집값이 내려가면 지방에서 주택담보대출을 끼고 저가 주택을 구입해 보유한 가구 중 5%는 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 국책연구원의 분석이 나왔다.
분석 결과, 수도권보다는 비수도권이, 고가(9억원 이상) 주택보다는 저가(3억원 이하) 주택이 대출 부담에 취약한 것으로 나타났다. 특히 비수도권 3억원 이하 주택의 경우 2020년 기준으로 LTV가 80% 이상인 고(高) LTV 가구 비중이 3.4%에 달했다. 해당 주택 가격이 5% 하락한다면 고 LTV 가구 비중은 5.1%까지 올라간다.
대출 비중이 높은 고 LTV 가구의 경우 가계 대출 원리금 상환 부담이 한계에 도달할 가능성이 있으며, 특히 비수도권은 수도권과 비교해 주택시장이 취약한 만큼 가격 하락기에 낙폭이 더 크게 나타나므로, 빚을 많이 끌어다가 지방에 집을 산 사람일수록 어려움을 겪을 수 있다.
이와 함께 비수도권 저가주택 보유 가구 가운데 LTV가 60% 이상∼80% 미만인 가구 비중도 19.3%까지 늘어날 것으로 추산됐다. 지방에 주택담보대출을 끼고 저가 주택을 보유한 가구 가운데 약 4가구 중 1가구(24.4%)는 LTV가 60%를 넘어간다는 의미다. 이런 상황에서 주택 가격 하락과 금리 인상이 겹치면 무리하게 빚을 내서 지방에 집을 산 가구는 이중고를 겪을 수밖에 없다. KDI 분석에 따르면 지난 2021년 10∼11월 신규 가계대출의 고정금리 대출 비중은 19.2%에 그쳤다. 대부분 가계가 변동금리를 적용받는 만큼 금리가 올라갈수록 가계의 이자 상환 부담이 더욱 커지는 구조다.
반면 수도권 저가 주택을 보유한 가구 가운데 LTV가 80% 이상인 고 LTV 가구 비중은 1.3%에 그쳤고, 주택 가격이 5% 하락하더라도 고 LTV 가구 비중은 1.5%에 그칠 것으로 추계됐다. 수도권이나 고가 주택의 경우 대부분 담보 대출이 막혀 있다 보니 LTV 비중도 높지 않은 것으로 풀이된다.
따라서 비수도권 지역 3억원 이하 주택을 보유한 가구의 LTV 추이를 모니터링하고 정책 대응을 준비할 필요성이 있다.
국토교통부는 지난 금요일(2022년 2월 4일) ‘2021년 공급실적 및 12월 주택통계’ 보도자료를 내고 올해 전국 입주물량을 48만8000가구로 제시했다. 지난해(43만1000가구) 보다 13.1%가 늘어난 것으로 주택공급대책 등으로 각종 지표가 개선되고 있다고 강조했다. 하지만 한국부동산원도 민간업체인 부동산R114와 함께 조사한 입주물량을 공개했다. 공개된 통계에 따르면 올해 전국 입주 예정 물량은 각각 35만6891가구다. 국토부 통계에 비해 13만가구 이상 적은 수준이다. 서울만 놓고 보면 3만6000가구로 정부(8만1000가구)와 두배 차이가 넘는다. 지난해에 비해선 23%가 줄어든다. 수도권도 지난해 수준인 19만여가구에 그친다. 입주물량에서 왜 이런 차이가 나타난 걸까.
통계 차이의 가장 큰 이유는 대상 주택이 달라서다. 시장에 유의미하게 영향을 줄 수 있는 공동주택만 계산해 제시하는 민간기관과 달리 정부는 빌라 단독주택 임대를 몽땅 포함해 발표한다. 민간에선 입주자모집 공고를 기준으로 입주가 확정된 물량만 통계로 잡지만, 정부는 인허가를 기준으로 하는 것도 이유다. 정부통계는 얼마 전까지만 해도 서울 아파트만 따로 발라내 적시하지도 않았다. 수요자들이 가장 관심을 갖는, 시장에서 가장 민감하게 받아들이는 숫자인 데도 말이다.
국토부 산하기관인 부동산원과 부동산R114가 조사한 공동주택 입주물량 통계에 부동산원 자체 추정치, 임대물량 등을 반영해 숫자를 조정했다. 실제 국토부 통계에서 공동주택만 발라내면 35만7000가구로 숫자가 일치한다. 지난해(2021년)에는 ’서울 공동주택‘이라는 같은 기준으로 따져도 민간과 정부통계가 1만가구 가량 차이가 났다.
그럼 앞으로는 부동산원이 발표한 공동주택 통계를 참고하면 되겠다 싶지만 이 마저도 현실과는 다르다. 서울 입주예정물량 3만6204가구 가운데 민간임대와 공공임대가 무려 1만7118가구에 달하기 때문이다. 민간임대야 그렇다 쳐도 공공임대는 왠만한 직장인은 자격이 안돼 고려대상이 아니다.
국토부가 발표한 48만8000가구에서 빌라 다가구 단독주택을 쳐내고 다시 한번 공공임대를 쳐내야 올해 부동산시장 분위기를 가늠할 통계를 얻을 수 있는 셈이다. 굳이 엑셀로 계산해 보니 전국 기준 21만5000여가구다. 여기서 민간임대까지 빼면 16만3000가구에 그친다.
12월 서울, 매매 30% ↓ 증여 12% ↑..인천 증여 132% 급증 "다주택자, 최고 70%대 양도세율 부담에 증여 선택 계속"
수도권 매매가 역대급 거래 절벽을 보이는 것과 달리 증여 행렬은 이어지고 있다. 2012년 12월 서울 증여 거래량은 597건으로 11월 531건보다 66건(12.4%) 늘었다. 인천은 11월 265건에서 617건으로 132.8% 폭증했다. 경기는 12월 1311건으로 11월(1667건) 대비 21.4% 감소했다. 이 밖에 지방은 부산(89.8%), 광주(110.6%), 강원(149.3%) 등에서 증여 거래가 큰 폭으로 증가했다.
부동산업계는 수도권 집값 고점 우려, 금리 인상, 대출 규제 등 집값 하방 압력이 커졌으나, 다주택자는 집을 팔기보다는 증여를 선택했다고 분석했다. 높은 양도세율로 절세를 위해 매매 대신 증여로 눈을 돌렸다고 설명했다.
지난해 서울 아파트 증여 거래는 1만2435건으로 2018년 이후 이어진 1만건 이상을 유지했다. 서울 아파트 증여는 2020년 2만3675건으로 역대 최고치를 기록했다.
업계 관계자는 "양도세율은 최고 70%대로 매매 차익 대부분을 세금으로 내야 하는 상황으로 정말 급하지 않은 이상 다주택자에게 (매매는) 선택지가 아니다"라면서 "서울에서도 알짜 지역으로 꼽히는 지역은 길게 우상향할 것이라는 믿음이 있어 매도보다는 절세 등을 이유로 증여를 선택하고 있다"라고 말했다.
1월 경매낙찰율 48.6%…전년比 26.40%p↓, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰되기도 "대출규제·금리인상 여파에 경매열기 꺾여"
부동산 시장 하락세가 이어지면서 아파트 경매 시장도 위축되고 있다. 대출규제와 금리 인상 여파로 거래절벽이 나타나면서 경매시장에도 영향을 미치고 있는 분위기다.
2022년 1월 서울 아파트 경매 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)은 48.60%로 지난해 1월 (75%) 대비 26.40%포인트 하락했다. 지난해 60~80% 선을 유지했던 것과 비교하면 유찰이 절반 이상으로 크게 늘었다.
낙찰가율도 3개월째 주춤하고 있다. 2022년 1월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 103.10%로 지난해 11월 이후 100%대를 간신히 웃돌고 있다. 2021년 10월(119.90%)과 비교하면 16%포인트 이상 떨어진 수준이다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율이다. 통상 집값이 오를 것이란 기대가 크면 시세를 반영해 낙찰가율이 높아지지만 하락이 예상되면 그 반대 움직임을 보인다. 최근에는 감정가 수준에 낙찰되거나 이보다 더 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 나왔다.
최근 몇년새 집값이 급등하자 좀 더 저렴한 경매로 아파트를 매입하려는 수요가 늘면서 지난해 서울 아파트 경매시장은 낙찰률·낙찰가율이 크게 치솟았다. 하지만 대출규제와 금리인상 기조 등으로 집값이 하락세로 돌아서고 거래절벽이 이어지면서 경매시장에서도 관망세가 확산되는 분위기다. 전문가들은 대출 규제가 강화되면서 경매 시장의 열기도 한풀 꺾였다고 보고 있다. 이같은 분위기는 당분간 이어질 것이란 전망이다.
LH는 지난 1월 28일 봉천13구역의 사업시행자로 선정됐다고 6일 밝혔다. 공공재개발사업은 LH 등 공공시행자가 임대주택 공급확대 등 공공성 요건을 갖춘 경우 각종 인센티브를 적용해 재개발을 추진하는 사업이다. 봉천13구역은 2021년 1월 공공재개발사업 선도 후보지로 선정된 후, 같은 해 12월 주민동의율 70%를 확보했다.
봉천13구역은 공공재개발을 통해 1만3000㎥ 사업부지에 용적률 500%, 최고 27층 규모의 상가 및 생활기반 시설 등이 포함된 역세권(2호선 봉천역) 주거시설로 탈바꿈한다.
봉천13구역 재개발 사업에 속도가 붙은 건 13년 만이다. 이 구역은 지난 2009년 정비구역으로 지정됐지만, 주민 간 갈등, 추진위원회에 대한 주민불신, 낮은 사업성, 공사기간 중 임대소득 중단에 따른 생활고 우려 등으로 13년간 사업이 추진되지 못하면서 인근 지역에 비해 거주여건이 낙후된 상태였다.
LH는 지난 1년간 직원이 현장에 상주하며 수시로 주민과 소통하고 서울시 및 자치구와 협의를 이어온 가운데 오랜 갈등을 해결했다고 설명했다. 용적률을 추가 확보해 사업성을 개선했고, 공사에 따른 임대 수익 중단 문제는 주민이 원할 경우 사업 수익의 일부를 먼저 지급하는 방식으로 해결했다.
LH는 올해 도시규제 완화 등 공공재개발 인센티브를 반영한 정비계획 변경을 신청하고 2026년 사업 준공 및 입주를 목표로 한다는 계획이다.
작년 당기순이익 15조 육박할 듯 금리 인상에 예대마진 증가 영향 은행들, 기본급 300% 성과급 지급
4대 금융지주가 이자수익을 늘리며 지난 2021년 15조원에 육박하는 역대 최대 당기순익을 거둘 것으로 전망된다. 은행 이자이익이 크게 늘어나고 증권사 등 비은행 계열사의 수수료 등 비이자이익도 증가한 점이 호실적 요인으로 꼽힌다. 지난해 1~3분기 누적 기준 4대 금융지주의 순이자이익은 26조3000억원이었다. 전년 동기 대비 13%(3조원) 증가한 규모다.
시중금리 상승 속에 대출금리는 빠르게 인상한 반면 예금금리는 상대적으로 소극적으로 올리면서 예대마진(대출과 예금금리 차이에 따른 이익)을 확대한 영향이다. 올해 한국은행이 두 차례 이상 기준금리 인상을 단행할 것으로 보여 금융사 예대마진은 더 확대할 전망이다.
사상 최대 호실적으로 성과급 규모를 크게 늘린 것이지만 사회적 시선은 곱지 않다. ‘이자 장사’ 논란에서 자유롭지 못해서다. 코로나19 장기화로 생활자금 수요가 몰리며 가계대출과 자영업자대출이 늘었다. 이런 와중에 예금금리와 대출금리 차이를 뜻하는 예대금리차(잔액 기준)는 지난해 12월 2.21%포인트를 기록하며 2019년 8월 이후 2년 4개월 만에 최대폭을 나타냈다.
지난 5년간(2016~2021년) 근로자 월급보다 원천징수되는 근로소득세 및 사회보험료 부담 증가율이 2배 이상 높았던 것으로 분석됐다. 가처분소득을 끌어올려 소비여력을 확대하기 위해서는 소득세제 개선이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.
지난 5년간 고용노동부 데이터를 분석한 결과 근로자 임금이 17.6% 오를 동안 근로소득세 및 사회보험료는 39.4%나 상승했다고 밝혔다. 이 가운데 근로소득세 부담은 2016년 대비 2021년 70.6% 증가했다. 이는 소득세 과표구간(8800만원 이하)이 2010년 이후 변화가 없기 때문이다. 따라서 물가상승 등의 영향으로 월급이 오르는 경우, 근로소득세는 상위의 과표구간이 적용되므로 사실상 자동적으로 세율이 인상되는 효과가 발생하게 된다.
사회보험료 중 증가율이 가장 높은 항목은 고용보험료로 나타났다. 고용보험료는 2016년대비 2021년 44.8% 증가했는데, 이는 실업급여 지급기준 확대(최대기간 240→270일, 평균임금 50%→ 60%) 등으로 요율을 인상했기 때문이다. 건강보험료(장기요양보험 포함)도 2016년 대비 2021년 36.8% 증가했다.
밥상물가로 불리는 식료품 및 비주류 음료 물가상승도 근로자의 체감임금을 감소시켰다. 5년간 OECD 식료품 및 비주류 음료 물가지수 데이터를 분석한 결과, 한국의 상승률은 17.6%로 37개국 중 8위를 차지했다. 특히 지난해 한국의 식료품·비주류음료 물가상승률은 5.9%로 OECD 5위를 차지해 물가상승에 대한 우려가 더욱 커지고 있다.
무주택 근로자들에게는 큰 폭으로 상승한 집값도 부담이다. 5년간 한국부동산원 데이터를 분석한 결과, 전국 아파트중위매매가격은 2016년 대비 2021년 41.7%나 증가했고, 같은 기간 전세가격은 29.4% 올랐다. 특히 서울 집값은 2016년 대비 2021년 매매가가 77.8%, 전세가는 43.1%나 상승했다.
한국경제연구원은 근로자 부담 완화 및 근로의욕 제고를 위해 차기 정부에서는 물가에 따라 자동적으로 과표구간이 조정되는 소득세 물가연동제를 도입하고, 부정수급 방지 등 사회보험 지출구조 합리화를 통해 요율 인상을 억제해야 한다고 밝혔다. 또 집값 안정화 등 물가 안정에도 노력해야 한다고 전했다. 아울러 “과도한 근로소득세 및 사회보험 부담은 근로자의 가처분소득을 감소시켜 소비여력을 축소시키는 요인이 된다”며, “소득세제 개선과 물가안정을 통해 근로자의 가처분소득이 증가하면 소비진작을 통한 내수활성화에도 기여할 수 있다”고 말했다.
외식물가가 13년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 2022년 2월 6일 통계청 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 1월 외식 물가지수 상승률(전년 동월 대비)은 5.5%로 2009년 2월(5.6%) 이후 12년 11개월 만에 가장 높았다. 최저임금 인상 등에 따른 인건비 상승, 수요 확대 등이 외식 물가를 끌어올리는 요인으로 작용한 것으로 보인다.
지난 2021년 물가 상승이 석유류 가격 상승 등 대외적인 공급 요인에 주로 기인했다면, 최근에는 대내적인 상승 압력도 확대되는 양상이다. 물가의 기조적 흐름을 보여주는 근원물가(농산물 및 석유류 제외 지수)는 지난 2022년 1월 3.0% 올랐다. 근원물가가 3%대로 올라선 것은 2012년 1월(3.1%) 이후 10년 만이다. 근원물가는 계절적 요인이나 일시적 충격 등 공급측 영향을 크게 받는 품목을 제외하고 작성한 것이어서 일반적으로 수요측 물가 압력을 반영하는 것으로 해석된다.
기획재정부는 2월에도 외식 등 개인 서비스와 가공식품 상승세가 지속되면서 전체 소비자물가지수에 상승 압력을 가할 것으로 내다봤다.
2022년 1월 원·달러 환율 1194.0원…전년 동월비 96.5원↑ 수입액 달러로 35.5% 증가…원화 환산시 47.5% 급등 무역수지 적자 2개월째…56년 만에 가장 큰 폭 "환율 상승, 무역수지에 악영향…인플레 자극 우려"
산업통상자원부에 따르면 2022년 1월 수출은 1월 수출은 553억2000만달러로 지난해 같은 기간보다 15.2% 증가했다. 이를 기업의 수익성과 직결되는 원화 표시 수출액으로 환산하면 1월 수출액은 66조원으로, 1년 전과 비교해 25.2% 증가했다. 같은 기간 수입은 602억1000만달러로 전년 동기 대비 35.5% 늘었는데, 원화 표시 수입액으로 보면 71조8788억원으로 증가율이 47.5% 껑충 뛴다. 이는 1년 사이 원·달러 환율 상승으로 인해 나타난 결과다. 올해 1월 평균 원·달러 환율은 1194.0원으로 지난해 1월(1097.5원)보다 96.5원이나 높아졌다. 원·달러 환율 상승은 달러화가 강해지면서 원화가 약해졌다는 뜻이다.
수출기업 입장에서는 환율 요인만 놓고 봤을 때 달러 강세가 이익 확대에 도움이 된다. 최근 원화가 달러화에 비해 빠르게 절하되고 있어 우리 기업의 수출 경쟁력에 긍정적인 효과를 주고 있다. 원화 가치가 떨어지면 기업이 달러로 받는 수출대금을 원화로 환전할 때 얻게 되는 수입이 늘어난다. 1달러짜리 상품 10개를 수출했다고 가정하면 원·달러 환율이 1000원일 때 최종적으로 1만원의 이익이 난다. 반면 환율이 1500원으로 오르면 원화 환산 이익이 늘어 수출 기업은 똑같이 10개를 팔아도 1만5000원을 손에 쥘 수 있다. 이런 이유에서 원화 약세는 장기적으로는 우리 제품의 가격 경쟁력을 높이는 요인으로 작용한다.
그러나 수입 기업에는 원·달러 환율 상승이 정반대 결과를 초래한다. 같은 양을 수입하더라도 원화를 적용하면 더 많은 금액을 지불해야 한다는 이야기다. 특히 1월 수입액은 14개월 연속 증가이자 지난해 12월(612억달러)에 이어 역대 두 번째로 많았다. 이처럼 수입액이 증가한 것은 에너지·원자재 가격이 급등한 영향이 크다. 1월 원유(두바이유 기준) 가격이 배럴당 54.8달러에서 83.2달러로 51.8% 올랐고, 액화천연가스(LNG)는 337.8%, 석탄은 153.8%씩 뛰었다.
수출액보다 수입액이 많은 상황이 지속하면서 최근 수출 호조에도 질적인 성적은 좋지 않다. 지난 2022년 1월에는 1월 기준 역대 최다 수출액이라는 쾌거를 달성했지만, 수입액(602억1000만달러)에서 수출액(553억2000만달러)을 뺀 무역수지는 48억9000만달러 적자를 기록했다. 이는 1966년 무역 통계 작성 이후 56년 만에 가장 큰 적자규모다. 12월(4억5000만달러 적자)에 이은 두 달 연속 적자이기도 하다. 고유가와 원자재 값 급등 등이 복합적인 영향을 미치면서 국내 산업 활력을 저하시키고 있다.
뿐만 아니라 무역수지 적자폭 확대는 다시 원화 가치를 떨어 뜨리는 요인으로 작용한다. 원화가 평가 절하되면 에너지를 더 비싼 돈을 주고 사와야 하기 때문에 무역수지에는 도움되지 않으며,특히 에너지 가격 상승은 인플레이션(물가 상승)에 직접적인 영향을 줄 수 있어서 현재 우리 경제 상황에서 달갑지 않은 현상이다.
올해 2022년 수입 기업의 경영 환경은 녹록지 않을 전망이다. 우크라이나를 둘러싼 지정학적 불안이 고조하는 가운데 에너지 가격 상승세가 이어질 것이라는 예상이 지배적이다. 여기에 미국 통화정책 정상화로 원·달러 환율이 오름세를 보이면서 수입 가격에 대한 상승 압력이 높아질 수 있다.
