年 5000만원 소득에 4% 대출 땐 대출금 한도 1억 7500만원 늘어 이달 말부터 1년간 적용하기로 보증금 반환 목적 외에는 금지
전세가가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세 공포’가 커지자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 1년간 한시적으로 완화한다.
정부는 4일 하반기 경제정책 방향(아래 링크 참고)에서 이같은 내용의 임대차시장 대출규제 완화 방안을 발표했다. 개인의 경우 기존에 적용받던 DSR 40% 기준이 총부채상환비율(DTI) 60%로 완화돼 적용된다. 현재 총대출액 1억원 이상인 차주들은 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 하는 DSR 규제를 적용받는데, 이 규제 대신 DTI 60%로 지역에 관계없이 일괄 적용하는 것이다.
금융위원회 시뮬레이션에 따르면 연소득 5000만원인 개인 다주택자의 경우 대출금리 연 4%로 30년 만기 주택담보대출(다른 대출 없음)을 받았다면 대출 한도가 기존 3억 5000만원에서 5억 2500만원으로 약 1억 7500만원 증가할 것으로 추산됐다. 이는 DSR로 봤을 때 60.2%에 해당하는 수치다. DSR은 주택담보대출 원리금과 신용대출 등 모든 금융권의 대출 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 규제하지만, DTI는 주담대 외의 다른 대출은 이자만을 더해 금융 부채를 따지기 때문에 좀 더 느슨한 규제로 통한다.
정부는 또 집주인이 임대사업자인 경우에도 규제지역의 임대수익 이자상환비율(RTI)을 기존 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향 조정했다. 개인 임대사업자의 경우 보유 주택수 5채에 전세금 5억원, 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%를 가정하면 대출 한도가 약 3억 7500만원가량 증가할 것으로 보인다.
이같은 규제 완화는 보증금 반환을 앞두고 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못한 상황에 처한 집주인을 대상으로 한다. 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 반환대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없도록 했다.
노후 저층 주거지 창신동23·숭인동56 일대 신통기획 확정 오세훈 서울시장 창신동 일대 찾아 사업 점검 및 현장 시찰 창신 9·10구역 등 인근 지역까지 신통 재개발 급물살 흐름 주민 찬반 논쟁은 여전 "재개발 염원" vs "재산권 침해 반대"
오세훈 시장이 창신동23·숭인동56 일대를 찾은 것은 지난해 3월 이후 1년 3개월여만이다. 창신동23·숭인동56일대는 총 10만4853.2㎡ 규모로 한양도성과 낙산 언덕으로 삼면이 둘러싸인 구릉지형이다. 평균경사도 19%의 급경사로 비탈지고 끊어진 좁은 길, 가파른 계단으로 소방차 등 비상차량 진입이 어렵고 노후건축물 비율이 90%에 달해 안전사고 위험까지 있다.
해당 지역은 2007년부터 뉴타운(재정비촉진사업)이 추진됐지만, 박원순 전 시장 취임 후인 2013년 구역 지정이 해제되면서 개발이 지지부진했다. 이후 노후 주거지 환경개선을 목적으로 서울의 1호 도시재생 선도지역으로 지정됐지만, 주택공급과 기반 시설 등 물리적 주거환경 개선 효과가 미흡했다,
오 시장 취임 이후 2021년 12월 신통기획 1차 대상지로 선정됐고, 지난달 창신·숭인 주택재개발사업 후보지에 대한 주민설명회를 열었다. 재정비촉진사업 해제 후 10년 만에 재개발 사업이 다시 추진되는 것이다.
신통기획은 정비계획 수립 과정에서 서울시가 통합적인 가이드라인을 제시함으로써, 신속한 사업 추진을 지원하는 제도다. 정비구역 지정까지 통상 5년 정도 소요되던 기간을 최대 2년까지 단축할 수 있단 점이 핵심이다.
이번에 발표된 신통기획안에 따르면 이곳은 기존 지형을 활용해 구릉지 특화 2000세대 도심 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 창신동은 용적률 215% 내외, 숭인동은 260% 내외로 적용해 최고 30층 이하의 건축물이 들어설 수 있다. 지형에 따라 청룡사 등 문화재 인근은 4~7층, 구릉지는 8~10층, 창신역 일대는 28~29층의 고층으로 계획했다. 지난 4월 채석장과 청소 차량 차고지, 지봉골공원 등 구역계 확대를 통해 추가 편입한 2만1396.2㎡ 부지를 통해 공원을 확대하고 공원 하부에는 자원순환센터를 복합화할 예정이다.
오 시장은 신통기획 성과를 점검하며 창신동23·숭인동56 일대 재개발 이후 원주민들을 충분히 수용할 수 있는지 물었다. 브리핑을 맡은 조남준 서울시 도시계획국장은 “2000세대의 15% 정도인 360가구가 임대주택으로 배정되어 있는데, 어느 가구가 임대주택인지 알 수 없도록 세대를 섞어 ‘소셜 믹스’가 가능케 할 예정”이라고 답했다.
오 시장의 역점사업인 신통기획으로 창신동23·숭인동56 일대를 비롯해 인근 지역까지 재개발 사업이 급물살을 타고 있지만, 여전히 주민들 사이에선 개발 반대 의견과 찬성 의견이 엇갈리는 분위기다.
이날 오 시장의 시찰 현장에도 재개발을 찬성하는 주민들과 반대하는 주민들이 피켓을 들고 각각 모여들었다. 신통기획을 찬성하는 60대 창신동 주민 A씨는 “낡고 노후된 동네라 젊은 사람들이 떠나고 동네는 더 이상 발전하기 어렵다”면서 “재개발을 빠르게 추진해주길 바란다”고 말했다.
반면 창신동 재개발을 반대한다는 70대 B씨는 “창신동에서 할아버지때부터 살아왔는데 보상은 고작 공시지가 기준으로 쥐꼬리 만큼 해주며 임대주택에 살게 해준다는 것은 명백한 재산권 침해”라고 주장했다.
한편, 신통기획안이 확정된 창신동23·숭인동56 일대는 주민동의율이 60~70%대로 일부 반대 의견에도 정비사업을 진행할 수 있게 됐지만, 나머지 정비사업지의 찬반 대립은 팽팽한 상황이다.
특히, 창신 9·10구역은 재개발 추진위원회가 한국토지신탁과 업무협약을 맺고 기존 2660세대에서 4000여세대 규모의 대단지로 정비사업을 추진 중이나 주민동의율이 아직 낮은 상황이다. 이날도 ‘창신동 재개발 반대위원회’ 소속 주민들은 오 시장에게 “재개발은 절대 안된다”며 반대 의사를 전했다.
서울시 신속통합기획(신통기획)이 제도 시행 2년 남짓의 기간 동안 44개 구역(1차 공모지 21곳 포함), 총 6만여 가구 참여를 이끌어낸 것으로 집계됐다.
5일 서울시는 이 내용을 담은 신통기획 성과를 발표했다. 신통기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 것을 일컫는다. 신통기획은 2021년 9월 도입 후 7월 현재까지 총 82곳에서 추진 중이다. 2021년 12월 1차 공모, 작년 12월 2차 공모를 진행해 각각 21곳, 25곳을 대상지로 선정했다. 이후 올해 1월 '패스트트랙'인 자문 방식을 도입한 데 이어 5월부터 재개발 후보지를 수시 선정으로 전환해 속도를 높였다.
지금까지 신통기획 후보지로 지정된 82개 구역 중에서는 총 44곳, 6만2000여 가구에서 기획이 확정됐다. 궁동 우신빌라, 여의도 시범아파트, 방화2구역, 마천5구역 등이다. 나머지 38곳은 현재 기획 중이거나 자문 단계를 밟고 있다.
시는 신속하고 안정적인 주택공급과 더불어 매력적인 도시공간을 실현하기 위한 4가지 원칙(△소외지역 정비 △생활편의공간 조성 △수변감성도시 △도시공간 혁신)을 중심으로 신통기획을 추진 중이라고 전했다. 시는 신통기획을 통해 도시재생사업 등이 추진됐으나 효과가 미흡한 곳, 정비구역 해제지 등 그간 개발에서 소외된 지역을 중점적으로 정비했다.
특히 용도지역 상향 등 유연한 도시계획을 적용하고 공공시설 복합화 등 토지이용을 고도화해 사업 실현의 기반을 마련했다. 재개발 1차 후보지 중 가장 난제였던 창신·숭인동 일대를 비롯해 가리봉2구역, 신림7구역 등이 대표 사례다.
각 구역마다 지역과 연계하는 공공시설 및 생활편의 공간 조성에도 주력했다. 공덕A(마포구)와 청파2구역(용산구), 상도14구역, 하월곡동 70-1, 상계동 154-3 일대 등에선 저층 주거지 일대 골목이 경사지고 좁아 보행 및 차량 통행이 불편한 점을 고려해, 인접 구역과 통합한 정비계획을 세우고 있다.
지천변과 주거단지의 연결로 활력있는 수변공간도 구현했다. 마천5구역은 인접한 성내천 복원(2028년 예정)과 연계해 가로공원, 수변광장, 도서관 등을 조성, 문화와 여가를 즐길 수 있는 지역명소로 조성한다. 홍은동 8-400, 쌍문동 724일대는 단지와 천변의 경계를 허물어 보행도로, 오픈스페이스, 공원, 근린생활시설 등 수변공간으로 만들 계획이다.
아울러 유연한 높이 계획과 혁신적인 디자인을 적용해 한강변 경관과 스카이라인에 다채로운 변화를 주고, 도시 경쟁력을 높이는 방향으로 기획이 진행됐다.
압구정아파트는 광역 통경축을 확보하고 최고 높이를 상향해 개방감 있는 단지와 부채꼴의 한강변 특성을 반영한 '파노라마 경관'을 구현한다. 여의도에선 시범·한양아파트를 63빌딩부터 여의대로까지 이어 U자형 스카이라인을 조성할 계획이다.
한편 시는 연내 75곳(90%), 내년 상반기까지 82곳(100%)의 신통기획을 모두 마무리한다는 목표다. 기획 확정 후 주민 동의율 67% 조건을 충족해 정비구역 지정까지 완료한 구역은 현재 8곳에서 연내 22곳, 내년 말까지 75곳으로 늘릴 방침이다.
국토부 조사 결과 발표 설계·시공·감리 ‘총체적 부실’ 기둥 32개 중 19곳 ‘철근’ 빠져 GS건설 “입주 지연 모든 보상”
GS건설이 붕괴사고가 난 인천 검단신도시 아파트를 전면 재시공하기로 약속했다. HDC현대산업개발의 광주 화정아이파크 사고에 이어 역대 두번째 전면 재시공이다.
5일 GS건설은 사과문을 내고 “국토교통부 조사위원회의 조사결과를 겸허히 받아들인다”며 “검단 단지 전체를 전면 재시공하고 입주지연에 따른 모든 보상을 다 할 것”이라고 밝혔다.
이날 국토부 조사위원회는 붕괴사고 원인이 설계·감리·시공 부실로 인한 보강철근 미설치와 콘크리트 품질(강도) 미흡, 하중을 못견딘 과도한 토사 적재라고 판단했다. GS건설은 “조경 시공과정에서 토사를 다룸에 있어 기본 원칙을 지키지 못했거나 기타 실수를 저지른 점도 깊이 반성한다”고 인정했다.
GS건설은 지하 2층~지상 최고 25층, 17개동, 총 1666가구 규모인 단지를 전면 재시공한다. 현재까지 공정률은 67%였다. 건설업계 관계자는 “단순 공사비만 계산할 경우 3500억원 이상이 더 투입될 것으로 보인다”고 했다. 여기에 입주지연 보상을 비롯한 추가적인 비용도 필요하다. HDC현대산업개발의 광주 화정아이파크의 경우 지하 2층~지상 최고 39층, 8개동, 아파트 705가구, 오피스텔 142실 규모였는데 약 3700억원의 비용이 추산됐다. 이는 입주지연 보상이 포함된 금액이다.
인천 검단신도시 아파트 입주예정일은 올해 12월이었으나 재시공으로 지연이 불가피해보인다. 다만 GS건설 관계자는 “재시공 비용, 입주 시기는 아직 예측이 어렵다”고 밝혔다.
국토부 사고조사위원장인 홍건호 호서대 교수는 “사고의 가장 직접적 원인은 전단보강근(철근) 미설치”라고 말했다. 철근 누락은 설계부터 감리, 시공까지 각 단계별 총체적 부실이 겹치며 발생했다.
먼저 구조 전문가들이 설계 도면의 기초가 되는 구조계산서부터 철근 설치 표기를 빠뜨렸다. 기둥 32개소에 철근이 모두 필요하지만 15개소에 철근 표기가 처음부터 누락됐다. 공사를 위한 밑그림부터 잘못 그려진 셈이다.
감리 단계에서는 도면을 확인하고 승인하는 과정에서 이 같은 문제점을 찾아내지 못했다. 시공 단계에서는 설계 도면상 설치하도록 한 철근조차 4개소에서 빠뜨린 것으로 파악됐다. 철근이 꼭 필요한 32개 기둥 가운데 19곳이 철근이 빠진 것이다.
국토부는 GS건설의 전국 83개 현장을 모두 확인점검한 뒤 8월 중 처분을 결정할 예정이다. 위법사항에 따라 형사처벌부터 영업정지 처분까지 받을 수 있다. 원희룡 국토부 장관은 “설계·시공· 감리 어느 한 곳에서라도 주어진 책임을 다했으면 사태가 이 지경까지는 오지 않았을 것”이라고 지적했다.
대구·경북 지역을 대표하는 지방은행인 DGB대구은행이 '전국구' 시중은행으로 전환한다. 현재 전체 영업점 205개 중 90%인 184개 점포가 대구·경북에 편중돼 있던 대구은행 영업망을 전국으로 확대할 수 있게 됐다. 인터넷은행을 제외하고는 31년 만에 새로운 시중은행이 출현함에 따라 KB·신한·하나·우리·NH농협 등 '5대 은행' 중심 카르텔 체제에 변화의 조짐이 싹트고 있다.
5일 김소영 금융위원회 부위원장은 "대구은행이 시중은행 전환을 신청하면 신속히 심사하고 문제가 없을 경우 빠르면 연내에 인가를 내줄 방침"이라며 "전환되면 30여 년 만에 새로운 시중은행 출현, 지방에 본점을 둔 최초의 시중은행이라는 점에서 큰 의미가 있다고 생각한다"고 말했다. 금융당국은 지난 3월 은행 제도개선 태스크포스(TF) 첫 실무회의 결과를 발표할 때 기존 지방은행 중 요건을 갖춘 곳을 새로운 시중은행으로 인허가를 내주는 방안을 검토하고 있다고 밝힌 바 있다. '금융안정'을 감안해 시중은행 인허가에 대해 굳게 빗장을 걸어왔던 방침을 전면 뒤바꾸겠다는 선언이었다.
금융당국 변화에 가장 먼저 반응한 곳은 대구은행이었다. 금융당국 관계자는 "지방은행지주와 달리 은행지주에 대해서는 산업자본 지분율이 4%로 제한되는데, 이 같은 지분 요건을 충족할 가능성이 가장 높은 곳은 대구은행 모기업인 DGB금융지주 단 한 곳뿐"이라며 "DGB금융지주 측에서 시중은행 전환이 가능한지에 대해 줄곧 타진이 있어왔다"고 설명했다. DGB금융지주 주요 주주로는 국민연금(지분율 8.78%), OK저축은행(8%), 우리사주조합(3.95%) 등이 있다. 대구은행은 DGB금융지주의 100% 자회사다.
이날 김태오 DGB금융지주 회장은 기자들과 만나 "연내 대구은행의 시중은행 전환을 추진하기 위해 그룹 차원에서 전담조직을 만들고 최대한 이른 시일 내 인가 신청을 낼 것"이라며 대구은행의 시중은행 전환을 공식화했다. 현재 지방은행은 본점 소재지인 광역자치단체에서만 주된 영업을 할 수 있고, 수도권 등 다른 지역에서는 제한된 숫자의 영업점만 금융당국 허가를 얻은 뒤 개설이 가능하다.
김 회장은 "시중은행은 지방은행보다 조달 측면에서 금리가 유리하다는 강점이 있다"며 "디지털 시대여서 수도권 내 점포가 적더라도 비용을 줄여 일할 수 있고, 핀테크 플랫폼 회사와 경쟁자가 아닌 동반자로서 협력하며 보다 나은 핵심 서비스를 제공할 수 있다고 본다"고 말했다.
대구은행은 국내 신용평가사로부터 최고등급인 AAA를 받았다. 하지만 글로벌 신용평가사인 S&P로부터는 A-, 무디스에서는 A2 등급을 부여받고 있다. 반면 국내 5대 은행의 글로벌 신용등급은 S&P A+, 무디스 Aa3로 대구은행 대비 2단계 높은 신용도를 부여받고 있다.
김 회장은 "시중은행 인가 이후에도 본점은 대구에 둘 것이며 56년간 쌓아온 중소기업 금융 노하우를 활용해 수도권과 강원, 충청 등 보다 넓은 지역의 중소기업과 함께 성장할 것"이라고 말했다. 대구은행의 시중은행 전환 이후 행명 변경도 검토하고 있다.
대구은행의 시중은행 전환을 위해 넘어야 할 벽으로는 '증자'와 '대주주적격성 심사'가 먼저 꼽힌다.
대구은행은 지난해 말 기준 자기자본 4조8296억원을 보유하고 있다. 이는 같은 기간 KB국민은행과 신한은행 자기자본이 각각 33조7233억원, 31조1673억원에 달하는 것과 비교할 때 7분의 1 수준에 그친다. SC제일은행 자기자본 5조3137억원보다도 작다. '전국구' 시중은행으로 발돋움하기 위해서는 지속적인 증자가 필요하다. 금융권 관계자는 "금융당국이 손실흡수 완충 능력을 강조하고 있고, 영업 확대 과정에서 수반되는 대출 자산 증가를 감당하기 위해서는 결국 자본 확충이 필수"라며 "은행지주에 대한 산업자본 지분 4% 제한 조건 등을 감안할 때 자본 확충 작업이 만만찮을 것"이라고 지적했다.
대주주적격성 심사는 또 다른 관건이다. DGB금융지주 주요 주주인 OK저축은행은 이미 저축은행을 영위하고 있는 금융자본이긴 하다. 하지만 은산분리를 위한 '4% 룰' 제한을 넘어섰기 때문에 대주주적격성 심사 대상이 된다. 금융당국 관계자는 "OK저축은행이 비금융 주력자(산업자본) 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 하기 때문에 기존 저축은행 대주주로 받던 심사보다 한층 높은 수준에서 적격성 심사가 이뤄질 것"이라고 설명했다.
5일 하나은행이 고시한 원-엔 재정환율은 오후 3시 반 기준 100엔당 897.29원 수준이었다. 원-엔 재정환율(오후 3시 반 기준)이 800원대를 기록한 건 2015년 6월 25일(897.91원) 이후 8년 만이다. 이날 900.92원에서 시작한 환율은 900원대를 전후해 등락을 거듭하다 결국 800원대로 떨어졌다.
엔화는 올 들어 글로벌 외환시장에서 지속적으로 약세를 보였다. 달러당 엔화값은 지난해 151엔대 후반까지 떨어졌다가 최근 145엔 안팎을 오가고 있다.
엔화값이 급격히 떨어진 건 일본은행이 초저금리 정책을 고수하고 있기 때문이다. 미국 등 주요국이 기준금리를 인상하는 동안 일본은 기준금리를 ㅡ0.1%로 정하고, 국채 수익률을 0%대에서 관리하는 ‘돈 풀기’ 정책을 펼치고 있다.
한국의 반도체 산업이 올해 하반기(7~12월) 개선될 것이란 전망이 나오며 원화가 상대적 강세를 보인 것도 엔화 가치 하락에 영향을 미쳤다. 원-달러 환율도 지난달 22일 이후 2주 만에 1200원대로 진입했다.
일본의 ‘역대급 엔저’ 현상에 국내 기업들이 수출에 타격을 입을지도 모른다는 전망도 나오고 있다. 전통적으로 엔저 현상은 자동차, 철강, 석유화학 등 국내 주력 수출 기업의 가격 경쟁력을 떨어뜨려 경제에 타격을 줬다.
다만 이 같은 엔저 현상이 오래 지속되진 않을 것이란 시각도 있다. 미국발 금리 인상 시작 후 엔화 약세가 상대적으로 더 심할 뿐이지 장기적으로는 원화, 위안화 등 주요 아시아 수출국 통화도 강달러 속 동반 약세를 나타낼 것이란 분석이다.
