(2022.10.10) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

1. 무섭게 오르던 재건축 아파트, 하락 조정기에 더 '취약'(이데일리)

수억씩 `뚝뚝`…부동산 한파에 뉴타운도 ‘악’ 소리

신축 아파트값 하락에 재개발 매물 가격 동반 하락
청량리·북아현·이문휘경·상계 등 수억씩 떨어져
"금리인상·집값 하락에 초급매만 팔려"
"재개발 리스크 감안하고 투자 나서야"


집값 조정 국면이 본격화 한 가운데 미래 가치에 기댄 재개발 매물도 동반 하락세를 보이는 모양새다. 10일 정비업계에 따르면 서울 주요 재개발(뉴타운) 사업지에서 올해 초 대비 1억~3억원 하락하고, 급매의 경우 4억~5억원씩 하락한 물건이 속출하고 있다. 지난해만 하더라도 투자자들이 몰리면서 자고 일어나면 수천만원씩 오르던 것과는 대조적인 흐름이다. 청량리·북아현·이문휘경·상계뿐 아니라 비교적 견조하게 버티던 노량진·한남·마천 등의 지역도 하락세를 면치 못하고 있다.

실제 북아현 뉴타운 2구역에서 전용 59㎥ 신청 기준 다세대 빌라(대지 8평) 조합원 매물은 연초 호가가 13억원 수준이었지만 최근 비슷한 매물이 10억원까지 내려갔다. 삼성물산과 DL이앤씨를 시공사로 선정한 북아현 2구역은 강북 최대 규모 재개발 단지다. 개별 물건마다 권리가액(감정가)이 다소 차이는 있지만 지난해엔 프리미엄이 11억원까지 뛰었는데 최근 초급매의 경우 감정가 8800만원 매물 프리미엄이 5억 5000만원까지 빠지기도 했다.

이문휘경 1구역의 경우 59㎥ 신청 기준 다세대 빌라(대지 8평) 매물 호가는 연초 9억원대였지만 최근 7억원까지 낮아졌다. 올 초만 해도 7억원대(권리가액 5800만원) 수준이었던 프리미엄은 6억 3000만원대(권리가액 5650만원)까지 떨어졌다. 강남권 유일의 재개발 구역인 마천4구역도 지난 7월 7억 7000만원이던 프리미엄이 두 달 새 6억원대까지 내려갔다.

통상 재개발은 기존 주택이나 건물이 철거된 뒤 그 자리에 지어질 신축의 가치를 미리 반영해 프리미엄이 붙는다. 그 기준이 되는 신축 아파트 가격이 떨어지면서 재개발 매물 가격도 동반 하락세를 보이고 있는 것이다. 여기에 최근 거래 절벽에 미분양까지 이어지자 매수 문의도 눈에 띄게 줄어든 상황이다. 부동산 하락기에는 재건축·재개발의 사업성이 떨어질 가능성이 크기 때문이다.

전문가들은 금리 인상이 이어지는 가운데 거래절벽 속 하락 추세가 한동안 지속될 것이라며 투자에 신중해야 한다고 입을 모은다. 재개발 사업은 시간이 오래걸리는 데다 미래 가치의 기준이 되는 신축 아파트값이 하락하면 프리미엄도 떨어지기 때문에 리스크와 투자 기간 등 기준을 명확히 세운 뒤 투자에 나서야 한다는 것이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발은 신축 아파트를 바라보고 진행되는 시장이라 최근 조정 국면인 분위기”라며 “신축이 빠지면 미래 가치가 달라지기 때문에 프리미엄도 하락한다”고 말했다. 이어 “부동산 하락기에는 완공 이후 추가 상승 여력이 얼마나 되는지 잘 따져보고 들어가야 한다”면서 “장이 꺾이면 사업성이 안 좋아지기 때문에 사업이 지연되거나 멈출 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 조언했다.

 

2. "공시가, 시세 역전 가능성"…文정부 공시가 현실화율 수술대(파이낸셜뉴스)

"공시가, 시세 역전 가능성"… 文정부 공시가 현실화율 수술대

구간별 차등 적용 시 부작용 확인
내달 개편안 내놓고 내년부터 적용


집값 하락세로 공시가격이 시세를 웃도는 '역전 현상'에 대한 우려가 커지고 있다. 정부는 이르면 다음달 부동산 공시가격 현실화에 대한 수정·보완 방안을 내놓기로 해 개편 방향에 관심이 모아지고 있다. 수정안은 내년 공시가 산정에 적용된다.

공동주택의 연도별 공시가격 변동률은 2018년 5.02%, 2019년 5.23%, 2020년 5.98%, 2021년 19.05%, 2022년 17.20% 등으로 지난해 이후 10%를 넘어서고 있다. 이 때문에 올해 기준 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 71.5%, 표준지는 71.4%, 단독주택은 57.9% 수준까지 올라왔다.

공시가격은 재산세, 종부세, 건강보험료, 개발부담금, 재건축초과이익환수 등 총 67개 행정 제도의 기준으로 사용된다. 정부 계획대로 공시가격을 시세의 90%로 설정하면 최근 집값 하락 여파로 공시가격이 시세보다 높아질 것이란 관측이 지배적이다. 실제 재산세 납부 시점인 2022년 7월 기준으로 서울시 강북구와 도봉구, 대구 수성구, 달서구, 세종시, 수원 영통구 등이 1년 전 시세에 비해 10% 이상 하락했다.

지난 6일 국토부에 대한 국감에서 국민의힘 유경준 의원은 "공시가격 현실화로 공시가격과 시세가 역전되는 문제가 발생할 수 있다"며 "공시가격이 시세보다 더 높은 상황이 벌어지면 집값은 떨어졌는데 세금은 증가하게 돼 국민적인 조세 저항에 직면하게 될 것"이라고 지적했다.

원희룡 국토부 장관은 지난 국감에서 문재인 정부가 제시한 공시가격 현실화율을 수술대에 올리겠다는 의지를 재확인했다. 원 장관은 "상식적으로 볼 때 시세는 늘 변동이 있는 것인데, 그때그때 날아다니는 시세에 맞춰 공시가를 90~100%까지 가겠다는 것 자체가 무리한 얘기"라고 지적했다.

국토부는 이르면 11월 공시가격 현실화 계획의 수정, 보완 방안을 마련하고 내년부터 적용하기로 했다. 아울러 공시가격 제도의 전면 재검토에 들어가 내년 중 개편 방안을 확정할 계획이다. 이를 위해 국토부는 공시제도 개선 방안을 위한 연구 용역을 진행 중이다.

 

3. '코로나 거품' 모두 반납한 주식시장…이제 어디로 갈까?(한겨례)

‘코로나 거품’ 모두 반납한 주식시장…이제 어디로 갈까?

세계 증시가 고물가와 고금리로 곤욕을 치르고 있다. 하지만 치솟는 물가를 잡으려는 통화당국의 사투에 비해 아직 결실은 초라하기만 하다. 미국 연방준비제도(연준)의 경우 지난 3월부터 금리를 올렸는데 당시 소비자물가지수(CPI)의 전년 동기 대비 상승률은 8.5%였다. 지금까지 7개월간 무려 3%포인트의 금리 인상 실탄을 퍼부었지만 물가는 고작 0.2%포인트밖에 잡히지 않은 셈이다.

그렇다면 한국의 경우는 어떨까. 지난해 8월 한국은행이 금리를 처음 올렸을 때 물가상승률은 2.6%였는데 최근 발표된 9월 소비자물가 상승률은 5.6%였다. 같은 기간 한은이 기준금리를 0.5%에서 2.5%로 숨가쁘게 올렸지만 물가는 여전히 높다. 물론 금리 인상의 약효는 시차를 두고 누적으로 나타나므로 아마도 내년부터는 물가가 본격 안정될 것이다. 하지만 물가가 안정돼도 절대 수준이 아직 높아 각국 중앙은행은 내년 초까지 금리를 좀 더 올릴 가능성이 높아 보인다.

코로나19에 맞선 각국의 돈 풀기 시합은 이제 반대로 돈 거두는 경쟁으로 바뀌었다. ‘코로나 버블’이란 이름의 자산시장 거품은 채권시장부터 먼저 꺼졌고(금리 상승) 이어서 부동산과 주식시장으로 확산되고 있다. 지난달 말 코스피 저점 2134.7은 이 기괴한 바이러스 공습 직전인 2020년 1월 하순의 2277보다도 낮다. 그렇다면 거품을 모두 반납한 우리 주식시장은 향후 어떻게 되는 걸까?

결론부터 말하면 주가는 향후 단계적 반등 행보를 보일 것 같다. 그리고 그 첫 스텝은 아마도 머지않아 장기금리의 하락으로 촉발될 공산이 크다. 이런 1차 랠리 후엔 경기 침체와 기업 실적 충격으로 다시 주가가 떨어질 수 있고 그 이후에야 안정된 추세가 가능해 보인다. 이처럼 시장에는 앞으로도 많은 우여곡절이 있을 것이다. 다만 조만간 기대되는 시장금리 하락에 의존한 1차 랠리는 긴 약세장과 현기증 나는 주가 변동으로 인해 지칠대로 지친 투자자들에게 오아시스와 같은 반가운 해갈과 위안이 되어줄 것이다.

1차 랠리의 조건은 뭐니 뭐니 해도 금리하락이다. 미 연준의 금리 인상이 멈추기 얼마 전부터 장기금리는 본격 하락할 것이다. 기준금리가 곧 동결되는 게 확실하다면 채권시장에서 채권을 내다 팔 사람은 줄고 향후 경기 둔화를 겨냥해 금리 하락 쪽에 베팅할 사람은 크게 늘 것이기 때문이다.

금리 하락으로 기술주가 주도하는 랠리 다음에 시장은 더 큰 경기 둔화라는 벽과 마주쳐야 한다. 이것이 금리 하락에 따른 랠리를 추세 상승의 출발점으로 보기 힘든 이유다. 머지않아 금리 인상이 멈추고 장기금리가 하락한다는 것은 경기가 어지간히 좋지 않다는 말과도 같다. 다만 그다음 경기 후퇴와 기업 실적 둔화의 파고를 잘 극복한다면 진짜 강세장이 우리를 기다리고 있을 것이다.

 

4. 뉴욕증시, 미국 기준금리 좌우할 9월 CPI 발표(한국경제)

뉴욕증시, 미국 기준금리 좌우할 9월 CPI 발표

이번주(10~14일) 뉴욕증시는 9월 소비자물가지수(CPI)와 3분기 기업 실적 발표를 앞두고 변동성이 큰 모습을 보일 것으로 예상된다.

지난 한 주간 다우지수는 2%가량 오르고, S&P500지수와 나스닥지수는 각각 1.5%, 0.7% 상승했다. 하지만 주 후반 분위기가 좋지 않아 주초 반등은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 지난 7일 9월 고용 보고서가 예상보다 강하게 나오면서 3대 주가지수가 모두 2~3% 이상 떨어졌다.

이번주에는 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 결정에 중요한 영향을 미치는 9월 CPI가 나온다. 월스트리트저널이 집계한 바에 따르면 이코노미스트들은 9월 CPI가 지난해 같은 기간보다 8.1% 올라 전달(8.3%)보다 둔화했을 것으로 예상하고 있다. 그러나 근원 CPI는 6.6% 올라 전달(6.3%)보다 상승폭을 키울 것으로 전망된다.

 

5. 자고나면 오르는 금리…정기예금 5%시대 초읽기(매일경제)

자고나면 오르는 금리…정기예금 5%시대 초읽기

지난 7일 케이뱅크가 정기예금(코드K 1년물) 금리를 연 4.6%로 단숨에 1.1%포인트 인상했다. 그때까지만 해도 우리은행이 연 4.55%로 시중은행에서 가장 높은 정기예금 금리를 기록했는데 순식간에 2위로 밀려났다. 우리은행은 바로 이튿날 금리를 연 4.65%로 올리며 선두 자리를 탈환했다.

은행들의 자금 유치 경쟁에 불이 붙으면서 예금 최고금리 경쟁도 갈수록 뜨거워지고 있다. 10일 매일경제가 4대 시중은행에서 각각 금리가 가장 높은 대표 정기예금 상품 금리 움직임을 조사한 결과 9월 이후 9번이나 1위가 뒤바뀔 정도로 금리 인상 경쟁이 치열했던 것으로 나타났다. 통상 이자율 추이에 큰 변화가 없는 정기예금 상품 특성을 감안할 때 수시로 금리가 바뀌는 것은 상당히 이례적이라는 평가다. 특히 우리은행 정기예금(WON플러스예금)은 9월 1일 연 3.50%에서 1.15%포인트나 올라 연 4.65%를 기록했다.

심지어 시중은행 정기예금이 저축은행 금리를 앞지르는 사례도 속출하고 있다. 현재 저축은행 자산 규모 상위 10개사 중 정기예금 금리가 연 4.5% 이상인 은행은 한 곳도 없지만 우리은행(연 4.65%)과 신한은행(연 4.50%)은 4.5% 이상을 기록하고 있다. 금융권에서는 지속적으로 기준금리가 오를 것으로 예상하는 가운데 시중은행 정기예금 최고금리도 '연 5% 시대' 초읽기에 들어갔다는 전망이 나온다. 한국은행은 12일 통화정책방향 결정회의를 열어 기준금리를 결정하는데 0.5%포인트 인상이 유력하게 거론되고 있다.