강남 오피스, 임대료는 높고 공실률은 낮고 공급 많아 여의도 인기… 금융업 비중↓ “이미 여의도도 포화, 영등포·신도림까지 확장”
최근 핀테크 등 IT 기업들의 오피스 수요가 여의도로 몰리고 있다. 통상 IT기업들은 판교와 강남 등 전통적인 지역에 본사를 두는 경우가 많다. 하지만 높은 임대료와 낮은 공실률 등으로 여의도 수요가 높아지면서 이제 ‘여의도는 곧 증권가’라는 말도 옛말이 된 셈이다. 특히 강남 권역의 임대료가 너무 비싸진 탓과 코로나19 이후 공유오피스 증가 등도 영향을 미친 것으로 보인다.
12일 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면 최근 핀테크업체 라온시큐어는 여의도 파크원 타워1에 2개 층을 계약했다. 핀테크 기업이 테헤란로에서 여의도로 사옥을 옮기는 것이 이례적이지만 최근 증권가에서 보안산업에 대한 주목도가 높아지고 있고, 금융기관의 수요 확대 등도 염두에 둔 것으로 보인다는 것이 업계의 평가다.
여의도는 특히 비슷한 이유로 핀테크 업체들의 이동이 많은 편이다. 여의도에 IT업체 오피스가 몰리기 시작한 지는 1~2년이 채 되지 않았다. 2021년에는 핀테크 업체 렌딧이 여의도 포스트 타워로 이전했고, 8퍼센트와 어니스트펀드도 여의도로 이동했다. 뱅크샐러드를 운영하는 핀테크업체 레이니스트도 여의도 파크원 타워1을 임차한 바 있다. IT 보안 업체인 펜타시큐리티는 여의도 세우빌딩에, 가상자산 거래소인 코인원은 파크원 타워1에 입주해 있다.
특히 파크원 타워2에는 임대면적 1000평(약 3305㎡) 이상의 IT 임차사들이 많은데, 넥서스커뮤니티와 디노마트, 카카오뱅크 등이다. 크래프트테크놀로지스 역시 파크원 타워2에 입주해있다.
이는 IT업계의 전통 텃밭이었던 강남권역에 기업이 원하는 면적의 오피스를 임차하기 어려워졌기 때문이다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스에 따르면 오피스 평균 임대가는 인플레이션과 프라임급 오피스 빌딩의 공급으로 전년 동기 대비 8% 상승하는 등 2010년 조사 이해 가장 높은 임대료 상승률 보였다. 지난해 4분기 강남권역의 임대료는 ㎡당 2만8400을 보였는데, 2년 전인 2020년 4분기만 하더라도 ㎡당 2만4500원 수준이었던 데 비해서 크게 올랐다. 평(3.3㎡)당 9만3720원 수준으로 33㎡만 돼도 100만원에 가까워진다.
강남권역에 오피스 공급이 줄어들어 공실률이 너무 낮은 것도 IT기업들의 강남권 이탈 원인이다. 강남권역의 공실률은 지난해 4분기 0.93%를 기록했다. 전 분기 대비 0.2%p 상승했고, 서울 평균 공실률인 1.3%에 비해서도 매우 낮다.
강남을 벗어난 IT 업체들이 여의도로 몰리게 된 데에는 그동안 파크원 타워 등 프라임 오피스들의 공급이 어느정도 뒷받침됐기 때문이다. 실제로 지난해 상업용 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드가 낸 보고서에 따르면 여의도에서 금융업이 차지하는 비율은 과거에 비해 줄어든 것으로 나타났다. 여의도권역 내에서 금융업은 53.6% 비중을 차지해 1위를 지키긴 했으나 2019년 대비 2.3%포인트(p) 감소한 것이다.
보고서는 “최근 IT, 제조업, 서비스업 등 기업들이 YBD(여의도 권역)로 유입되는 사례가 늘면서 임차인 구성이 다양해졌다”며 “프라임급 오피스인 파크원 타워 1, 2가 신규 공급되면서 강남권역의 초과 수요를 일부 흡수했기 때문”이라고 설명했다.
현재 강남과 판교 등에 입주하고 있는 IT 기업들도 ‘탈 강남’을 염두에 두고 있는 사례가 늘고 있다는 것이 업계의 분석이다. 상업용 부동산 업계 관계자는 “강남의 IT 기업들이 차순위 후보지를 진지하게 염두에 두는 경우가 많고, 같은 지역에서라도 면적이나 건물 등급을 하향하려는 경향이 짙어지고 있다”고 말했다.
그러나 일각에서는 이미 여의도도 포화상태라는 지적도 나온다. 최용준 쿠시먼앤드웨이크필드 상무는 “강남권역이 포화상태고 금액이 많이 오르다 보니까 스타트업이나 중견기업들 사이에서 강남 외 여의도권역 등으로 많은 움직임이 있는 것은 사실”이라며 “다만 이미 이런 이유로 여의도권역도 공실이 없고 가격이 많이 올라서 영등포나 신도림으로까지 이동하는 추세”라고 설명했다.
서울 성북구 장위10구역 조합이 전광훈 목사의 사랑제일교회를 제외하고 재개발하기로 했다. 조합이 500억원 보상금 지급까지 결정했지만, 전광훈 목사가 합의를 깨고 교회 이전을 중단했기 때문이다.
12일 정비업계에 따르면 장위10구역 조합은 사업구역 한가운데 있는 사랑제일교회를 빼고 정비구역을 재지정하기 위해 조합 총회를 열 예정이다. 사랑제일교회를 그대로 두고 나머지 부지만 재개발하겠다는 취지다.
앞서 장위10구역 조합과 사랑제일교회는 재개발 보상금 문제로 갈등을 빚어왔다. 조합은 서울시 토지수용위원회 감정평가에 따라 약 82억원과 종교 부지 보상금을 지급하려 했지만, 교회 측이 6배가 넘는 563억원을 요구하며 소송전이 벌어졌다.
조합은 사랑제일교회를 상대로 제기한 명도 소송 1·2·3심에서 모두 승소했다. 대법원은 조합에게 사랑제일교회를 강제 철거할 수 있는 권한을 줬다. 이에 조합은 6차례에 걸쳐 강제집행을 진행했지만, 신도들의 저항에 실패했다.
결국 조합과 교회는 보상금 500억원과 대토 부지 약 2413㎡(730평), 전용 84㎡ 아파트 2채를 주기로 하며 이달 중 이주에 극적으로 합의했다. 다만 교회는 합의를 깨고 이전을 중지했다.
전 목사는 지난 10일 기자회견을 열고 "주민 편의를 위해 손해를 봐가며 500억원으로 장위10구역 재개발 조합과 합의했지만 '알박기' 보도로 교회 이전 절차를 중지했다"고 말했다. 그러면서 보상금 요구를 알박기로 만든 장위10구역 조합이 이주 중단에 대해 책임지라고 주장했다.
이에 조합은 교회를 옮기기 위해 추가 협상을 하느니 정비계획을 바꿔 사업을 강행하는 것이 낫다는 판단을 내렸다. 합의 번복을 일삼은 만큼 협상에 의미가 없고, 전 목사의 요구를 계속 들어주다간 자칫 교회를 빼고 재개발하는 것보다 더 큰 피해도 볼 수 있다는 우려다. 조합 측은 "이른 시일 내에 총회를 열고 정비계획을 변경할 것"이라고 밝혔다.
앞서 조합은 타당성 조사를 통해 사랑제일교회를 제외하고 사업을 추진하면 910억원의 손실이 발생할 것으로 추정했다. 정비구역을 재지정하려면 인허가 절차부터 다시 밟아야 한다. 적어도 사업이 1~2년 지연될 것으로 관측된다.
한편 조합이 사랑제일교회를 제외하고 재개발을 진행하면 교회는 보상금 명목으로 법원에 맡겼던 84억원을 돌려줘야 한다. 교회 측은 1억원의 가압류 잔액을 제외한 나머지 금액을 모두 소진한 상태다. 서울 성북구청이 불법 증축 등으로 부과한 강제 이행금 등이 빠져나갔고 교회도 27억9800만원을 찾아갔다.
서울 주요 대학가 보증금 1000만원 기준의 원룸(전용면적 33㎡ 이하) 평균 월세가 1년 전보다 15% 이상 오른 것으로 나타났다.
12일 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난달 서울 주요 대학가 인근 지역의 월세를 분석한 결과 보증금 1000만원의 전용면적 33㎡ 이하 원룸 평균 월세는 59만6000원이었다. 이는 지난해 동월(51만7000원) 대비 15.14% 오른 수치다.
월세가 60만원 이상인 대학가는 지난해 3월 기준 2곳(서강대, 이화여대 인근)에서 올해 동월 6곳으로 늘었다. 이 가운데 이대 인근 지역의 평균 월세가 83만5000원으로 가장 높았으며 연세대 인근(평균 월세 69만5000원), 중앙대·한양대 인근(65만5000원), 고려대·서강대 인근(62만원)이 그 뒤를 이었다.
특히 중앙대 인근 지역의 평균 월세는 45만3000원에서 65만5000원으로 44.59% 상승해 가장 높은 폭의 상승률을 기록했다. 이대 인근 지역은 60만2000원에서 83만5000원으로 38.81%, 한양대 인근 지역은 48만5000원에서 65만5000원으로 35.15% 올랐다.
반면 같은 기간 성균관대 인근 지역의 평균 월세는 50만5000원에서 39만5000원으로 21.78%, 서울대 인근 지역은 46만6000원에서 43만원으로 7.72% 떨어졌다.
이번 결과는 다방에 등록된 서울지역 매물 6만3000여건 가운데 월세 매물이 많은 주요 대학가의 원룸 월세를 분석한 것이다.
12일 오전 '지라시' 하나가 금융권을 흔들었습니다. 웰컴저축은행과 OK저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에서 1조원대 결손이 발생해 이들 은행 계좌가 지급 정지될 예정이라는 내용이었는데요. '잔액 모두 인출 요망'이라는 말도 덧붙여 있었습니다.
해당 저축은행 측은 곧장 "전혀 사실이 아니다"며 "경찰 측에 수사 의뢰했다"고 해명했습니다. 저축은행중앙회는 "해당 저축은행의 지난해 말 기준 건전성 비율은 매우 양호한 수준"이라며 "유동성 비율도 저축은행 감독규정에서 정한 규제 비율보다 충분히 상회하는 수준에서 안정적으로 관리되고 있다"고 설명했습니다. 금융감독원 역시 "현재 저축은행 수신 등에는 전혀 문제가 없는 상태"라고 밝혔습니다.
이날 '지라시 소동'을 단순 해프닝으로 보기 어려운 건 금융 산업에서는 잘못된 정보 하나가 '없는 위기'를 만들어낼 가능성이 크기 때문입니다. 최근 부동산 PF 대출 부실 우려가 한국의 금융 시스템의 '뇌관'으로 주목되는 상황에서는 더욱 그렇습니다. 지난달 실리콘밸리은행(SVB)을 파산으로 몰고 간 뱅크런(대규모 인출 사태)은 이틀도 채 안 걸렸습니다. 약 55조원에 달하는 예금이 스마트폰으로 36시간 만에 빠져나갔습니다. 실제 지라시에 언급된 저축은행의 고객들이 지라시를 믿고 예금을 대규모로 인출했다면 상상만 해도 아찔합니다.
지라시 내용을 토대로 웰컴저축은행과 OK저축은행의 PF 대출 현황을 확인해봤습니다. 웰컴저축은행의 PF 대출 규모는 5000억원으로, 애초 1조원대 결손이 불가능합니다. OK저축은행은 1조10억원 규모인데, 지라시 내용대로라면 이 저축은행의 채권이 모두 부실로 나타나야 합니다. OK저축은행 관계자는 "PF 대출의 연체율은 4%대로, 단순 계산해도 400억원 정도"라며 "현재 대손충당금이 1조2000억원임을 고려하면 건전성에는 문제가 없다"고 반박했습니다.
부동산 경기가 악화하면서 PF 대출 부실에 대한 경고음이 울리고 있는 건 사실입니다. 하지만 상대적으로 저축은행은 캐피탈·증권사 등과 비교했을 때 관리 감독이 강한 편입니다. 예컨대 저축은행은 PF 사업 자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달할 수 있는 차주에 대해서만 대출이 가능합니다. 캐피탈·증권사 등은 이런 규제를 받지 않습니다. 한국신용평가에 따르면 건당 평균 취급액도 캐피탈·증권사 경우 100~300억원이지만, 저축은행은 30억원에 그칩니다.
위기에 민감해야 하지만, 과도한 위기감이 위기를 부추기는 악순환은 경계해야 합니다. 위기감을 조장해 이득을 얻으려는 세력이 있을 수 있단 것도 기억해야 합니다. 위기일수록 냉정하고 합리적인 판단이 필요합니다.
저축은행연합회 측은 최초 지라시 유포자와 접촉한 결과 "허위 사실 유포자와 접촉 결과 관련 내용에 대해 횡설수설하는 등 사실관계를 명확히 설명하지 못하고 있다"고 전했습니다. 기자도 계속해서 통화를 시도했지만, 연결이 되지 않았습니다. 지라시 최초 유포자는 형법상 '신용훼손죄'로 처벌을 받을 것입니다. 5년 이하의 징역 또는 1500만원 이하의 벌금입니다. 나라 경제를 뒤흔들 수도 있었던 행위였다는 걸 감안하면, 처벌이 더 강해도 이상하지 않습니다.
비트코인이 전날 급등세를 이어가며 4000만원을 돌파했다. 4000만원대는 지난해 5월 루나 사태가 발생하기 전 가격대다. 이번 강세만 보면 지난해 악재로 형성된 낙폭을 모두 만회한 모습이다.
12일 오전 8시30분 기준 국내 가상자산 거래소 빗썸에서 비트코인은 24시간 전보다 0.44% 상승한 4003만원을 기록했다. 같은 시간 업비트에서는 2.74% 오른 4004만원에 거래됐다. 가상자산 시황 중계 사이트 코인마켓캡에서는 24시간 전보다 2.01% 뛴 3만0242달러를 나타냈다.
이더리움도 250만원을 돌파했다. 같은 시각 이더리움은 빗썸에서 1.03% 떨어진 250만원을, 업비트에서는 0.28% 하락한 250만원을 기록했다. 코인마켓캡에서는 0.91% 빠진 1892달러에 거래됐다. 이더리움은 비트코인을 제외한 나머지 대체 가상자산인 알트코인(얼터너티브 코인) 중 시가총액이 두 번째로 크다.
이 가운데 비트코인 추가 상승 여력이 충분하다는 진단이 나왔다. 다음 날 발표되는 3월 소비자물가지수(CPI)를 앞두고 긴축 완화 전망이 나오면서 추가 랠리에 대한 기대감이 형성된 것이다.
미국 투자 전문지 배런스는 "비트코인 겨울이 끝났다"며 "연준의 금리 인상 캠페인이 종료를 향해가고 있기 때문에 비트코인이 추가 랠리할 가능성이 크다"고 내다봤다. 제임스 라비시 비트코인 매니징 파트너는 "결국 비트코인이 3만달러를 돌파했다. 차트 분석 결과 1차 저항선은 3만5000달러, 2차 저항선은 3만7000달러 내지 3만8000달러가 될 것"이라며 "비트코인이 3만달러를 돌파한 이상 3만달러 중후반대까지 무난히 상승할 것"이라고 전망했다.
이날 뉴욕증시는 3월 CPI를 앞두고 혼조 마감했다. 다우지수는 0.29% 상승했으며, S&P500지수는 0% 내렸다. 가상자산과 밀접하게 연동되는 것으로 알려진 나스닥지수는 0.03% 하락했다.
한편 글로벌 가상자산 데이터 조사 업체 얼터너티브(Alternative)에서 집계하는 '공포·탐욕 지수'는 이날 65점을 기록하며 '탐욕적인(Greed)' 수준을 나타냈다. 전날(68·탐욕적인)보다 떨어진 수치다. 해당 지수는 0으로 갈수록 시장 심리가 극단적 공포에 가까움을 나타내며 100에 가까울수록 극단적 낙관을 의미한다.
