어제(2022년 2월 3일) 부동산 관련 언론기사를 보던 중 눈에 띄는 단어 하나가 있었습니다.
1억 미만 저가 아파트 관련 기사였는데 따라 붙는 말이 있습니다. '공시 가격'입니다. "1억이면 1억이지 공시가격 1억 원은 뭐야?" 라는 생각과 함께 이 '공시가격'이 도대체 무엇인지에 대하여 한 번 알아보고자 합니다.
일단 관련 용어의 정의에 대하여 한 번 살펴보겠습니다. '부동산 가격공시에 관한 법률(약칭 : 부동산공시법) 제18조제1항을 통해 '공시가격'이 무엇인지에 대하여 알아보겠습니다.
국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 부동산 가격공시에 관한 법률
부동산 가격공시에 관한 법률 [시행 2020. 12. 10.] [법률 제17459호, 2020. 6. 9., 타법개정]
www.law.go.kr
| 제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ①국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다 |
한눈에 딱 와닿지는 않지만 대충 정리하면 공시가격이란 공동주택가격이라고도 하며 국토교통부 장관이 공동주택에 대하여 '공시기준일'을 기준으로 '적정 가격'을 조사하여 산정한 가격 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 하지만 이런 의문이 남습니다.
- 그렇다면 공시 기준일은 언제지?
- 조사, 산정대상이 공동주택이라고 했는데 공동주택이 뭐야?
- 그러면 어떻게 조사하고 산정해?
- 그렇다면 공시가격이 도대체 어떻게 활용되는데?
이와 같은 '공시가격' 관련 의문을 해소하기 위하여 한국부동산원 홈페이지를 살펴보겠습니다.
한국부동산원
한국부동산원 홈페이지에 오신 것을 환영합니다. 부동산 조사, 관리&공시, 통계 전문기관.
www.reb.or.kr
한국부동산원 홈페이지를 통해 나온 공시가격(공동주택가격)은 다음과 같습니다.
앞서 언급한 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조를 근거로 국토교통부장관이 공동주택에 대하여 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정하여 공시한 가격을 의미하며 공시기준일은 매년 1월 1일(정기공시), 6월 1일(추가공시) 2번 이루어진다고 합니다.
그리고 조사·산정대상은 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택에 해당하고 실제용도가 공동주택인 경우 조사·산정대상이며, 쉽게 이해하자면 조사·산정대상인 공동주택은 아파트·연립주택 및 다세대주택이 해당된다고 합니다. 참고로 「주택법」 제2조제3호는 다음과 같습니다.
| 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. <참고> 대통령령으로 정한 공동주택의 종류와 범위 주택법 시행령 제3조(공동주택의 종류와 범위) ① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다) 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다) 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다) ② 제1항 각 호의 공동주택은 그 공급기준 및 건설기준 등을 고려하여 국토교통부령으로 종류를 세분할 수 있다. |
아울러 조사·산정방법은 공시기준일(1월 1일, 6월 1일) 현재 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정한다고 하며,거래사례, 평가선례, 분양사례 및 세평가격 등을 활용하며, 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 활용되지 않는다고 합니다. 무슨 말인지 단번에 이해가 가지는 않습니다만 나름대로의 기준에 의거하여 조사하고 산정한다고 생각하면 될 것 같습니다. 그러나 '호가 위주의 가격'을 활용하지 않는다고 하면 일반적인 시세로 판단하는 것은 아닌 것 같습니다.
그리고 공시가격의 활용분야는 다음과 같습니다.
- 국세 : 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 및 증여세 과표
- 지방세 : 재산세, 취득세 과표
- 기타 : 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제, 국민주택채권매입 기준, 기초연금대상자, 기초생활보상대상자, 장애인연금대상자 판단기준, 공직자 재산공개 기준, 지역건강보험료 부과기준, 청약가점제 무주택자 분류기준
다양한 용도로 활용되기는 하지만 공시가격이 가장 크게 활용될 때는 '부동산 관련 세금'을 납부할 때인 것 같습니다. 따라서 '부동산 세금'을 공부하기 위해서는 '공시가격'을 반드시 알아야 할 것 같습니다.
지금까지 ①공시가격이 무엇인지, ②공시가격의 조사·산정대상인 공동주택이 무엇인지, ③공시가격의 조사·산정방법은 어떻게 이루어지는지, ④공시가격의 활용분야는 어떻게 되는지에 대하여 각각 알아보았습니다.
그렇다면 또 하나 궁금한 것이 있습니다. 그러면 공시가격을 어디서 확인할 수 있는가? 아래 링크에 있는 '국토교통부의 부동산공시가격 알리미'에서 활용할 수 있습니다.
첫 화면이 이렇게 생겼습니다.(데스크탑 기준)
'공동주택 공시가격' 메뉴를 클릭하면 이런 화면이 나옵니다.
내가 검색하고자 하는 공동주택의 주소를 선택합니다. 그러면 이렇게 공시가격(공동주택가격)이 나옵니다.
⑤ 앞의 내용에 이어 부동산 공시가격을 어떻게 확인하면 되는지 알아봤고 이어서 부동산 공시가격이 우리의 삶에 어떤 의미가 있는지를 추가로 알아보겠습니다.
공시가격을 알아보다 보면 문득 이런 생각이 들 것 같습니다. '어? 현재 부동산 시장에서 거래되고 있는 시세보다 많이 낮은데?'
앞서 공시가격을 조사하고 산정할 때 나름대로의 기준에 의거하여 조사하고 산정하고 있으나 '호가 위주의 가격', 일반적인 시세로 판단하는 것은 아니라고 공부했습니다. 국토교통부 나름의 기준에 의하면 현재 시세보다 약 70~75% 정도에 불과합니다.(2022년 기준) 따라서 국토교통부와 행정안전부에서는 지난 2020년 11월 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 발표하며 '부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하겠다'고 발표했습니다.(관련기사 및 자료 아래 링크 참고)
공시가격 현실화율 10~15년 걸쳐 시세 90%까지…1주택 재산세율 인하
정부가 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하는 방안을 확정했다. 이에 따라 아파트 등 공동주택은 2030년까지 10년간, 단독주택은 2035년까지 15년간점진적으로 공시가격을 올려 현실
www.korea.kr
국토교통부에서 알려드립니다
현실화율 年 3%p씩 제고, 10~15년에 걸쳐 시세 90%로 현실화9억원 미만 주택은 3년간 형평성 조기 개선 후 점진적 추진 내년부터 1주택자 공시가격 6억원 이하 재산세율 인
www.molit.go.kr
내용이 많고 복잡하지만 공시가격의 연도별 현실화율 및 공시가 변동 전망을 보면 다음과 같습니다.
이게 무슨 의미가 있냐고 생각할 수도 있습니다. 하지만 앞서 공시가격 활용분야에서 공시가격이 가장 크게 활용될 때는 '부동산 관련 세금'을 납부할 때라고 공부했습니다. ⑥부동산 세금 산정 기준이 공시가격인데, 공시가격이 오를 경우 납부해야 하는 부동산 세금 규모가 커질 수 있을 것 같습니다. 때문에 관련 언론 기사들도 이런 기사들이 많이 있습니다.
1. 집값 잡겠다며 공시가 무리한 현실화가 세금폭탄 불러(중앙일보)
집값 잡겠다며 공시가 무리한 현실화가 세금 폭탄 불러
한 부동산 전문가는 "문 정부 부동산 정책의 한 축이 보유세 강화인데, 집값은 못 잡고 세금만 올리니 불만이 큰 것"이라며 "최근의 공시가격 논란도 본질은 보유세 급등에 따른 조세저항"이라고
www.joongang.co.kr
2. 공시가격이 뭐길래...1주택자도 '세금 폭탄' 맞게 되나(한국일보)
공시가격이 뭐길래... 1주택자도 '세금 폭탄' 맞게 되나
올해 공동주택 공시가격 급등으로 불붙은 논란이 여전히 뜨겁습니다. 4·7 보궐선거로 당선된 오세훈 서울시장도 공시가격 제도 개선의 필요성을 주장하고 있습니다. 물론 국토교통부는 난감한
www.hankookilbo.com
3. "세금 보험료 무슨 돈으로 내나"…내년 공시가 역대급 상승 예고에 다주택자 전전긍긍(매일경제)
"세금 보험료 무슨 돈으로 내나"…내년 공시가 역대급 상승 예고에 다주택자 전전긍긍
내년 공시가격 23일부터 열람 올해 집값 상승분보다 더 오를 전망 표준 단독주택부터 내년 공시가 순차 공개 현실화율 제고 역대급 상승 전망 내년 3월 단독 공동주택 공시가도 순차 급등 보유세
www.mk.co.kr
4. 공시가격을 꼭 시세의 90%·100%까지 올려야 할까(한국경제)
공시가격을 꼭 시세의 90%·100%까지 올려야 할까
공시가격을 꼭 시세의 90%·100%까지 올려야 할까 , 서민준 기자, 경제
www.hankyung.com
지금까지 공시가격에 대하여 많은 내용을 공부했습니다. 조금 복잡할 수 있지만 공시가격이란 관련 법에 근거하여 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 대하여 국토교통부에서 조사, 산정하는 가격이고, '국토교통부의 부동산공시가격 알리미' 사이트에서 확인할 수 있다. 공시가격이 중요한 이유는 특히 부동산 관련 세금 납부에 활용되기 때문이며, 정부가 2030년까지 부동산 시세의 90%까지 올리겠다는 로드맵을 발표했고 이렇게 될 경우 부동산 관련 세금액이 많아질 가능성이 있다. 정도만 기억하면 될 것 같습니다.
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