가파른 집값 하락에 3년 전 시세로 돌아간 서울 아파트가 속출하고 있다. 2020~21년 상승분을 반납하며 코로나19 사태 이전 시세로 회귀한 것이다. 8일 국토교통부에 따르면 강남구 개포동 개포주공6단지 83㎡는 지난해 12월 19억원에 팔렸다. 지난 2021년 7월 최고가(28억5000만원)보다 10억원 가까이 낮은 금액으로, 2019년 11월 수준이다. 송파구 잠실동 레이크팰리스 59㎡도 지난달 14억원에 손바뀜했다. 직전 최고가보다 6억원 넘게 빠지며 2019년 8월 가격대까지 밀렸다.
강북 뉴타운 아파트도 상황은 비슷했다. 최근 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 59㎡는 직전 최고가보다 6억원 싼 11억원에 거래됐다. 2019년 7월 가격과 비슷해졌다. 동대문구 전농동 래미안크레시티 84㎡도 지난해 12월 10억5000만원에 팔려 2019년 12월 수준까지 떨어졌다.
2020~21년 집값이 급등한 건 ‘금리 인하+정책 부작용’ 때문이다. 정부는 코로나19에 따른 경기 침체를 막기 위해 금리를 낮췄고 주택시장으로 돈이 몰렸다. 가계부문 통화량 증가 폭이 2020년 8%, 2021년 9%로 2009년(9%) 이후 가장 컸다. 게다가 2020년 ‘임대차 3법’이 시행되면서 전셋값이 급등했고, 투자 목적으로 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 급증했다. 서울 아파트 평균 실거래가는 2020년 22.5%, 21년 13.2% 뛰었다. 시중은행의 한 PB는 “2021년 최고점 대비 30%가량 아파트값이 떨어진 것으로 보면 된다”며 “코로나가 불러온 거품이 상당 부분 꺼졌다는 의미”라고 말했다.
다만 서울의 모든 아파트가 3년 전 시세로 돌아간 건 아니다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가지수(2017년 11월=100)는 152.6(잠정)으로, 2020년 8월(151.9) 수준이다. 2019년 12월(131.6)과는 아직 격차가 크다. 실제 거래된 아파트의 가격 변동을 월 단위로 집계하는 지수인 만큼 발표 시점이 늦지만, 지난해 12월 지수도 140 밑으로 내려가진 않을 것으로 추정된다.
시장의 관심은 서울 집값이 어느 시점 수준까지 떨어지느냐로 쏠린다. 우선 대대적인 규제 완화책이 담긴 ‘1·3 부동산 대책’이 가격 지지선 역할을 할 것이란 분석이 나온다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “서울 집값이 2019년 수준까지 내려가려면 지난해 4분기 하락분만큼 더 떨어져야 한다”며 “정부 대책이 추가 급락을 방어할 것”이라고 말했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “규제지역 해제로 1주택자의 갈아타기 수요가 늘면서 거래 정상화가 기대된다”며 “서울 집값이 2020년 이전으로 돌아가긴 어려울 것”이라고 예상했다.
규제 완화 발표 후 첫 주말인 지난 7일 마포·노원 등 중개업소에선 매수 문의가 늘었다. 노원구 상계동의 한 공인중개사는 “집을 살까 고민하거나 집을 보고 간 손님이 여럿 있었다”고 말했다.
반면 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “금리 인상과 부동산 침체 여파로 집값이 2018년 4분기 수준까지 내려갈 것”이라고 말했다.
①청약: 미혼청년 특공 신설, 무순위청약 규제 완화 올해 미혼인 청년을 대상으로 한 공공주택 특별공급이 새롭게 생긴다. 그동안 공공분양 청약은 신혼부부나 결혼을 한 생애최초 주택구매자 등이 주로 대상이었다. 정부는 앞으로 5년간 50만호 공급을 목표로 하는 공공분양 주택 가운데 일부를 결혼하지 않은 19∼39살에게 특별공급하기로 했다. 전년도 도시근로자(1인 가구) 월평균 소득의 140% 이하이면서 순자산은 2억6천만원 이하여야 한다. 다만 부모 순자산이 상위 10%(약 9억7천만원)에 해당되면 청약 자격이 제한된다.
‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약 요건도 완화된다. 무순위 청약은 본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기나 계약 취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 청약을 뜻한다. 이전까지는 무순위 청약을 하려면 무주택자여야 했고, 분양 주택이 있는 지역의 거주자여야 했다. 그러나 정부는 지난해 12월 무순위 청약의 거주지역 요건을 폐지하는 주택공급규칙 개정안을 입법예고한 데 이어, 최근에는 유주택자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 오는 2월 주택공급규칙을 추가 개정하겠다고 예고했다.
아울러 청약에 당첨된 사람에 대한 기존주택 처분 의무는 아예 사라지며, 분양권 전매제한 기간이 지역에 따라 최대 10년에서 3년으로 대폭 줄어든다. 중도금 대출 보증도 기존엔 ‘분양가 12억원 이하, 한 사람당 한도 5억원 이하’ 요건이 있었지만, 이런 제한도 전부 폐지된다.
국민평형으로 불리는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택에 대한 청약 때 추첨제가 신설된다. 이전까지는 투기과열지구 중소형은 전부 가점제로만 분양했다. 이 때문에 부양가족이 적거나 1인 가구가 많은 젊은층이 외려 중소형 청약에서 불리하다는 지적이 있었다. 이에 따라 정부는 투기과열지구에서 전용면적 60㎡ 이하 민간 아파트는 가점 40%, 추첨 60%로 운영하고, 60∼85㎡는 가점 70%, 추첨 30%로 바꾸기로 했다. 조정대상지역에서 기존에는 추첨제 물량이 25%밖에 안 됐는데, 앞으로는 60∼70%로 늘어난다.
다만 비규제지역 가점제·추첨제 비율은 바뀌지 않는다. 현재도 비규제지역에 85㎡ 이하는 추첨제가 60% 이상이고, 85㎡를 초과하면 100% 추첨제다. 규제지역은 현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구만 남아 있다.
②대출: 9억원 이하 주택에 특례보금자리론
주택을 사거나 임차할 때 대출 규제도 여러모로 완화된다. 실수요자뿐 아니라 다주택자를 상대로도 대출 제한이 많이 풀릴 전망이다.
우선 정책 모기지 상품 ‘특례보금자리론’이 출시돼 올해 한시적으로 운영된다. 특례보금자리론을 통하면 9억원 이하 주택을 살때 소득에 관계 없이 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 금리는 연 4%대가 거론되고 있다. 특례보금자리론은 기존의 안심전환대출과 적격대출을 통합한 상품으로, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 받지 않는다.
청년들에게 저금리로 전세 대출을 지원하는 청년 맞춤형 전세특례보증의 한도도 확대된다. 현재 한국주택금융공사(HF)는 만 34살·연소득 7천만원 이하 무주택 청년을 대상으로 청년 맞춤형 전세자금보증을 1억원 한도로 운영하고 있다. 그러나 앞으로는 특례보증 한도액이 1억원에서 2억원으로 늘어난다.
1분기 중 규제지역 다주택자 주택담보대출 금지가 해제되고, 주택담보대출비율(LTV)이 30%로 적용될 예정이다. 집값의 30%까지는 대출이 가능해진다는 의미다. 지난 2018년 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출을 전면 금지한 이후 5년 만에 규제를 완화한 것이다. 또 생활안정과 임차보증금 반환을 이유로 한 주택담보대출 규제도 완화돼 주택 구입 목적의 주택담보대출 때와 같은 엘티브이 규제를 받는다. 이전에는 생활안정자금이 목적일 때, 또는 15억원을 넘는 고가아파트 보유자가 임차보증금 반환이 목적일 때는 주택담보대출 한도가 2억원이었다.
③세금: 월세 세액공제 늘고, 다주택 세금 부담 낮아져 연말정산 시기가 돌아온 만큼, 달라진 월세 세액공제 제도도 살펴보는 것이 좋다. 이번 연말정산부터 총급여가 5500만원 이하이면 월세 세액공제율이 최대 12%에서 17%로 오른다. 또 총급여가 5500만원이 넘어도 7000만원 이하이면 세액공제율이 10%에서 15%로 높아진다. 가령 총급여가 5천만원인 사람이 매달 50만원의 월세를 낸 경우, 17%의 공제율이 적용되면서 공제액이 102만원이 된다. 다만 월세 공제는 신청한 근로자와 임대차 계약서상 계약자가 같아야 하고, 본인과 세대원이 지난해 말 기준 무주택자여야 한다.
전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 늘어났다. 무주택 근로자가 전용 85㎡ 이하의 주택에 대해 전세대출 원리금을 상환 중일 경우, 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 지난해보다 공제액 한도가 100만원 올랐다.
이달부터 부동산 취득 때 과세표준이 실거래가로 바뀌는 변화도 있다. 기존에는 개인이 유상으로 부동산을 취득했을 때 신고가액이나 시가표준액 가운데 더 높은 금액을 과세표준으로 삼았다. 하지만 올해부터는 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 내야 한다. 주택을 증여할 때 내는 취득세 과세표준 산출방식도 바뀌어, 올해는 과세표준이 시가표준액(개별공시가격 등)에서 시가인정액으로 바뀐다.
주택 보유자의 세금은 다각도로 줄어든다. 올해 6월부터 종합부동산세 기본공제 금액이 6억원서 9억원으로 늘어나고, 특히 1주택자는 기본 공제금액이 11억원에서 12억원으로 조정된다. 2주택자에 대한 다주택 중과세율(1.2∼6.0%)이 폐지돼 일반세율(0.5∼2.7%)이 적용되는 점도 큰 변화다. 또 규제지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제도 내년 5월까지 연장됐다.
정부는 다주택자의 취득세 중과세율도 낮출 방침이지만, 이 부분은 법이 개정되어야 한다. 국회에서 법이 통과되면 2주택자는 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받게 되고, 규제지역 3주택자인 경우 취득세율이 12%에서 6%로 대폭 줄어든다.
④금리 변수 꼼꼼히 따져봐야 이밖에도 오는 6월에는 주택임대차 신고제도 계도기간이 종료된다. 앞서 지난 2021년 6월1일 주택임대차 신고제가 시행되던 당시, 1년간 계도 기간을 두기로 했었다. 그런 뒤 시장 적응기간을 고려해 계도기간을 2023년 5월31일까지 한차례 더 연장했다. 계도기간이 종료되는 2023년 6월1일부터는 전월세 계약을 한 뒤 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고를 한 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
주택시장의 최대 변수인 금리 향방도 살펴봐야 한다. 당장 이달 13일 한국은행이 올해 첫 금융통화위원회를 열어 기준금리를 추가로 조정할 가능성이 있다. 현재 기준금리는 3.25%로 시장에서는 이번에도 0.25%포인트 추가 인상이 이뤄질 것이란 전망을 내놓고 있다. 올해 금융통화위원회 회의는 1월13일 이후에는 2월23일, 4월13일, 5월25일, 7월13일, 8월24일, 10월19일, 11월30일 각각 열린다.
미국의 임금 상승률이 꺾였다는 소식에 금융시장이 반색했다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 완화에 대한 기대감이 커지고 위험자산 선호 심리가 회복되며 원·달러 환율은 20원 넘게 떨어졌다. 코스피는 2% 넘게 상승해 올해 처음으로 2300선 위로 올라섰고, 국내 증시 대장주 삼성전자는 ‘6만 전자’를 회복했다.
9일 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전 거래일 종가보다 25.1원 떨어진 달러당 1243.5원에 거래를 마쳤다. 원·달러 환율이 1240원대에서 마감한 것은 지난해 6월3일(종가 1242.7원) 이후 약 7개월 만이다.
증시도 상승세를 탔다. 이날 유가증권시장에서 코스피는 전 거래일보다 60.22포인트(2.63%) 오른 2350.19에 거래를 마쳤다. 코스피가 2300선 위에서 마감한 것은 지난달 27일(2332.79) 이후 처음이다. 코스닥은 전 거래일보다 12.27포인트(1.78%) 오른 701.21에 마감했다.
국내 증시 대장주 삼성전자는 종가 기준으로 약 한 달 만에 ‘6만전자’를 회복했다. 이날 삼성전자는 2.88% 상승한 6만700원에 거래를 마쳤다. 또 다른 반도체 대장주 SK하이닉스는 전날보다 3.49% 오른 8600원에 거래를 마쳤다.
금리 인상에 민감하게 반응하는 성장주 네이버와 카카오도 큰 폭으로 올랐다. 네이버는 이날 6.22% 오른 19만6500원에 거래를 마쳤으며, 카카오는 6.82% 상승한 6만1100원에 거래를 마쳤다.
둔화된 미국의 임금 상승률이 이날 금융시장에 훈풍을 불러왔다. 지난 6일(현지시간) 공개된 미국 고용보고서에 따르면 지난해 12월 미국의 시간당 임금은 전월보다 0.3% 올라 전달(0.4% 상승) 보다 상승률이 둔화됐다. 미국의 시간당 임금은 전년 대비로는 4.6% 상승해 전달(4.8% 상승) 대비 상승률이 낮아졌다.
미국의 임금 상승률이 한풀 꺾인 것으로 나타나면서 시장에서는 연준의 긴축 완화에 대한 기대감이 커졌다. 지난 6일 뉴욕증시에서는 다우존스30산업평균지수(2.13%), 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500지수(2.28%), 나스닥지수(2.56%)가 모두 상승했다.
이경민 대신증권 연구원은 “미국 임금 상승률에서 둔화세가 확인되면서 오는 2월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연준이 베이비스텝(0.25%포인트 인상)을 밟을 가능성이 확대됐다”며 “올해 하반기 이후 연준이 금리를 인하할 것이라는 기대감이 강화돼 위험 자산 선호 심리가 증폭됐다”고 밝혔다.
국내 주유소에서 판매하는 휘발유 가격이 상승세로 돌아섰다. 정부가 새해부터 유류 인하 폭을 축소한 영향이다.
9일 한국석유공사 유가정보시스템 오피넷에 따르면 1월 첫째 주 전국 주유소 휘발유 평균 판매가격은 리터(ℓ)당 1553.55원으로 전주보다 26.63원 상승했다.
휘발유 가격은 지난달 말까지 16주 연속 하락했으나 17주 만에 반등하기 시작했다. 올해 1월 1일부터 휘발유 구매 시 붙는 유류세의 인하 폭이 기존 37%에서 25%로 축소됐기 때문이다. 이에 따라 휘발유 유류세는 ℓ당 516원에서 615원으로 99원 올랐다.
국내 최고가 지역인 서울의 이번 주 휘발유 평균 가격은 40.39원 오른 1653.03원을 기록했다. 최저가 지역인 대구는 42.56원 상승한 1511.72원이었다.
반면 경유 평균 판매가격은 전주보다 10.52원 내린 ℓ당 1718.18원이었다. 경유 가격은 7주째 내림세를 보였다. 여전히 가격 수준이 높은 경유에 대해서는 기존 37%의 유류세 인하 조치가 유지됐다.
휘발유와 경유 가격의 차이는 점차 좁혀질 것으로 전망된다. 휘발유 가격은 유류세 인하 폭 축소 영향으로 이번 주에도 더 오를 것으로 예상되기 때문이다. 유류세는 정유공장에서 출고된 시점부터 반영돼 재고가 소진된 주유소부터 순차적으로 판매가격이 오르고 있다.
조상범 대한석유협회 대외협력실장은 “국제 휘발유 가격과 경유 가격이 모두 하락 추세를 보이고 있으나 경유가 좀 더 가파르게 하락하고 있다”며 “과거 230~240원까지 벌어졌던 차이는 100원대 초반까지 좁혀질 것으로 보인다”고 밝혔다.
다만 경유 가격이 휘발유 가격보다 비싼 ‘가격 역전 현상’은 당분간 지속될 것으로 보인다. 그동안 국제 시장에서는 경유가 배럴당 5달러 정도 비싸게 거래돼왔다. 그러나 지난주 기준 국제 휘발유 평균 가격은 배럴당 86.23달러, 국제 자동차용 거래 가격은 배럴당 109.18달러로 현재 약 23달러 정도 차이가 벌어져 있기 때문이다.
조 실장은 “유럽연합(EU)이 다음 달 5일부터 러시아산 석유제품에 대한 금수 조치에 들어가게 되면 전 세계적으로 경유 수급이 빠듯해질 것”이라며 “현재는 경유 가격이 하락세를 보이지만 내달 5일을 전후로 다시 상승세로 전환할 가능성도 있다”고 말했다.
