서울 아파트 매매지수가 상승하는 등 매수심리가 소폭 오르기 시작한 시점에서, 지난 3일 발표된 부동산 연착륙 정책 효과에 대한 평가가 엇갈리고 있다. 일각에서는 정책이 나온 만큼 조만간 반등의 기미가 보일 것이라는 의견을 내지만, 또 한편에서는 고금리 기조가 계속되면 현 상황은 일시적 회복이라는 분석을 내놓고 있다.
10일 잠실 등 서울 일부 지역에서 호가를 올리고 매물을 거둬들이는 사례가 나타나는 등 시장의 분위기는 확연히 바뀐 모습을 보이고 있다. 온라인 부동산 매물현황에서는 지난해 19억원대 두 차례나 거래됐던 잠실주공5단지 전용 76㎡은 이제 21억~22억원대 물건들만 올라와있다. 송파구 헬리오시티 역시 전용 84㎡ 기준 최저 16억 3000만원으로 15억원대는 매물은 찾아볼 수 없다. 지난주까지만 해도 16억원이었던 일부 매물은 1·3대책 기점으로 4000~5000만원씩 호가가 올랐다.
지표 또한 반등의 움직임이 감지된다. 대책이 발표되기 직전 서울 아파트 매매수급지도는 35주만에 상승 전환했다. 한국부동산원에 따르면 1월 첫째 주(2일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 64.1로 지난주(63.1)보다 1.0포인트 올라 5주 연속 이어진 역대 최저치 행진을 마감했다. 서울 아파트 매매수급지수가 전주 대비 상승한 것은 지난해 5월 첫째 주(91.1) 이후 처음이다
하지만 이같은 상황에서도 업계와 전문가들은 여전히 시장의 바닥에 대해선 신중한 모습을 보인다. 부동산 시장이 회복하기 위해서는 “금리가 관건”이라고 하나같이 입을 모은다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 “현재 거래량이 오르락 내리락 하는데 추세적으로는 하락이다. 규제지역 해제만으로 분위기를 바꾸기는 쉽지않기 때문”이라며 “특히 금리가 올라간 상태로 머물고 있으면 힘들다. 변곡점은 금리를 내린다는 시그널이 있어야 나올 것 같다”고 설명했다.
이동현 하나은행 부동산투자자문센터장도 “시장 거래활성화를 위해 정책을 내놓은건데 긍정적인 신호는 갈 수 있다. 다주택자들이 주택 매입을 일절 생각 못했는데, 규제가 완화됐으니 입지 좋은 곳의 미계약분, 급급매 등을 매수하면서 거래량이 붙은 것”이라고 분석했다. 그는 “하지만 얼어붙은 시장을 녹일 정도는 아니며, 자산가 위주로 움직임은 있으나 아직 대세는 아니다”면서 “주담대 금리 7~8%대에서는 대출을 풀어도 대부분 감당 못하는 상황이라 여기서 금리가 반토막은 나야 관망세가 줄어들 수 있다”고 말했다.
한 건설업계 관계자는 “하반기 정도에는 괜찮아질 것이라 보고있다”면서 “돈 있는 사람들이 움직이는 게 중요한데, 최근 집값 떨어지는 상황도 그랬지만 순식간에 분위기가 확확 바뀌는 상황인 만큼 한은이 금리 인상을 멈춘다는 신호라도 오면 금방 매수세기 붙을 것 같다”고 내다봤다.
전반적인 경기 상황을 지켜봐야한다는 분석도 나온다.
서울에서 영업하는 한 공인중개사는 “규제 완화가 발표되고 문의전화가 반짝 늘어나긴 했다”면서도 “여전히 관망이 많고 매물을 거둬들이지도 않는다. 수출 등이 부진하며 경기가 어려운 상황인데 침체로 이어질 가능성이 있으니 걱정”이라며 “둔촌주공 계약률이 괜찮게 나오고, 그 뒤에도 상황이 악화되지 않으면 그때서야 긍정적인 기대를 해볼 수 있을 것 같다”고 평가했다.
예비 매수자들도 아직 매수를 결정하기에는 이르다는 반응이다. 30대 직장인 김모씨는 “상반기 일시반등은 할 것 같은데 고금리가 길어질 것으로 보여 최소 연말까지 기다리겠다”며 “금리가 추가로 더 오를 것도 같은데 금리압박에 못버티고 내놓는 매물을 찾을 것”이라고 말했다.
30대 직장인 박모씨 역시 “많이 빠졌다고는 하지만 여전히 너무 비싸다”며 “금리가 요지부동인 상황에서 정부가 규제를 푸는 게 시장에 좋다고만 생각되진 않는다”고 말했다.
윤석열 대통령이 서민의 내 집 마련을 돕기 위한 공공분양주택 정책에 ‘뉴홈’이라는 브랜드를 붙여 닻을 올린다. 전문가들은 시세보다 최대한 30% 저렴한 가격대로 공급되는 주택에 대해 긍정적인 반응을 보이면서도, 정부가 제도상 빈틈을 노려 불법적으로 재산을 증식하지 못하도록 면밀한 대책을 마련해야 한다고 지적했다.
9일 국토교통부에 따르면 정부는 지난 3일 신년 업무보고에서 뉴홈 브랜드 도입과 공급계획을 확정하고 이를 알리기 위한 전시관을 이달 말까지 경기 고양시에 열 계획이다.
윤석열 정부의 핵심 주거 공약인 공공분양주택 50만가구는 나눔형(25만가구)과 선택형(10만가구), 일반형(15만가구) 등 세 가지 모델로 공급된다. 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택의 경우 기존 청약제도를 개편해 일반공급 비중을 확대하고, 추첨제를 신설한다. 나눔형 주택으로 공급되는 서울 고덕강일3단지는 내달 사전청약 접수를 앞두고 있다.
핵심은 2027년까지 5년간 공공분양 아파트 50만 가구를 공급하고 이 중 7천 가구를 올 연말까지 내놓겠단 것이다. 아파트는 청년과 중장년층에 각각 34만 가구, 16만 가구씩 배정할 계획이다. 예상 분양가는 전용면적 59㎡가 3억원대, 84㎡가 4억∼5억원대로 주변 시세의 70~80% 수준일 것으로 알려졌다. 최종 분양가는 청약 시점에 확정돼 발표된다. 청약 자격은 저소득 청년·신혼부부 등이이며, 정부는 연 1.9~3.0%의 저금리로 최대 분양가의 80%까지 대출이 가능하도록 지원해줄 계획이다.
유형별로는 나눔형(25만 가구)과 선택형(10만 가구), 일반형(15만 가구)으로 공급된다. 이 가운데 지난달 30일까지 2천298가구에 대한 사전청약 입주자를 모집했는데 전체의 83.8%(1천925가구)가 나눔형 모델이다. 지역별 물량은 ▲고양창릉 877가구 ▲양정역세권 549가구 ▲서울 고덕강일 3단지 500가구 등이다.
여기에 공공임대 50만 가구를 추가해 2027년까지 공공주택 100만 가구를 공급하는 것을 목표로 삼았다. 공급면적은 3기 신도시를 기준으로 기존 57㎡에서 67㎡로 늘릴 예정이다. 오래된 임대주택은 리모델링과 재건축을 추진할 방침이다.
전문가들은 뉴홈 정책에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보이고 있다. 김진수 건국대 부동산학과 교수는 "사회자 약자를 배려하는 차원에서 문제가 없는 정책으로 보인다"고 평가했다.
임숙녀 남서울대 부동산학과 교수는 "시세보다 저렴한 주택을 서민층에 대량 공급하려는 참 좋은 취지의 정책"이라면서도 "다만 과거에 자격 대상이 아닌 사람이 대리 청약 등의 방법으로 공공주택을 사실상 헐값에 사들이는 경우가 많았음에도 관리 감독 인원이 적어 문제를 해결하는 데 한계가 있었던 것이 사실인 만큼 이런 부작용을 막을 대안이 마련돼야 할 것"이라고 제언했다.
다만 일각에선 나눔형 주택의 입주자 자산 기준을 3억4천100만원 이하(청년특공 제외)로 설정한 것이 너무 문턱이 높은 것이 아니냐는 지적을 하고 있다. 시중에 유동성이 많이 풀려있는 데다, 부동산 가격이 높아져 있음을 감안, 자산 기준을 좀더 높일 필요가 있다는 것이다.
고종완 한양대 부동산융합대학원 교수는 "전년도 도시근로자(1인 가구) 월 평균 소득의 140% 이하(약 460만원)이면서 순자산은 2억6천만원 이하여야 신청할 수 있는데 나눔형 주택이 들어서는 고덕강일3단지만 해도 집값이 84㎡ 기준으로 보통 9억원이 넘지 않느냐"며 "그러니 정부에서 공공주택을 시세의 70~80% 수준으로 공급해도 수요층이 너무 좁아질 가능성이 있다"고 말했다.
법정 ‘보증총액 한도’ 가까워져 추가 자본확충 두고 정부와 협의 집의 매매가격과 전세가격 간 격차가 얼마 되지 않는 ‘깡통전세’가 늘어나면서, 주택도시보증공사(HUG)의 재무여건에도 빨간불이 들어왔다. 법이 정한 공사의 총액 한도에 빠르게 가까워지고 있어 추가 자본 확충 방안을 두고 정부와 공사가 협의를 이어가고 있다.
9일 주택도시보증공사 설명과 박상혁 더불어민주당 의원이 공개한 공사 제출 자료를 종합하면, 지난해 공사의 보증 총액은 자기 자본의 52.2배 규모였다. 주택도시기금법이 정한 한도(60배)를 넘어서지는 않았지만, 공사가 중장기 경영 계획 속에서 내부적으로 정한 ‘적정’ 보증배수인 50은 넘어섰다. 보증배수란 자기자본 대비 보증금액 비율을 뜻한다.
공사의 보증배수는 최근 몇 년 사이 계속 오름세다. 2019년 12월 기준 45.6에서 2020년 47.4, 2021년 49.2, 지난해에 52.2로 올랐다. 공사가 최근 국회에 제출한 ‘보증한도 현황 및 추정’ 보고서를 보면, 공사는 올해 말이면 보증배수가 59.7으로 한도에 거의 가까워지고, 내년 말에는 66.5로 한도를 넘어설 것으로 내다봤다.
보증배수가 빠르게 오른 것은 공사의 신규 보증 발급 건수가 2021∼2022년 사이 급격히 늘었기 때문이다. 발급건수는 2018년 8만9351세대, 2019년 15만6095세대, 2020년 17만9374세대, 2021년 23만2150세대, 지난해 23만7797세대로 늘었다. 전세가격이 오르고 갭투자가 급증한 가운데, 보증보험에 대한 사회적 인지도가 올라간 점 등이 종합적으로 영향을 끼친 것으로 보인다. 발급 금액 기준으로 보면, 지난해 공사가 발급한 보증 총액은 54조4510억원으로 역대 최대다.
만약 지금처럼 보증 발급이 계속 늘어나 보증총액이 법정 보증한도를 넘어서면, 신규 보증 발급이 어려워진다. 공사 관계자는 “보증총액이 법정 한도를 넘어서더라도 기존 가입자의 전세금 반환 보증상품에는 문제가 없고 허그의 대위변제는 정상적으로 이루어질 것”이라며 “다만 신규 보증 발급이 중단될 것”이라고 말했다.
이에 정부와 공사는 자본 확충 방안을 두고 협의를 이어가고 있다. 무자본 갭투자가 기승을 부렸던 2020∼2021년 전세 계약을 맺은 이들의 계약 만기일이 계속 돌아오고 있어, 자본 확충 논의를 할 시간이 많지는 않다는 분위기다. 현재 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처가 주택도시기금뿐 아니라 일반회계 예산을 활용해 공사에 추가 출자하는 방안을 두고 검토와 논의를 하는 것으로 알려졌다.
지난해 주식의 액면가 바꾼 상장사가 36곳으로 집계됐다. 10일 한국예탁결제원에 따르면 지난해 주식 액면변경을 실시한 상장법인은 36곳으로 전년 대비 1곳 줄었다.
액면변경은 주식의 액면가액을 일정 비율로 나누는 액면 분할과, 액면가를 합쳐 액면가를 높이는 액면 병합으로 나뉜다. 지난해 20개 기업이 액면 분할을 진행했고, 16개사가 액면 병합을 했다. 액면 분할은 통상 주식 수를 늘려 주식 거래의 유통성 등을 높이기 위해 이뤄지고 액면병합은 액면가를 높여 기업 이미지 제고 등을 위해 이뤄진다.
지난해 유가증권시장에서는 액면분할 12건, 액면병합 1건으로 총 13건의 액면변경이, 코스닥시장에서는 액면분할 8건, 액면병합 15건 등 모두 15건의 액면변경이 이뤄졌다.
현행 상법상 상장법인의 액면주식 종류로는 100원, 200원, 500원, 1000원, 2500원, 5000원 또는 무액면주식이 있다.
유가증권시장에서는 5000원→1000원, 5000원→500원 액면분할이 각 4개로 많았고, 코스닥시장에서는 100→500원 액면병합이 9개, 500원→100원 액면분할이 7개로 다수를 차지했다.
전체증권시장에서 액면금액은 500원이 가장 많으며 유가증권시장에서 49.6%, 코스닥시장에서 78.1%를 차지했다.
예탁원 관계자는 "투자자 입장에서는 시장에 다양한 액면금액의 주식이 유통돼 주가의 단순비교가 어렵다"면서 "투자 시 세심한 주의가 요구된다"고 말했다.
지난해 11월 경상수지가 3개월 만에 적자로 돌아섰다. 반도체·선박·화공품 등의 수출이 급감하면서 적자폭을 키운 것으로 분석된다.
10일 한국은행이 발표한 '2022년 11월 국제수지(잠정)'에 따르면 지난해 11월 경상수지는 6억2000만 달러 적자를 기록했다. 지난 8월(-30억4900만 달러) 이후 3개월 만에 적자를 기록한 것이다. 특히 1년 전 68억2000만 달러 흑자 기록과 비교해서는 74억4000만 달러나 줄었다.
세부 항목별로 살펴보면 상품수지가 15억7000만 달러 적자였다. 60억7000만 달러 흑자를 기록한 1년 전 대비 76억4000만 달러 급감했다. 수출이 523억2000만 달러를 기록하며 지난해 같은 기간 대비 12.3%나 줄어든 점이 영향을 미쳤다. 한국은행 관계자는 "1년 전 대비 상품 수출 감소율 폭은 2020년 5월(-28.7%) 이후 30개월 만에 가장 큰 수준"이라고 설명했다.
반면 수입(538억8000만 달러)은 1년 전보다 0.6% 늘었다. 통관 기준으로 원자재와 자본재, 소비재 수입이 각각 4.8%, 0.4%, 0.7% 증가했다.
서비스수지 역시 3억4000만 달러 적자를 기록했다. 지난해 11월(-2억7000만 달러)과 비교해 적자 폭도 7000만 달러 커졌다. 본원소득수지 흑자(14억3000만 달러)는 1년 전인 11억7000만 달러보다 2억6000만 달러 증가했다.
금융계정 순자산(자산-부채)은 지난해 11월 중 18억5000만 달러 불었다. 직접투자의 경우 내국인의 해외투자가 32억4000만달러, 외국인의 국내투자는 5억5000만 달러 증가했다.
한편 김영환 한국은행 금융통계부장은 지난해 연간 경상수지 전망치와 관련해 "12월 본원소득수지와 서비스 수지 등에 대한 기초자료가 없어 방향성을 얘기하기 어렵다"면서도 "12월 무역 적자 규모가 11월보다 축소된 점을 고려하면 기존 전망 수준에서 크게 벗어나지 않을 것 같다"고 말했다. 한국은행은 지난해 11월 내놓은 수정 경제전망에서 지난해 경상수지가 연간 250억 달러 흑자를 기록할 것이라고 분석한 바 있다.
