서울 아파트 가격이 두 달 만에 하락했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치로 매물이 증가하고 기준금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지면서 매수심리가 위축된 탓이다. 전문가들은 당분간 관망세가 유지될 것으로 내다보고 있다.
5일 한국부동산원에 따르면 지난달 30일 기준 서울 아파트 매매가격은 지난주 대비 0.01% 하락했다. 지난 3월 말 이후 9주 만에 마이너스 변동률을 기록했다. 지난달 말일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 전주보다 0.4포인트 하락한 90.2로 집계됐다. 수급지수가 100보다 낮으면 매도세에 힘이 실리고 있다는 의미다.
서울 25개 자치구 중 13곳의 아파트값이 내려앉았다. 8곳은 보합권에 머물렀고, 나머지 4곳만이 상승했다. 불패지로 불리는 강남의 서초구(0.04%→0.01%)와 강남구(0.02%→0.01%) 모두 상승폭을 축소했다. 송파구(-0.01%)는 지난주(-0.01%)에 이어 약세를 나타냈다.
대통령집무실 이전 호재가 반영돼 아파트 가격이 가파르게 상승했던 용산구(0.05%→0.03%)도 오름세가 꺾였다. 이 외에 강북구(-0.02%), 동대문구(-0.01%), 도봉구(-0.02%) 등이 내림세였다. 특히 노원구의 아파트값은 한 달 연속 떨어졌다.
서울 아파트 매수심리가 꺾인 이유로 매물 증가와 기준금리 인상 및 주택담보대출 규제가 겹친 것이 꼽힌다.
정부는 매년 6월 1일을 기준으로 소유 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세를 책정한다. 보유세 부담을 덜어내기 위해 다주택자들이 가지고 있던 매물을 풀어놓은 것으로 보인다. 양도세 중과 한시적 배제 조치 또한 매물 증가의 원인이라는 분석이다. 앞서 윤석열 대통령은 지난달 10일부터 다주택자 양도세 중과를 1년간 유예 조치를 실시했다.
여기에 최근 한국은행이 기준금리 인상을 단행하고 은행권의 부동산 관련 대출 규제까지 강화되면서 매수세가 개선되기는 쉽지 않을 것으로 관측된다. 다음 달부터는 금융권에서 빌린 대출금이 1억원 이상인 차주는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용받는다.
전문가들도 당분간 시장 환경이 녹록지 않을 것으로 전망하고 있다. 한 부동산업계 관계자는 "절세용 급매물이 출회되는 상황에서도 매수세가 얼어붙으며 서울 전체가 하락 전환했다"며 "높은 금리에 이자 규모가 커지면서 부동산투자에 대한 기대감도 줄어드는 분위기"라고 전했다.
KB증권은 5일 미국 주택 가격이 금리 상승기임에도 불구하고 가파르게 상승한 것에 주목했다. 스태그플레이션(경기침체 속 물가 상승) 징후가 감지된다는 설명이다.
미국 주택 가격지수는 전년비 21.2%로 급등세를 이어갔다. 불과 1년 전 대비 20% 이상 상승한 것도 놀랍지만 더욱 놀라운 것은 전월비로도 2.4% 상승했다는 점이다. 전월비 2.4% 상승은 지난 2000년 통계집계 이후 가장 크게 오른 것이며 월평균 상승 폭인 0.4%를 크게 상회하는 것이다.
KB증권은 “가격이 오르는 것이 새삼스러운 일은 아니지만 최근 주택 가격 상승이 더욱 가팔라진 것이 의아한 것은 올해 초 2.7% 내외였던 30년 모기지금리가 3월 말 4.7%, 최근에는 5.1%까지 상승했기 때문”이라면서 “금리 상승에도 주택 가격이 가파르게 오른 이유에 주목해야 한다”고 주장했다.
미국 주택 평균 판매 기간(매물로 내놓은 이후 계약 체결까지 걸리는 시간)은 팬데믹 이전 40여일이었지만 올해 3월 기준 16.8일로 짧아졌다. 이는 팔려고 내놓은 집보다 살려고 나선 사람이 여전히 많다는 것을 의미한다. 즉, 금리 상승에도 주택 가격이 계속 오르는 이유는 살 수 있는 집이 부족하기 때문이다.
실제 미국 국내총생산(GDP) 중 건설투자는 지난해 하반기 이후 오히려 줄어들며 자재 부족 및 가격 상승, 구인난이 건설 위축으로 이어지고 있음을 나타내고 있다.오른 금리보다 주택 공급 부진이 주택 가격 상승으로 이어지고 있다는 해석이 가능한 부분이다.
KB증권은 “3월 주택 가격 상승은 공급 축소가 가격 상승으로 이어지는 스태그플레이션 징후로 해석된다”면서 “아직 건설 이외에 다른 산업에서는 비슷한 시그널이 감지되지 않았지만 향후 주요 체크 포인트로 점검해야 할 것”이라고 조언했다.
3. 다주택자 집 팔 때 양도세 중과 걱정됐다면?..내년 5월 9일 전에 파세요(한국일보)
3주택자 최대 30%p '양도세 중과' 1년간 배제 다주택자→1주택자 된 경우도 거주기간 인정
윤석열 정부가 출범하자마자 가장 먼저 한 일은 ‘양도소득세 중과 한시 배제’입니다. 지난 정부에서는 폭등하는 주택 가격을 안정시키기 위해 양도소득세를 중과하고, 종합부동산세도 높여 다주택자로부터 "가혹하다"는 불만이 터져 나왔는데요. 새 정부는 이를 다시 개정하면서 출구전략을 마련하려는 모습입니다.
주택에 대한 세금은 취득할 때 내는 '취득세'와 보유하는 동안 내는 '재산세', '종합부동산세', 다시 양도할 때 내는 '양도소득세'가 있습니다. 만약 3년 이상 보유한 주택을 팔아 양도차익이 생겼을 때는 그 사이 물가상승을 고려해일정 비율(연 2%)로 최대 30%의 '장기보유특별공제'를 해줍니다. 양도소득세 세율은 다른 소득세와 마찬가지로 과세표준 구간에 따라 6~45%의 누진세율을 적용하지만, 보유기간이 1년 이내이면 50%, 2년 이내이면 40%의 단일세율을 적용합니다.
그동안 다주택자의 불만이 쌓인 것은 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에 장기보유특별공제가 배제되고, 2주택자에는 20%포인트, 3주택 이상인 경우에는 30%포인트의 가산세가 붙기 때문이었습니다. 만약 3주택 이상자가 집을 팔면서 10억 원 이상 차익을 거둔 경우 해당 구간에 대해서는 최고세율 45%에 중과 30%를 더한 75%로 과세하는 상황이었죠.
이 같은 제도의 부작용은 매물 감소였습니다. 세를 주거나 한 경우에는 세금과 임대 보증금을 빼고 나면 남는 게 없으니 특별한 사정이 없으면 처분하지 않게 됐습니다.그렇다고 무작정 보유하자니 종합부동산세가 걸려, 자녀에게 증여를 하는 사례도 발생했습니다. 하지만 정부가 내년 5월 9일까지 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 파는 경우 중과를 배제하기로 한 만큼, 앞으로 11개월간은 그 걱정을 덜어도 되겠습니다.
정부가 고친 또 다른 제도는 1가구 1주택자의 비과세 적용 기간입니다. 1가구 1주택자가 집을 2년 이상 보유한 경우, 조정대상지역에서는 2년 이상 거주까지 한 경우 12억 원 이하의 주택은 양도소득세 비과세 대상이 됩니다. 문제는 다주택자가 집을 팔아서 1가구 1주택자가 된 경우였습니다. 집을 모두 팔고 1주택자가 된 날부터 보유기간과 거주기간을 계산하도록 한 것이죠.
지난달 소득세법 시행령 개정으로 주택 수와 관계없이 실제로 보유, 거주한 기간을 인정하게 됐습니다. 다주택자였다가 1주택자가 된 경우에도 2년간 기다리지 않고 바로 집을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것이죠. 다주택자라면 장기간 보유하고 거주하면서 보유이익이 가장 큰 주택을 마지막에 처분하는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다.
이사를 하면서 기존에 살던 주택을 팔고 새로운 주택을 취득하는 경우 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다.이 경우 1년 이내에 종전 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있었는데, 주택거래가 급감하는 상황에서 1년은 너무 짧다는 지적이 있어 왔죠. 이 기한 역시 2년으로 완화한 만큼, 이사를 계획 중인 사람들도 여유를 가질 수 있게 됐습니다.
최근 정부가 오는 8월께 생애 첫 주택 구매자에 대한 주택담보대출을 집값의 80%까지 풀어준다고 했습니다. 집값 조정기와 맞물려 3분기가 내 집 마련 타이밍이라는 얘기도 흘러나오는데, 반대편에서 금리 인상에 따른 이자 부담도 적지 않을 것이라는 걱정도 나옵니다.
① LTV 60~70%→80% 완화…5억 원 아파트 첫 구매 때 3억→4억 원
우선 생애 첫 주택 구매자는 주택담보인정비율(LTV)이 늘어납니다. 규제지역에서 LTV는 투기과열지구 60%, 조정대상지역 70%였는데 3분기부터는 80%까지 적용됩니다. 예를 들어 서울에서 5억 원짜리 아파트를 보금자리론을 이용해 처음 산다면 기존엔 60%를 적용받아 3억 원을 대출받을 수 있었지만 3분기엔 80%가 적용돼 4억 원까지 대출이 가능해지는 셈이죠.
물론 서울에서 5억 원 아파트가 어디 있냐는 지적이 나올 수 있습니다. 하지만 발품을 잘 팔면 서울 안에서도 저렴한 아파트를 곧잘 찾을 수 있습니다. 대신 입지나 노후도, 중소형 면적 등은 어느 정도 감수해야 합니다.
②DSR 산정 시 장래 예상 소득 반영...현재 소득 더 늘어난다
총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제는 여전히 유지돼 소득이 적은 청년층은 LTV 우대 혜택을 받아도 대출액이 줄어듭니다. 연 소득 5,000만 원 직장인이 6억 원짜리 아파트를 살 때 LTV 80%를 적용받으면 최대 대출 가능금액이 4억8,000만 원이지만 DSR 40%가 연 4%대 금리로 적용(30년 원리금균등분할상환)되면 약 3억5,000만 원으로 줄어들게 되는 것입니다.
이에 정부는 DSR 산정 시 장래 소득을 반영해 청년층 대출액이 늘어날 수 있도록 했습니다. 아직 구체적인 안은 나오지 않았지만 해당 연령에서 대출 만기 연령까지 평균 소득이 얼마나 증가하느냐를 따져 현재 소득으로 반영하는 방안이 거론됩니다.
③청년·신혼부부 대상 초장기 50년 모기지
50년 초장기 모기지 도입은 청년, 신혼부부의 숨통을 트이게 할 수 있을 것으로 보입니다. 기존 보금자리론과 적격대출 최장 만기는 지난해 7월 청년, 신혼부부에 한정해 40년이었습니다. 하지만 최근 집값 상승과 금리 인상 영향으로 이번에 50년 초장기 만기까지 등장했습니다.
50년 만기 모기지 도입으로 청년층의 내 집 마련에 따른 원리금 상환 부담이 덜어질 것으로 보입니다. 5억 원 대출 시 금리를 4.4%로 가정하면 40년 만기는 월 상환액이 222만 원이지만 50년 만기를 적용하면 206만 원으로 줄어듭니다. 다만 50년 만기로 빌리면 원금보다 이자가 더 큰 상황이 발생할 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요합니다.
전문가들도 ‘영끌(영혼까지 끌어 모으다)’, ‘패닉바잉(공황매수)’이 거세게 일었던 지난 2년처럼 주택구매 열풍은 재현되지는 않을 것으로 보고 있습니다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 “LTV 완화를 해도 규제지역은 대상 주택(9억 원)과 한도 기준(4억 원)이 존재하기 때문에 주택을 살 수 있는 실수요자는 많지 않을 것”이라고 했습니다.
지금은 분명 내 집 마련이 겁나는 시기입니다. 집을 샀다가 향후 집값이 더 떨어질 수도 있다는 우려에, 매달 꼬박 내야 하는 대출 이자 걱정이 클 수밖에 없는 상황이죠. 집 사기가 망설여질 때 이거 딱 하나 ‘정말 내 집이 필요한가’만 고려해 보기를 권해드립니다. 편안한 안식처, 보금자리가 정말 절실하다면 내 집 하나 마련하는 것도 괜찮은 선택일 수 있습니다.
집을 샀다면 그 이후도 중요합니다. 전문가들은 나중에 집값이 떨어지면 어쩌지 등의 걱정은 접어두고 긍정 회로만 돌리는 게 중요하다고 조언합니다. ‘내 집 하나는 당연히 있어야지’, ‘어차피 내가 계속 살 건데 좀 떨어지면 어때’, ‘결국 집값은 우상향한다’ 등 긍정적인 생각만 스스로 주입하면 마음이 한결 편해질 수 있다는 의미입니다.
지난해 전세보증 가입 23만2150 가구 방문뿐만 아니라 전화 상담도 어려워 사기 피해자도 전문가도 “인력 늘어야”
전세 세입자의 보증금 보호를 위한 전세보증금반환보증이 5년 사이 10배 가까운 성장세를 보이고 있지만, 정작 이를 운용하는 주택도시보증공사(HUG)는 인력난 탓에 세입자의 상담조차 역부족인 상황으로 나타났다. 현장에서조차 “HUG 인력이 더 필요하다”는 의견이 나왔는데, 국토교통부는 이를 포함한 전세보증 시스템 강화 방안을 마련키로 했다.
5일 HUG의 연도별 전세보증 가입 세대 통계에 따르면 지난 2016년 2만4460 가구에 그쳤던 전세보증 가입 가구는 2017년 4만3918 가구, 2018년 8만9351 가구, 2019년 15만6095 가구, 2020년 17만9374 가구에 이어 지난해 23만2150 가구를 기록했다. 3년간 연평균 40% 증가했고, 5년 사이 10배 가까이 증가한 셈이다. 보증 액수 역시 크게 늘어 지난 2019년에는 30조6000억원에 그쳤지만, 지난해에는 51조6000억원에 달했다.
현재 전세보증금반환보증은 HUG와 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등이 운용하고 있지만, 이중 HUG가 23만2150 가구를 담당해 전체 시장의 94%를 맡고 있다. 전세보증금반환보증 자체가 수익성은 낮고 분쟁 소지는 많아 민간에서 적극적으로 나서지 않고 있기 때문이다.
실제로 HUG의 연도별 대위변제 규모는 지난 2018년 285가구 583억원 규모였지만, 지난해에는 2475가구 5040억원까지 증가했다. HUG는 대위변제 증가 원인에 대해 다주택 악성 채무자의 보증 사고가 증가했기 때문이라고 설명했다.
전세 사기를 예방하고 임차인의 전세 보증금 보호라는 역할을 사실상 전담하고 있지만, HUG의 인력 부족에 대한 불만은 계속되고 있는 상황이다. 특히 보증 관련 상담의 경우, 방문 상담뿐만 아니라 전화를 통한 콜센터 상담도 쉽지 않은 상황이다. 가입자 중에는 “30분 동안 전화 대기만 하다가 전화가 끊겼다”는 불만도 심심치 않게 나오고 있다.
지난 2일 원희룡 국토부 장관이 HUG 서울 북부 서울북부관리센터를 찾아 진행된 전세사기 피해자와의 간담회에서도 같은 문제가 지적됐다. 전세 사기 피해자는 “나는 보험에 가입돼 운 좋게 구제받았지만, 가입도 어렵고 도움을 받기도 어렵다”고 지적했고, 전문가들 역시 “HUG의 인력이 부족해 피해자가 상담을 받기도 어렵다. 인력이 더 늘어나야 한다”고 조언했다.
HUG 관계자 역시 “방문 상담의 경우, 가입자의 상황과 법적 근거 등을 파악하고 문의에 답해야 하는데 전담 직원이 1시간 이상 대면하며 상담을 진행해야 한다”라며 인력난에 의한 어려움을 호소했다.
피해자와 전문가들의 조언을 들은 원 장관은 전세사기 대응을 위한 사전 예방 시스템 구축 등을 비롯한 대책 마련을 약속했다. 그는 “HUG도 전세피해 지원센터의 조속한 설치 등 전세사기 피해 예방·구제를 위해 더욱 적극적인 역할을 해달라”라며 역할 확대를 주문하기도 했다. 국토부 당국자 역시 “전세사기 예방을 위한 대책을 이른 시일 내에 준비할 것”이라며 “HUG의 원활한 역할 수행 등을 위한 지원도 검토될 예정”이라고 설명했다.
이달 중 13개 기업이 공모주 청약을 앞두고 있는데, 이는 지난 2월 이후 가장 많은 규모다. 4~5월 두 달 간 통틀어 공모주가 10개에 불과했던 것과 비교하면 뚜렷한 증가세다.
5일 금융 투자 업계에 따르면, 이달 범한퓨얼셀, 위니아에이드, 보로노이 등 7개의 일반 기업과 교보스팩12호, KB스팩21호 등 6개 스팩(SPAC·기업인수목적회사)이 일반 투자자 대상 공모주 청약을 실시한다.
가장 먼저 출격하는 회사는 수소 연료전지 업체 범한퓨얼셀이다. 전체 매출액 가운데 80% 이상이 연료전지에서, 나머지는 수소 충전소에서 나오고 있다. 독일 지멘스가 독점했던 잠수한 연료전지 시장에 진출했으며, 향후 대형 수소 선박과 수소 버스용 연료전지도 만들 계획이다. 구주 매출 없이 100% 신주 발행을 통해 상장한다는 점이 투자 매력으로 작용할 전망이다.
범한퓨얼셀이 제시한 희망 공모가 범위(밴드)는 3만2200~4만원이다. 에스퓨얼셀·상아프론테크·비나텍·제이엔케이히터 등 4개사를 비교 기업으로 삼아 기업가치 대비 상각 전 영업이익(EV/EBITDA) 평균치 35.61배를 구한 뒤 자사에 적용했다. 지난 2~3일 진행한 기관 수요예측 결과를 토대로 공모가를 확정하고 8~9일 공모 청약에 나선다.
두번째 주자는 비플라이소프트다. 미디어 빅데이터 서비스 플랫폼을 운영하는 이 회사는 코넥스에서 코스닥시장으로의 이전상장을 추진 중이다. 10%는 구주매출, 90%는 신주 발행을 통해 9~10일 이틀 간 공모한다.
비플라이소프트가 제시한 공모가 밴드는 1만6500~1만9000원이다. 웹케시, 위세아이텍 등 4개사를 비교 기업으로 삼아 주가수익비율(PER) 평균치 28.61배를 구한 뒤 주가 할인율 34.23~42.88%를 적용했다. 지난 2020년부터 IPO를 실시한 기술성장 기업의 평균 할인율이 24.69~37.95%에 불과했던 것과 비교하면, 밸류에이션(기업 가치 대비 주가 수준) 매력은 있는 셈이다.
14~15일에는 5개 기업이 한꺼번에 청약에 나선다. 반도체 후공정 장비를 만드는 레이저쎌, 위니아딤채의 자회사인 물류·유통 업체 위니아에이드, 약물 설계 업체 보로노이, 그리고 교보스팩12호와 KB스팩21호가 공모 청약을 받는다.
이들 중 흥행 여부에 가장 큰 관심이 쏠리는 기업은 보로노이다. 보로노이는 지난 3월 기관 수요예측에서 저조한 경쟁률을 기록한 뒤 공모를 철회했으며, 지난달 13일 증권신고서를 다시 제출하고 IPO를 재개했다.
보로노이는 새 증권신고서에서 공모가 밴드를 대폭 낮췄다. 기존 밴드는 5만~6만5000원이었으나 새로 제시한 밴드는 4만~4만6000원에 그친다. 공모 주식 수도 기존 200만주에서 130만주로 줄였다. 이에 따라 공모 예정 금액(밴드 하단 기준)이 1000억원에서 520억원으로 거의 반토막이 났다. 기존 주주들이 자발적 의무보유에 나서며 보호예수 비중이 74.4%로 늘었다는 점 역시 투자 매력으로 작용할 전망이다.
레이저쎌은 한미반도체 등 4개사를 비교 기업으로 삼아 평균 PER 15.94배를 구한 뒤 자사에 적용했다. 공모가 밴드는 1만2000~1만4000원이다. 위니아에이드의 공모가 밴드는 1만4200~1만6200원이다. 파세코, 신일전자 등 12개 기업을 유사 회사로 삼아 이들의 평균 PER을 12.41배로 계산했다. 주가 할인율은 19.4~29.4%를 적용했다.
오는 16~17일에는 NH스팩23호가 공모 청약을 실시하며, 21~22일에는 넥스트칩과 삼성스팩6호가 나선다, 넥스트칩은 차량용 시스템 반도체 기업으로, 어보브반도체와 엠씨넥스 등 4개사 평균 PER(24.55배)을 자사에 적용했다. 공모가 밴드는 9900~1만1600원이다.
이달 마지막 주에는 3개 기업이 한꺼번에 청약에 나선다. 27~28일에는 코난테크놀로지와 대신밸런스12호스팩이, 28~29일에는 IBKS스팩18호가 공모 청약을 실시한다.
코난테크놀로지는 인공지능(AI) 소프트웨어 전문 업체다. 셀바스에이아이, 위세아이텍, 원티드랩 등 3개 회사를 유사기업으로 삼아 이들의 평균 PER 30.34배를 자사에 적용했다. 공모가 밴드는 2만1000~2만5000원이다.
한국 경제가 스태그플레이션(불황 속 물가상승)에 빠질 가능성은 크지 않고, 경기 부양보다는 물가 안정에 정책의 우선순위를 둬야 한다는 제언이 나왔다.
한국금융연구원 장민 선임 연구위원은 5일 '우리 경제의 스태그플레이션 진입 가능성과 정책적 시사점' 보고서에서 이같이 밝혔다. 장 연구위원은 "앞으로 우리 경제에 경기 침체와 높은 물가 상승이 동시에 나타날 가능성은 제한적"이라고 말했다. 그는 4%가 넘는 높은 인플레이션은 내년까지만 지속될 것으로 전망했다.
스태그플레이션이 극심했던 1970년대와 달리 현재의 중앙은행이 물가안정을 위해 적극적으로 통화정책을 펴고 있다는 점을 전망의 근거로 제시했다.
또 현재의 유가 상승 폭이 단기간에 4배씩 올랐던 과거 석유파동기에 미치지 못하고, 원유 가격이 실질가격 기준으로 1980년이나 2008년의 3분의 2 수준이라는 점을 고려하면 물가 충격의 정도가 과거보다 크지 않다고도 덧붙였다.
물가를 잡기 위해 정책당국이 강력한 통화 긴축정책을 사용하겠지만, 이에 따른 경기 둔화는 인플레이션과 시차를 두고 나타날 것으로 분석했다.
보고서에 따르면 미국에서 인플레이션이 5%를 상회한 경우 긴축정책이 시행됐고 이후 4분기 이내 경기침체가 발생한 경우는 45%, 8분기 이내 경기 침체가 발생한 경우는 62%였다.
장 연구위원은 "현재 잠재수준을 웃도는 성장세를 보이는 실물 경제는 점차 둔화할 가능성이 높다"며 "경기 불황은 내년 이후 본격적으로 진행될 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.
그는 "정책당국이 경기 둔화 가능성을 우려해 인플레이션에 적극적으로 대응하지 않으면 과거 1970년대와 같은 스태그플레이션을 초래할 위험을 증대시키게 된다"면서 "경기와 물가라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡으려 하기보다는 먼저 빠르게 진행되는 인플레이션에 대응해야 한다"고 주장했다.
이어 "섣부른 경기부양책은 정책당국의 물가안정 의지를 희석해 인플레이션 지속 위험을 증대시킬 수 있고 경기 둔화 때 대응 능력을 약화할 수 있다"며 "구조개혁, 정책당국 간 긴밀한 협조 등을 바탕으로 경기 불황에 대한 비상 대응 전략을 수립해야 한다"고 덧붙였다.
앞서 유럽연합(EU)은 해상을 통한 러시아산 원유 수입을 올해 연말까지 90%까지 줄이기로 합의했다. 이로인해 러시아로부터 수입되는 일 300만 배럴 규모의 원유에 대한 수입 다변화 과정에서 공급차질 우려가 확대될 것으로 예상되고 있다.
국제유가는 최근 두바이유 기준으로 배럴당 110달러 내외 수준에서 등락하고 있다. 우크라이나 사태 이후 러시아산 원유의 공급차질 우려로 유가가 높은 수준을 이어가는 가운데 중국 봉쇄조치의 전개 상황에 따라 등락을 지속하고 있다. 주요 기관은 국제유가가 올해 높은 수준을 지속하다가 완만하게 하락할 것으로 예상했다.
5월 천연가스(네덜란드 TTF 거래소 현물 기준)가격은 유럽연합(EU)의 수입선 다변화, 계절적 요인으로 인한 수요 감소 등으로 전월대비 13.4% 하락했다. 반면 석탄(호주 뉴캐슬항 현물 기준)가격은 EU의 러시아산 석탄 수입금지 추진 등으로 27.1% 상승했다.
LME비철금속지수는 중국 경기둔화 등의 영향으로 전월대비 10.8% 하락했다. 알루미늄 가격이 중국 경기둔화로 전월대비 12.8% 하락했고, 니켈 가격이 러시아산 니켈공급이 비교적 원활한 가운데 생산량도 증대되면서 15.3% 내렸다.
S&P곡물가격지수는 작황부진 등의 영향으로 전월대비 2.5% 상승했다. 소맥과 옥수수 가격이 우크라이나산 농산물의 파종 및 수확에 차질, 남미 등 이상기후에 따른 작황 부진 등으로 전월대비 각각 7.0%, 0.4% 상승했다.
최근 증시가 부진한 가운데 고물가 위험 회피 수단으로 주목받는 리츠(REITs)도 고금리 위험부담을 받을 수 있다는 경고가 나왔다. 증권가는 기준금리 인상 기조가 이어지면 리츠의 기대 수익률이 낮아질 수 있다며 선별 투자를 권했다.
5일 증권업계에 따르면 국내 리츠는 지난 4월 말 기준 326개로 운용자산은 79조600억원 수준으로 추산된다. 증시에 상장된 리츠는 지난달 말 기준 20개로 시가총액이 8조6000억원 수준이다.
리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모으고 대출을 받아 부동산에 투자해 임대 수익과 시세 차익을 돌려주는 부동산 간접투자 기구다. 주식 투자자들 사이에선 증시에 상장돼 주식처럼 거래되는 상장 리츠가 인기다. 주가 변동성은 적은데 안정적인 배당 수익 지급이 장점으로 꼽혀 최근 인플레이션(물가 상승) 위험 회피 수단으로 주목받고 있다. 물가 상승분을 임대료에 전가하는 게 수월하기 때문이다.
한국투자증권이 코스피에 상장된 7개 리츠의 연 배당수익률을 분석한 결과 ESR켄달스퀘어리츠(3.8%), 롯데리츠(5.2%), SK리츠(3.8%), 신한알파리츠(5.1%), 디앤디플랫폼리츠(5.2%), NH올원리츠(4.7%), 이지스레지던스리츠(4.8%) 등으로 집계됐다.
강경태 한국투자증권 연구원은 "리츠는 배당 성향이 100% 이상으로 최근 인플레이션 방어 역할을 하고 있으나 금리 인상 기조가 지속하면 수익률이 낮아질 것"이라고 설명했다.
리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자들에게 배당하기에 부동산 투자에 나서려면 대주단을 꾸려 자금을 조달해야 한다. 따라서 물가 오름폭만큼 늘어나는 수익보다 조달 금리 상승으로 대출 이자가 늘 수 있다.16개 국내 리츠가 조달한 담보대출 금리는 2% 중반 미만으로 추산된다. 이들 16개 상장 리츠의 차입금과 사채발행 잔액은 8조7071억원 수준인데, 이 중 63.2%가 2024년까지 만기가 돌아온다.
한국투자증권은 차입에 따른 이자 비용 상승 우려에도 오피스 수요가 견조한 점을 고려해 하반기에는 신한알파리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠, 이지스레지던스리츠, SK리츠 등 오피스 자산에 투자한 리츠가 상대적으로 안정적인 수익을 낼 것으로 전망했다. 올해 1분기 서울 오피스 월평균 임대료는 평당 10만2592원으로 신고가를 기록했다.
증권가에서는 글로벌 리츠 지수도 상반기 인플레이션과 미국 연방준비제도(Fed) 긴축에 따른 경기 둔화 우려로 하락 전환한 만큼 선별 투자를 해야 한다고 조언했다. 배상영 대신증권 연구원은 "미국 리츠는 3분기에 반등이 기대되지만 폭은 제한적으로 예상한다"며 "경기 경착륙이나 침체 우려가 현실화하면 실물자산 가치 상승이 둔화하거나 약보합으로 전환할 것"이라고 분석했다.
대신증권은 하반기 글로벌 리츠시장에선 임대 수요로 전환할 주거 자산과 경기 민감도가 낮은 IT, 코로나19의 엔데믹(감염병 주기적 유행) 전환으로 성장 모멘텀이 생긴 숙박과 리조트 자산에 투자하는 리츠를 대안으로 제시했다.
인플레이션 및 경기 침체에 대한 우려가 완화되면서 코스피 2700선을 목전에 두고 있다.6월 미국 연방공개준비위원회(FOMC)를 앞두고 연방준비제도(Fed·연준) 위원들의 새로운 공개 발언 역시 금지되면서 시장이 그간의 이슈에도 적응해나가는 분위기다. 전문가들은 5월 국내 증시가 저점을 다졌다고 평가하면서도 뚜렷한 매수 주체가 없는 점을 지적하며 상승 탄력을 둔화될 수 있음을 유의해야 한다고 조언했다.
4일 금융투자업계에 따르면 이번 주 코스피는 전주 대비 32.6포인트(1.24%) 오른 2670.65로 거래를 마쳤다. 4월 22일(종가 기준 2704.71)을 마지막으로 2700선이 깨진 후 2670선까지 반등하는 모습을 보였다. 코스닥 역시 전주 대비 17.54포인트(2.01%) 오른 891.51에 마감하며 900선을 눈앞에 뒀다.
그간 증시를 짓누르던 인플레이션 및 경기 침체 우려가 완화되면서 지수가 반등에 나서는 모습이다. 지난달 27일 발표된 미국 4월 개인소비지출(PCE) 물가지수가 전년 동기 대비 6.3%를 기록하면서 2020년 11월 이후 처음으로 상승폭이 둔화된 것이 신호가 됐다. 외국인 역시 지난달 26일부터 31일까지 4거래일 연속 코스피를 순매수했다. 이 기간 매수 규모는 약 1조 7000억 원에 이른다. 여기에는 그동안 고공행진을 벌이던 원·달러 환율이 어느 정도 진정된 영향도 있었던 것으로 풀이된다.
전문가들은 5월 코스피가 저점을 확인한 만큼 2700선 회복에 나설 수 있다는 전망을 내놨다. 다음 주 코스피 주간 예상범위로 2600~2720선을 제시한 김영환 NH투자증권 연구원은 “완만하게나마 인플레이션이 완화되고 고용이 둔화될 징후가 조금씩 나타나면서 연준의 긴축적 통화정책의 강도가 약화될 거라는 시장의 기대가 높아지고 있다”고 분석했다. 이어 “6~7월 FOMC에서 기준금리를 각각 0.5% 포인트씩 인상하는 경우 연말 목표치가 근접해진다”고 덧붙였다.
이달 2일 석유수출국기구(OPEC)와 러시아 등 비OPEC 주요 산유국들의 협의체인 OPEC플러스(+)가 정례 회의를 열고 원유 증산을 합의한 점 역시 인플레이션 압력 완화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다. OPEC+는 7~8월 하루 64만 8000 배럴 규모를 증산하기로 했는데, 이번 증산량은 기존 방침보다 50%가량이 많은 양이다.
한편 아직까지 뚜렷한 매수 주체가 없는 점이 지적됐다. 특히 외국인투자가의 매도세가 여전히 약해 상승 탄력이 둔화된 상태라는 분석이다. 이에 따라 당분간은 인덱스 대신 낙폭이 과대한 개별 종목 위주로 접근하는 적이 좋은 전략이라는 판단이 나온다. 신승진 삼성증권 연구원은 “낙폭과대 업종에서는 중국 규제 완화와 경기 부양책 플레이가 가능한 경기 민감주가 좋은 대안”이라며 “인프라 투자 확대, 소비 부양책이 나왔을 때 수혜가 클 화학, 기계 등에 주목해야 한다”고 말했다.
그간 증시에 압박을 가하던 이슈들의 소강 국면에서 차기 주도주를 선제적으로 투자 포트폴리오에 담아야 한다는 조언도 나온다. 증권가에선 국내 시장의 주도군 후보로 자동차, 2차전지 등 모빌리티 관련주를 꼽았다. 신 연구원은 “자동차 부품 수급 부족과 운송비 급등으로 실적이 부진했지만, 현재 역사적 저점의 밸류에이션 매력이 발생하고 있다”며 “밸류에이션은 바닥인데, 공매도 잔고가 많아 숏커버가 들어올 가능성이 높은 종목을 공략하는 것 역시 좋은 전략”이라고 덧붙였다.
