'재초환' 시행령 입법 예고 60세 이상이면 납부 유예 상속·혼인 주택은 산정 제외 개발 비용 산정도 현실화
재건축 아파트를 20년 이상 보유한 1가구 1주택자는 재건축초과이익환수 부담금을 70% 감면받는다. 또 상속 및 결혼으로 취득한 주택과 공시가격 3억원 이하 주택을 보유한 경우에는 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 제외된다. 60세 이상 고령 가구는 증여나 상속 전까지 납부를 유예할 수 있다. 실거주자는 ‘대못 규제’로 불리는 재건축 부담이 대폭 줄어들 전망이다.
국토교통부는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령·시행규칙을 오는 29일까지 입법 예고한다고 1일 밝혔다. 올 3월 27일 시행을 앞두고 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자의 재건축 부담을 낮추는 게 주요 골자다.
재건축 초과이익은 재건축 사업으로 조합원이 얻는 개발 이익의 일정 부분을 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 노무현 정부 때 제도가 시행되고 2008년 첫 부과 단지가 나왔다. 그러나 가구당 최대 7억7000만원에 달하는 부담금이 과하다는 비판이 계속됐다. 실제 부담금을 납부한 사례도 아직 없다.
개정 법률안에 따르면 초과이익이 8000만원 미만이면 부담금이 없다. 또 재건축 주택을 6~10년 미만 보유한 경우 기간에 따라 부담금을 10~40% 감면해준다. 10~15년 미만은 50%, 15~20년 미만은 60% 줄어든다. 20년 이상 장기 보유한 경우에는 70%까지 부담금이 면제된다. 감면은 1가구 1주택자만 받을 수 있다.
상속과 혼인으로 생긴 주택, 재건축 중 거주를 위한 이주용 주택, 공시가격 3억원 이하 저가 주택은 부담금 산정 때 주택 수에서 제외한다. 대신 상속혼인 주택은 취득 후 5년 이내에 처분해야 하고, 이주 주택도 부과 종료일로부터 3년 이내에 팔아야 한다.
재건축할 때 공공임대주택을 공급하거나 토지를 공공기여하면 비용을 인정해 부담금 산정에 반영한다. 특히 토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아니라 감정평가액을 기준으로 비용을 인정해 부담을 더 낮춘다. 신탁보수나 공공 수수료 등도 비용으로 인정한다.
개정된 감면 혜택을 모두 받으면 감경률은 최대 95%에 달한다. 기존에 1억1000만원의 부담금을 고지받은 가구가 해당 주택을 20년 보유하고 신탁 비용과 공공기여를 최대한 인정받으면 부담금이 840만원으로 줄어드는 식이다. 6년을 보유한 경우에도 부담금은 2520만원까지 감면된다.
60세 이상 1가구 1주택 조합원은 처분 때까지 부담금 납부를 유예한다. 고령의 1주택자에게 수억원에 달하는 부담금을 지우는 것은 부당하다는 지적에 따른 조치다. 대신 주택을 양도하거나 상속할 때 1주택자 요건을 충족하지 못하면 부담금 유예를 취소하고 가산 이자도 부과한다.
전국 아파트값이 10주 연속 떨어졌다. 오랜 기간 상승세를 이어갔던 전국 아파트 전세값도 29주 만에 보합세로 돌아섰다.
1일 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향에 따르면, 전국 아파트 매매가격은 0.06% 떨어지며 10주 연속 내림세를 벗어나지 못했다. 하락폭도 전주(-0.05%)에 비해 커졌다.
서울의 경우 0.05% 떨어지며 9주 연속 하락세를 이어갔다. 하락폭도 전주(-0.03%)에 비해 커졌다.
강남권 11개 자치구는 0.04% 하락했다. 서초구(-0.07%)는 반포·잠원동 주요단지 위주로, 관악구(-0.06%)는 봉천·신림동 위주로, 강서구(-0.06%)는 화곡·마곡동 위주로 하락했다. 강동구(-0.05%)는 천호·명일동 대단지 위주로, 금천구(-0.05%)는 독산·가산동 중소형 규모 위주로 떨어졌다. 강남구는 0.03% 하락했고 송파구도 0.04% 떨어졌다.
강북권 14개 자치구는 0.05% 떨어졌다. 도봉구(-0.08%)는 방학·쌍문동 구축 위주로, 성동구(-0.08%)는 금호·행당동 주요단지 위주로 하락했다. 동대문구(-0.07%)는 장안·전농동 위주로, 마포구(-0.06%)는 아현·공덕동 위주로, 노원구(-0.06%)는 상계·월계동 위주로 떨어졌다.
서울 자치구 중 가장 큰 폭으로 떨어진 성동구에서는 하락 거래가 이어졌다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면, 행당동행당대림 전용59㎡은 9억1000만원에 거래되며 지난해 11월 거래가격인 9억4000만원에 비해 3000만원이 떨어졌다. 금호동 금호삼성래미안 전용84㎡은 지난 6일 10억8000만원에 매매되며 전월 거래가격(11억5000만원)에 비해 7000만원이 떨어졌다. 지난해 12월 11억7000만원에 거래된 성수동 쌍용 전용59㎡은 지난 6일 11억3000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 사이 4000만원이 떨어진 것이다.
부동산원 관계자는 “부동산시장 불확실성 등으로 매수자 우위시장이 지속되는 가운데, 급매물 위주의 매수문의 존재하지만, 거래는 한산한 상황 속에서 매물가격이 조정되고 매물적체가 지속되는 등 하락폭 확대됐다”고 분석했다.
수도권은 0.06% 하락하며 전주(-0.05%)에 비해 하락폭이 확대됐다. 인천은 0.05% 떨어졌고, 경기는 0.08% 하락했다. 지방의 경우 0.06% 떨어지며 전주(-0.05%)에 비해 하락폭이 커졌다.
전국 아파트 전세가격은 보합세(0.00%)로 돌아섰다. 지난해 7월 둘째 주 이후 29주 만이다. 수도권(0.05%→0.05%)은 상승폭이 유지, 서울(0.07%→0.06%)은 상승폭이 축소됐다. 지방(-0.01%→-0.04%)은 하락폭이 확대됐다.
지난해 전국 상업·업무용 빌딩 시장이 2006년 국토교통부 실거래가 공개 이후 역대 최저 거래량을 기록한 것으로 나타났다.
상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 2023년 연간 전국 상업·업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과를 1일 발표했다. 지난해 전국에서 거래된 상업·업무용 빌딩은 총 1만2897건으로 전년 1만7713건과 비교해 27.2% 감소한 것으로 집계됐다.
거래량은 2022년 36.5% 줄어든데 이어 2년 연속 급감하면서 국토교통부가 실거래가를 공개한 2006년 이후 역대 최저치를 기록했다. 월별로 살펴보면 1월 675건이 거래됐고 7월에는 1198건으로 연중 최고치를 달성했다. 하지만 상승 흐름을 이어가지 못했고, 12월 거래가 1107건으로 마무리되며 연말 반등에도 실패했다. 전국 상업·업무용 빌딩 거래금액 역시 2022년 48조6278억원에 비해 44.1% 급감한 27조1635억원에 그쳤다.
지역별로는 전국 17개 시도 거래량이 일제히 감소한 가운데, 울산의 감소율이 가장 컸던 것으로 나타났다. 울산 지역의 2023년 거래량은 199건으로 2022년 352건과 비교해 43.5% 줄었다. 서울과 경기 역시 각각 33.5%, 34.1%의 감소율을 보였다. 이어서 제주(-33.5%)와 광주(-32.6%), 대구(-32.4%)가 30%대 거래량 감소률을 보인 곳으로 집계됐다.
어렵사리 거래된 빌딩도 대부분 가격대가 50억원을 밑돌았다. 지난해 거래된 빌딩 가운데 92.4%(1만1917건)가 50억원 미만이었고, 10억원 미만 빌딩도 전체의 63.2%(8153건)를 차지했다. 반면 50억원 이상 100억원 미만 빌딩은 4.6%(594건), 100억원 이상 빌딩은 3.0%(386건)에 그쳤다.
지난해 상업·업무용 빌딩 거래가 가장 활발했던 지역은 383건(거래금액 4004억원)을 기록한 경기도 화성시다. 이어 경기도 김포시가 265건(2322억원), 서울 강남구가 199(3조1042억원)건, 경기도 파주시가 186건(1674억원)으로 뒤를 이었다.
지난해 거래된 상업·업무용 빌딩 중 가장 비쌌던 곳은 서울 송파구 '삼성SDS타워'로, 8500억원에 거래가 성사됐다. 경기 성남 분당구 '알파돔타워'가 6914억을 기록하며 2위를 차지했고 서울 중구 '서울로타워'가 3080억원, 서울 송파구 '문정프라자' 2850억원, 서울 성동구 '메가박스 스퀘어' 2435억원 순이었다.
정수민 부동산플래닛 대표는 "전국 상업·업무용 빌딩 시장은 경기 침체와 고금리 기조 속에 2년 연속 거래량이 하락하며 지난해 역대급 거래 절벽을 겪었다"고 진단했다. 이어 "올해 미국 금리 인하 소식이 있지만, 그 시점이 불투명하고 국내 시장 반영까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 단기간에 상황 반전을 기대하기는 어려운 상황"이라고 설명했다.
연준 '추가 긴축' 표현 삭제하면서도 "3월은 아냐" 시장 기대에 선 그어 한은 "물가·부동산 상승 기대 우려"
미국 중앙은행 연방준비제도(Fed·연준)가 매 회의마다 신중하게 금리인하 여부를 결정할 것이라는 방침을 밝혔다. 시장은 3월 금리인하론을 철회했지만, 연준이 금리인하 자체를 부인하지 않았다는 점에서 연말 기준금리 4% 기대는 유지했다.
31일(현지시간) 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 1월 정례회의에서 기준금리를 연 5.25~5.50%로 4연속 동결했다.지난해 마지막 회의에서 시사했던 올해 금리인하 가능성도 유지했다. 정책결정문에서 '추가 긴축'이라는 표현을 삭제했고, 제롬 파월 연준 의장은 기자간담회에서 "거의 모든 위원이 금리인하가 적절하다고 믿는다"고 전했다.
하지만 최대 관심사였던 '3월 금리인하'에는 선을 그으며 지나친 기대를 차단했다. 파월 의장은 "물가 상승률(인플레이션) 둔화에 대한 확신이 커지고 있지만 '더 강한 확신'이 필요하다"고 했다. 강한 확신의 요건은 "현재의 긍정적인 데이터들이 계속해서 나오는 것"이다.
그는 "인플레이션이 재급등할 리크스(위험)가 있다. 더 큰 리스크는 인플레이션이 2% 목표 수준 이상에서 고착되는 것"이라며 향후 금리인하는 "데이터에 기반해 매 회의 때마다 결정한다"고 알렸다. 하건형 신한투자증권 연구원은 "1월 FOMC는 전체적으로 중립적이었다"며 "시장과 연준의 괴리가 커진 상황에서 어느 한쪽 방향을 택할 경우 미칠 파장을 고려한 모습"이라고 분석했다.
시장은 3월에서 5월로 금리인하 예상 시점을 미뤘다. 시카고상품거래소 '페드워치'를 보면 우리 시간 1일 오후 4시 미국 선물시장 참가자들은 5월 기준금리 인하를 시작해 연말 연 3.75~4.00%에 도달할 것으로 본다. 글로벌 투자은행 시티는 "첫 금리인하를 위해서는 근원 인플레이션이 몇 개월 추가 둔화하는 것이 필요하다"고 설명했다.
이창용 한은 총재도 이날 한국최고경영자 포럼 강연자로 나서 "섣부른 조기 금리인하는 물가·부동산 가격이 상승할 것이란 기대심리를 자극할 우려가 있다"고 발표했다. 그는 "(중동 전쟁 등) 지정학적 리스크에 따른 물가 불확실성이 크고 주요국 대비 높은 생활물가 오름세"도 긴축 사유로 덧붙이며 "주요국 통화정책, 물가, 금융 안정 등 데이터를 확인하며 운용하되 긴축기조를 충분히 장기간 지속할 필요가 있다"고 강조했다.
이번 FOMC는 예측 가능했던 결과라 한국은행 통화정책에 미치는 직접적인 영향은 제한적이라는 평가다. 다만 올 들어 주요국의 금리인하 시기와 폭에 대한 불확실성이 높아지면서 시장 변동성이 확대될 수 있다는 우려가 제기된다. 유상대 한은 부총재는 이날 '시장상황 점검회의'를 주재하고 "연준이 데이터에 기반한 정책 결정을 강조하고 있는 만큼 향후 발표되는 주요 경제지표에 따라 시장 변동성이 수시로 확대될 수 있다"고 경계했다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관도 주요국 금리 결정에 따른 시장변동성에 대해 "각별한 경계심을 갖고 대응하겠다"고 밝혔다.
미국의 새해 첫 연방공개시장위원회(FOMC)가 우리나라 금융시장에 미치는 영향은 미미했다. 14일 유가증권시장은 전일 대비 45.37포인트(1.82%) 오른 2542.46에 거래를 마쳤다. 지난달 29일 이후 3거래일 만에 2500선 회복으로 지수가 2540선에 마감한 것은 지난달 11일 이후 약 20일 만이다.
수출 지표 호조가 영향을 미쳤다. 우리나라 1월 수출은 546억9000만 달러로 전년 동기보다 18% 증가했다. 정부의 기업 밸류업 프로그램 혜택 기대감에 금융과 증권 등 저PBR주가 강세를 보였다.
외국인과 기관은 각각 1조452억원, 2262억원을 사들이며 지수 상승을 견인했고 개인은 1조2084억원을 내다팔았다.
코스닥은 전거래일 보다 0.51포인트(0.06%) 내린 798.73에 거래를 종료했다. 개인과 외국인이 각각 539억원과 1313억원을 사들였지만 기관이 1676억원어치를 순매도 했다.
이날 열린 FOMC가 국내 증시에 미치는 영향은 적었던 것으로 풀이된다. 31일(현지시각) 열린 FOMC에서는 기준금리가 5.25~5.5%로 결정했다. 9월에 이어 11월, 12월에 이어 1월까지 4회 연속으로 동결이다.
성명서에는 '추가적인 금리 인상' 문구가 삭제되며 금리 인상 기조는 사실상 종결됐다. 하지만 파월 의장이 기자간담회에서 "3월에 금리를 인하할 가능성은 낮다"고 시사하며 조기 금리 인하 기대를 후퇴시켰다.
회의 직후 시카고상품거래소(CME) 페드워치에서 연준의 3월 금리 인하 가능성은 1달 전 80%대에서 이날 35.5%로 쪼그라들었다. 반면 5월 금리 인하 가능성은 95.3%로 치솟았다.
주요 6개국 통화 대비 달러의 상대적 가치를 의미하는 달러인덱스는 103.521포인트로 전일대비 0.124포인트 올랐다.
반면 환율은 소폭 내렸다. 서울 외환시장에서 이날 원·달러 환율은 전 거래일(1334.6원) 보다 2.2원 내린 1332.4원에 거래를 마쳤다. 장중 고가는 1335.4원이며 저가는 1329.8원으로 변동 폭이 좁았다.
국채 시장도 큰 움직임이 없었다. 금융투자협회에 따르면 이날 국고채 10년물은 3.339%로 0.6bp 떨어졌고, 5년물은 3.293%로 0.1bp 내렸다. 2년물과 3년물은 각각 0.1bp, 0.6bp 올랐다.
우혜영 이베스트증권 연구원은 "예상대로 흘러간 FOMC 결과에 국내 시장이 충격으로 받아들이지 않으면서 뚜렷한 방향성을 보이지 않았다"고 말했다.
