1만4천가구 입주 예정, 올 3만가구 대비 절반 최근 5년새 최소 물량 "전세 가격 상승 불가피, 매매 시장에도 변수될듯"
서울 아파트 매매·전세 가격이 동반상승을 이어가는 가운데 내년 서울 입주 물량이 부동산 시장의 최대 변수가 될 전망이다. 입주 물량 급감이 예상되면서 신축 아파트 품귀 현상에 따른 매매·전세 시장 불안을 우려하는 목소리가 나온다.
8일 직방에 따르면 2024년 서울 아파트 예정 입주 물량은 1만3841가구로 집계됐다. 올해 입주 물량 3만346가구 대비 54.4%(1만6505가구) 감소한 수준이다. 1만3841가구는 2020년 이후 가장 적은 물량이다. 2020년 4만5703가구를 기록한 서울 아파트 입주 물량은 2021년과 2022년 각각 2만6834가구, 2만801가구를 기록했다.
부동산업계에서는 공사 진행 속도에 맞춰 반영되는 입주 물량은 분양 물량과 달리 규모가 크게 변하기 어렵다고 보고 있다. 입주 물량이 줄어들면 전세 수요를 흡수하는 게 어려워질 수밖에 없다.
실제로 올해 상반기 서울에서 입주 물량이 늘어난 강남 일대는 전셋값이 조정되는 모습을 보인 바 있다.
지난 3월 강남구 개포동의 '개포자이프레지던스' 3300가구 입주가 이뤄졌을 때 매물이 늘면서 전용 59㎡ 전세 가격이 당시 6억원 수준까지 떨어졌다. 대규모 신축 단지 입주가 이뤄지면 시장에 공급 물량이 늘어나는 만큼 주변 아파트 전세 가격도 하향 조정을 받는다. 부동산업계에 따르면 올해 하반기 강남권에는 2990가구 규모 래미안 원베일리(서초구 반포동), 6702가구 규모 디에이치퍼스티어아이파크(강남구 개포동)에서 입주가 이뤄진다. 아실에 따르면 래미안 원베일리는 이날 기준 2802가구가 매물로 나와 있다. 이 가운데 전세 매물은 절반이 넘는 1448가구에 달한다.
인근의 한 공인중개사는 "자금이 부족한 원베일리 기존 조합원들이 잔금을 치르기 위해 내놓는 전세 매물이 늘어나면서 주변 단지 전세 가격에도 영향을 미치고 있다"고 밝혔다.
이 같은 눌림 현상이 오랜 기간 지속되지는 않을 전망이다. 강남 일대 공급 물량은 여전히 희소성이 높기 때문이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "과거 헬리오시티가 입주할 때 주변 전셋값에 영향을 많이 미쳤는데 1~2년 지나고 금방 회복이 됐다"며 "반포동, 개포동은 수요가 많고 선호지역이라 눌림 기간이 짧을 것"이라고 밝혔다.
전세 가격이 꾸준히 오르고 있다는 점도 전세 대기 수요에는 부담이다.
서울 아파트 전세 가격은 지난 5월 셋째주 조사에서 상승전환한 이후 11주 연속 상승 중이다. 상반기 입주 물량이 쏟아진 강남구 역시 최근 13주 연속 전세 가격이 오름세다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울의 한 해 입주 물량은 못해도 2만가구는 돼야 하는데, 이에 미치지 못하면 전세 가격 상승 요인이 될 수 있다"며 "전세 가격이 매매 가격을 지지하는 부동산 시장 특성상 매매가격 상승으로 이어질 수 있다"고 말했다. 그는 "다만 전세 가격이 오름세를 타면 최근 문제가 되는 역전세난은 상대적으로 완화될 가능성이 있다"고 덧붙였다.
부동산 시장이 반등을 보이는 가운데 아파트 대체재 역할을 하던 서울 오피스텔 시장 침체가 계속되고 있다. 깡통전세 여파로 전세 기피 현상이 이어지면서 갭투자를 통한 오피스텔 매매 수요가 줄어든 것으로 풀이된다. 전문가들은 높은 금리와 전세사기 등 악재가 계속되고 있는 만큼 하반기 오피스텔 시장도 반등이 어려울 것으로 전망했다.
8일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 오피스텔 매매량은 4014건으로 집계됐다. 이는 지난해 상반기(9235건) 대비 56% 감소한 수치다. 부동산 거래 절벽이 극심했던 지난해 하반기(5162건)과 비교해도 1000건 이상 적은 것으로 나타났다.
월별로 살펴보면 지난 오피스텔 매매량은 1월 451건으로 최저치를 기록한 이후 2월 928건으로 깜짝 반등했지만 △3월 681건 △4월 616건 △5월 642건 △6월 696건으로 4개월 연속 600건대에 머물렀다.
현장에서도 오피스텔 시장 침체를 체감할 수 있다. 서울 노원구 공릉동 A 중개업소 대표는 "오피스텔은 현재 분양, 매매 어떤 유형이든 시세 차익이 크게 안 나고 있다"며 "주거용 오피스텔이 주택 수에 포함이 된다는 점도 과거에 비해 오피스텔을 찾는 손님이 줄어든 원인 중 하나"라고 설명했다. 중구 B중개업소 관계자도 "임대 쪽은 어느 정도 유지는 되고 있지만, 매매나 분양 쪽 분위기는 안 좋은 편이다"고 말했다.
오피스텔 매매가 좀처럼 살아나지 못하는 원인은 고금리와 깡통 전세 영향이 가장 크다. 빌라(다세대·연립)와 마찬가지로 최근 전세사기 때문에 세입자를 구하기 힘든 상황이 지속되면서 갭투자로 소규모 자본을 활용해 시세 차익을 기대하기 어려워진 것이다.
종합부동산세 산정 시 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되는 것도 매매를 꺼리는 원인 중 하나다. 주거용 오피스텔은 지난 2020년 8월 12일 취득일부터 주택 수에 포함돼 다주택자에 대해 중과세가 부과된다. 특례보금자리론을 이용할 수 없다는 점도 일부 영향을 줬다. 특례보금자리론은 소득 상관없이 9억원 이하 주택을 최대 5억원까지 고정금리로 대출받을 수 있는 상품이다. 그러나 오피스텔을 포함해 주택법상 준주택인 생활형 숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등에 대해서는 이용이 불가능하다.
전문가들은 고금리, 깡통전세 문제가 여전히 해결되지 않은 만큼 오피스텔 시장이 단기간에 회복될 가능성은 작을 것으로 전망했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "오피스텔은 아파트 시장이 호황인 상태에서 투자를 못할 때 대체재로 들어가는 시장"이라며 "최근 아파트 시장이 회복세에 들어서기는 했지만 일부 서울 지역에 한정됐다는 점에서 굳이 오피스텔로 수요자들이 눈을 돌릴 이유가 없다"고 설명했다.
제주 제외 전 지역서 아파트입주율 상승 수도권 매매가 오르면서 기대감 높아져 입주전망지수 80 박스권…회복 판단은 일러
제주를 제외한 전국 전 지역에서 아파트 입주율이 올랐다. 특히 수도권 입주율은 82%로 올 1월 이래 최고치를 기록했다. 다만 하반기 금리상승 우려가 계속 이어지면서 미입주자 가운데 잔금을 치르지 못해 아파트에 입주하지 못하는 비중이 늘어난 것으로 나타났다.
8일 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사를 진행한 결과 7월 전국 아파트 입주율은 68.7%로 6월보다 5.1%포인트 상승한 것으로 나타났다.
수도권과 비수도권 모두 상승했다. 수도권 입주율은 전달 대비 3.5%포인트 오른 82%로 지난 1월 이후 최고치를 기록했다. 5대 광역시도 6.2%포인트 오른 67.6%, 기타 지역도 4.9%포인트 상승한 59.7%를 기록했다. 비수도권은 지난 6월 2018년 6월 이후 역대 최저 입주율(60.4%)을 기록했다가 반등한 것이다.
주산연은 “아파트 매매가격이 수도권을 중심으로 상승하면서 전국적 회복 기대감이 커진 영향으로 보인다”고 설명했다. 반면 제주는 아파트 거래량이 직전 반기 대비 절반 가까이 줄면서 입주율이 72.2%에서 69.1%로 하락했다.
반면 미입주자 10명 중 4명은 잔금대출을 받지 못해 입주하지 못했다고 답했다. 잔금을 마련하지 못했다는 응답이 전체 미입주자에서 차지하는 비중은 전달보다 8.6%포인트 크게 올랐다. 정부가 각종 부동산 금융규제 완화 정책을 내놓았지만 여전히 잔금을 못치르는 사람이 많다는 의미다. 주산연은 “하반기 은행권의 예금은 감소하고 대출이 늘어나는 자금 수급불균형으로 금리상승 우려가 높아진 게 잔금대출 미확보가 늘어난 원인으로 볼 수 있다”고 말했다.
반면, 미입주자의 미입주 원인 중 기존 주택 매각지연(49.1%→42.3%), 분양권 매도 지연(5.5%→3.8%) 응답은 전달 대비 하락했다.
한편, 아파트 입주전망지수는 전국적으로 8.6포인트 상승한 84.6을 기록했다. 100을 웃돌면 입주가 늘어날 것으로 보는 전망이 우세하다는 의미인데, 지난 11월 역대 최저치(46.3)까지 내려갔다가 올 2월 이후 이 지수는 80 수준에서 머물고 있다.
수도권과 광역시 인기지역의 주택가격 상승 기대, 아파트매매거래 증가 등의 시장 우호적 전망과 기타 지방의 주택가격 하락세 지속 및 거래 침체 요인이 서로 힘겨루기하고 있는 상황으로 풀이된다.
4대 은행 주담대 변동금리 상단 7% 근접 은행 채권 금리 상승, 유동성 규제 정상화 영향 "금리 인상 막바지 급격히 오르긴 어려워"
시중은행 대출 금리가 조금씩 고개를 들고 있다. 기준 금리는 동결됐지만 시장 채권 금리가 올라서다. 주요 은행의 주택담보대출(이하 주담대) 금리 상단이 7%에 근접하면서 기준금리 동결 기조에 한숨 돌렸던 ‘영끌’ 대출자들의 부담도 커질 조짐이다.
20일 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 국내 4대 은행의 주택담보대출 변동 금리는 연 4.28~6.92% 수준으로 집계됐다. 지난 4월 말(연 5.49~5.82%)과 비교하면 상단이 1.1%포인트나 올라갔다. 같은 기간 5년간 금리가 고정되는 혼합형 최고 금리 구간도 연 4.12~ 6.24%로 상단 기준 0.7%포인트 가량 상승했다. 4월만 해도 있었던 연 3%대 주담대는 사실상 자취를 감췄다.
서너 달 전만 해도 하락세였던 대출 금리가 다시 상승하는 것은 은행이 자금 조달을 위해 시장에서 발행하는 채권 금리가 최근 상승하고 있기 때문이다. 실제로 주담대 혼합형 금리 지표로 주로 쓰이는 은행채 5년물(AAA·무보증) 금리는 지난 4일 기준 4.353%로 연 저점인 3.810%에서 약 0.5%포인트가 뛰었다. 은행채 금리가 상승한 원인으로는 새마을금고발(發) 유동성 위기와 미국 국채 시장 불안이 꼽힌다.
은행연합회 공시에 따르면, 변동 금리와 연동된 신규 취급액 기준 코픽스(자금조달비용지수)도 4~6월 사이 3.44%에서 3.70%로 0.26%포인트 상승했다. 시중은행 관계자는 “대출금리 조건은 달라진 게 없으나 조달 금리가 상승한 탓에 소비자가 체감하는 금리가 상승한 것”이라고 말했다.
여기에 코로나19로 완화됐던 유동성 규제가 정상화되면서 은행들이 이전보다 더 많은 예금을 확보해야 하는 상황도 예금 금리를 끌어올리며 대출 금리에 영향을 미치고 있다. 금융당국은 코로나 때 은행들이 자금난을 겪는 중소기업, 자영업자 등을 지원할 수 있도록 유동성 커버리지 비율(LCR) 규제를 85%로 낮췄으나 연말까지 95~100%까지 회복시킬 방침이다. 시중은행들 사이에서 최근 4% 예금이 다시 등장하는 배경이다.
향후 대출 금리에 대해선 ‘집값 바닥론’ 등으로 대출 수요가 늘고 있어 단기적으로 오를 순 있지만, 금리 인상이 막바지에 다다른 만큼 급격하게 오르긴 어렵다는 전망이 나온다.
다른 은행 관계자는 “상단이 7%를 넘을 순 있겠지만 금리 인상 자체도 멈추는 분위기라 대출 금리 상승이 이어지진 않을 것”이라며 “상단 금리인 만큼 실제 적용받는 차주도 많진 않을 것으로 본다”고 했다. 황세운 자본시장연구원 선임연구원은 “기준 금리 상승 등의 외부 압력이 거의 없는 만큼 금리 상단이 올라간 것은 일시적이거나, 취약 차주 대상 선제적인 차원의 리스크 관리일 수 있다”고 분석했다.
개장 직후 2600선을 탈환하는 듯 보였던 코스피 지수가 외국인 투자자의 매물이 쏟아진 탓에 5거래일 연속 하락했다. 중국 증시가 약세를 보였고, 중국 경기 둔화 우려로 위안화가 약세를 보이자 원화도 함께 약세를 보였다.
8일 코스피 지수는 전 거래일 대비 6.73포인트(0.26%) 내린 2573.98을 나타냈다. 오후 3시52분 집계 기준 개인이 5562억원 순매수했지만 외국인과 기관은 각각 1384억원, 4422억원 순매도했다.
이날 코스피가 약세를 보인 건 중국 경기 둔화 우려가 이어진 탓으로 풀이된다. 중국 증시가 약세를 보였고, 중국 7월 수출액이 두 달째 10%대 감소세를 보였다. 7월 중국 수출액은 14.5% 감소했고, 수입도 12.4% 줄었다.
김석환 미래에셋증권 연구원은 "중국발 경기 둔화 우려가 반영돼 코스피와 코스닥 모두 상승 출발 후 하락 전환했다"며 "장중 발표된 중국 7월 수출입 지표 쇼크에 따라 위안화 약세 압력에 원화가 동조화됐다"고 설명했다.
업종별로는 전일 약세를 보였던 포스코그룹주에 반발매수세가 유입되며 철강 금속이 4%대 강세를 보였다. 이날 증시에서 POSCO홀딩스는 6%대 강세를 포스코퓨처엠은 1%대 강세를 나타냈다. 포스코인터내셔널의 13%대 강세에 힘입어 유통업도 2%대 강세를 나타냈다. 현대코퍼레이션과 LX인터내셔널은 각각 6%대, 1%대 강세로 장을 마쳤다.
항공주도 동반 강세를 나타내 운수·창고도 강보합권에 장을 마감했다. 이날 대한항공과 에어부산은 3%대 강세를 제주항공과 진에어는 강보합권에 머물렀다. HD한국조선해양, 현대미포조선이 1%대 강세를 나타냈고, 삼성중공업은 3%대 강세를, 한화오션과 STX중공업은 2%대 강세를 보이며 조선업종도 2%대 강세를 나타냈다.
반면 체외 진단 키트 사업을 영위하는 에스디바이오센서는 이날 9% 가까이 급락하며 의료정밀은 2%대 약세를 보였다. 이외에도 전날 강세를 보였던 NAVER와 카카오에서 차익 실현 매물이 나오며 서비스업도 2%대 약세를 나타냈다.
시가총액 상위 종목에서는 LG에너지솔루션이 2%대 강세를 기아, 현대모비스, 현대차가 강보합세를 보였다. 삼성바이오로직스, 삼성SDI, 셀트리온은 약보합권에 머문 가운데 삼성전자, 카카오는 1%대 약세를 SK하이닉스와 NAVER는 각각 2%대, 4%대 약세를 나타냈다.
코스닥 지수도 전 거래일 대비 5.88포인트(0.65%) 하락한 892.34를 나타냈다. 개인과 외국인이 각각 130억원, 241억원 순매수했지만 기관은 345억원 순매도했다.
업종별로는 금융, 금속, 기계장비가 강보합권에 머물렀다. 건설, 오락문화, 종이·목재, 비금속은 약보합권을 나타냈다. 유통, 반도체, 통신장비는 1%대 약세를 정보기기는 2%대 약세를 나타냈다.
시가총액 상위 종목에서는 포스코DX가 9%대 강세를 레인보우로보틱스와 JYP Ent.가 2%대 강세를 보였다. 에코프로는 1%대 강세를 나타내 황제주 자리를 지켰다. HPSP, 에코프로비엠, 엘앤에프, 에스엠, 셀트리온헬스케어는 약보합권에 머물렀다. 펄어비스, HLB는 1%대 약세를 셀트리온제약은 2%대 약세를 보였다. 카카오게임즈는 3%대 약세를 나타냈다.
오는 9일에는 중국 7월 생산자물가지수 발표가 예정돼 있다. 국내 증시에서는 크래프톤, SKC, 더블유게임즈, 엔씨소프트, PI첨단소재, 대덕전자가 실적 발표를 앞두고 있다. 미국 증시에서는 디즈니가 실적을 발표한다.
