 원가 부담이 높아진 것은 맞다"면서도 "전반적으로 식품 물가 인상이 이어지고 있지만 올해 가격을 올린 커피업체들이 많아 추가 인상은 어려울 것"이라고 내다봤다.
전기요금이 10월부터 4인 가구 기준 월 2,270원 오르고, 시간당 300킬로와트(㎾) 이상 사용하는 대용량 사업자들에겐 추가로 4.5~9.2원을 더 올리기로 했다.
한국전력은 "모든 소비자의 전기요금을 킬로와트시(㎾h)당 2.5원 인상한다"고 30일 밝혔다. 지난해 말 결정된 기준연료비 인상분 4.9원까지 더하면 4분기에 ㎾h당 7.4원이 오르는 셈이다. 월 평균 전력사용량(307㎾h)을 사용하는 4인 가구 기준, 월 평균 전기요금 부담은 약 2,270원(부가가치세, 전력산업기반기금 제외) 증가할 전망이다. 한전 관계자는 "연료가격 폭등에 대한 가격신호 제공 및 효율적 에너지 사용 유도를 위해 누적된 연료비 인상요인 등을 반영한 것"이라고 설명했다.
전기료 인상에 따라 부담이 늘어나는 취약계층을 위해 올해 7월부터 적용 중인 '복지할인 한도 40% 확대'를 올 연말까지 연장한다. 이 조치에 따라 취약계층의 요금 부담 318억 원이 줄어들 것으로 추산된다. 상시 복지할인 한도 40% 확대는 장애인 유공자 기초수급 차상위계층 대가족 3자녀 출산 가구 등 약 336만 가구에 적용되는 8,000~1만6,000원의 상시 복지할인에 월 최대 6,000원을 추가 할인한 걸 말한다. 최대 207㎾h 사용량까지 전기요금이 전액 지원된다.
한전 관계자는 "재무구조를 개선하기 위해, 보유자산 매각, 비핵심사업 조정 및 고강도 긴축 경영 등 향후 5년 간 총 14조3,000억 원의 재무개선 목표를 수립했고, 이를 차질 없이 이행하겠다"며 적자 재정 해소를 위한 자구 노력 의지를 강조했다.
