집주인 vs 매수자, 집값 온도차 커 중개사들 "집주인은 전고점, 수요자는 분양가만 본다" 벌어진 눈높이에…매물 늘고 거래는 줄어
아파트 매수심리가 얼어붙으며 '서울 옆세권'으로 인기를 끌었던 경기도 광명 집값도 하락하고 있다. 집주인들이 매물 가격을 수억원씩 낮추고 있지만, 수요자들은 움직이지 않고 있다.매도자와 매수자의 입장차가 크다보니 거래도 쉽게 나오지 않고 있다.
단기간 집값이 급등하며 매수심리가 식어 매물 적체와 가격 하락도 이어지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 광명역이 위치한 광명시 일직동 아파트 매물은 연초 대비 37.5% 증가한 271건을 기록했다. 이 지역 매물이 270건에 달한 것은 일대 개발이 이뤄진 이후 처음이다.
매물 적체에 가격도 내려갔지만, 시장 반응은 미지근하다. 일직동 B 중개사무소 관계자는 "지난해 매매가에 비해 호가를 1억~2억원씩 낮춘 경우가 많다"면서도 "매수세가 줄어 월에 2~3건이 겨우 체결되는 수준"이라고 토로했다. 그나마도 신안산선 광명역 개통이 가시화하면서 매수세가 다소 유입된 결과라는 설명이 뒤따랐다.
거래가 줄어든 이유에 대해 그는 "가격을 낮추는 집주인들의 기준은 신고가이지만, 수요자들이 보는 가격은 분양가"라며 "집주인이 가격을 낮춰도 수요자는 비싸다고 한다. 가격 자체가 비싸다는 반응도 있지만, 그보다는 단기간에 몇 배씩 상승했다는 데 거부감을 표하는 이들이 많다"고 설명했다.
한편 서울과 수도권 등 전국의 주택 매매 심리가 크게 위축된 것으로 나타났다. 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 '2022년 6월 부동산시장 소비자 심리조사' 결과에 따르면 지난달 전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 103.0으로, 전달의 109.4보다 6.4포인트(p) 하락했다. 수도권의 매매시장 소비심리지수도 101.0으로 전달의 108.9보다 7.9포인트 내리며 2개월 연속 보합국면에 머물렀다. 수도권에서는 서울이 112.9에서 103.4로 9.5포인트, 경기가 108.1에서 100.9로 7.2포인트 각각 하락했다.
서울시가 모아타운 추진을 원하는 주민·자치구가 관리지역 지정 계획을 수립할 때 도움을 줄 수 있는 '모아타운 관리계획 수립지침서'를 마련해 계획 수립에 필요한 사항을 구체적으로 담았다고 21일 밝혔다. 모아타운은 신·구축이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 하나의 단위로 모아 대단지 아파트처럼 주택을 공급하는 오세훈표 정비모델이다.
모아타운 사업 추진을 위해서는 자치구가 관리계획을 수립해 시에 제출하고 관리지역으로 지정고시 돼야 한다. 시는 이번에 마련한 지침을 통해 빠른 계획 수립과 지정기간 축소를 통해 사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 기대했다.
시의 수립지침은 저층주거지에 필요한 주민편의시설 확충에 주안점을 뒀다. 우선 관리계획 수립 검토 단계에서 간선도로로 둘러싸인 약 30만㎡ 내외의 15분 도보생활권(슈퍼블록) 단위를 검토범위로 정했다. 모아타운 사업 추진이 가능한 법적 규모는 10만㎡ 미만이지만 필요한 기반시설이나 공동이용시설이 확충될 수 있게 하기 위함이다.
또, 모아타운 내 개별 사업지끼리 '건축협정'을 체결해 하나의 통합 지하 주차장을 지을 수 있도록 유도한다. '건축협정'은 소규모주택정비 활성화를 위해 땅·건물 등 소유자가 협정을 체결하면 서로 붙어있는 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 간주하는 제도다. 실제로 모아타운 1호인 강북구 번동에서는 이를 통해 100여 개의 주차면수를 추가확보 했다.
모아타운 사업 추진을 희망하는 주민들이 직접 모아타운 관리계획을 마련해 관할 자치구에 제안할 수 있도록 주민 제안 요건과 세부 절차도 지침에 담겼다. 주민 제안요건은 ▲모아주택 사업을 위해 설립된 조합이 2개 이상 있거나 ▲조합이 설립되지 않은 경우 사업 예정지(2개소 이상) 내 각각의 대상 토지면적 3분의 2 이상 동의를 얻은 토지 등 소유자다.
이외에도 ▲가로변 및 지역 커뮤니티 활성화를 위한 건축물의 형태·배치 계획 ▲기존 주변 녹지·보행로와 신규 조성 공원·녹지가 선형연결될 수 있도록 하는 '순환형 보행녹지체계' 구축 등의 내용이 담겼다.
시는 이번에 마련한 '모아타운 관리계획 수립지침'을 25개 자치구에 배포했으며, 이는 서울시 홈페이지에서도 확인할 수 있다.
주택도시기금을 활용하는 버팀목 전세대출의 금리가 현행 1.2∼2.4% 수준에서 동결되고, 한국토지주택공사(LH) 임대료 동결이 1년 연장된다. 최근 물가·금리 상승으로 높아진 서민 임차가구의 주거비 부담을 낮추기 위한 조처이나, 임차 가구 대다수는 시중은행 대출과 민간 임대차시장에 기대고 있어 효과는 제한적일 것으로 보인다.
정부는 20일 윤석열 대통령 주재로 열린 3차 비상경제민생회의에서 주거분야 민생안정 방안을 논의한 뒤 이런 내용을 뼈대로 하는 대책을 확정했다. 지난달 21일 상생임대인 세제 혜택 등이 담긴 ‘임대차 시장 안정 방안’을 내놓은 바 있지만, 최근 금리 인상 등으로 임차인 부담이 커진 만큼 추가 대책을 마련했다는 것이 정부 설명이다.
정부는 주거비 부담 완화 대책의 초점을 주거비가 소득에서 차지하는 비중이 큰 편인 저소득층과 청년·신혼부부에 맞췄다. 우선 연소득 5천만원 이하 가구 등이 대상인 버팀목 대출 금리를 동결한다. 지난달 기준 버팀목 전세대출을 받은 가구는 62만8천가구다. 대출 잔액은 총 39조6천억원이었다. 국토부는 올 하반기 신규 대출 추정 규모는 6만5천가구 정도로 내다봤다. 정진훈 국토부 주택기금과장은 “기준금리가 추가 조정되더라도, 버팀목 대출 금리는 올해 말까지는 동결 상태를 유지하게 될 것”이라고 말했다.
청년·신혼부부 전용 버팀목 대출인 경우는 한도가 확대(청년 7천억원→2억원, 신혼 수도권 2억원→3억원, 신혼 비수도권 1억6천만원→2억원)된다. 또 엘에이치 임대주택 임대료가 2023∼2024년 계약 주택까지 동결되고, 기초생활보장법상 주거급여 대상자는 현재 기준중위소득 46% 이하에서 2027년까지 50% 이하로 확대하는 방안이 추진된다.
정부는 “전월세 안정의 핵심은 공급 대책”이라며 임대주택 공급 확대 방안도 내놨다. 하반기 공공임대주택(국민임대·행복주택·전세임대) 공급에 속도를 내어 현재 계획(4만4500호)보다 5천호를 추가 공급하겠다는 계획이다. 민간임대주택 물량을 끌어내기 위해 분양비율 상한이나 기부채납 등 건설임대 규제도 완화한다. 또 2018년 5월 폐지된 매입형 등록임대 혜택(조정대상지역 종부세 합산배제, 양도세 중과배제)을 연말께 기존대로 되돌릴 것으로 보인다. 정천우 민간임대정책과장은 “등록임대 혜택 복원은 소형 비아파트부터 추진될 것”이라며 “세제당국과 추가 협의 뒤 확정안을 발표할 것”이라고 말했다.
주택가격 하락으로 ‘깡통전세’ 우려가 커지는 만큼, 전세가율이 급등하는 지역에선 합동 점검을 벌일 예정이다. 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 임대인 명단을 공개하는 방안도 추진된다. 국토부는 계약갱신 청구권이 1회밖에 보장되지 않는 현행 임대차법에 대해서는 연구용역과 여야정 협의체 논의를 거쳐 중장기적으로 대안을 마련하겠다고 밝혔다.
올 상반기 경기도내 부동산 거래량이 지난해 상반기보다 42.6%나 줄어든 것으로 나타났다. 이 중 아파트 거래량은 경기도가 관련 통계 기록을 만들기 시작한 2006년 이후 최저치로 2008년 세계금융 위기 때보다도 낮은 2만9334건을 기록, 거래량 급감의 주도적 역할을 했다.
경기도는 이런 내용을 담은 2022년도 상반기 부동산 거래 동향 및 현실화율 분석 결과를 21일 공개했다. 조사 결과는 경기도에 취득 신고된 과세자료를 분석한 것이다.
공개된 자료에 따르면 1월을 기점으로 점차 회복세를 보이던 도내 부동산 거래량은 5월 하락세로 전환한 이후 6월에는 전월 2만6903건 대비 27.8% 급락한 1만9436건을 기록했다.
올 1월부터 6월까지 상반기 거래량은 총 14만751건으로, 지난해 같은 기간 거래량인 24만5055건과 비교해 42.6% 하락했다. 이는 본격적인 거래절벽 현상이 나타나기 시작한 지난해 하반기 19만371건과 비교해도 26.1%가 낮은 수치다.
유형별로 살피면 주택 거래 감소세가 두드러졌다. 공동주택의 경우 상반기 거래량은 5만2297건으로 지난해 같은 기간 12만3,007건 보다 57.5% 줄었다. 개별주택도 5444건이 거래돼 지난해 같은 기간 8668건 대비 37.2% 감소했다.
특히 아파트 거래량이 지난해 상반기 대비 67.9% 급감(9만1,506건→2만9,334건)하면서 전반적인 부동산 거래침체를 이끈 것으로 분석됐다. 이는 2008년 하반기 세계금융위기 때 거래량인 3만4537건보다도 적은 수준이다.
아파트 거래량이 가장 많이 감소한 지역은 수원시로 올해 상반기 1951건이 거래돼 지난해 같은 기간 거래량 9295건과 비교해 7344건(79% 하락)이 줄었다.
토지와 오피스텔의 경우도 거래량이 각각 7만5,414건, 7,596건으로 지난해 10만3,347건, 1만33건 대비 27%, 24.3% 줄었다.
한편 올 상반기 경기도에서 거래된 9만9501건의 부동산 현실화율을 분석한 결과, 도내 공동주택과 개별주택의 연평균 현실화율은 각각 57%와 53%, 토지는 47%인 것으로 나타났다. 현실화율은 실거래가 대비 공시가격 비율을 말하는 것으로, 정부가 목표한 2022년 현실화율은 공동주택은 71.5%, 개별주택은 58.1%, 토지는 71.6%다.
올해는 부동산 거래량 급감에 따른 실거래가격 하락과 ’22년 공시가격 상승의 영향으로 공동주택의 현실화율은 전년 대비 2%p 상승했다. 개별주택과 토지의 현실화율은 지난해와 비슷한 수준을 유지했다.
거래금액별 세부내역을 보면 공동주택의 경우 3억 원 미만 구간의 평균 현실화율이 55%로 나타나 저가 주택의 공시가격이 상대적으로 시세를 반영하지 못하고 있었다. 개별주택의 경우 3억 원 미만 구간의 평균 현실화율은 59%로 평균을 웃돈 것으로 나타나 정반대 양상을 보였다. 토지의 경우는 3억 미만 구간의 현실화율이 47%인 반면, 9억 이상 구간의 현실화율이 54%로 저가 토지일수록 공시가격이 낮은 수준으로 형성돼 있었다.
경기도 관계자는 “공시가격은 과세뿐만 아니라 60여 개 각종 부담금 등의 기준이 되는 금액인 만큼 공정성을 유지하는 것이 가장 중요하다”라고 했다.
세금 부담 변화 예측해보니 아리팍 보유한 1주택자도 절반 이상 납부금액 줄어 금리인상에 얼어붙은 시장 거래활성화는 쉽지 않을 듯
정부가 21일 발표한 세법개정안이 시행되면 다주택자의 보유세 부담이 대폭 줄어들 것으로 보인다. 종합부동산세 다주택자 중과 규정이 폐지되고 세율 자체도 낮아지기 때문이다. 종부세 기본공제액도 확대되면서 1주택자 역시 혜택을 누릴 전망이다.
매일경제가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 이번 종부세 개편에 따른 내년 세 부담 변화를 예측해본 결과 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡와 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 동시에 보유한 2주택자는 납부해야 할 보유세(재산세+종부세)가 약 1억2632만원에서 3049만원으로 9583만원가량 줄어들게 된다. 특히 종부세(농어촌특별세 포함)만 놓고 보면 약 1억1286만원에서 1703만원으로 줄어든다. 개편 전과 비교해 납부 금액이 약 85% 감소하는 것이다. 마포래미안푸르지오 전용 84㎡와 대전 유성구 죽동 죽동푸르지오 전용 84㎡를 보유한 경우엔 보유세가 4300만원에서 1049만원으로 3251만원 줄어든다. 비율로 따지면 약 76%가 감소한다.
1주택자는 다주택자에 비해 감소폭은 크지 않지만 종부세 기본공제액이 확대되면서 혜택을 볼 전망이다. 1주택자의 기본공제액은 11억원에서 12억원으로 늘어난다. 세율 역시 과세표준에 따라 0.1~0.3%포인트 낮아져 이에 따른 감소분도 있다. 가령 아크로리버파크 전용 112㎡ 1채를 소유하고 있다면 보유세는 5620만원에서 2759만원으로 절반 정도 줄어든다.
이번 시뮬레이션은 지난 정부에서 수립한 공동주택 공시가격 현실화 로드맵에 따라 산출된 금액이다. 이 때문에 윤석열 정부의 공시가격 현실화 로드맵이 수립되면 보유세 부담은 이보다 더 낮아질 수 있다.
문재인 정부는 2030년까지 현실화율 90% 수준을 목표로 했지만 이번 정부에서는 이를 80% 수준으로 낮추는 방안이 거론되고 있다.
주택 보유자의 세금 부담은 낮아졌지만 최근 금리 인상으로 인해 급격히 식어가는 부동산 시장 거래 활성화에는 단기간에 큰 도움이 되지 않을 수 있다는 전망도 나온다. 우병탁 팀장은 "보유세가 낮아진 만큼 다주택자들이 일단 시장 상황을 지켜보며 매도 여부를 저울질할 것으로 보인다"면서 '거래절벽 현상'이 심화될 것으로 전망했다.
서울부동산정보광장에 따르면 올 상반기 서울 아파트 매매 거래는 총 7862가구로 지난해 하반기(1만6108가구) 대비 51% 하락했고, 2006년 통계 작성을 시작한 이래 역대 최소 수치를 보이고 있다.
최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "강남 등 주요 지역은 다주택자들 매물이 줄어들면서 가격 하락이 주춤할 수 있지만 그 밖의 지역은 금리 인상이라는 투자 악재가 너무 크기 때문에 하락세가 당분간 이어질 수 있다"고 전망했다.
다우지수와 S&P500지수는 마감가 기준으로 6월 9일 이후 최고치를 경신했다. 나스닥 지수는 6월 8일 이후 최고치를 기록했다. S&P500지수와 나스닥100지수가 거의 3개월 만에 처음으로 50일 이동평균선을 웃돌면서 지수의 낙폭이 제한될 것이라는 기대도 커졌다.
미국의 주택 관련 지표는 주택시장이 둔화하고 있음을 보여줬다. 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 6월 기존주택 판매(계절 조정치)는 전월 대비 5.4% 감소한 연율 512만 채로 집계됐다.
서상영 미래에셋증권 연구원은 "미 증시는 구글이 일시적 고용 중단을 발표하자 하락하기도 했지만 넷플릭스 효과로 기술주 중심 강세가 이어지자 나스닥이 2% 가까이 상승했다"며 "유럽중앙은행(ECB) 회의를 앞두고 달러화 강세폭이 재차 축소되자 반도체, 소프트웨어, 대형 기술주 중심으로 상승폭을 확대했다"고 말했다.
6월 소매판매 3% 반등 힘입어 코스맥스·LG생건·F&F 오름세 화장품·의류업종 실적도 장밋빛 증권가선 투자의견 '매수' 상향
중국 수출 비중이 높은 화장품·의류 등 소비재 관련주들의 하반기 실적 회복 기대감이 커지고 있다. 이들 기업은 상반기 코로나19로 인한 중국의 도시 봉쇄 장기화로 매출 등에 큰 타격을 입었지만 6월 들어 봉쇄가 완화된 것은 물론 최근 중국 소매판매가 증가세로 접어들면서 본격적인 업황 회복이 가시화되는 모습이다. 상반기 내내 중국향 소비주에 조심스럽게 접근해야 한다고 경고하던 증권가 역시 투자 의견을 매수로 상향하는 등 장밋빛 전망을 내놓고 있다.
20일 한국거래소에 따르면 코스맥스(192820)는 전날보다 3700원(5.42%) 오른 7만 2000원에 거래를 마쳤다. 아모레퍼시픽(090430)(3.37%), LG생활건강(051900)(1.83%), F&F(383220)(0.36%) 등 중국 수출 비중이 높은 소비주들 역시 상승 마감했다. 이들은 중국 봉쇄로 실적이 악화될 것이라는 전망에 4월 이후 주가가 크게 주저앉았으나 중국 소비가 회복세에 접어들면서 반등하는 양상을 보이고 있다.
증권가는 2분기 저점을 기록한 중국향 소비재 기업들의 실적이 하반기부터 회복할 수 있다고 전망한다. 이들은 상반기 중국 봉쇄가 시작되고 장기화하자 코스맥스·LG생활건강 등 실적 악화가 우려되는 기업들에 대해 투자 의견을 ‘보유’로 낮추기 시작했다. 하지만 상하이 등 주요 도시 봉쇄가 완화되면서 중국 내 영업 활동이 정상화되자 투자 의견과 목표주가를 올려 잡고 있다. 3월부터 역성장하고 있던 중국의 소매판매가 상승세로 전환했다는 점도 중국향 소비주에 긍정적이다. 앞서 15일 중국 국가통계국은 6월 소매판매 증가율이 3.1%를 기록했다고 발표했다. 시장 전망치(0%)를 크게 웃도는 수준으로 3월 이후 3개월간 이어졌던 마이너스 성장에서 벗어나게 됐다. 서현정 하나증권 연구원은 F&F에 대해 “6월 중국 소매판매가 전년 동기 대비 상승세를 보인 만큼 국내외 코로나19 환경이 나빠지지만 않는다면 2분기와는 확연히 다른 하반기 실적을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다. F&F는 4월 중국 내 휴점 매장 비중이 20%에 달했으나 6월에는 모두 정상화된 것으로 알려졌다.
증권가는 중국 소비 정상화 이후 자체 브랜드 경쟁력이 반영되는 3분기 실적에 주목해야 한다고 조언한다. 상반기에는 중국 봉쇄 영향 때문에 기업의 시장점유율과 경쟁력을 판단하기 어려웠으나 하반기에는 실적에 따라 주가의 향방이 결정되는 장세가 펼쳐질 것이라는 이유에서다. 박신애 KB증권 연구원은 “LG생활건강은 중국 정부의 봉쇄 조치에 따른 단기 실적 불확실성뿐 아니라 중장기 관점의 실적 모멘텀 둔화 우려가 크다고 판단돼 계속해 보수적인 접근을 권고한다”며 “3분기 실적에서도 개선세가 뚜렷하지 않다면 주가 반등은 계속해 어려울 것”이라고 말했다.
치솟던 달러 가치, 일단 '숨고르기' 국면 주식·가상화폐 시장엔 오랜만에 '훈풍' '지금이 저점' 시각도…전문가들은 "변수 많다"
달러 강세가 며칠 새 다소 진정되면서 주식‧가상화폐 시장에도 오랜만에 훈풍이 부는 모양새다. 다만 이를 두고 위험자산 시장의 약세가 반전된 것이라고 보기에는 어렵다는 진단도 전문가들 사이에서 나온다.
20일 코스피 지수는 전 거래일보다 15.88포인트(0.67%) 오른 2386.85에 마감했다. 장중에는 16거래일 만에 2400선을 넘어서기도 했다. 종가 기준 상승폭은 최근 4거래일 동안 2.8%다. 큰 폭이라고 보긴 어렵지만, 이달 초 2300선까지 무너졌던 점을 감안하면 흐름은 달라진 것이다.
가상화폐 가격도 최근 들어 회복세를 보이고 있다. 국내 거래소 업비트에서 6월 중순에 개당 2380만 원까지 떨어졌던 비트코인 가격은 최근 1주일 동안 회복을 시도해 전날 한 달여 만에 3000만 원선을 뚫은 뒤 이날 오후엔 3100만 원선 위로 상승했다.
추락을 거듭해 온 위험자산 시장의 분위기가 이처럼 호전된 배경으론 달러 가치 급등세가 어느 정도 진정된 점이 꼽힌다. 정명지 삼성증권 투자정보팀장은 "글로벌 주식시장이 반등을 맞이한 시점은 정확하게 달러 가치가 정점을 찍고 하락한 피크 아웃 시점과 일치한다"고 밝혔다.
주요 6개국 통화 대비 달러 가치를 나타내는 달러인덱스는 물가 상승 공포와 이에 맞서는 미국 연방준비제도(연준)의 공격적 금리인상 전망 속에서 지난 14일 20년 만의 최고점인 108.54까지 치솟았다가 하락세로 돌아섰다. 잠시 힘이 쏠렸던 연준의 1%포인트 기준금리 인상 가능성이 내외부 인사들의 선긋기로 다소 사그라지고, 글로벌 중앙은행들이 기준금리 인상 대열에 합류하면서 달러 강세 국면이 일단 숨고르기에 돌입한 양상이다.
지난 15일 1325원 선까지 돌파하며 13년여 만에 최고 수준으로 치솟았던 원‧달러 환율도 최근 3거래일 연속 하락해 이날은 1312.9원에 마감했다. 전날 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 재닛 옐런 미국 재무장관이 만나 외환시장 관련 협력 강화 의지를 내비친 점도 원‧달러 환율 진정에 일정 부분 반영됐다는 분석도 있다.
이런 강(强) 달러 흐름의 변화와 맞물린 주식‧가상화폐 시장 반등 기류를 둘러싸고 '대부분의 시장 악재가 선(先)반영 된 만큼 이제부터는 추세가 반전될 것'이라는 시각도 일부 존재하지만 전문가들은 신중론을 내놓고 있다.
삼성증권 정명지 투자정보팀장은 "미국의 (향후) 금리 인상폭이 유럽 등 다른 주요국보다 더 클 것으로 예상되고 코로나19도 재확산 되고 있는 만큼, 달러 강세의 방향 자체가 당분간 반전되긴 어려울 것으로 보인다"며 "그렇기 때문에 최근 주식, 가상화폐 시장에서 나타나는 안도 랠리에는 어느 정도 한계가 있다고 본다"고 말했다.
정용택 IBK투자증권 수석연구위원도 "주식시장에 많은 악재가 선반영된 측면도 있지만 경기침체 관련 지표들은 아직 덜 나왔고, 3‧4분기 기업실적 하락도 예상돼 여전히 조심스러운 상황"이라며 "연말까지는 미국의 통화정책 기조도 여전할 것"이라고 봤다. 그러면서 "(주식시장은) 여태까지처럼 낙폭이 점점 확대되는 흐름은 아니겠지만, 당분간 추세 전환도 어려운 박스권 장세가 예상된다"고 덧붙였다.
리츠(REITs, 부동산 투자 펀드) 투자 심리가 악화하면서 자금 조달에 비상이 걸렸다. 자산 추가 편입을 통한 외형 확대나 이자 비용을 낮추기 위한 재무구조 재조정 계획에 차질이 빚어지면서 리츠의 기초체력이 더 악화할 수 있다는 우려가 나온다.
20일 금융투자업계에 따르면 미래에셋글로벌리츠는 지난 11일 4600억원 규모의 유상증자 계획을 철회했다. 최근 주식시장이 전반적으로 하락하면서 회사 가치를 적절히 평가받기 어렵다는 판단에서다. 당초 미래에셋자산운용은 유상증자로 조달한 자금 4600억원으로 미국 핵심 물류지역에 있는 물류센터 11곳은 인수할 계획이었다. 현재 11곳 중 8곳과 계약을 체결한 상태지만 자금 조달에 차질이 생기면서 잔금 지불 시기도 불투명해졌다.
미래에셋자산운용 관계자는 "시장 상황을 보면서 유상증자를 연내 재추진 할 것"이라며 "물류센터 인수 계획에는 문제가 없다"고 설명했다.
단기사채 등으로 급하게 자금을 조달해 잔금을 치를 수도 있지만 금리 인상기에 대출을 일으킨다는 것 자체가 부담이다. 유상증자 전까지 이자 부담은 고스란히 리츠의 비용 증가와 이익 감소로 이어진다. 그만큼 배당금이 줄어들 수 있다는 얘기다. 배당이익을 목적으로 투자하는 리츠의 투자매력이 떨어질 수밖에 없다.
최근 리츠 시장에선 이처럼 투자심리 악화가 자금 조달에 차질을 빚고 다시 추가적인 투자심리 악화로 이어지는 악순환이 반복되고 있다.
지난 15일 기존 주주를 대상으로 1377억원 규모의 유상증자를 실시했던 제이알글로벌리츠는 청약 당시 주가(4450원)보다 저렴한 4335원으로 청약을 진행했는데도 청약률이 85%에 그쳤다. 나머지 실권주는 지난 19일 일반 투자자를 대상으로 한 일반공모 청약을 통해 판매가 완료됐다.
앞서 올해 3월 기존 주주를 대상으로 유상증자를 실시했던 신한알파리츠와 코람코에너지리츠의 청약률은 각각 120.6%, 143.5%로 초과 청약을 달성했다. 불과 몇 개월만에 시장의 투자심리가 급격히 꺾이면서 유상증자 열기도 차갑게 식었다.
다음달 유상증자 청약을 실시하는 SK리츠도 사정은 비슷하다. 예정 모집가격은 주당 5720원으로 20일 종가 5270원보다 비싸다. 통상 유상증자는 투자자들의 참여를 유도하기 위해 현재 가격보다 싸게 판매한다. 유상증자를 받자마자 주가 하락으로 손해를 보고 싶은 주주는 없기 때문이다.
증자 가격이 현 주가보다 높다면 대거 미달이 발생할 가능성이 높다. 실권주에 대해서는 일반 공모를 진행하는데 여기서도 미달이 발생하면 최종 실권주는 상장 주관을 맡은 증권사가 인수한다. SK리츠는 한국투자증권과 삼성증권이 공동 대표주관을 맡았다.
증자 참여를 유도하기 위해서는 모집가격을 더 낮춰야 하지만 그럴수록 조달 금액은 줄어든다. 제이알글로벌리츠의 경우 당초 주당 5400원씩 총 1716억원을 모집할 계획이었지만 주가가 급락하면서 모집가를 20% 하향한 4335원으로 결정했고 총 조달금액도 1377억원으로 줄었다.
리츠 투자심리가 악화하면서 디앤디플랫폼리츠 등 하반기 유상증자를 계획하고 있는 리츠들의 자금조달 계획도 일부 미뤄지거나 조정될 가능성이 나온다. 삼성증권에 따르면 올해 예상 리츠·인프라펀드 유상증자 규모는 2조원으로 지난해 총액(1조2000억원)의 약 2배 가량이다.
유상증자에 대한 안 좋은 인식도 투자심리에 영향을 준다. 일반적으로 유상증자는 자본이 더 늘어나는 대신 주식수가 늘어나면서 주가가 희석되는 효과가 발생한다.
리츠는 다르다. 오히려 유상증자가 무산되거나 차질이 빚어지면 리츠의 기초체력은 더 악화할 수 있다. 리츠는 조달한 자금을 추가로 부동산 자산을 편입하는데 쓰거나 기존 부채를 상환하는데 이용한다. 추가 자산 편입은 수익원 증가를 의미한다. 부채를 상환하면 이자 비용이 줄면서 재무구조가 개선된다.
박세라 신영증권 연구원은 "리츠의 유상증자는 일반 주식의 유상증자와는 성격이 다르기 때문에 억울한 측면이 있다"며 "특히 글로벌 부동산에 투자하는 리츠는 해외 부동산 불확실성이 커지면서 투자심리가 더 악화했다"고 설명했다.
리츠가 인수하는 자산이 대부분 우량 자산이라는 점에서 최근의 우려는 과도하다는 지적도 나온다. SK리츠는 SK하이닉스가 임차한 분당 U타워를 인수하기 위해 이번 증자를 실시한다. 총 인수자금 5593억원 중 2375억원을 증자로 마련한다.
SK리츠 주관사 관계자는 "우량 임차인이 있고 임대수익률도 4%대로 예상된다"며 "실권주가 대거 발생해 주관사가 리츠 지분을 인수한다 하더라도 큰 문제는 없다"고 설명했다.
불확실성이 큰 장세에서 안정적인 배당수익을 얻을 수 있는 리츠의 투자매력은 여전하다는 분석이다. 박 연구원은 "리츠는 주가 차익보다는 인컴(고정 수입) 자산으로 접근해야 한다"며 "현 시장에서 배당을 줄 수 있는 종목으로서 리츠의 메리트는 여전히 변함 없다"고 말했다.
