압구정아파트지구 변경안 공람 착수 정비계획 완성 따라 아파트지구 폐지 재건축 기대감 높아지며 가격도 ‘들썩’
지난 1976년 처음 지정된 이후 오히려 강남권 재건축의 ‘걸림돌’이라는 오명을 받았던 압구정아파트지구가 폐지 수순을 밟게 됐다. 서울시가 개발기본계획 변경에 대한 주민 공람에 나서면서 그간 별도 재건축·재개발을 추진해온 압구정 주민들 사이에서는 “지금이 재건축에 속도를 낼 수 있는 기회”라는 반응이다.
23일 서울시 등에 따르면 서울시는 이달 초 기존 115만1188㎡에 달하는 서울 강남구 압구정동 일대 압구정아파트지구를 91만8896㎡로 23만2292㎡ 축소하는 내용의 변경안을 공개했다. 지구단위계획으로 전환하는 아파트 단지들을 아파트지구에서 제외하는 것을 골자로, 대부분 학교 용지 등을 지구에서 제외하는 내용을 담고 있다.
이에 따라 서울시는 아파트지구에 남아있는 단지들의 정비계획이 결정되면 향후 지구에서 개별 제척하기로 했다. 다만, 정비계획 미수립 단지에 대해서는 조합과 추진위 유지를 위해 예외적으로 정비계획 수립 이후에 아파트 지구를 폐지한다는 방침이다.
압구정 내 주요 아파트 단지가 모두 포함된 압구정아파트지구는 지난 1976년 최초 지정된 이후 계속 존치돼왔다. 지구 안에는 압구정 대표 노후 단지인 현대아파트를 비롯해 미성1·2차 등이 포함됐다. 그러나 대부분 단지가 재건축 조합 설립을 마쳤거나 추진위를 통해 조합 설립을 추진 중이다.
대표적으로 지구 가장 서쪽에 위치한 미성 1·2차 단지의 경우, 압구정 1구역 조합설립 추진위가 이미 활동을 진행 중이다. 한 추진위 관계자는 “1구역의 경우, 아파트지구 해제를 기다려왔던 상황”이라며 “최근에는 추진위 회의를 통해 상가 제척 계획을 수정해 상가와 통합재건축을 하는 쪽으로 의결이 이뤄졌다”라고 설명했다.
압구정초등학교 이전 문제 탓에 사업이 지연됐던 3구역 역시 최근 재건축 사업의 실마리를 찾았다. 3구역은 압구정 내에서도 가장 규모가 큰 구현대아파트 1~7차와 10·13·14차 등 4065가구가 들어선 곳으로, 최근 재건축 조합이 시행한 투표에서 주민의 77%가 압구정초 이전에 찬성하면서 연내에 서울시, 서울교육청과 이전 계획을 최종 확정키로 했다.
이밖에도 압구정 내 다른 구역들도 아파트지구 폐지가 가시화하면서 재건축 사업에 속도를 내는 모양새다. 정비업계 관계자는 “압구정의 경우, 대부분 구역이 서울시의 신속통합기획에 참여했기 때문에 사업 속도는 빠를 것이라는 전망이 강하다”라며 “내년 상반기 2040서울플랜에 따라 층수제한이 완화될 것이란 기대감이 커지면서 최근 불경기 속에서도 집값이 상승하는 현상도 보인다”라고 설명했다.
기준금리 인상이 이어지는 가운데 주요 시중은행의 전세대출 금리가 7%를 넘어섰다. 금리 인상에 따른 이자 부담을 견디지 못하고 전세를 월세로 돌리거나, 집을 옮기는 세입자가 속출할 위험이 커지고 있다.
23일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 전세자금대출 금리(주택금융공사 보증, 신규코픽스 6개월 연동 기준)는 지난 22일 기준 연 4.540∼7.057% 수준이다.
지난 9월 말(연 4.260∼6.565%)과 비교하면 20일 사이 하단이 0.280%포인트(p), 상단이 0.492%포인트 올랐다. 작년 말(3.390∼4.799%)보다는 상·하단이 각각 2.258%포인트, 1.150%포인트나 뛰었다.
주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 6개월 연동 기준)도 현재 연 5.09∼7.308%다. 9월 말(연 4.510∼6.813%)보다 상·하단이 각각 0.495%포인트, 0.580%포인트 높아졌다.
변동금리의 지표금리인 코픽스 금리가 이달 신규 취급액 기준으로 0.44%포인트 오른 영향이다.
대출금리는 당분간 더 오를 가능성이 크다. 한국은행의 ‘빅스텝’(한꺼번에 기준금리 0.50%포인트 인상) 영향을 반영한 10월 코픽스가 내달 발표되면, 코픽스를 기준으로 삼는 변동금리 상품 금리가 크게 오를 것으로 보인다.
특히 전세대출은 대부분이 변동금리형이라 금리 상승에 취약하다. 전세대출을 받은 차주 절반 이상이 20∼30대인 점을 고려하면, 청년층의 상환 부담이 커질 전망이다. 또 전세대출 금리 급등 때문에 어쩔 수 없이 전세를 월세로 돌리는 사례도 늘어날 수 있다.
한국부동산원 통계에 따르면 지난 8월 전국 전월세 전환율은 5.8% 수준이다. 예를 들어 5억 원짜리 전세를 월세로 전환할 경우, 보통 5억 원의 5.8%(2900만 원)를 12개월로 나눈 약 243만 원을 월세로 낸다는 뜻이다. 전세자금대출 금리가 전월세전환율보다 낮으면, 세입자 입장에서 대출을 받아 이자를 무는 게 유리하지만, 금리가 지금처럼 최고 7%까지 높으면 월세 부담이 크더라도 집주인과의 합의를 통해 전세를 월세로 바꾸는 게 유리하다.
시중은행 관계자는 “전세대출 금리도 빠르게 오르고 있어 차주들의 원리금 부담이 상당할 것”이라며 “전세를 월세로 돌리거나, 다른 집으로 옮기는 사례도 늘어날 것으로 보인다”고 예상했다.
23일 서울시의회에 따르면 서울시는 시내 아파트지구 14곳을 단계적으로 폐지·축소하는 내용의 ‘용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안’을 지난 17일 시의회에 제출했다.
폐지 대상은 아시아선수촌(18만3195㎡), 화곡(38만4517㎡), 원효(2만7117㎡) 등 3곳이다. 폐지 면적은 59만4829㎡에 이른다.
나머지 11곳은 축소된다. 반포는 269만→44만㎡, 잠실은 235만→28만㎡, 압구정은 151만→92만㎡, 서초는 119만→17만㎡, 청담·도곡은 106만→9만㎡, 여의도는 55만→30만㎡로 각각 줄어든다.
재건축이 추진 중인 54개 주택단지는 정비사업에 미치는 영향을 고려해 일단 폐지 대상에서 제외했다. 압구정 미성 1∼2차·현대 1∼14차·한양 1∼8차, 여의도 목화·한양·시범·미성·광장·삼부, 잠실 장미 1∼3차, 반포주공(3주구), 반포 우성, 청담 삼익 등이 여기에 해당한다.
추후 사업 추진 경과에 따라 개별적으로 해당 지역의 아파트지구를 해제할 방침이다.
축소와 폐지를 통해 14개 아파트지구 면적은 총 1119만㎡에서 257만㎡로 줄어든다. 5분의 1 수준으로 쪼그라드는 셈이다. 장기적으로는 폐지하는 게 서울시의 목표다.
제도 변화에 맞춰 서울시는 2017년 4월 아파트지구를 일괄 폐지하고, 종합적 도시관리 체제인 지구단위계획으로 전환하는 내용의 시행계획을 수립했다. 최근에는 구체적인 폐지 추진계획을 마련하고 이달 7∼20일 주민공람을 진행했다.
아파트지구가 최종 폐지되려면 시의회 의견 청취 후 서울시 도시계획위원회 심의·의결을 거쳐야 한다. 아파트지구를 대체할 지구단위계획도 나와야 한다.
지구단위계획은 현재 구역별로 수립 중이다. 시는 12월 도계위 심의를 받은 뒤 내년 1월 이후부터 지구단위계획과 함께 아파트지구 폐지·변경안을 차례대로 고시할 계획이다.
12월 말 배당 시즌을 앞두고 계절적으로 배당주에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히 올해는 증시 침체로 변동성이 심해 상대적으로 안전한 배당주에 더욱 이목이 집중된다. 주가 하락으로 고배당주의 배당수익률이 시장 금리를 상회하고 있다는 점도 투자 매력을 높이는 요인이다.
23일 한국거래소에 따르면 개인 투자가들을 중심으로 최근 금융업 등 배당 성향이 강한 종목에 대한 순매수세가 급증하고 있다. 국내 상장기업의 98%는 12월 결산법인으로 배당기준일 역시 12월 말에 몰려있다. 따라서 연말까지 배당주 투자 움직임이 본격화될 전망이다.
올해 10%가 넘는 배당수익률이 예상되는 BNK금융지주는 지난 19일부터 개인이 3거래일 연속 순매수 중이다. 특히 지난 20일 약 5억원 수준이던 순매수세는 하루만인 21일에 약 40억원으로 8배 증가했다.
올해 예상 배당수익률이 9%대에 달하는 DGB금융지주(9.9%), JB금융지주(9.6%) 역시 개인이 각 4거래일, 2거래일 연속 순매수 중이다. 우리금융지주(9.5%)는 지난 21일 개인이 4거래일만에 45억원 순매수로 전환했다.
증시 참여자들은 올해 코스피 상장기업들의 실적 둔화가 거의 확실한 상황에서 배당 성향이 상승한 기업에 투자해야 한다고 조언한다. 통상적으로 2021년부터 현재까지 제조업이 금융업보다 초과수익률 측면에서 유리했지만, 현재 주가 하락으로 은행주들의 배당수익률이 6~9%에 육박하고 있어 금융주의 배당 매력도가 높아지고 있다는 주장에도 힘이 실린다.
높아진 금리 부담이 배당주 투자 유인을 이룰 수 있다는 주장도 나온다. 고금리에 시름하고 있는 현 증시 상황에서 안정적인 누적 수익률을 달성할 수 있는 배당주가 대안이 되고 있다는 설명이다.
신한투자증권이 코스피200 고배당 지수를 2017년부터 조사한 결과 하반기에 코스피를 아웃퍼폼했던 연도는 2018년(미·중 무역분쟁), 2021년(가치주 기저효과)이었다.
이정빈 신한투자증권 연구원은 "이미 물가와 긴축에 대한 우려는 선제적으로 시장에 반영돼 주식시장 붕괴 가능성은 낮아 배당주 투자는 상대적 수익을 낼 확률이 높다"라며 "하반기 남아있는 연방공개시장위원회(FOMC)로 인한 추가 변동성 확대 가능성이 존재한다면 배당주로 대응하는 것이 합리적이다"라고 전망했다.
어린이들의 꿈과 희망을 주기 위해 세워진 강원도 춘천 ‘레고랜드’가 지방자치단체의 오판으로 돌이킬 수 없는 파장을 일으키면서 건설, 증권 등 관련 업종의 주가가 급락했다. 강원도의 빚보증 의무 이행 거부가 신뢰로 움직이는 채권 시장에 혼돈을 일으켰고, 금리 인상과 인플레이션, 부동산 시장 침체 등 악재도 겹치면서 관련 기업들도 신저가를 기록 중이다.
23일 한국거래소에 따르면 레고랜드發 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축 여파로 자금시장이 얼어붙자 건설과 금융주, 증권주, 리츠주 등이 줄줄이 약세를 기록했다.
1) 건설주, 불안심리 커지면서 주가 약세
지난 21일 금호건설은 전 거래일 대비 790원(11.53%) 하락한 6060원에 거래를 마쳤다. 이외에 대우건설(-6.03%), 현대건설(-6.31%), GS건설(-5.45%), HDC현대산업개발(-2.88%), DL이앤씨(-4.29%) 등 대형 건설주들이 모두 약세를 보였다. 이외에 태영건설(-3.81%), 동부건설(-5.67%), 동원개발(-2.87%) 등 중·소형 건설사 주가도 하락했다. 금호건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 태영건설, 동부건설 등은 이날 장중 52주 신저가를 썼다.
건설주는 강원도 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 부도 사태로 인해 부동산PF ‘자금경색’우려가 커지면서 직접적인 타격을 받았다. 레고랜드 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무 불이행 사태로 불안 심리가 커지면서 주가도 악영향을 받은 것이다.
강원중도개발공사(GJC)는 2020년 레고랜드 건설자금 조달을 위해 특수목적회사(SPC) 아이원제일차를 설립하고 2050억원 규모 자산유동화증권(ABCP)를 발행지만 이달 부도처리됐다. 신뢰가 중요한 채권 시장에서 지방자치단체가 보증한 기업어음(CP)을 둘러싼 충격이 가해지자 회사채 등 자금 흐름이 냉각됐다. 여기에 한국은행의 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상) 단행까지 겹쳐 자금 경색이 현실화 됐다.
국내 최대 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크레온)의 PF도 차환 발행에 실패했다. 결국 조합에 보증을 선 시공단은 자체 자금으로 7000억원을 마련해 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 투자자에게 상환하기로 결정했다. 건설사별 보증액은 사업 지분에 따라 현대건설 1960억원, HDC현대산업개발 1750억원, 대우건설 1645억원, 롯데건설 1645억원이다.
롯데건설의 경우는 이번 일로 인해 2000억원 유상증자를 결정했고 추가로 향후 자금경색에 대비하기 위해 5000억원을 차입했다. 결국 비상장사인 롯데건설의 최대주주 롯데케미칼 주가는 지난 21일 전 거래일 대비 7500원(-4.95%) 하락한 14만4000원에 거래됐다.
이화진 현대차증권 연구원은 "강원도 레고랜드 ABCP 보증채무 미상환 사태로 단기채 시장 차환 리스크가 확대되고, 회사채 발행 시장 전반에 자금경색이 심화되고 있다"며 "PF ABCP 기피 현상으로 차환 금리가 크게 오르면서 시장 불안이 커졌다"고 설명했다.
2) 증권주, 실적저하 우려에 주가 급락
증권주도 레고랜드 채무불이행 사태에 위탁매매(브로커리지) 수익 감소, 기업공개(IPO) 침체, 보유채권 평가 손실 증가 등이 겹치면서 대거 신저가를 기록했다.
지난 21일 매각설을 부인한 다올투자증권은 전날보다 2.97%(95원) 떨어진 3100원에 거래를 마쳤다. 매각설이 불거진 지난 20일에는 9.10% 급락했다. 유진투자증권(-4.03%), DB금융투자(-1.68%), 유안타증권(-1.44%), 한양증권(-1.73%), 현대차증권(-0.32%) 등 대다수 증권주가 하락했다. 증권업종 대표주식인 삼성증권, 미래에셋증권도 각각 300원(0.98%) 내린 3만300원, 130원(2.09%) 빠진 6100원을 기록했다.
KB금융(-1.08%), 하나금융지주(-0.89%), 우리금융지주(-2.08%), 신한지주(-0.55%) 등 은행주도 동반 약세다. 고금리와 고환율 등으로 금융·외환시장 변동성 확대로 자금시장 경색 우려가 커진 데 따른 영향이다.
증권주의 급락의 근본적인 원인은 증시 하락으로 인한 실적 부진이다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 증권가의 추정치가 있는 증권사 5곳(미래에셋증권·NH투자증권·삼성증권·한국금융지주·키움증권)의 3·4분기 순이익 전망치는 7985억원으로 전년 동기 1조8091억원의 44.14% 수준이다.
강승건 KB증권 연구원은 "올 3·4분기 증권업종은 11.9% 하락하며 코스피 -7.0%대비 부진한 성과를 보였다"며 "위험자산에 대한 선호도가 감소하고 부동산PF의 수익성 악화 우려가 증권사들의 대출 자산 및 향후 IB 실적 하락에 대한 우려가 반영됐기 때문"이라고 말했다.
3)채안펀드 실효성에는 의문
금리인상과 레고랜드 사태로 상장리츠(REITs) 대부분이 신저가를 기록하는 등 주가가 추락했다. 상장리츠 투자심리가 악화되면서 상장을 미루거나 유상증자, 자산편입 등을 취소하는 리츠들도 나왔다. 한화자산운용, 삼성 SRA자산운용, 인마크리츠운용, 대신자산신탁 등은 운용하는 리츠의 상장을 내년으로 연기했다.
한편 금융당국이 소방수 역할을 자처하며 채안펀드 가동을 결정했지만 실효성이 크지 않다는 분석도 나온다. 윤원태 SK증권 연구원은 "채안펀드 등장으로 투자심리는 개선될 것으로 보이나 근본적 유동성 개선은 어려울 것"이라고 전망했다.
