강남, 잠실, 판교 등 주요 지역의 아파트 가격이 반등에 성공해 집값이 최고점을 찍었던 2021~2022년의 전고점 가격도 위협하고 있다. 부동산 하락기에 거래가 끊겼던 일부 단지에서는 이미 신고가 기록을 새로 쓰는 사례도 나오고 있다. 급매 물건이 소화되고 상승 거래가 속속 이뤄지면서 대장 아파트들이 빠른 회복세를 보이고 있는 것으로 풀이된다.
15일 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 112㎡는 지난 3월 47억원에 거래된 것으로 확인됐다. 이는 직전 고점가격인 46억7000만원(2021년 7월)을 넘어선 가격으로 이 단지에서 거래된 신고가다. 지난달에는 전용 84㎡가 39억8000만원에 거래되기도 했다. 2021년 10월 거래된 40억원 신고가에 조금 못 미치는 액수다.
급매물이 속속 거래되면서 호가도 계속 오르는 추세다. 이 단지 전용 112㎡ 호가는 이달 49억원으로, 전용 84㎡ 호가는 41억원으로 올라섰다. 단지 인근 A공인중개업소 관계자는 "오는 8월 래미안 원베일리 입주가 임박했는데도 신고가가 터지면서 집주인들이 호가를 낮추지 않는 분위기"라면서 "한강 파노라마뷰 조망이 가능한 매물은 최근 호가가 직전 고점인 2021년 가격을 넘어섰다"고 말했다.
송파구 잠실동 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 아파트도 직전 고점에 속속 도달하고 있다. 잠실동 엘스 전용 119㎡는 지난 4월 34억원에 거래됐다. 이 단지 2021년 11월 최고가 거래액과 같은 수준이다. 가장 최근 거래가는 이달 7일 거래된 32억8000만원으로, 4월 신고가보다는 1억2000만원 하락했지만 직전 거래가(31억2000만원·5월)보다는 1억6000만원 상승했다.
잠실 리센츠도 전용 98㎡가 5월 25억6000만원에 거래되면서 2020년 9월 작성된 이 단지 신고가(25억9700만원)를 바짝 추격한 모습이다. 같은달 전용 84㎡도 23억1500만원에 거래돼 올 초 최저점(18억2000만원) 대비 4억9500만원 상승했다. 잠실트리지움 전용 149㎡도 지난 1월 34억원에 거래돼 이 단지 신고가 기록을 새로 썼다.
급하강기에 거래가 끊기다시피한 여의도에서도 최근 신고가 거래가 나오고 있다. 광장아파트 전용 139㎡는 지난 4월 23억7500만원에 실거래됐다. 2021년 4월(21억원) 후 최고가다. 인근 진주아파트 전용 72㎡도 4월 15억원에 거래돼 신고가를 세웠다.
범강남권으로 불리는 경기도 성남시 판교와 분당지역 집값 또한 낙폭을 줄이며 전고점에 육박하고 있는 상황이다. 성남시 분당구 백현동 판교푸르지오그랑블 전용 139㎡는 5월 36억원에 거래됐다. 지난 4월 거래된 29억3500만원보다 6억6500만원 상승한 금액으로 이 아파트 신고가인 39억1000만원(2022년 1월)에 근접하고 있다. 삼평동 봇들8단지 휴먼시아 전용 84㎡ 역시 지난달 19억원에 거래돼 이 단지 신고가를 기록했다. 이전 고점은 2020년 7월 신고가인 16억7800만원이다.
전문가들은 급매물이 소진된 이후 오른 호가가 실거래가에 반영되면서 부동산 가격이 상승 분위기를 타고 있다고 분석하면서도 추격 매수는 자제하라고 당부했다. 아직 고금리 기조가 이어지고 있어 과거 대세 상승장을 이끌었던 '패닉바잉'은 일어나기 힘든 상황이기 때문이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "강남3구, 여의도, 용산, 판교 등 입지가 뛰어난 지역은 부동산 하락기 때 거래가 얼면서 다른 지역보다 상대적으로 가격이 덜 빠졌는데 최근 거래가 늘면서 고점 회복 속도가 빠른 것"이라며 "특히 정부의 10억원 이상 아파트 대출규제 완화로 그동안 억눌렸던 중산층들이 이 시장에 빠르게 진입하면서 일부 단지에서는 신고가 사례가 늘어나고 있다"고 말했다.
지난해 말부터 올해 초 외지인들이 서울 아파트를 대거 사들인 것으로 나타났다. 이때는 서울 아파트 값이 실거래가 통계 기준으로 최저점을 기록한 시점이다. 집값 바닥 시점에 지방 등 외지인들의 상경투자가 활발히 이뤄진 셈이다.
16일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 서울 아파트 외지인 매입 비중을 분석한 결과 지난해 12월 36%인 것으로 조사됐다. 관련 통계 조사 이래 월간 기준으로 역대 최고치로 서울 아파트 매매거래 10건 중 4건이 외지인이 사들인 것이다.
지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트 외지인 비중은 평균 21.4%에 불과했다. 10월 18.7%에서 11월 22.1%로 오르더니 12월에는 36%를 기록한 것이다. 외지인 비중은 올 1월에도 29.1%로 월간 기준 역대 2위를 기록했다. 2월과 3월에도 25%대를 기록하고 있다.
눈길을 끄는 것은 서울 아파트 값이 지난해 12월 바닥을 찍고 다음 해 1월부터 소폭 반등하기 시작한 때라는 것이다.
한국부동산원의 실거래 아파트값 통계를 보면 서울 아파트 매매가 바닥은 지난 2022년 12월(매매지수 141.5·변동률 -3.56%)이었다. 이후 올 1월 1.10% 올랐고, 2월 1.95%, 3월 1.61%, 4월 1.65 등 상승곡선을 그리고 있다.
하지만 표본통계나 당시 분위기는 집값 하락이 더 이어질 수 있다는 것이 일반적이었다. 이후 매도·매도자 간 눈치싸움 속에 급매물이 사라지면서 표본통계 월간 조사에서 서울 아파트 값은 지난 5월에 상승세(0.01%)로 돌아섰다.
대치동 은마 전용 76㎡은 바닥시점인 지난해 11월에 17억7000만원에 팔렸다. 올 6월에는 21억~22억원에 거래되고 있다. 송파구 잠실 엘스 전용 59㎡도 지난해 말에는 14억9000만원에 최저점을 기록했는 데 현재는 18억8000만원까지 실거래가가 올랐다.
앞서 2008년 글로벌 금융위기 직후 아파트 실거래가 기준으로 바닥일 때 외지인 비중이 높았다. 실제로 2008년 12월 서울 아파트 외지인 비중은 22.3%를 기록했다. 2008년 10월에는 18%였다.
외지인들은 실수요 보다 투자 수요 성격이 강하다. 먼저 움직이는 경향이 있는 데 이번에도 비슷하게 나타난 것이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “외지인들이 바닥이나 바닥을 지날 때 많이 사들였다는 것을 일반화 할 수는 없을 것 같다”며 “단 투자자들이 먼저 움직이고 실수요자들이 뒤를 잇는다는 사실은 통계로 확인할 수 있다”고 말했다.
코스피가 미국 증시 훈풍과 외국인의 '사자'로 상승했다. 16일 코스피 지수는 전장 2608.54대비 17.25p(0.66%) 상승한 2625.79를 기록했다. 투자자별로는 외국인이 4179억원을 순매수했다. 기관과 개인은 각각 2147억원, 2044억원을 순매도했다.
업종별로는 △의료정밀(-1.33%) △통신업(-0.86%) △증권(-0.50%) △보험(-0.19%)을 제외하고 △섬유·의복(3.07%) △운수창고(2.07%) △기계(1.83%) △종이·목재(1.59%) △건설업(1.52%) 등 다수 업종이 상승세로 마감했다.
시가총액 상위 10개 기준 종목별로는 △삼성바이오로직스(-0.39%) △현대차(-0.15%) △SK하이닉스(-0.08%)가 하락했다. 삼성SDI는 보합세에 머물렀다. 이외 모든 종목이 상승했다.
이 가운데 LG화학은 전장 대비 2만1000원(2.91%) 상승한 74만3000원으로 가장 큰 상승폭을 기록했다. 시총 1위 삼성전자는 전장 대비 300원(0.42%) 오른 7만1800원으로 장을 마감했다.
임승미 하나증권 연구원은 "국내증시는 미국 소매판매 호조와 전일 뉴욕증시 훈풍에 힘입어 상승 흐름을 보였다"며 "원달러 환율은 유로 강세로 인한 달러 약세로 전일대비 7원 하락한 1270원대로 등락했으며 전주 대비로는 20원 하락했다"고 설명했다.
이어 "차주 미국, 중국, 홍콩 등 주요국 휴장 속 잉글랜드은행(BOE) 통화정책회의가 있을 예정"이라고 덧붙였다.
코스닥 지수는 전장 878.04대비 9.91p(1.13%) 오른 887.95에 장을 마쳤다. 투자자별로는 기관과 외국인이 각각 896억원, 733억원을 순매수했다. 개인은 1505억원을 순매도했다.
코스닥 업종별로는 △방송서비스(-0.59%) △통신방송서비스(-0.46%) △종이·목재(-0.19%) △기타 제조(-0.16%) △통신서비스(-0.14%) 등 6개 업종을 제외하고 △금융(3.19%) △일반전기전자(2.81%) △통신장비(2.10%) △건설(1.87%) △유통(1.46%) 등 다수의 업종이 오름세를 보였다.
코스닥 시총 상위 10개 기준 종목별로는 △JYP Ent.(-0.73%) △카카오게임즈(-0.13%)가 떨어졌다. 이외 모든 종목이 올랐다.
특히 에코프로는 전장 대비 3만원(4.23%) 상승한 74만원으로 두드러진 오름폭을 보였다. 이어 엘앤에프는 전장 대비 9000원(3.52%) 오른 26만4500원으로 뒤를 이었다.
한편, 이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전장 대비 8.6원(-0.67%) 내린 1271.9원에 마감했다.
'돈먹는 하마' 美현지공장 인건비·자재비 인플레 공습에 IRA 수혜 전 예산초과 속앓이 완공 후 반도체공장 운영비도 미국이 韓·대만보다 29% 비싸 기업 현금흐름에 악영향 우려
현대자동차·기아·현대모비스·LG에너지솔루션·SK온·한화큐셀…. 이들 기업은 미국 조지아주에 생산시설을 짓기로 하고 투자를 시작했다. 대부분 이르면 올해, 늦어도 2025년이면 공장을 가동할 계획이다. 미국 인플레이션감축법(IRA) 수혜를 입기 위해 미국 진출을 선택했다는 공통점이 있다.
현대차그룹은 조지아주에서 2조3000억원이 넘는 혜택을 약속받았다. 현대차그룹과 배터리 합작 공장을 짓는 SK온도 9000억원 규모의 지원을 약속받았다. IRA로 인한 세제혜택에 더해 주 정부와 지방자치단체 지원까지 더해지자 미국 진출은 곧 성공이 보장된 것처럼 보였다.
하지만 실제 미국에 공장 건설을 시작해보니 비용 부담이 발목을 잡고 있다. 한동안 5%를 훌쩍 넘었던 물가상승률 여파로 부쩍 올라 있는 임금이 가장 큰 문제로 꼽힌다. 한국 기업들이 다수의 공장을 건설하고 있는 조지아주는 특히 임금이 빠른 속도로 상승하고 있다. 미국 노동부에 따르면 지난해 말 기준으로 조지아주 건설 근로자의 평균 주급은 1569달러에 달했다. 52주를 일한다고 가정해 연봉으로 환산하면 노동자 1명당 8만1588달러(약 1억400만원)에 달하는 임금을 받고 있는 꼴이다.
한국 기업들이 진출 중인 텍사스(주급 1580달러), 테네시(1570달러), 미시간(1578달러), 오하이오(1503달러) 등도 주급이 일제히 1500달러를 넘었다. 조지아주 대표 대도시인 애틀랜타시의 평균 주급이 1140달러임을 감안하면 건설업 임금은 상당히 높은 수준이다.
조지아주에 공장을 짓고 있는 한 기업 관계자는 "몇 년 전 처음 공장을 추진할 때보다 공장 건설 인건비가 체감상 20%는 뛴 것 같다"며 "물가 상승과 공급망 문제로 코로나19 기간 자재비가 더 크게 올랐던 것도 문제"라고 말했다. 조지아주에는 현대차그룹의 전기차 생산기지 '메타플랜트'가 지어지고 있다. 이곳에 배터리를 납품하기 위한 LG에너지솔루션-현대차그룹, SK온-현대차그룹의 합작공장도 각각 건설이 추진되고 있다. SK온은 단독 배터리 공장도 추가로 건설하고 있다.
전기차 업계 고위관계자는 "현대차그룹과 LG에너지솔루션, SK온이 건설하는 공장들만 합해도 투자 규모가 수십조 원에 달한다"며 "단기간에 많은 건설 수요가 몰리면 일손이 부족해질 수밖에 없다"고 우려했다. 현대차그룹 관계자는 "처음 건설을 추진하던 때보다 임금이 오른 것은 사실"이라고 설명했다.
자재비도 크게 올랐다. 미국 전국건설협회에 따르면 올 4월 건설 자재 비용은 지난해 4월보다 0.3% 상승했다. 상승폭이 주춤한 것처럼 보이지만, 2022년 4월 전년 동기 대비 10.2%, 2021년 4월 전년 동기 대비 4.9% 상승한 점을 고려하면 3년 새 상승폭은 15%를 웃돈다. 추광호 전국경제인연합회 경제산업본부장은 "올해 하반기가 되면 미국의 금리인상 기조가 완화될 것이라 기대했지만 하반기에도 금리 인상이 가능한 상황"이라며 "비용 부담이 커진 상황에 기업들의 자금 조달 부담마저 커질 전망"이라고 했다.
치솟은 자금 조달 비용은 한국 기업들의 운영 안정성마저 해칠 수 있다는 우려가 나온다. 특히 배터리 기업들은 높아야 한 자릿수대 영업이익률을 기록하고 있는데, 이 과정에서 인건비와 건설비용 상승으로 인해 공장 가동이 늦어지게 되면 현금 흐름이 악화돼 기업 재무상황이 악화될 수 있다는 것이다. 배터리 업계 관계자는 "미국에서 배터리를 생산하면 통상 전기차 한 대 분량에 360만원 수준의 보조금을 받는다"며 "건설이 지연되고 생산이 늦어지면 이 보조금도 늦게 받기 때문에 타격이 클 수 있다"고 했다. 360만원은 1킬로와트시(kwh)당 배터리 셀 생산에 지급되는 보조금 35달러(약 4만5000원)에 한 대당 탑재량인 80kwh를 곱한 값이다.
공장 완공 뒤에도 비용 지출은 이어진다. 업계는 미국 현지의 반도체 생산원가가 국내보다 약 20% 더 든다고 본다. 미국반도체산업협회(SIA)에 따르면 미국에서 첨단 반도체 공장을 10년간 운영했을 때 드는 총비용(TCO)을 100으로 봤을 때 한국·대만의 TCO는 78 정도 수준이다. 미국에서 반도체 팹을 10년간 운영하는 비용이 한국보다 약 29% 비싸다는 의미다.
미국에 공장을 건설 중인 국내 대기업 관계자는 "미국이 건설부터 운영까지 모든 면에서 비용이 비싸지만 미국 진출을 결정한 이유는 보조금"이라면서도 "당초 예상한 것보다 건설비, 인건비 등이 올라가면 목표한 수익률을 못 낼 우려도 있다"고 했다.
