지난해 전국 아파트 가운데 공시가격보다 낮은 가격에 거래된 사례가 794건인 것으로 나타났다. 극심한 ‘거래절벽’현상으로 인해 공시가격 밑으로 가격을 크게 낮춰 거래됐거나, 절세를 위해 가족이나 지인간에 ‘직거래’한 경우들이다.
18일 부동산 정보제공업체 직방에 따르면 이런 사례는 1월 69건, 2월 51건 등 10월까지 41~70건 수준이었지만, 아파트값 하락이 본격화한 지난해 11월(95건)부터 급격하게 늘어 12월에는 124건을 기록했다.
지역별로 보면 충북이 170건으로 가장 많았고 이어 경기(101건), 대구(88건), 경북(81건), 부산(73건), 경남(49건), 인천(48건), 서울(40건) 등의 순이었다. 매매가와 공시가격과의 차이가 가장 컸던 아파트 단지는 서울 강동구 고덕동 ‘고덕센트럴푸르지오’로 나타났다. 이 단지 전용면적 59㎡는 지난달 16일 6억350만원(16층)에 직거래됐다. 이는 같은 면적의 최저 공시가격인 7억8400만원보다 1억8050만원 낮은 금액이다. 2021년 12억2000만원(12층)까지 치솟았던 이 아파트 가격은 지난해 10월 8억원대까지 내렸고, 지난달 최고가보다 절반 이상 내려간 가격에 거래가 이뤄졌다. 이 거래는 공인중개사를 거치지 않은 직거래로 확인됐다.
경기도 의왕시 청계동 ‘휴먼시아청계마을1단지’전용 121㎡는 지난달 10일 공시가격 8억4900만원보다 1억4900만원 낮은 7억원(2층)에 매매됐다. 서울 서대문구 북가좌동 'DMC래미안e편한세상' 전용 84㎡(6층)는 지난달 8일 6억9000만원(6층)에 직거래 됐다. 공시가격 8억3200만원보다 1억4200만원 낮은 가격이다. 대구 수성구 만촌동 '만촌삼정그린코아에듀파크' 전용 75㎡는 지난달 11일 공시가격 7억9800만원보다 1억3800만원 낮은 6억6000만원(5층)에 매매됐다.
지난해 12월 최저 공시가보다 1억원 이상 낮은 가격에 매매된 매물 10건 중 6건은 매도자와 매수자가 직접 집을 사고파는 직거래였다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 직거래 건수는 4445건으로 전체 거래의 23.2%를 차지했다. 관련 통계가 집계된 2021년 이후 월간 비율로는 가장 높다. 특히 서울 아파트의 직거래 비율은 31.5%에 달했다. 1년 전(12.1%)의 세 배 가까운 수준이다. 직거래는 증여세 등의 세금을 줄이기 위해 가족·지인 등 특수관계인에게 시세보다 낮은 가격에 집을 넘기는 방식이다. 시세보다 30% 이상 가격을 낮추지 않으면 과세당국에서 ‘정상거래’로 보는 틈을 노린 것이다.
2. 세법개정에 일시적 '2주택자' 안심…"1주택자 추가 매입 수요 커질수도"(News1)
시중은행 주택담보대출 심사 전 담보주택 확정일자 확인 가능해져 세입자 몰래 대출 ‘전세사기’ 예방
정부가 시중은행 주택담보대출 심사 전 담보주택의 확정일자를 확인할 수 있도록 정보연계 시범사업을 추진한다. 전입신고 당일 집주인이 세입자 몰래 주택담보대출을 받는 형태의 전세사기를 막기 위한 조치다.
최근 전세사기 범죄가 심각한 사회문제로 대두되고 세입자의 대항력 부족 문제를 해결하라는 목소리가 높아진 상황이지만, 주택임대차보호법 개정까지는 상당한 시일이 걸리는 만큼 법 개정 없이 우선 추진할 수 있는 방안을 마련한 것이다.
국토교통부는 18일 우리은행, 한국부동산원과 함께 확정일자 정보연계 시범사업을 추진하는 내용의 업무협약을 체결했다고 밝혔다.
은행이 주택담보대출 실행 전 해당 주택의 확정일자(임대차 계약여부) 유무, 아직 대항력 효력이 발생하지 않은 임차인의 보증금 규모까지 확인할 수 있도록 절차를 개선하겠다는 것이다.
기존에는 세입자가 해당주택에 이사를 들어가고 전입신고(주민등록)를 마치면 대항력 요건을 갖춰지지만 대항력 효력은 다음날 자정부터 발생했다. 반면 저당권 설정 등의 등기는 즉시 효력이 발생했다. 이때문에 집주인이 세입자의 전입신고 당일 저당권을 설정하고 대출을 받으면, 임차인 대항력이 단 하루 차이로 후순위로 밀리는 문제가 발생했다.
예를 들어 집주인 A가 매매가 6억원, 전세가 4억원의 임대차 계약이 체결된 주택에 대해 3억원의 주택담보대출을 신청한 경우, 기존에는 은행이 세입자의 계약 내용을 확인할 수 없어 전액 대출 승인이 가능했다.
전세계약이 담보대출 승인보다 1~3개월 앞서있음에도, 임차인 대항력이 효력 발생 전이라 집주인은 보증금보다 대출금을 먼저 갚았어야 했다. 하지만 앞으로는 은행이 대출 심사 단계에서 시세(6억원)에서 보증금(4억원)을 감액한 2억원만 승인하게 된다.
국토부는 1월 말까지 한국부동산원이 위탁운영하는 부동산거래관리시스템(RTMS)과 우리은행 간 전용망 연계를 통한 확정일자 정보 제공 테스트를 진행한다. 이달 30일부터는 전국 70여개 우리은행 지점에서 주택담보대출 심사 전 임대인 동의를 받아 담보주택의 확정일자 정보를 확인한 후 대출을 실행하는 시범사업을 추진한다.
이번 업무협약은 국토부 등 관계부처가 지난해 9월 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’의 후속조치다. 국토교통부 권혁진 주택토지실장은“그간 대항력 익일 발생으로 인한 문제 해소를 위해 주택임대차표준계약서를 개정하는 등의 노력을 해왔다”며 “이번 시범사업을 계기로 임차인의 보증금 피해가 근절되고, 주택 임대차 계약 신고제도가 조속히 정착되길 기대한다”라고 밝혔다.
순매수 상위 톱 4 삼전·SK하이닉스·하나·신한 주가도 두 자릿수 안팎에서 20% 이상 오름세 업황 바닥론에 규제 완화·주주환원 기대감 작용
새해 들어 연초부터 외국인들이 반도체와 은행주들을 쓸어담으면서 주가가 가파른 오름세를 보이고 있다. 반도체 업황 바닥론과 은행들의 주주환원 확대 기대감까지 더해지면서 주가의 탄력을 높이고 있다.
18일 한국거래소에 따르면 외국인이 새해 들어 이날(1.2~18)까지 가장 많이 순매수한 종목은 삼성전자로 11거래일간 1조706억원어치를 사들였다. 두 번째로 많은 종목은 SK하이닉스(3970억원)로 두 반도체 종목의 외국인 매수규모는 1조4676억원에 달한다.
이는 직전 월이었던 지난해 12월 외국인이 이들 두 종목을 각각 7489억원(삼성전자)과 5430억원(SK하이닉스)어치를 팔아치우며 순매도 1·2위 종목에 이름을 올리게 했던 것과는 완전히 상반된 모습이다.
은행주도 외국인들이 올해 많이 사들이는 종목이다. 하나금융지주(1790억원)와 신한지주(1746억원)는 외국인이 가장 많이 사들인 세 번째와 네 번째 종목이고 KB금융(1356억원)도 일곱 번째로 이름을 올렸다. 인터넷 은행인 카카오뱅크(10위·853억원)까지 포함시키면 순매수 상위 톱 10에 은행주만 4종목이다.
외국인이 집중적으로 매수한 반도체와 은행주들은 올 들어 주가도 우상향하고 있다. 외국인 투자자들의 매수세에 향후 기대감을 키우는 우호적인 환경까지 뒷받침되면서 탄력을 받고 있다.
반도체는 업황 부진 지속에도 업황 바닥론이 제기되고 있다. 실적보다 선행하는 주가를 감안하면 올 상반기에 주가가 바닥을 찍고 반등할 일만 남았다는 기대감이 나타나는 모습이다. 은행은 정부의 부동산 대출 규제 대폭 완화와 함께 주주환원 확대 기대감이 커지는 모습이다.
외국인뿐만 아니라 기관들도 많이 매수하고 있는데 SK하이닉스(2위·1277억원), KB금융(5위·832억원), 신한지주(6위·697억원), 카카오뱅크(10위·485억원) 등은 기관 순매수 상위 종목들에도 이름을 올렸다.
이러한 매수세에 힘입어 주가는 상승세를 지속하고 있다. 올 들어 삼성전자와 SK하이닉스는 각각 9.22%(5만5300원→6만400원)와 13.47%(7만5000원→8만5100원) 상승했다.
특히 18일 양사 주가가 각각 전일대비 0.98%와 1.05% 하락했음에도 나온 수치라는 점에서 최근 가파른 오름세가 잘 나타난다.
이같은 양상은 은행주들도 마찬가지다. 하나금융지주는 주가가 21.52%(4만2050원→5만1100원) 오른 것을 비롯, KB금융과 신한지주도 각각 20.62%(4만8500원→5만8500원)와 21.30%(3만5200원→4만2700원) 상승하는 등 연초 대비 주가가 20% 이상 뛴 상태다.
JB금융지주도 올 들어 상승률이 28.64%(7890원→1만150원)에 달하고 우리금융지주와 카카오뱅크도 각각 10.82%(1만1550원→1만2800원)와 13.37%(2만4300원→2만7550원)의 두 자릿수 상승률을 보이고 있다.
증권가에서는 최근 은행주들의 주가 급등은 시중금리 및 환율 안정화에 따른 금융시스템 리스크 완화, 부동산 규제 해제 이슈, 배당 확대 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과로 보고 있다.
최정욱 하나증권 연구원은 “얼라인파트너스의 주주환원 캠페인이 배당 기대감을 크게 촉발시킨 것이 주가 상승을 견인한 점을 부인하기 어렵다”며 “이후 외국인들이 국내 은행주를 연일 대규모로 순매수하고 있기 때문”이라고 말했다.
이어 “최근 외국인들의 은행주 매수세도 당분간 추세적인 방향성을 가질 여지가 높다는 점에서 배당 기대가 현실화될 경우 멀티플(multiple) 레벨 업 가능성이 상존한다”고 덧붙였다.
신세계, 지마켓 인수로 '3강' 부상 기대 모았지만… 지마켓 작년 연간 거래액 추정치 2년 전 대비 6조원↓ SSG닷컴 성장세에도 규모 큰 지마켓 거래액 감소
지마켓 거래액 감소로 신세계그룹이 이커머스 업계 '3강' 구도에서 멀어지는 모습이다. 인수 검토 단계에서 우려됐던 '승자의 저주'가 현실화되고 있다는 우려가 나온다.
18일 이마트 IR자료에 따르면 작년 1~3분기 지마켓은 거래액 11조7681억원을 기록했다. 같은 기간 SSG닷컴의 거래액은 4조4575억원으로 집계됐다. 양사의 거래액을 합한 총액은 16조2256억원이다. 이는 '빅2'인 쿠팡과 네이버의 절반 수준에 불과하다. 증권가에서 추정하는 쿠팡의 작년 1~3분기 거래액은 32조3220억원이다. 그 뒤를 네이버쇼핑이 29조8000억원으로 따라 붙고 있다.
2021년 신세계그룹이 지마켓(당시 이베이코리아)을 인수했을 때만해도 지마켓과 SSG닷컴의 거래액을 합산하면 단숨에 업계 2위 자리를 차지하는 게 가능하다는 분석이 나왔다.
2020년 지마켓의 연간 추정 거래액이 20조원이었기 때문에 SSG닷컴 거래액 4조원과 합하면 네이버(28조원)와 쿠팡(22조원) 사이에 자리잡을 수 있다는 계산이었다.
하지만 지마켓의 거래액은 시장 전체 규모가 2년 연속 두 자릿수 증가했음에도 신세계그룹에 인수된 뒤 당시보다 6조원가량이 줄었다. 이커머스 업계에서 예상하고 있는 지마켓의 연간 거래액은 14조원대다.
특히 SSG닷컴이 작년 3분기(-5%)를 제외하고 1, 2분기에 각각 23%, 13%의 거래액 증가를 이뤘지만, 거래액 규모가 더 큰 지마켓의 거래액이 감소하면서 양사의 합산 거래액이 줄었다.
이와 관련 한 이커머스 업계 관계자는 "쿠팡과 네이버가 이커머스 시장 전체의 성장세를 주도하며 거래액 규모를 크게 늘리는 동안 신세계그룹의 온라인 거래액은 그만큼 성장세를 보이지 못했다"며 "기대가 모아졌던 '3강' 구도보단 쿠팡과 네이버의 '빅2' 구조가 굳어진 것으로 보인다"고 말했다.
신세계그룹이 높은 금액을 지불하고 인수한 지마켓의 거래액이 인수 뒤 오히려 감소하면서 '승자의 저주'가 현실화됐다는 지적도 나온다. 2021년 11월 신세계그룹 이마트는 지마켓 지분 80.01%를 3조5591억원에 취득하며 인수를 마무리했다.
그럼에도 신세계그룹은 경기 불황에 대비해 지마켓의 덩치를 키우기 보단 수익성을 강화하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 보인다. 지마켓과 SCK컴퍼니(옛 스타벅스코리아) 인수로 인한 PPA 상각비(기업 인수 과정에서 무형자산 상각) 비용 부담이 늘어난 상태라 공격적인 사업 확대보다는 비용 효율화에 힘쓰고 있다.
신세계그룹은 지마켓의 직구 온라이몰이던 G9 사업을 인수 뒤에 정리했고, G마켓을 위해 만들려고 했던 비식품 전용 온라인 물류센터 구축 시기도 늦췄다. 지난 1일부터는 익일배송 서비스인 '스마일 배송'의 마감 시간을 자정에서 오후 8시로 단축하는 효율화 작업도 단행했다.
이와 관련 신세계그룹 관계자는 "지마켓과 SSG닷컴은 올해 하반기부터 수익성과 효율성 중점 전략을 적극 추진해 적자폭을 지속 개선 중"이라며 "신세계그룹은 온·오프라인 최강자가 되기 위한 통합 멤버십, 상품경쟁력 강화 등을 통한 시너지 창출 강화에 나설 계획"이라고 말했다.
