철도·도로를 포함한 광역교통망은 주변 지역 부동산 가격을 뒤흔드는 최대 변수다. 굵직한 교통 개발계획이 발표되면 부동산 가격을 형성하는 입지와 건물 가치 중에서 입지 가치가 대폭 상승하기 때문이다.
개발 업계에선 철도가 뚫리면 단계적으로 부동산 가격이 상승한다고 판단한다. 일반적으로는 착공과 개통에 맞춘 두 번의 시기가 가장 큰 가격 상승기인 것으로 평가받는다. 실제로 신분당선 수지구청역 역세권 단지인 용인시 수지구 풍덕천동 '신정마을 7단지' 가격 추이를 살펴보면 이 같은 경향을 뚜렷이 확인할 수 있다. 이곳 전용면적 84㎡ 매매가는 착공 이후 1년간(2010년 10월~2011년 10월) 10%가량 상승했다. 또 2016년 1월 개통에 임박해서는 직전 한 달간(2015년 12월~2016년 1월) 약 5% 올랐다. 이 같은 의미에서 올해 개통 예정인 수도권 신규 지하철·철도 노선이나 신설역을 소개하고, 해당 지역에 미칠 영향을 집중 분석해본다.
1) 1호선 초성리·전곡·연천까지
수도권 신규 전철 노선 중에서 1호선 연천 연장이 가장 먼저 개통될 것으로 보인다. 원래 2022년 하반기 개통될 예정이었지만 착공 지연, 설계 변경, 코로나19 사태 등 여러 이유로 완공되지 못했다. 현재로선 올해 상반기에 뚫릴 가능성이 높다. 1호선 연천 연장은 소요산에서 끝난 1호선을 초성리~전곡을 거쳐 연천까지 연장하는 노선이다. 지금은 연천까지 가려면 소요산역에서 내려 별도 통근 열차로 환승해야 하는데 1호선이 연장되면 환승할 필요가 없다.
연천에서 출발하는 열차가 어디까지 운행할지는 정해지지 않았다. 소요산행이 될지, 의정부행이 될지, 광운대행이 될지 아직 알 수 없다. 다만 부동산 가치 측면에서 보면 효과 범위는 연천과 전곡 일대 주민들로 제한돼 상대적으로 좁다. 사실 부동산과는 크게 관련이 없는 노선이라 할 수 있다.
2) 수도권 서부지역 잇는 대곡소사선
대곡소사선은 서해선과 1호선 환승역인 소사역에서 경의중앙선 대곡역을 잇는 철도다. 소사역부터 원종역, 부천종합운동장역(7호선), 김포공항역(5호선·9호선·공항철도·김포골드라인), 대곡역(3호선·경의중앙선)을 지나 일산역까지 운행할 예정이다.
대곡소사선 개통 일정은 벌써 세 차례나 밀렸다. 처음 계획대로라면 2021년 7월 일부 구간을 개통하려고 했으나, 한강 하부 터널 공사 지연으로 2023년 1월로 밀렸다. 그러다 차량 제작사인 다원시스의 차량 납품이 늦어지면서 올 1월에서 또다시 지연됐다. 국토교통부가 연초 발표한 업무보고에선 대곡소사선 개통 시기를 2023년 12월로 제시했다. 국토부 관계자는 "업무보고에서 명시한 12월은 '올해 안에는 한다'는 뜻"이라고 설명했다.
이 노선은 서울 강서구 마곡동·김포공항을 관통하는 노선인 데다 경인 지역 서부(인천·부천·김포)와 경기 북부(고양·파주·양주·의정부·포천)를 잇는 첫 철도교통망이다. 노선이 뚫리면 수도권 서남부와 서북부 교통 여건이 천지개벽하기 때문에 일대 800만 주민의 교통난 해소에 대한 기대감이 높다. 대곡소사선은 6개역 중 부천 원종역을 제외하면 모두 환승역이다. 모든 역 주변이 부동산 측면에서 효과가 높을 것으로 보이지만, 그중에서도 대곡역 주변에 대한 기대감이 높다. 현재 대곡역은 지하철 3호선과 경의중앙선이 지나는 '더블역세권'이다. 하지만 앞으로 대곡소사선과 수도권광역급행철도(GTX)-A노선, 고양선(고양시청~창릉신도시~새절역)까지 뚫리면 '퀸터플 역세권'(5개 노선이 지나는 환승역)으로 탈바꿈한다.
부천 일대도 대곡소사선 외에 여러 지하철·전철 노선이 지날 계획이라 개발 기대감이 높다. 대장홍대선은 부천 대장신도시에서 원종역을 지나 서울 2호선 홍대입구역까지 총 20㎞를 연결한다. 서울 도심을 지나진 않지만 현재 계획된 10개역 중 6개가 환승역이다. 연결되는 노선이 2호선, 9호선, 공항철도 등이라 부가가치가 상당히 높다.
3) 부전마산선, 창원과 부산 통근도 가능
부전마산선은 수도권 철도는 아니지만 지방에선 꽤 의미가 있는 철도다. 경상남도 창원과 김해, 부산광역시를 잇는다. 지금도 이 세 도시를 연결하는 '경전선'은 있다. 하지만 밀양 삼랑진까지 올라갔다 내려가는 노선이어서 시간이 오래 걸린다는 단점이 있었다.
부전마산선은 부산과 김해, 창원을 직선으로 이어 이 문제를 해결해준다. 창원중앙역에서 환승하면 마산역(경전선)에서도 부전역까지 38분이면 도달 가능하다. 1시간20분이 훌쩍 넘던 기존 노선과는 천지 차이인 셈이다. 비싼 요금(6200원 예상)이 문제지만, 마산에서 부산으로 철도로 출퇴근하는 것도 불가능하지 않다.
국토부는 마산~부전 구간에 KTX-이음 열차를 투입한다는 계획도 갖고 있다. 이렇게 되면 부전~울산 구간을 운영 중인 동해선 광역철도와도 시너지 효과가 기대된다. 최근 이슈인 부울경(부산·울산·경남) 클러스터를 탄생시킬 기반이 만들어지는 셈이다. 이 노선은 원래 2021년 개통될 예정이었지만 2020년 낙동강 구간에서 붕괴 사고가 일어나 일정이 밀렸다. 현재로선 올 하반기께 개통할 가능성이 높다.
4) 남양주~잠실 잇는 8호선 연장
별내선은 정확히는 지하철 8호선 연장선이다. 8호선 암사역부터 남양주 별내별가람역까지 잇는다. 이 노선은 남양주 일대 신도시에 거주하는 주민들에겐 꼭 필요한 노선이다. 남양주시엔 경의중앙선과 경춘선이 지나가지만 모두 가로 방향으로 돼 있어 서울은 강북 지역만 연결이 가능했다. 별내선은 세로로 뚫리는 노선이기 때문에 서울 강동이나 송파, 나아가 강남 일대로 진입하는 데 큰 도움을 줄 전망이다. 실제로 현재 별내역에서 잠실역까지 지하철을 이용하면 50분가량 걸린다. 하지만 별내선이 뚫리면 소요 시간이 27분으로 줄어든다.
일각에선 별내선 개통과 함께 구리시의 가치가 올라갈 수 있다는 전망도 나온다. 구리는 서울과 붙어 있다는 장점에도 불구하고 교통 여건이 좋지 않아 저평가된 측면이 많았다. 실제로 별내선 3개 역사가 구리시를 관통한다.
문제는 개통 시기가 계속 늦춰지고 있다는 사실이다. 원래 올해 9월 개통이 예정돼 있었는데, 여러 이유로 내년 6월까지 일정이 밀릴 가능성이 높은 상태다.
5) GTX-A 개통은 내년 이후로 밀릴 듯
수도권 일대 부동산 시장을 뒤흔들 GTX-A노선은 2018년 12월 형식적인 착공식을 진행했다. 당시 개통 목표는 2023년 말이었다. 이 같은 이유에서 올해 A노선이 일부라도 뚫릴 수 있을지 관심이 높다. 하지만 결론부터 말하면 계획대로 일정을 맞추기는 불가능하다. 국토부는 2024년부터 순차적으로 개통한다는 목표를 갖고 있다. 2024년 6월엔 수서역~동탄역, 2024년 말엔 파주 운정역~서울역, 2025년 말엔 서울역~수서역(삼성역 무정차), 2028년엔 삼성역을 개통하는 방식이다. GTX 최고 속도는 시속 180㎞로 지하철(시속 80㎞)의 두 배 이상이다. 이 노선이 개통하면 화성 동탄에서 삼성역까지 20분, 파주 운정에서 삼성역까지 30분이면 도달할 수 있다. 현재 공개된 GTX 요금체계에 따르면 기본요금 2600원에 10㎞ 이후 5㎞마다 216원의 추가 요금이 발생한다. 동탄~삼성 구간은 4000원 안팎일 것으로 예상된다.
2020~21년 전국 아파트 전셋값 누적변동률 36.31% 2022년 전셋값, 2021년보다 3.35% 내려
지난해 아파트 전세가격이 역대급으로 하락한 것으로 나타났다. 2020년 임대차3법 도입후 단기 폭등했던 전셋값이 임차인 부담 증가와 기준금리 급등, 경기침체 우려 등의 영향으로 2년 전 수준으로 내려간 것으로 풀이된다.
부동산R114는 2022년 전국 아파트 전세가격이 2021년과 비교해 3.35% 떨어졌다고 27일 밝혔다. 이는 부동산R114가 지난 2001년 시세 조사를 시작한 뒤 가장 큰 폭의 하락이다.
앞서 2020년 7월말 도입됐던 임대차3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 중 2법)이 도입된 이후 전국 아파트 전세가격은 2020년에 12.47%, 2021년에 13.11% 올랐다. 2020년부터 2021년까지 2년 동안 누적 변동률은 36.31%다. 부동산R114는 이 기간동안 전세가격이 "단기간 폭등했다"고 평가했다. 이런 이유로 개별지역이나 개별 아파트 단지를 중심으로 35%이상 급등한 가격을 반영한 신규계약과 상한제에 따라 5% 수준만 오른 갱신계약 사이에서 2중, 3중 혹은 다중가격이 형성됐다.
부동산R114는 "높아진 전세보증금 부담과 2022년의 급격한 금리인상 영향으로 월세 시장으로 임대차 수요가 대거 이탈하면서 작년부터 전세가격 되돌림이 본격화된 분위기"라고 분석했다.
하락폭은 2년 동안 전셋값이 상대적으로 많이 올랐던 지역에서 가격 되돌림이 큰 것으로 조사됐다. 예를 들어 세종시는 2020~2021년 전세가격이 59.88% 상승해 주요 지역 중 가장 많이 올랐는데 2022년에 5.77% 떨어진 것으로 집계됐다. 인천시도 2년 동안 전세가격이 39.01% 상승한 이후 2022년에는 6.93% 급락했다.
올해 입주물량이 집중되는 지역에서는 종전 전세보증금이 신규 전세보증금을 웃도는 '역전세' 문제가 불거질 것으로 전망된다.
부동산R114는 "실수요 중심의 임대차 시장은 입주물량 정도에 따라 가격 변동성이 크게 나타난다"며 "특히 지난 2~3년 사이 신규계약과 갱신계약 사이에 전세가격 편차가 크게 벌어진 상황이므로, 장기평균 대비 입주물량이 많은 지역 중심으로 2023년에도 전세금 반환이슈가 반복될 것으로 보인다"고 예상했다.
금리 인상으로 집값이 빠른 속도로 하락하고 있는 가운데 공동주택 공시가격에 비해 낮게 거래되는 아파트가 속출하고 있다.
27일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부의 아파트 매매 실거래를 분석한 결과에 따르면 수도권(서울, 경기, 인천) 지역의 지난해 4분기 거래 중 303건이 동일 면적 최저 공시가격 이하로 거래됐다. 이는 같은해 전 분기별 평균치인 48건 대비 6배 이상 급증한 것이다. 증여 등으로 시세보다 낮게 거래되는 경우가 많은 직거래를 제외한 중개거래만으로도 232건의 아파트 거래가 공시가 이하로 거래됐다.
공시가 대비 2억원 이상 낮게 거래된 사례도 있다. 서울 서초구 서희융창아파트 전용면적 101.83㎡는 지난달 13일 9억3480만원에 중개 거래됐다. 동일 면적 최저 공시가인 11억8000만원 대비 2억4520만원 낮은 금액에 손바뀜된 것이다. 강남구 개포주공6단지에서는 지난달 17일 전용 83.21㎡가 최저 공시가인 20억800만원에 비해 1억원 이상 떨어진 19억원에 거래됐다.
경기·인천도 예외가 아니다. 경기 의왕시 휴먼시아청계마을 전용 121.82㎡은 지난달 10일 공시가 최저인 8억9400만원 대비 2억원 가까이 내린 7억원에 거래됐다. 앞서 지난해 11월에는 인천 연수구 힐스테이트레이크송도2차 전용 84.97㎡가 최저 공시가 7억200만원 대비 7200만원 낮은 6억3000만원에 거래됐다.
진태인 집토스 아파트중개팀장은 "공시가는 전세 대출 또는 보증보험 가입시 감정 평가에 있어 중요한 요소 중 하나"라며 "실제 거래금액보다 공시가가 높으면 시세 대비 대출 또는 보증액이 상향돼 깡통 전세나 부실 채권을 야기할 수 있다"고 말했다.
이어 "공시가는 보유세의 산정근거로 활용돼 실제 자산 가치 대비 과도하게 높을 경우 서민 실수요자의 부담을 가중시킬 수 있다"며 공시가 하향 조정의 필요성을 강조했다.
한편 국토부는 2023년 표준지·표준주택 공시가 변동률을 전년 대비 각각 5.92%, 5.95% 하락한 수치로 공시한데 이어 오는 3월 공동주택 공시가를 발표한다. 공동주택 공시가는 지난해 17% 올라 2년 연속 두 자릿수 상승률을 보였다. 일각에서는 올해 공동주택 공시가가 10% 이상 하락할 것이라는 전망이 나온다.
기금 고갈시 연금 운용 부분적립→부과방식 전환 연금 지급하려면 보험료율 34.9%까지 올려야
정부 전망대로 2055년 국민연금 기금이 고갈되면 남은 방법은 하나다. 운용 방식을 그 해 국민연금 가입자에게서 거둔 돈을 곧바로 그 해 수급자들에게 주는 ‘부과방식’으로 전환하는 것이다. 하지만 저출산·고령화로 돈을 낼 사람은 줄고 받을 사람은 급격히 늘어나 부과방식 전환시 보험료율은 2080년 34.9%까지 오르게 된다.
27일 보건복지부가 발표한 ‘제5차 국민연금 재정추계 시산(試算) 결과’에 따르면 부과방식비용률은 기금 소진 시점인 2055년 26.1%에서 2080년 34.9%까지 치솟는다. 부과방식비용률이란 국민연금을 현행 부분적립 방식(보험료 수입 일부는 연금 지급, 일부는 기금 적립)에서 부과 방식(보험료 수입 전체를 연금 지급)으로 전환했을 때 요구되는 보험료율이다.
월 소득 335만 원인 직장 가입자 A씨를 예로 들자면, 2080년에는 A씨가 매달 116만 9100원을 납부해야만 그해 수급자들이 계획대로 연금을 수령할 수 있다는 의미다. 부과방식비용률 전망치는 2018년 제4차 재정추계 때보다 나빠졌다. 4차 추계 당시 부과방식비용률은 기금 소진 시점(2057년) 24.6%에서 2070년 29.7%까지 증가한다. 부과방식비용률 최고치가 5년새 4%P 가까이 오른 것이다. 보건복지부는 “4차 재정계산 때보다 인구 구조가 악화함에 따라 부과방식용률이 증가했다”고 설명했다.
정부는 기금이 소진되더라도 운용 방식을 부과방식으로 바꾸면 국민들에 연금을 지급할 수 있다고 설명한다. 앞서 보건복지부는 “선진국 사례를 보면 부과방식으로의 전환 과정에서 연금이 원활하게 지급되지 못한 사례는 없었다”며 “기금이 소진되더라도 제도 운영상의 변화가 발생할 뿐 국가가 반드시 (연금을) 지급하게 된다”고 밝힌 바 있다. 실제 미국과 독일·스웨덴 등은 연금을 부과방식으로 운용하고 있다. 연금 제도 운영 초기에는 급여 지출보다 더 많은 기금을 보유하고 있었지만, 인구구조 변화·연금 제도 성숙 등으로 기금이 감소하거나 소진된 탓이다.
이론적으로는 맞는 설명이지만 부과방식으로의 전환은 국가 경제 전체의 엄청난 부담으로 작용한다. 이번 추계에 따르면 연금 급여 지출이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 현재 1.7%에서 기금 소진 후(부과 방식 전환 후)인 2060년 7.7%, 2080년 9.4%까지 늘어난다. GDP의 10% 가까이가 국가 경쟁력을 높이기 위한 생산·투자 부분이 아닌 고령자의 지갑으로 들어간다는 의미다.
주요 시중은행과 저축은행들이 약 1년 반 만에 단축 영업을 중단하고 오는 30일부터 정상적으로 오전 9시 문을 열고 오후 4시 닫는다.
27일 금융권에 따르면 주요 시중은행들은 현재 오전 9시 30분∼오후 3시 30분인 영업시간을 30일 실내마스크 의무 해제와 동시에 오전 9시∼오후 4시로 되돌린다는 지침을 이날 중 사내에 공지하고 지점에도 관련 준비 사항 등을 내려 보낼 방침이다.
산업은행은 이미 지난 26일 오후 같은 내용의 지침을 지점에 전달한 것으로 알려졌다.
SBI 등 저축은행들도 30일부터 정상 영업에 들어갈 예정이다.
OK·웰컴·페퍼 등 주요 저축은행은 이미 코로나19 이전과 다름없이 영업하고 있지만, 아직 40여 개 저축은행의 경우 단축 영업 상태다.
당초 ‘오전 9시∼오후 4시’였던 은행의 영업시간이 ‘오전 9시 반∼오후 3시 반’으로 줄어든 것은 2021년 7월 12일부터다. 정부가 수도권에서 사회적 거리두기를 4단계로 강화하면서, 금융 노사는 일단 12일부터 23일까지 서울·경기·인천 등 수도권 은행 영업시간을 1시간 단축하기로 한시적으로 합의했다.
같은 해 10월 금융 노사(금융노조-금융산업사용자협의회)가 참여한 중앙노사위원회가 ‘정부의 코로나19 관련 방역지침 상 사적모임, 다중이용시설 제한, 실내마스크 착용 의무가 해제되기 전까지 영업시간 1시간 단축을 유지하기로 한다’고 의결하면서 영업시간 단축이 전국 단위로 확대됐다.
2022년 산별 교섭에서 노사는 다시 이 문제를 별도 TF를 구성해 논의하기로 합의했다. 하지만 실내 마스크 의무 해제 일정이 발표된 이후에도 진척이 없자 금융 사용자 측은 노조의 완벽한 동의가 없더라도 영업시간을 일단 정상화하기로 방침을 정했다.
사측은 최근 외부 법률 자문까지 거쳐 실내 마스크 의무가 해제된 뒤라면 노사 합의가 없어도 영업시간 정상화가 가능하다는 해석을 얻었다.
여전히 ‘9시 30분 개점’ 등을 주장하는 금융노조는 은행이 일방적으로 영업시간 정상화에 나설 경우 가처분 신청 등을 제기하는 방안도 검토하고 있다.
