주택임대사업자(2) (Feat. 주택임대사업자 취득세 감면 혜택)

 

1. 관련 출처 및 근거

2023년 경제정책방향(붙임파일 참고) 15페이지에 따르면 세제 인센티브를 제공할 예정이며, 그 중 취득세를 감면하겠다는 내용이 나옵니다. 

 

2023년 경제정책방향.pdf

2.44MB

 

 

부동산 취득세 또한 상당한 액수인 만큼 취득세를 50~100%까지 감면해 준다는 것은 꽤나 매력적인 조건입니다. 보다 자세히 알아보겠습니다.

 

국세청과 행정안전부에서 매년 발간하는 '2023년 주택과 세금(아래 링크 참고)' 49p에 '임대주택에 대한 취득세 감면'이라는 내용이 나옵니다. 

2023 주택과 세금

 

해당 자료에 따르면 임대주택에 대한 취득세는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대 목적으로 공동주택을 건축하거나, 공동주택이나 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 2024년 12월 31일까지 감면받을 수 있다는 내용입니다.

 

또한 '2023년 주택과 세금 자료'에 따르면 임대등록주택 제도는 아래 그림과 같이 개편되었음을 확인할 수 있습니다. 

 

 

참고로 매입임대와 건설임대는 임대주택의 유형 중 하나이며, 세부 내용은 이전에 공부했던 아래 링크와 그림을 참고하면 될 것 같습니다. 

임대주택의 개념과 임대주택 유형(Feat. 건설임대주택, 매입임대주택, 공공임대주택, 민간임대주

 

2. 주택임대사업자 취득세 혜택

 

주택임대사업자(임대사업자, 임대주택사업자)가 받는 취득세 혜택을 간략하게 정리하면 아래 그림과 같습니다. 

 

전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 신축(건설임대사업자)하거나 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하의 공동주택 / 오피스텔을 최초로 분양(매입임대사업자)받은 경우 취득세를 면제받을 수 있습니다. 하지만 감면받는 취득세가 200만원을 넘을 경우 85%만 감면받을 수 있습니다. 

 

전용면적 60㎡~85㎡의 공동주택의 경우 임대주택 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 사업자가 추가로 해당 면적의 주택을 매입할 경우 취득세를 50%까지 경감받을 수 있습니다. 

 

하지만 이를 위해서는 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자 등록이 필요하며, 2024년 12월 31일까지 취득세 감면신청을 해야만 비로소 취득세 면제 또는 경감을 받을 수 있습니다. 

 

3. 유형별 취득세 감면

 

1) 건설임대사업자 취득세 감면

 

민간임대주택에 관한 특별법(아래 링크 참고)에 따라 임대사업자(취득일로부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 등록한 자)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2024년 12월 31일까지 지방세(취득세)를 감면한다고 합니다. 

민간임대주택에관한특별법

 

감면범위는 전용면적 60㎡이하인 공동주택을 취득하는 경우 취득세를 면제한다고 되어 있습니다. 하지만 감면세액이 200만원을 초과하는 경우는 85%의 감면이 적용됩니다. 

 

그리고 장기임대주택(10년 이상 장기임대 목적의 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우 취득세의 50%를 경감한다고 합니다. 

 

2) 매입임대사업자 취득세 감면

 

주택임대사업자가 임대를 할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 지방세(취득세)를 2024년 12월 31일까지 감면받을 수 있습니다. 2020년 7월 10일(7.10 대책) 이후로 취득세의 가격 요건이 신설되었습니다. 구체적으로 2020년 8월 12일 이후 최초로 분양받은 공동주택 또는 오피스텔의 취득가격이 3억 원(수도권은 6억 원)을 초과하는 경우 감면 대상에서 제외됩니다.

 

단, 2020년 7월 11일부터 2020년 8월 17일 사이 앞 그림에서 확인한 폐지 유형[단기(4년) 임대, '아파트' 장기(8년) 일반 매입임대]으로 등록 또는 변경한 경우에는 지방세(취득세) 감면에서 제외하도록 되어 있습니다.

 

 

3) 감면한 취득세를 추징하는 경우

 

임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 취소된 경우에는 감면된 취득세를 추징할 수 있습니다.

 

하지만, 임대의무기간 동안에 단기민간임대주택 또는 장기임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대사업자가 임차인의 동의를 얻어 임대사업자 등록을 말소하는 경우에는 추징에서 제외된다고 합니다. 

 

 

이와 관련된 내용은 지방세특례제한법(아래 링크 참고) 제31조제1항~3항까지 명시되어 있습니다. 

지방세특례제한법

 

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. <개정 2011. 12. 31., 2012. 3. 21., 2013. 1. 1., 2015. 7. 24., 2015. 8. 28., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2018. 12. 24., 2020. 8. 12., 2020. 12. 29., 2021. 12. 28.>
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. <신설 2020. 8. 12., 2021. 12. 28.>
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. <개정 2010. 12. 27., 2015. 8. 28., 2018. 12. 24., 2020. 8. 12.>
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우