(2023.04.13) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

1. A급 오피스 월세 13년 만의 최대 폭등…"공급 부족 원인"(MoneyS)

A급 오피스 월세 13년 만의 최대 폭등… "공급 부족 원인" - 머니S

1분기 국내 A등급 오피스 시장의 공실은 늘었으나 여전히 신규 오피스 공급량이 부족한 탓에 임대료는 올라 상승률이 2010년 이래 역대 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 강남권역에서 빈 사무실을 찾지 못한 일부 테크 기업들은 중심부를 벗어난 곳에 자리를 잡거나 아예 다른 권역에 둥지를 틀었다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 '컬리어스'는 최근 '2023년 1분기 국내 오피스 임대차 시장 보고서'를 발표했다고 13일 밝혔다.(아래 링크 참고) 올해 1분기 A등급 오피스 평균 공실률은 2.3%를 기록했다. 리모델링을 계획하고 있는 도심권역 오피스들의 임차인 이탈과 강남권역 프라임급 오피스 빌딩의 공급이 겹쳐 공실률이 소폭 상승한 탓이다.

같은 기간 평균 임대가는 인플레이션과 프라임급 오피스 빌딩의 공급으로 인해 전년 동기 대비 8.0% 상승했다. 이는 2010년 이후 가장 큰 상승폭이다. 금리상승 여파로 줄어든 테크 기업에 대한 투자금 영향이 국내 A등급 오피스 임차시장에 나타나지는 않고 있다고 컬리어스는 분석했다. 강남권역 임차인들의 비용 절감을 목적으로 인한 이탈은 확인되지 않았다. 임차 면적과 임대료를 줄이며 긴축재정을 하고자 하는 일부 테크 기업들의 움직임과는 반대로 사업을 안정적으로 확장해 나가고 있는 기업들의 임차공간 확대는 이어졌다.

강남권역에서 임차가능한 면적을 찾기 힘들어진 임차인들은 타 권역으로 임차 면적을 확대한 것으로 나타났다. '넥슨 게임즈'는 강남권역 중심부와는 거리가 있는 서울 지하철 2호선 서초역 부근에 위치한 '마제스타시티1' 빌딩에 약 5500㎡ 규모 임차계약을 체결했다. 강남권역의 임차 가능한 면적이 부족한 점을 고려해 새로운 권역으로 사무실을 확장하는 테크 기업들의 움직임도 관찰됐다. IT보안업체 '라온시큐어'의 경우 여의도 '파크원 타워1'에 2개 층을 계약했다.

권역별로는 강남권역(GBD)에는 올해 1분기 'SK D&D'가 개발한 '타이거 318 오피스'가, 내년에는 '백암 빌딩'과 '센터포인트 강남 빌딩'이 강남역 부근에 완공될 예정이다. 도심권역(CBD)은 올해 상반기 '한국은행 통합빌딩'과 'KT광화문 빌딩'이 공급을 앞두고 있으며 하반기에는 '메리츠' 사옥이 서울역 부근에 자리잡는다. 신규 공급에도 불구하고 일부 신규 공급 면적이 사옥으로 사용되면서 도심권역의 공실률 상승폭은 크지 않을 것으로 전망된다.

여의도권역(YBD)의 경우 상반기 공급 예정인 '앵커원 빌딩'의 선임차 계약이 이뤄졌다. 도심권역에 위치하고 있는 '유안타 증권'이 해당 빌딩로 사옥을 이전할 방침이다. 하반기에는 'TP타워'도 준공되나 '키움증권'과 '신한투자증권'의 선임차 계약이 완료되면서 여의도권역의 공실률에 큰 변동은 없을 것이라는 예상이 나온다.

장현주 컬리어스 코리아 리서치팀 이사는 "한국 오피스 임대차 시장은 인플레이션으로 인한 임대료와 관리비의 상승세가 지속되고 있다"며 "경기 불황에도 불구하고 신규 오피스의 한정된 공급으로 임대인이 협상 우위에 있는 임대인 위주의 시장 상황이 한동안 이어질 것"이라고 내다봤다.

컬리어스 국내 오피스 임대차시장 보고서(2023년 1분기)

 

2. 아파트 입주전망지수 5달째 상승…입주율도 1.3%p 올라(아주경제)

준강남 동작 44주만에 상승전환…서울 아파트값 낙폭 다시 줄었다 [부동산360]

3월 전국 입주율 전월 比 1.3%p 오른 64.6%…4월 입주전망지수 4.5%p 오른 84.7%


4월 아파트 입주전망지수가 5개월 연속 오르고 3월 입주율도 상승했다. 전매제한 기간 단축 등 정부 규제완화 영향으로 풀이된다. 

주택산업연구원은 주택사업자 대상 설문조사 결과, 3월 전국 입주율은 전월 대비 1.3%포인트(p) 상승한 64.6%, 4월 아파트 입주전망지수는 전월 80.2%에서 4.5%p 오른 84.7%로 나타났다고 12일 발표했다.(아래 링크 참고)

전국 아파트 입주전망지수는 지난해 11월 46.3%에서 지난달 84.7%까지 올랐다. 

수도권과 광역시 모두 아파트 입주율이 상승할 것으로 전망됐다. 수도권은 3월 71.0% 대비 8.1%p 오른 79.1%를 기록했다. 광역시는 75.4%에서 89.3%로 13.9%p 상승했다. 도 지역만 4.0%p(87.3→83.3) 하락한다는 전망이 나왔다. 

주산연은 전매제한 기간 축소 등 부동산 규제 완화와 특례보금자리론, 생애최초 주택구입자 대출 규제 완화 등 자금조달이 수월해진 상황이 반영된 결과로 바라봤다.  특히 부산(73.9%→100%), 울산(82.3%→107.1%), 세종(75.0%→92.3%), 대구(59.2%→72.0%), 경남(72.2%→86.6%) 등 5개 시·도에서는 입주 전망이 10%p 이상 개선됐다. 울산은 지난해 5월 이후 처음으로 입주전망지수가 100을 초과했다. 

지난달 수도권 아파트 입주율은 77.1%에서 73.6%로 3.5%p 하락한 것으로 나타났다.  서울은 79.7%에서 76.2%로, 인천·경기권은 75.8%에서 72.3%로 내렸다. 

수도권을 제외한 5대 광역시와 기타 지역은 입주율이 올랐다. 5대 광역시는 60.6%에서 61.0%로 0.4%p, 기타지역은 60.1%에서 63.9%로 3.8%p 상승했다.

지역별로는 강원권(52.0→60.0), 대전·충청권(59.7→64.0), 광주·전라권(59.3→64.2) 입주율이 모두 상승했다. 대구·부산·경상권(62.7→60.1)만 입주율이 하락했다. 

수도권 입주율은 지난 2021년 12월 92.4%를 기점으로 하락하는 추세다. 지난 2월 정부의 부동산 규제 완화 조치 영향으로 소폭 회복했으나 지난달 다시 하락하며 2017년 4월 이후 최저 수치(73.6%)를 기록했다. 입주율을 소폭 회복한 지방도 여전히 60%대의 낮은 입주율을 보이며 침체에 머물러 있다. 

아파트 미입주 원인은 △기존 주택 매각지연(45.5%) △세입자 미확보(29.1%)  △잔금대출 미확보(12.7%) △기타(10.9%) 순으로 나타났다. 대부분 수치는 전월과 거의 변동이 없었으나 세입자 미확보는 4.2%p(33.3%→29.1) 하락했다. 

노희순 주산연 연구위원은 "입주율이 현재 침체 상태를 유지하고 있음에도 불구하고 주택사업자들의 시장회복에 대한 기대감은 커지고 있는 것으로 보인다"며 "입주율 또한 선행지표인 입주전망지수와 마찬가지로 점진적으로 회복할 가능성이 있긴 하나 지속적인 모니터링과 함께 변화에 따른 대응 방안을 모색해야 하는 시점"이라고 말했다. 

주택산업연구원 아파트 입주전망지수(2023.04)

 

3. 준강남 동작 44주만에 상승전환…서울 아파트값 낙폭 다시 줄었다(헤럴드경제)

준강남 동작 44주만에 상승전환…서울 아파트값 낙폭 다시 줄었다 [부동산360]

한국부동산원 4월 2주 주간 아파트가격 동향
서울 아파트값 -0.13%→-0.11% 낙폭 축소
동작, 0.01% 올라…44주 만에 상승 전환
송파, 0.02%↑…지난달 첫 주 이후 5주만


이번주 서울 아파트값 하락세가 둔화된 가운데, 동작구와 송파구는 아파트값이 상승했다. 지난주 확대됐던 전국 아파트값 낙폭 역시 이번주 축소되는 양상을 보였다.

13일 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 4월 2주 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.11% 하락해 지난주(-0.13%)보다 낙폭이 줄었다.

부동산원은 이 같은 서울 아파트값 변동에 대해 “매수 관망세가 지속되며 하락세가 이어지고 있다”면서도 “역세권 중저가·소형평형 위주로 간헐적 수요가 발생하며 문의가 증가하는 등 일부 매물가격의 상승 영향으로 하락폭은 소폭 축소됐다”고 설명했다.

구별로 살펴보면, 이번주 서울 내에서 동작구와 송파구 아파트값이 유일하게 상승 전환했다. 이번주 동작구는 아파트값이 0.01% 올랐다. 동작구의 아파트값이 상승한 건 지난해 6월 첫 주 이후 44주 만이다.

송파구 아파트값은 지난주 -0.01%의 하락률을 기록했지만 이번주 0.02% 상승했다. 지난달 첫 주 0.03%의 상승률을 기록한 후 5주 만이다.

서초구는 지난주 -0.04%에서 이번주 -0.01%, 강남구는 -0.10%에서 -0.01%로 낙폭이 축소됐다. 강동구 또한 같은 기간 -0.07%에서 -0.05%로 하락폭이 줄어들었다.

노·도·강 중 노원구(-0.10%→-0.13%)는 낙폭이 커졌지만 강북구(-0.24%→-0.21%)는 하락세가 둔화됐고 도봉구는 지난주(-0.19%)와 같았다.

서울 외에도 경기와 인천 등 수도권 지역 아파트값 변동률은 각각 -0.22%, -0.07%로 집계됐다. 경기는 지난주 -0.33%보다, 인천은 지난주 -0.20%보다 하락폭이 축소됐다. ‘반도체 국가산업단지 후보지 선정’ 호재에 경기도 용인시 처인구는 이번주 아파트값이 0.19% 올라 3주 연속 상승세를 기록했다. 경기도 수원시 영통구 또한 지난주 -0.21%에서 이번주 0.05%로 상승 전환했다.

지방 아파트값은 0.17% 하락한 것으로 나타났는데 지난주(-0.20%)보다 하락폭이 축소됐다. 특히 세종은 0.07% 상승해 4주 연속 아파트값이 올랐다.

전국 아파트값 하락률은 -0.17%로 나타나 지난주(-0.22%)보다 낙폭이 완만해졌다.

전세시장 또한 낙폭 둔화세가 이어지는 양상이다. 서울 아파트 전셋값은 지난주 -0.24%의 하락률을 기록했지만 이번주 -0.20%로 낙폭이 줄었다. 부동산원은 이 같은 서울 아파트 전셋값 변동률에 대해 “전반적인 매물적체와 지역별 입주예정물량 영향으로 하락세가 지속중이지만 일부 정주여건이 양호한 지역으로의 이주수요가 발생하며 매물가격이 상승하는 등 전체 하락폭은 축소됐다”고 분석했다.

경기, 인천의 전셋값 하락률은 이번주 -0.31%, -0.22%로 집계됐다. 경기는 지난주 -0.32%보다 낙폭이 줄어들었고, 인천 역시 지난주 -0.28%보다 하락폭이 축소됐다. 전국 아파트 전셋값 또한 이번주 0.24% 떨어져 -0.25%를 기록한 지난주보다 낙폭이 둔화됐다.

한국부동산원 주간아파트 가격동향(2023.04.10 기준)

 

4. 고배당도, 대기업 간판도 안통해…얼어붙은 리츠(매일경제)

고배당도, 대기업 간판도 안통해 … 얼어붙은 리츠 - 매일경제

금리 인상에 비용부담 크고 부동산 투자심리 얼어붙어
상장리츠 23개 올해 수익률 7종목 빼고 전부 마이너스
삼성·한화리츠 지지부진
"우량자산 매입 기회" 의견도


지난해부터 이어진 금융 불안에 국내 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 얼어붙으면서 관련 상품 수익률이 내리막길을 걷고 있다. 최근 안정성을 내세우며 상장을 강행한 대기업 리츠도 줄줄이 흥행에 부진한 모습이다. 하지만 증권가에서는 하반기로 갈수록 리츠 수익성이 높아지고 주가도 회복세를 보일 것이란 전망이 나온다.

13일 한국거래소에 따르면 올해 들어 KRX 리츠 톱10 지수(-5.12%), KRX 리츠 인프라 지수(-0.61%)는 마이너스 수익률을 기록하고 있다. 국내 증시에 상장된 23개 리츠 중 상승 종목은 케이탑리츠(8.14%), NH프라임리츠(3.71%), 제이알글로벌리츠(3.56%), 코람코더원리츠(2.81%), 미래에셋맵스리츠(1.44%) 등 7개에 불과했다.

리츠는 투자자금을 바탕으로 부동산이나 부동산 지분 등에 투자해 나온 수익을 배당하는 구조인데, 최근 부동산 투자심리가 얼어붙으면서 함께 하방 압력을 받고 있다.

지난해 미국 연방준비제도(Fed)가 금리를 인상한 여파로 비용 부담이 커졌고 레고랜드 사태로 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 불안감까지 더해지며 내리막길을 걸었다.

올해 들어서는 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산에 따른 유동성 위기 악재까지 겹쳤다. 국내 리츠는 글로벌 리츠에 비해서도 부진한 흐름을 보이고 있다. 국내에 상장된 리츠 상장지수펀드(ETF) 중 'ACE 싱가포르리츠'(12.82%), 'KBSTAR 글로벌데이터센터리츠나스닥(합성)'(9.59%) 등은 상승했지만, 국내 리츠를 담은 'TIGER 리츠부동산인프라채권TR KIS'(-1.24%)는 하락했다.

냉각된 분위기 속에서 국내 대기업 오피스 자산을 담보로 안정성을 내세운 한화리츠와 삼성FN리츠가 최근 상장에 나서며 주목을 받았지만 흥행에는 실패했다. 삼성그룹의 첫 리츠인 삼성FN리츠는 '알짜 부동산'으로 꼽히는 서울 강남권 대치타워와 시청역 인근 에스원빌딩을 내세우며 시장의 기대감을 모았다. 한화리츠는 한화그룹 주요 계열사 보유 빌딩의 임대료로 매년 6.85% 배당을 약속했다. 하지만 두 리츠 주가는 공모가 부근에서 오르내리고 있다.

업계에서는 해당 리츠들의 대출 금리가 연 5%대로 높고, 한화리츠에 여의도 63스퀘어 등 핵심 자산이 편입되지 않았다는 지적이 나온다. 한화자산운용 관계자는 "고금리 시기에 상장했기 때문에 리파이낸싱을 하면서 대출 금리가 낮아지고 배당수익률이 높아져 투자자 입장에선 좋을 것"이라며 "63스퀘어의 경우 우선매수협상권을 가지고 있어 향후에 편입을 고려하고 있다"고 설명했다.

한편 연내 금리 인상 종료 기대감이 커지고 국내 리츠의 저평가 매력이 부각되면서 하반기에 반등할 것이라는 긍정적 전망도 제기된다. 김성훈 한화자산운용 ETF사업본부장은 "금리 인상기에 리츠 가격이 조정을 받았지만 부실 물건을 정리하고 우량자산을 매입하는 기회이기도 하다"며 "앞으로 임대료가 같이 상승하면서 배당에도 반영되고 주가 역시 회복할 것이기 때문에 지금 투자하는 것이 좋은 선택"이라고 말했다.

이은상 NH투자증권 연구원은 "국내 상장리츠 중 시가총액 상위 10개의 주가배당가능이익(P/FFO) 평균은 16배 수준으로 미국(20배)이나 일본(19배)에 비해 저평가돼 있다"며 "작년 물가 상승률이 올해 임대료 수익에 반영되고 부동산 펀드 등의 만기가 도래해 반드시 매각해야 하는 부동산에서 거래가 발생하면서 가격 대비 투자 순수익인 '캡 레이트'가 오를 것"이라고 예상했다. 그러면서 자산 편입에서 경쟁력이 있고 금융비용 상승 위험이 제한적인 SK리츠를 최선호주로 제시했다.

 

5. 버핏은 '추가 파산' 경고한 업종…서학개미 '줍줍' 괜찮을까(매일경제)

버핏은 ‘추가 파산’ 경고한 업종…서학개미 ‘줍줍’ 괜찮을까 - 매일경제

공매도로 흉흉한 글로벌은행株
토론토은행 공매도 200% 급증
채권부실 찰스슈와브도 대거 몰려
버핏 “은행 추가 도산 있을 수도”


미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 이후 주요 미국 증시 금융주들에 공매도 폭격이 쏟아지고 있다. 캐나다 2위 은행인 토론토도미니언은행(TD)의 공매도 증가율은 200%를 넘어섰다. 뱅크오브아메리카(BAC), 찰스슈와브(SCHW) 등 채권 손실 규모가 큰 대형 금융주들에도 2조원이 넘는 규모의 공매도가 몰렸다.

12일(현지시간) 미국 숏스퀴즈닷컴, 네이키드숏리포트에 따르면 미국 증시에 상장된 주요 금융주 중 3월 말 기준 공매도 증가율이 가장 높은 종목은 토론토도미니언은행으로 231%에 달했다. 3월 토론토도미니언은행의 공매도 금액은 10억1170만달러(약 1조3400억원)다. 4월 10일 기준 전체 거래량 중 공매도 거래량 비중도 52.5%로 절반을 넘어서는 것으로 나타났다. 그 밖에 팩웨스트뱅코프(PACW)의 공매도 증가율, 거래량 비중도 각각 176%, 39.6%로 높았고 공매도 금액도 1억1131만달러(약 1476억원)이었다. 퍼스트리퍼블릭은행(FRC), 웨스턴얼라이언스뱅코프(WAL)의 공매도 증가율도 각각 80%, 53%다.

공매도 공격은 미국의 대형 은행, 금융사들도 피해가지 못했다. 뱅크오브아메리카의 공매도 증가율은 74%, 공매도 거래량 비중은 28.6%인 것으로 나타났다. 공매도 금액 규모도 26억9300만달러(약 3조5700억원)이다. 씨티그룹(C)도 공매도가 49% 증가한 21억2300만달러(약 2조8174억원) 몰렸다. 부실 우려가 발생한 찰스슈와브의 공매도 증가율, 공매도 거래량 비중도 40%대로 공매도 금액은 8억2600만달러(약 2조원)에 육박한다. 반면 상대적으로 이익 체력과 재무 안정성이 굳건한 것으로 평가받은 JP모건(JPM)과 골드만삭스그룹(GS)의 경우엔 공매도 증가율이 10% 안팎으로 낮은 편이었다.

최근 금융주 투자 심리가 위축된 데다 공매도 공격까지 이어지면서 주요 금융주들의 주가 하락폭은 거센 상황이다. 퍼스트리퍼블릭은행의 4월 12일(현지시간) 기준 연중 주가 하락률은 88%에 달한다. 또 다른 중소형 은행인 팩웨스트뱅코프(-55%), 웨스턴얼라이언스뱅코프(-46%)와 더불어 대형주인 찰스슈와브(-36%), 뱅크오브아메리카(-15%)도 주가가 많이 내렸다.

공매도가 해당 종목들에 몰린 이유는 채권 손실에 따른 스톡런(대규모 증권 매도) 우려가 커졌기 때문이다. 토론토도미니언은행은 찰스슈와브의 지분을 10%가량 보유한 주요 주주다. 찰스슈와브는 지난해 말 기준 만기보유 채권 포트폴리오에서 미실현손실 110억달러(약 14조5700억원)를 기록한 것으로 나타났다. 퍼스트리퍼블릭은행 등 중소형 은행들은 고객들의 대규모 예금 인출 사태로 인해 어려움을 겪고 있다.

블룸버그통신은 “SVB가 파산하고 크레디트스위스(CS)와 UBS가 합병하는 등 은행에 대한 불안감이 커지면서 은행주 공매도가 늘었다”고 평가했다. 미국 비베터마켓의 데니스 켈러허 회장은 “은행 붕괴 전 몇 달 동안 공매도는 시장에 정확하게 경고했다”며 “문제는 일단 붕괴가 일어나자 다양한 동기를 가진 공매도가 다른 은행을 표적으로 삼기 시작했다는 것”이라고 지적했다.

월가에선 미실현손실 규모가 큰 금융사들은 투자를 피해야 한다고 조언한다. 투자전문매체인 배런스에 따르면 지난해 말 기준 대형은행 중 채권 미실현손실 규모가 가장 큰 종목은 대형은행인 뱅크오브아메리카로 1090억달러(약 143조원)에 달했다. 뱅크오브아메리카는 작년 말 8620억달러(약 1132조원)의 부채증권을 보유하고 있었는데 금리 상승에 따른 채권 가격 하락으로 큰 손실을 봤다. 미실현손실 조정 시 뱅크오브아메리카의 자본비율은 11%에서 6%대 한 자릿수로 떨어지게 된다. 그 밖에 웰스파고(410억달러), JP모건(360억달러), 씨티그룹(250달러) 등도 미실현손실 규모가 적지 않았다.

금융주 투심이 위축된 가운데 ‘투자의 귀재’ 워런 버핏은 추가적인 은행 파산 가능성을 언급했다. 버핏은 11일(현지시간) 미국 CNBC와의 인터뷰에서 “앞으로 더 많은 은행 도산이 있을 수 있다”며 “주주들이 손해를 볼 수 있다”고 밝혔다. 최근 버핏은 웰스파고, JP모건, 골드만삭스 등 대형 은행 주식을 처분했다고도 전했다. 그는 최근 발생한 은행 위기에 대해선 “의심스러운 회계 관리, 자산과 부채의 불일치 등 멍청한 것의 일부가 드러났다”며 “은행가들은 영원히 그렇게 하고 싶어 하는 유혹에 시달려왔다”고 비판했다.

다만 버핏은 투자전문 상장사인 버크셔해서웨이가(BRK)가 12.9% 지분을 가지고 있는 뱅크오브아메리카 주식은 “최고경영자(CEO)의 리더십을 믿는다”며 팔지 않겠다고 강조했다. 앞서 버핏은 지난 2011년 뱅크오브아메리카가 부실 위기에 부닥쳤을 때 50억달러 현금을 투입해 지원한 바 있다.

월가에선 미국 정부의 신속한 개입, 대책으로 은행 위기가 추가로 발생하지 않을 경우 공매도 공세가 약해질 것이란 해석도 나온다. 미국의 금융정보업체인 S3파트너스는 “공매도 세력들은 쇠퇴하는 은행 부문에 적극적으로 공매도를 해왔다”면서도 “시장 상황은 언제든 반전될 가능성이 있다”고 말했다.

한편 서학개미들은 주가가 급락한 미국 금융주들을 대거 사들이는 모습이다. 한국예탁결제원 증권정보포털(세이브로)에 따르면 최근 1개월간 서학개미 순매수 주식 2위 종목은 퍼스트리퍼블릭뱅크로 9986만달러(약 1312억원)를 사들였다. 주가 반등을 노리고 저점 매수에 나선 투자자들이 많은 것으로 풀이된다. 웰스파고는 “퍼스트리퍼블릭은행이 생존할 확률은 50대50”이라며 “살아남기 위해선 대형 은행이 예치해준 대규모 신규 예금을 유지하면서 몸집을 더 줄여야 한다”고 밝혔다.

서학개미들은 미국 대형 은행주를 편입한 지수의 일일수익률 수익률을 3배로 추종하는 고위험 상장지수증권(ETN)인 ‘BMO 마이크로섹터 미국 대형은행(BNKU)’ ETN도 4889만달러(약 642억원) 순매수 했다. 그 밖에 뱅크오브아메리카와 찰스슈와브 주식도 각각 3020만달러(약 397억원), 1255만달러(약 165억원) 순매수했다.