주택임대사업자(4) (Feat. 주택임대사업자 종합부동산세 합산배제)

 

앞세 주택임대사업자의 개념과 그간 정책 변천사, 주택임대사업자의 취득세와 재산세 감면 등에 대하여 각각 공부했습니다.

주택임대사업자(1) (Feat. 주택임대사업자 개념과 그간 정책변화)

 

주택임대사업자(2) (Feat. 주택임대사업자 취득세 감면 혜택)

 

주택임대사업자(3) (Feat. 주택임대사업자 재산세 감면 혜택)

 

종합부동산세의 목적은 납세자가 소유하고 있는 주택과 토지 등을 모두 합산함으로써 부동산을 보유하고 있는 것에 대한 조세부담의 형평성을 제고하는 것입니다. 예를 들어 1억 원짜리 주택을 20채 가지고 있는 사람과 20억 원짜리 주택을 1채 가지고 있는 사람이 있다면 이 두 사람은 같은 금액의 세금을 납부해야 공평하다고 이야기할 수 있을 것입니다. 관련 내용은 종합부동산세법(아래 링크 참고) 제1조에 나와 있습니다.

종합부동산세법

제1조(목적) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

1. 주택임대사업자 종합부동산세 합산배제 이유

 

앞서 주택임대사업자 개념과 정책 변화에 대하여 공부하면서 임대주택 등록을 촉진하는 목적은 '국민들의 주거안정 강화'였다는 것을 확인했었습니다. 

그림출처 : 임대주택 등록 활성화대책(2017.12.13)

 

세입자들에게 임대주택을 제공함으로써 국민들의 주거안정에 기여하는 주택임대업자들에게 임대주택들까지 모두 합산하여 종합부동산세를 산정하여 세금을 납부하라고 한다면 큰 부담이 될 수밖에 없습니다. 때문에 일정한 요건을 갖춘 임대주택이나 기숙사 등은 종합부동산세를 산정할 때 합산에서 배제하여 부담을 덜어주고 있습니다. 

 

2. 종합부동산세 합산배제 요건

 

1) 지방자치단체 및 세무서에 임대업 등록과 주택임대사업자 등록 완료(두 곳 모두 등록)

 

우선 과세기준일(6월 1일) 현재 주소지 또는 임대주택 소재지 관할 지방자치단체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대 사업자 등록을 해야만 해당 임대주택이 종합부동산세를 산정할 때 합산에서 배제됩니다. 이 때 반드시 지방자치단체와 세무서 둘 다 등록해야 합니다.

 

'합산에서 배제된다'는 말은 종합부동산세 과세대상에서 제외된다는 의미입니다.

 

예를 들어 갑이라는 사람이 2억 원짜리 주택을 10채 가지고 있다면 20억 원에 해당되는 종합부동산세를 납부해야 합니다. 하지만 갑은 주택임대사업자로 관할 지방자치단체와 세무서에 임대업등록과 주택임대 사업자 등록을 모두 마친 상황이며, 이 중 19채를 세입자들에게 임대주택으로 공급하고 있습니다. 이럴 경우 임대주택 19채에 해당되는 18억 원은 종합부동산세 과세대상에서 제외되어 갑은 2억 원에 해당되는 종합부동산세만 납부하면 됩니다.(실질적으로 갑은 종합부동산세를 납부하지 않아도 됩니다.)

 

다만 6월 1일 현재 임대를 개시한 사업자가 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로 관할 지방자치단체와 세무서에 사업자등록을 하는 경우에는 합산배제를 받을 수 있다고 합니다. 

 

일단 관련 내용을 알아보기 위해 국세청·행정안전부에서 발간한 '2023 주택과 세금(아래 링크 참고)' p119을 살펴보겠습니다. 

2023 주택과 세금

 

관련 내용은 종합부동산세법 시행령 제3조제1항에 나와 있습니다. 

종합부동산세법 시행령 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

 

2) 민간매입 임대주택의 경우 공시가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하의 가액 요건 충족

 

해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 임대주택만 합산배제를 받을 수 있습니다.

 

만약 임대사업자 갑이 수도권인 성남지역에 2023년 2월 3일에 임대개시한 주택의 공시가격이 6억 2천만 원이라고 한다면 해당 주택은 종합부동산세 합산배제를 받을 수 없습니다. 

 

그리고 이것은 '임대개시일' 또는 '최초로 합산신고배제를 한 연도의 과세기준일' 기준입니다. 만약 임대 개시일이 2021년인데 주택공시가격이 상승하여 2023년 현재 6억 원(비수도권 3억 원)을 초과했어도 임대 개시일 또는 최초로 합산신고배제를 한 연도의 과세기준일 당시 주택 공시가격이 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이면 계속해서 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

관련 내용을 알아보기 위해 찾기쉬운 생활법령정보를 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

 

국세청·행정안전부에서 발간한 '2023 주택과 세금(아래 링크 참고)' p122을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다. 

 

3) 민간매입 임대주택, 민간건설 임대주택의 경우 5년 이상 계속하여 임대하는 주택

 

민간매입 임대주택의 경우 5년 이상 계속하여 임대하는 것이어야 합니다. 또한 민간건설 임대주택 또한 5년 이상 계속하여 임대하는 주택이 2호 이상 있을 경우 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

관련 내용을 알아보기 위해 찾기쉬운 생활법령정보를 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

 

국세청·행정안전부에서 발간한 '2023 주택과 세금(아래 링크 참고)' p122을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

 

4) 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

 

민간매입 임대주택과 민간건설 임대주택 모두 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

관련 내용을 알아보기 위해 찾기쉬운 생활법령정보를 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

 

국세청·행정안전부에서 발간한 '2023 주택과 세금(아래 링크 참고)' p122을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다. 

 

종합부동산세 합산배제 혜택을 받는 것은 좋은 일입니다. 하지만 그만큼 까다로운 요건들이 많이 있는 만큼 세부적으로 확인해 보아야 할 것 같습니다.