서울 아파트 공시가격이 두자릿수 하락을 기록할 것으로 예측되고 있다. 오는 3월 17일부터 공동주택 공시가격 열람이 시작된다. 19일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 공동주택 공시가는 지난해보다 큰 폭으로 떨어질 것으로 예측되고 있다. 지난해 실거래가가 크게 하락한 것에 현실화율 인하까지 더해진 결과다.
2021년도에 발표한 공시가부터는 집값 상승분 외에 공시가 로드맵에 따른 현실화율 제고분도 반영됐다. 지난해 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 떨어졌는데 2006년 조사 이래 역대 최대 낙폭이다. 여기에 12월에도 약세가 이어지고 있는데 12월 잠정치인 2.95% 하락을 감안하면 연간 누적 하락치가 20%에 육박할 전망이다.
이에 올해 서울 공동주택 공시가는 10% 이상, 두자릿수 하락률이 나올 것으로 예상되고 있다. 지난해 경기, 인천 등 수도권과 지방 아파트값도 낙폭이 컸던 만큼 전국 기준 공시가도 두자릿수 하락이 나올 가능성이 높다.
특히 정부가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 집값 낙폭 이상으로 공시가가 내려갈 것으로 보인다. 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트(p) 떨어진다.
현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트의 낙폭이 더 클 전망이다. 공시가 9억원 미만이면 현실화율이 지난해 69.4%에서 올해 2020년의 68.1%로 1.3%p 떨어지는 반면, 9억∼15억원 미만은 75.1%에서 69.2%로 5.9%p, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 5.9%p 각각 낮아진다.
송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.6㎡의 올해 공시가는 22억6600만원, 현재 매물과 실거래가는 23억원 수준이다. 이 금액을 공시가 산정을 위한 적정 시세로 보면 현실화율을 2020년(9억원 초과 평균 75.3%)으로 낮추면 내년 공시가는 17억3200만원 선으로 23.6% 하락할 것으로 예상된다.
올해 표준 단독주택 공시가는 전국 5.95%, 서울 8.55% 하락했다. 지난해 서울 단독주택 가격이 전국 1.61%, 서울 2.07% 오른 것을 감안하면 공시가 인하폭이 큰 것이다. 고가주택이 많은 강남3구(강남·서초·송파구), 용산구, 마포구 등의 공시가가 급락했다.
올해 공시가 하락으로 보유세 부담도 크게 완화될 것으로 예측되고 있다. 특히 2주택자의 종합부동산세 중과를 시행하지 않기로 하면서 개정안 통과시 2주택자의 보유세 부담이 예년보다 급감할 전망이다.
정부는 3월 공개되는 공동주택 공시가 확정안을 보고 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진키로 했다.
정부의 대대적인 규제 완화 직후 계약이 진행돼 관심을 모은 서울 강동구 둔촌주공 아파트 정당 당첨자 계약률이 60%대 후반에 이른 것으로 알려졌다. 규제 완화 덕분에 애초 예상보다 계약률이 높아지기는 했지만 시장의 미분양 우려를 깨끗이 떨치지는 못해, 현재로선 ‘절반의 성공’에 그쳤다는 평가가 나온다.
18일 건설업계와 둔촌주공 시공사업단 등에 따르면, 지난 3~17일 진행한 둔춘주공(올림픽파크 포레온) 아파트의 정당 당첨자 계약률은 70%에 근접한 60%대 후반에 이르렀다. 전용면적 59㎡와 84㎡의 계약률은 90% 안팎으로 높았지만 청약 경쟁률이 낮았던 전용면적 39㎡, 49㎡의 초소형 물량 계약률이 50%선으로 저조한 것으로 알려졌다. 미계약 물량은 39~49㎡ 중심으로 1400여가구에 이른다.
단군 이래 최대 재건축 단지로 주목을 받은 둔촌주공은 지난해 12월 진행된 1순위 청약에서 3695가구(특별공급 1091가구 제외) 모집에 1만3647명이 신청해 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감하면서 시장 기대치에 못 미쳤다는 평가가 나왔고, 초기 계약률이 40%선에 그칠 것이라는 우려가 많았다.
하지만 정부가 이달 5일부터 서울 4개 구(서초·강남·송파·용산)를 제외한 수도권 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제하고 민간 분양주택에 대한 대출과 전매제한 등 규제를 완화하기로 하면서 분위기가 확 달라졌다. 둔촌주공은 기존 8년이던 전매제한 기간이 1년으로 줄고, 실거주 2년 의무도 사라져 입주 때 전·월세를 놓을 수 있게 됐다. 또 분양가가 12억4천만~13억2천만원으로 12억원을 웃돌아 중도금 대출을 받을 수 없던 전용 84㎡도 바뀐 규정에 따라 대출이 가능해졌다.
둔촌주공 조합과 시공사업단은 규제완화 덕분에 ‘선방’했다고 보면서, 다음달 예비당첨자 계약까지 합하면 최종 계약률이 90%에 육박할 것으로 기대하고 있다. 그러나 초소형임에도 고분양가로 평가받는 전용 39~49㎡은 예비 당첨자 배수 500%를 채우지 못한 주택형도 있어 예비 당첨 계약률도 저조할 것으로 시장에선 보고 있다. 전용 49㎡의 경우 분양가는 8억2970만~8억8100만원이다.
다만, 이들 물량은 3월로 예정된 ‘무순위’ 청약에서는 상당부분 소화될 가능성도 점쳐진다. 정부가 규제 완화를 통해 이르면 2월말께부터 유주택자도 무순위 청약이 가능하도록 제도를 변경할 계획이어서다. 업계에선 전·월세를 놓거나 자녀 증여용으로 매입하려는 투자자들이 초소형 주택 무순위 청약에 관심을 가질 것으로 보고 있다.
1970년대 지정된 서울 아파트지구가 올해 안에 전면 폐지되면서 재건축 사업이 활성화될 전망이다.
서울시는 제1차 도시계획위원회를 열고 '용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경)안'을 수정가결했다고 19일 밝혔다.
아파트지구는 1970년대 급속도로 늘어나는 서울의 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속하게 공급하고자 도입한 용도지구로, 현재 서울 시내에는 14개 지구, 약 11.2㎢, 208개 단지, 약 15만 가구가 있다.
그러나 아파트지구는 과거 교외의 독립된 주거지 조성에 적용하던 평면적 도시관리기법으로 현대 도시가 요구하는 다양한 건축수요를 수용하는 데 한계가 있고 아파트 재건축에도 유리하지 않다는 문제가 있다.
예를 들어 주택용지에는 단지 내 상가도 없이 주택만 배치해야 하고, 상업용지(중심시설용지)에는 비주거 용도만 건립해 현대 도시가 요구하는 다양한 용도의 복합개발이 근본적으로 불가능하다. 아파트지구 도시관리기법의 형식과 내용이 재건축 정비계획과 맞지 않아 정비계획 수립에도 불편함이 있다.
이에 서울시는 재건축 사업을 촉진하고 재건축 단지 외의 일반 필지의 용도, 높이 등 규제 완화를 위해 아파트지구를 지구단위계획으로 전환을 추진한다. 도시계획심의 통과에 따라 대부분의 아파트지구는 올해 안에 폐지되고 지구단위계획으로 전환할 수 있게 된다.
다만 아파트지구를 폐지하면 추진 중인 정비사업에 영향이 있을 수 있는 일부 단지들은 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비계획 수립 또는 재건축 완료시까지 아파트지구 폐지를 유보한다. 이번 결정으로 아파트지구는 10개 지구, 면적으로는 약 2.5㎢, 57개 단지만 남게 된다. 원효, 화곡, 아시아선수촌, 청담·도곡 등 4개 지구는 지구 전체를 폐지하고 반포·서초·서빙고·이수·여의도·압구정·이촌·잠실·가락·암사명일 등 10개 지구는 구역계를 축소한다.
유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 서울시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대한다"며 "지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다"고 말했다.
국내 증시가 외국인 매수세를 업고 동반 상승 마감했다. 코스피지수는 2380선을 회복했고 코스닥도 전날에 이어 강보합세를 이어갔다.
19일 코스피지수는 전거래일 대비 12.02p(0.51%) 오른 2380.34로 마쳤다. 이날 지수는 13.76p(0.58%) 내린 2354.56으로 출발해 혼조세를 보이다 오후 들어 반등했다.
외국인은 5702억원 순매수하며 지수 상승을 주도한 가우데 개인과 기관은 각각 2601억원 3148억원을 순매도했다.
이날 코스피 시가총액 상위 종목 중 삼성전자(1.82%)와 SK하이닉스(0.47%), 삼성바이오로직스(1.01%), LG화학(1.31%), 네이버(0.26%) 등은 상승했다. 반면 LG에너지솔루션(-0.44%)과 삼성SDI(-0.49%), 현대차(-0.30%), 카카오(-1.30%), 기아(-0.62%) 등은 내렸다.
코스닥지수는 전거래일보다 1.14p(0.16%) 오른 712.89로 마감했다. 코스닥시장에서 개인은 656억원 순매수 했고, 외국인과 기관은 각각 60억원, 461억원 순매도 했다.
코스닥 시총 상위 종목 중 셀트리온헬스케어(1.22%)와 HLB(1.46%), 셀트리온제약(1.38%), 리노공업(0.31%), 스튜디오드래곤(0.75%) 등은 올랐다. 반면 에코프로비엠(-1.42%), 엘앤에프(-3.26%), 카카오게임즈(-0.66%), 펄어비스(-0.56%), 에코프로(-3.14%) 등은 하락 마감했다.
전날 뉴욕증시는 미국의 생산자 물가가 하락한 여파로 상승세로 출발했으나 매파적 연방준비제도(연준·Fed) 당국자 발언에 하락 마감했다.
18일(현지시간) 뉴욕증권거래소에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 613.89p(1.81%) 하락한 3만3296.96으로 거래를 마쳤다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 62.11p(1.56%) 밀린 3928.86으로, 나스닥지수는 138.10p(1.24%) 떨어진 1만957.01로 장을 마감했다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전거래일 대비 5.3원 내린 1232.1원에 거래를 마쳤다.
박수진 미래에셋증권 연구원은 “국내증시는 한국은행 총재의 비둘기적 발언과 장중 원화 강세에 따른 외국인 매수세 유입, 중국 증시 반등이 호재로 작용하며 장중 분위기 반전에 성공했다”고 말했다.
